南京市银河湾花园物业管理服务合同.docx

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南京市银河湾花园物业管理服务合同

南京市银河湾花园物业管理服务合同

甲方：

;

业委会代表：

;

住所地：

；

联系电话：

；

乙方：

；

法定代表人：

；

住所地：

；

资质等级：

；

证书编号：

；

联系电话：

；

根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、

《南京市物业管理办法》和相关法律、法规、规定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对南京市银河湾花园提供物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章物业基本情况

第一条物业基本情况

1、物业名称：

2、物业类型：

3、坐落位置：

4、占地面积：

5、建筑面积：

6、物业管理区域四至：

东至：

南至：

西至：

北至：

第二章服务内容

第二条物业共用部位的使用管理和维修：

包括：

房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、传达室、设备机房等。

第三条物业共用设施、设备的日常使用、维护和管理：

包括：

道路、化粪池、污水井、垃圾中转站、信报箱、上下

水主管道、落水管、公共烟囱、共用照明、天线、水箱、水泵及

高压水泵房、楼内和地下车库消防设施设备及器材、电梯、配电系统、供水系统、防雷避雷设施、各类门禁系统、安防系统设施设备及器材、物业管理用房等。

第四条物业共用部位和公共场地的清扫，垃圾的清运及雨、

污水管道的疏通。

第五条公用绿地、花木、建筑小品等管理和养护。

第六条共用道路机动车辆行驶和共用停车位的管理。

第七条公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理。

第八条装饰装修管理服务。

第九条物业档案资料管理：

包括：

与物业相关的工程图纸、设施设备档案、住用户档案、

管理档案与竣工验收资料及各类使用说明书等。

第十条因物业及共用部位和共用设施设备需要维修的，乙方

告知甲方，按照本市物业管理办法进行处理，因此发生的费用由维修资金承担或者由业主按照物业面积分摊。

第^一条乙方承诺配合甲方，对甲方认定的物业管理区域急

需新建和维修的，在明确符合维修基金申请条件并通过审核的维修项目，由甲方通知后，乙方垫资维修改造。

甲方承诺乙方，将按照法定程序和工程造价，申请维修资金，用于偿还乙方的垫付

资金

第十二条乙方提供的服务质量按《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准（试行）》执行。

服务等级为三级二类标准

（见2006年9月南京市物价局、房产管理局《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准（试行）》）。

第十三条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由单个业主与乙方另行商定后由乙方收取（乙方可参照《特约服务收费表》收取）。

第十四条甲方应于2016年1月1日前，按规定无偿提供具有产权的、能够直接投入使用的管理用房（不含设备用房）。

物业管理用房属全体业主共有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途和原始结构。

物业管理用房建筑面积平方米，位于

第三章服务费用

第十五条本物业管理区域物业服务收费施行包干制。

物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标

准如下：

1、多层住宅0.5元/平方米/月；小高层住宅：

0.9元/

平方米/月；高层住宅：

_0J_元/平方米/月；别墅：

元/平方米/月；商业用房：

1.0元/平方米/月。

2、分摊水电费：

按照总表计量度数和实际支出金额，扣除乙方办公发生的和自用的以外，由全体业主按户分摊3、乙方承诺签订合同一年内（含试用期）不提高物业服务收

费标准；一年后，如果乙方管理服务良好，并经满意度调查达60%以上，甲方可以依法启动相关程序，召开业主代表大会讨论物业服务费用的收费标准。

同时，乙方按照新的物业收费标准提供相应的服务质量和服务等级。

第十六条物业服务费主要用于以下开支：

1、乙方人员的工资、社会保险、住房公积金和按规定提取的

福利费、教育费等；

2、物业共用部位、共用设备设施的日常维护保养费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、乙方办公费用；

7、乙方固定资产折旧费用；

8、法定税费；

9、乙方的利润；

10、其它属于乙方成本的费用。

第十七条对不属于日常设施设备维护维修的项目，乙方有权要求甲方申请维修资金或从甲方公共收益中支出。

第十八条物业服务费用由乙方按照半年或者一年向业主收

取，乙方承诺每次向业主收取的物业服务费用不超过一年。

业主与物业使用人（承租人）约定由物业使用人（承租人）交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带保证交纳责任。

业主与物业使用人（承租人）之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方，乙方可以按照其约定收取物业服务费用，但不受业主与物业使用人（承租人）之间交费约定的约束。

第十九条物业服务费用和分摊水电费收支情况公示：

1、乙方应分别于6月30日、12月31日前，向全体业主公布半年物业服务费用的收支和使用情况；

2、乙方应分别于6月30日、12月31日前，向全体业主公布分摊水电费的收支情况，同时公布电力部门、水务部门收费票据复印件及税收发票等。

物业服务费用标准调整后，如与《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准（试行）》中有关规定相冲突，按照《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准（试行）》中有关规定执行。

对物业服务费用收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：

向物业所在地人民法院提起诉讼。

第二十条公共能耗分摊费及其它费用按下列方式分摊：

1、物业公共区域能耗费由全体业主按照户分摊:

2、电梯运行电费由有电梯楼房内2层及以上业主按户分摊；

3、二次加压供水水泵电费由非直供水业主_5_层及以上业主按用量分摊；

4、装修管理服务费在装修前交纳。

第二十一条乙方将物业服务（包括专业部门的委托服务、对

物业属于业主专有部分维修、养护及其它特约服务）的收费价格和标准，在物业管理区域内公示。

第二十二条业主房屋连续六个月以上空置的，须向乙方进行

书面备案，乙方应向业主（开发商未售出的房产，按100%按70%收取空置期间的物业服务费用和代收代交的分摊公共能耗费。

第四章物业的经营

第二十三条乙方在确定的区域，按照《南京市物业服务收费管理实施办法》规定，收取机动车停放服务费。

第二十四条乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容。

第二十五条停车场服务收费分别采取以下方式：

1、地下停车场属于全体业主共有的，车位使用人按照200元

/个•月的标准向乙方交纳停车费。

乙方从停车费按60元/个.

月的标准提取停车管理服务费，剩余部分归甲方所有。

2、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人按

照60元/个•月的标准向乙方交纳停车管理服务费。

3、地面停车位，车位使用人按照150元/个•月的标准向乙方交纳停车费。

乙方从停车费按15%勺标准提取停车管理服务费，剩余部分归甲方所有。

4、扣除乙方停车管理服务费，总车位数的15%立生的收益，按照30%勺标准补贴乙方物业管理服务费。

第二十六条停车管理服务费主要用于以下开支：

1、车辆管理员的人工成本；

2、停车场共用车位和共用部位的维修养护费用；

3、停车场配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维修养护费用及运行能耗费用；

4、停车场的公共环境清洁卫生费用；

5、法定税费。

第二十七条小区内的广告发布租位、共有房屋出租、其它公共场所经营活动等收益归甲方所有。

甲方收益可以用于补贴乙方物业管理服务费，上限不超过甲方收益的30%,具体方案另行约定。

第二十八条乙方每半年将甲方相关收益划入甲方账户。

第五章物业的承接验收

第二十九条承接验收时发现的问题，另行签署书面意见及解决方案，作为本合同的补充内容，甲、乙双方分别存档，并报上级主管部门留存。

第三十条乙方承接物业时，甲方督查原物业服务企业向乙方移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、业主清册（包括业主姓名、联系地址和电话，房屋建筑面积、交付时间等）；

5、其它应当移交的物业相关资料。

移交资料以物业交接查验清单为准，清单作为本合同的附件。

第六章服务标准

第三十一条乙方须按下列约定，实现目标管理：

（一）房屋及共用设备管理

1、小区园区、房屋幢号、户号有明显标志，设有引导方向平面图、指路牌和引导牌。

2、物业管理人员按要求经过专业培训，持证上岗。

3、进一步完善房屋档案资料，包括按幢、户立档，设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，便于查阅。

（二）共用设施管理

1、小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。

2、公共照明设施设备齐全，运行正常。

3、保持道路畅通。

4、污水排放畅通，沟道无积水。

5、危险部位标志明显。

（三）绿化及养护管理

绿化有专人养护和管理，对绿地、花木等定期浇水、施肥、

除虫、修剪、清除枯叶，草皮存活率达80%以上

（四）环境卫生管理

1、小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾箱等保洁设施。

2、道路、公共绿地、公用场地，保持清洁。

3、雪后及时扫净小区内道路积雪；雨后及时清理污水。

4、公共场所发现乱堆、乱放、舌L贴、乱画现象及时制止或处理。

5、发现小区内有乱搭乱建的现象及时劝阻。

（五）秩序维护

1、小区内实行24小时值班巡逻制度，严禁脱岗。

2、值班人员着装统一整齐，接待热情礼貌，做到不和业主发生口角，不粗暴管理；熟悉辖区情况，工作规范，责任到人，相片公示，有值班巡逻记录，各项管理措施落实。

3、进一步完善小区内的监控工作，监控设备完好，监控画面保持清晰，无特殊情况监控资料15天有效；设施设备的完善、改造或更新，需要动用维修资金的按照以上相关条款执行。

4、小区业主人身和财产安全受到损害，且因乙方未尽责所致，追究乙方及相关责任人责任；经司法机关认定情节严重的，甲方

有权解除合同。

5、汽车停放有序，时速5公里/小时；自行车、电动车停放车棚。

（六）消防

1、消防系统标志明显，设备器材完好，可随时启用。

2、配备专门的消防管理人员。

（七）维修

急修：

接到电话10分钟内至小修：

30分钟内到，若不及时到位，造成后果的由乙方负责。

（八）公共文体娱乐场所原则上仅对小区业主及物业使用人开放。

具体标准执行《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准（试

行）》规定。

第七章相关责任

第三十二条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主及

物业使用人，本物业的全体业主及物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第三十三条甲方相关责任

1、根据业主大会的授权，代表业主签订本合同；

2、督促全体业主遵守《业主公约》和物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；

3、监督、检查乙方履行物业服务合同情况，监督、检查乙方物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划的实施及各项制度的执行情况，定期听取物业管理工作情况报告；

4、支持和配合乙方做好物业管理区域内的物业管理工作，积

极协调业主与乙方之间的关系，并参与社区建设活动；

5、协助乙方做好物业管理服务费和分摊水电费的交纳工作