工程管理手册.docx

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工程管理手册

一、工程生产管理规定

（一）施工准备阶段管理

1、工程施工委托

（1）单位工程的施工委托，必须由集团指定的长期合作公司承包；

（2）单位工程的施工委托，必须由集团指定的长期合作公司承包；

（3）工程造价在十万元以上的单项工程的施工委托，必须通过招标，由中标单位承包；当工程造价在十万元以上但未经招标的工程施工委托，须报工程部及成控部审核；

（4）工程造价在十万元以内的，原则上必须通过招标，未经招标工程须经地区公司总经理审批后，审核部“货比三家”以价格合理的单位承包，并报招标中心备案；

（5）单位（单项）工程的施工委托，必须签订合同后方可安排进场施工。

2、承包单位资质审查

（1）承包单位资质在招标阶段由成控部及工程部共同审查；

（2）总承包单位的分包单位及独立发包单位进场前，由项目部对其资质进行审查。

3、施工图纸会审及技术交底

（1）图纸会审的重点：

A、设计是否符合规范；

二、设计体系安全性、适用性、经济性是否满足要求；工程生产管理规定

（二）施工准备阶段管理

4、工程施工委托

（6）单位工程的施工委托，必须由集团指定的长期合作公司承包；

（7）单位工程的施工委托，必须由集团指定的长期合作公司承包；

（8）工程造价在十万元以上的单项工程的施工委托，必须通过招标，由中标单位承包；当工程造价在十万元以上但未经招标的工程施工委托，须报工程管理部及成控部审核；

（9）工程造价在十万元以内的，原则上必须通过招标，未经招标工程须经地区公司总经理审批后，审核部“货比三家”以价格合理的单位承包，并报招标中心备案；

（10）单位（单项）工程的施工委托，必须签订合同后方可安排进场施工。

5、承包单位资质审查

（1）承包单位资质在招标阶段由成控部及工程部共同审查；

（2）总承包单位的分包单位及独立发包单位进场前，由项目部对其资质进行审查。

6、施工图纸会审及技术交底

（2）图纸会审的重点：

B、设计是否符合规范；

C、设计体系安全性、适用性、经济性是否满足要求；

D、有无重大错漏和各专业之间的矛盾。

（3）图纸会审的组织：

A、图纸会审由技术部组织，工程部、项目部参加；

B、图纸会审记录由施工单位整理，所有参与单位会签。

7、工程施工放线、验线

（1）放线的要求：

由项目部组织施工单位放出规划红线，建立场地平面控制和高程控制网及建筑物轮廓线，并建立控制主轴线（基线）标桩。

施工单位应在现场清楚标明墙、柱轴线位置（包括平面轴线及建筑物大角垂直轴线位置）。

（2）验线的组织：

A、规划红线由施工单位施放填报《放线报验单》或《建设工程预放线会签记录册》，开发部组织工程部、项目公司、规划部门共同复核签证；

B、建筑红线、平面控制网、高程控制点及主轴（基线）的复核验线必须通知工程部参加；

C、由主轴线引出的各层轴线和标高由项目部核验。

8、施工组织设计（方案）的审批

（1）下列施工组织设计（方案）由项目部审查，报工程部审批：

A、大型小区及19层以上的单位工程总施工组织设计（包括总平面布置、地下室及主体主要施工方法、主要技术措施、室内水、电、暖通及文明施工管理等）

B、重要的专项工程施工方案（如高支模、大型玻璃幕墙、深基坑支护、防水工程、外墙外保温、大体积砼及结构转换层等）

C、小区会所装饰工程施工方案

D、室外给水、排水、暖通工程施工方案

E、室外电气工程、送配电工程施工方案

F、市政道路、环卫工程施工方案

G、煤气工程施工方案

H、中央空调工程施工方案

（2）一般工程项目（十九层以下）、一般单项工程施工方案，报项目部审批。

（3）属于在施工中必须贯彻有关规范、规定的方案（如各种垂直运输的安装、拆卸、附着、基础；临时施工用水、用电；动火方案等），施工单位自行编制、完善，不再上报审批。

（4）特殊工程无法编制总施工组织设计时，应分阶段编制施工组织设计或施工技术方案，单位工程施工组织设计可分两次编制：

土0.00以下和土0.00以上；主要分部、分项工程，如桩基、深基坑支护、水电工程、防水、幕墙工程、结构转换层等应单独作施工方案。

9、监理规划及监理细则的审批

（1）监理规划的基本内容：

工程概况；监理范围和目标；主要监理措施；监理组织；监理工作制度等。

（2）监理细则的编写依据：

已批准的监理规划；与专业工程相关的标准、设计文件和技术资料；已批准的施工组织设计。

（3）监理细则的基本内容：

专业工程的特点；监理工作的流程、控制要点、目标值、方法及措施。

（4）编写、审批程序：

A、监理规划由项目部经理编写，报工程部审批后实施；

B、监理细则由项目部专业工程主管编制，经项目部经理审查、工程部审批后实施；

C、外委监理公司的项目，由监理公司编制监理规划和监理细则，报项目部及工程部审批。

10、工程开工审批

（1）应具备的条件：

场地完成“五通一平”，施工设备满足开工要求，测量放线、验线完毕，管理人员到位，完成图纸会审及技术交底，施工组织设计（方案）审批合格。

（2）开工报告的审批：

由施工单位上报至项目部初审，报工程部、地区工程主管领导审批。

（三）施工过程的控制管理

1、质量控制

（1）原材料、成品、半成品、设备进场验收

A、原材料、成品、半成品、砼、砂浆、焊接试件（以下简称原材料）应具备材料合格证和试验证明，经项目部专业工程主管和质量小组进行质量检验认证后，方准使用，对于第一批进场主要材料、设备，还需工程部专业工程师参加检验签证。

B、经审核验收的材料、成品和半成品须达到如下要求：

a、质量保证资料整全、有效，有关技术指标符合设计及规范要求；b、现场实物标志与材料相符。

C、主要设备进场应有技术说明书，进口设备还应有海关商检证明及中文技术说明书。

设备进场时，施工单位应及时填报《设备进场报验单》报项目部，项目部应及时会同工程部、技术部、施工单位开箱检验，符合要求者共同签证，不符合要求的按规定退货处理。

D、主要装饰材料样板（包括外墙材料、装修、园建、饰面材料等）原则上由装饰工程设计单位（部门）提供，按照选板初定样板施工综合选定封板施工的流程进行，紧急情况下可由项目公司、装饰工程设计单位（部门）、营销部门、地区公司主管领导会同施工单位选定。

E、原材料进场检验应实行试验见证人制度：

a、施工单位指定专人负责材料试验，项目部派人监督取样、送检，试验报告上需有项目部现场见证人签证方为有效；

b、试验必须到工地所在的区、市建筑工程质检站试验室和工程部指定有备案资质的试验室，否则无效。

F、原材料未经检查验收或检验不合格者，不得在工程上使用，由项目部通知限期退出现场。

（2）施工过程质量检查

A、巡视检查与旁站监督

a、项目部质量小组、工程主管和监理，必须每天巡视所管现场二次以上，发现问题应及时提出整改意见并跟踪落实。

b、下列部位施工全过程必须旁站监督：

①桩基础工程的砼浇筑及打压桩工程；②地下室底板、顶板、侧墙浇筑砼及防水处理；③钢结构安装；④天面防水施工；⑤水暖系统的压力试验及通、灌、闭水试验；⑥主体结构砼的浇筑。

B、检查与抽查

a、工程部、项目部应组织现场巡视和检查，每月应对各分项工程实行抽查，抽查率不小于10%。

b、检查内容：

施工原材料、半成品、成品的质量，施工工艺、工人操作是否按规范、规程及批准的施工组织设计或方案执行。

（3）中间验收

A、施工样板、样板房（间）的验收

a、凡装饰工程（外墙、室内、大堂、电梯前室饰面、吊天花等）、外墙外保温、橱柜安装、厨、厕、卫生洁具安装、给排水管道安装、玻璃幕墙、干挂石、园建、绿化等全面施工前，施工单位应做“施工样板”且须有小样或排版图，施工样板须经项目部及工程部联合验收，合格后方可铺开施工；

b、单位工程在主体结构施工进度达到要求后，应在指定的楼层内不同户型做施工样板间（交楼标准），确定各专业工艺流程、综合质量验收及装修标准。

施工样板间墙体砌筑完成后，由项目部组织技术部、工程部、规划部门、营销部门对房间间隔进行功能确认，并办理会签。

样板间完工后，由项目部会同工程部、技术部、规划部门、设计单位、施工单位、营销部门联合验收、签证；

c、楼盘销售前，项目部应督促施工单位按设计图纸做样板房（示范单位），样板房（示范单位）要反映出建筑效果。

样板房完成后，项目部会同工程部、技术部、规划部门、设计单位参加验收，由公司主管领导审定。

B、分部（项）工程及隐蔽工程验收

a、分项工程经施工单位自检合格后报项目部验收、签证。

验收不合格，由项目部下发《质量整改通知单》，并督促其限期整改；

b、隐蔽工程验收必须做好现场签证，严禁事后补签；

c、一般的分项工程和隐蔽工程由专业工程监理检查后报质量小组验收签证，重要的分项和隐蔽工程（如下表）须报工程部及设计人员进行验收、签证；

重要的分项和隐蔽工程表

项目

主要分项

基础工程

第一批单桩单柱的桩基成孔或主要受力桩成孔的终孔验收和钢筋笼验收。

钢筋砼工程

地下室底板、顶板、外侧墙、核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢筋。

防水工程

地下室、屋面、水下结构的防水。

设备安装

地下防雷接地工程、天面防雷工程；

地下室、裙楼、塔楼标准层第一层的水电管线预埋；

超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。

d、一般的分部工程由项目部组织检查验收。

下列分部必须由工程部组织项目部、监理单位、施工单位验收、签证；

①地基基础（包括地下室）分部工程；

②主体结构分部工程；

③装饰分部工程；

C、重要设备的安装调试验收

a、电气设备及配电线路的绝缘检查和接地极电阻测试

发电机、电动机、变压器、高低配电柜、控制柜、消防控制柜、动力照明配电箱等电气设备及安装好的电气线路，未安装的电力、控制电缆。

应在安装和使用前做绝缘和耐火等级检查，经项目部专业工程监理、质量小组核验后签证后方可进行通电试验。

楼房电气保护接地极的接地电阻应测试合格并做好记录后方可进行下一工序施工。

b、给排水管道的严密性试验

给水管道，应做分段和系统打压试验。

分段打压试验由项目部现场旁站检查验收，系统打压试验，由工程部组织验收。

排水管道（污水、粪水管）、雨水管及空调冷凝水管安装完后应做灌水试验，检查其渗漏情况，由项目部组织验收，工程部参加。

c、室内采暖、热水管道安装的质量检查及控制

室内采暖及热水隐蔽管道系统应做好分段、分单元的打压、试水和水冲洗试验，由项目部检查验收。

系统试验必须有工程部参加验收、签证。

d、通风与空调安装工程的质量检查及控制

通风管道系统保温前应分段进行试压，并由项目部验收、签证，合格后方可进行保温施工。

通风与空调的设备到现场安装后要进行单机试运转抽查。

系统调试和综合效能测定，须有工程部参加验收、签证。

e、主要机电设备的单体检验、调试、试运转

电梯、消防系统、水泵、通风、空调设备机组（含冷风柜、风机盘管）及电机、变压器、配电箱柜安装后，应进行单体试车调试，试运转检验。

试验由项目部组织工程部专业主管参加检验和确认签证。

（4）质量问题及事故的处理

A、质量问题及事故的界定

a、重大事故：

发生人身死亡事故；重伤三人以上事故；直接经济损失达十万元以上者为重大事故；

b、一般工程质量事故：

因违反施工规范、规程，造成直接经济损失5000元以上，十万元以下者为一般工程质量事故；

c、一般质量问题：

直接经济损失在5000元以下，或造成严重缺陷者为一般质量问题。

B、质量问题的整改

a、项目部对于现场施工质量问题，要及时下发《工程质量整改通知单》，并督促施工单位进行整改；对于整改不到位或拒绝整改而造成不良影响的，要对施工单位实施经济处罚。

b、工程部每次现场抽查后均应填写《工程抽查情况通知书》，发至项目部，抽查出的问题由项目部督促施工单位整改，并书面回复工程部。

如因项目部督促不力，使工程质量没有及时得到整改，工程部应下发《工程管理检查处理意见》，并监督落实。

C、质量事故的处理

a、发生重大质量事故：

项目部应在事发后一小时内，将事故简要情况向工程部报告，工程部应立刻向地区公司工程主管领导及工程管理中心汇报，并督促施工单位做好善后处理、保护现场，等待调查、取证和处理；

b、发生一般质量事故：

项目部应在事发4小时以内报告工程部；

c、工程部要将本月发生的重大质量事故、一般质量事故在上报给工程管理中心的质量月报中体现。

（5）工程暂停工与复工

A、当施工现场出现如下问题，工程部有权发出暂停工令：

a、施工中质量出现异常情况，经现场监理提出后施工单位未采取改进措施或措施不力，未能使质量情况好转；

b、上道工序未经监理验收而进入下道工序施工；

c、擅自使用未经认可的建筑材料；

d、不按设计图纸要求进行施工；

e、出现质量安全事故；

f、未经审查同意的分包单位进场施工。

B、暂停工令签发程序：

a、局部暂停工令由工程部经理报告地区公司工程主管领导同意后签发；

b、对于涉及范围大、影响面广的工程暂停工令，须由地区公司工程主管领导签发；

c、对可能出现重大质量事故苗头，需立刻制止的可先行下达停工通知，随后向地区公司工程主管领导报告；

d、单位（重要单项）工程及影响面广的工程停工及复工须上报工程管理中心备案。

（6）成品保护

A、成品保护措施

a、制度保证：

项目部要督促施工单位制订《建筑成品保护规定》；

b、组织保证：

总承包单位要成立项目工程建筑成品保护小组，项目部参与成品保护小组的管理；成品保护小组负责监督各交叉作业工序执行中间交接验收手续，协调和管理独立分包工程执行成品保护规定，落实责任和执行处罚。

B、成品保护重点

①预埋给排水管道；②卫生洁具、橱柜；③木门、窗及门锁；④木地板；⑤室内、外装饰面层；⑥镀膜玻璃；⑦大理石窗台板；⑧防水层；⑨阳台栏杆；⑩避雷带；

小区道路；

园建绿化。

2、进度控制

（1）目标控制与计划审批

A、目标控制：

项目部负责编制工程建设总工期及分阶段工期目标计划，明确各单位工程进度控制点（单位工程开工、±0.000、预售形象进度、主体封顶、外排栅拆除、管线开通`、室外工程、交楼）的计划完成时间。

总进度计划应纳入总承包工程合同条款。

B、进度计划审批：

a、施工单位应以主要进度控制点编制单位工程总进度计划，报项目部审查、工程部审批合格后报工程管理中心备案；b、施工单位应根据总进度计划，编制分部工程进度计划及月份进度计划，报项目部审批。

（2）进度计划的实施

A、项目部应随时检查材料、设备、劳动力投入情况能否满足工程进度的要求；

B、工地周例会应对影响工程进度的问题（如设计图纸、材料供应、设备到位、分包协作）逐一协调解决；

C、项目部负责每月审核施工单位填报的月度工程量统计表，将实际完成进度与计划进度比较，发生延误时应分析原因并督促施工单位采取措施；

D、项目部应检查分部（单项）工程进度，对拖延三天以上的要求施工单位分析原因，制订改进措施并上报工程部；

E、分项工程工期延误三十天以上，单位工程及重要单项工程工期延误十天以上，工程部须上报工程管理中心，工程部、项目部督促施工单位编制赶工措施；

F、主要进度控制点完成后，项目部应及时督促施工单位在三天内办理进度控制点完成时间确认。

对于进度延误，项目部要按合同规定对施工单位实施处罚。

G、工程进度达到合同规定形象进度要求后，项目部要及时督促施工单位办理工程形象进度确认，并作为工程款支付依据。

（3）进度计划的调整

单位工程施工进度计划在实施过程中根据实际情况需要调整的，必须报项目公司、营销部、工程部、地区公司领导审定后方可实施，并上报工程管理中心备案。

（4）工期签证

A、对于如下情况：

a、由于不可抗力的原因（如地震、战争等）；b、由于施工合同发包人原因引起停工；由施工单位在发生符合条件的工期顺延的事件后两天内申请办理工期签证，逾期不予办理；

B、项目部应对顺延工期是否符合条件进行核实，并上报工程部审批；

C、施工单位申请后十五天内没有得到书面答复，则视为默认。

3、投资控制

（1）成本规划与预算控制

A、严格会审图纸，在保证安全性和适用性的前提下，做到结构体系经济合理，装饰、设备标准适当；

B、严格审批施工组织设计，施工技术措施要进行方案比较做到经济合理；

C、材料、成品、半成品及设备选型定板须控制价格；

D、独立分包工程及重要的材料、设备根据保证质量、价格合理的原则实行招标。

（2）工程变更控制

A、由施工单位提出的《工程变更申请》应说明变更原因、内容、工程量及价格。

B、五万元以下工程变更由项目部初审，工程部审批；

C、五到十万元工程变更由项目部初审，工程部审核，地区公司工程主管领导审批；

D、单项变更（含返工损失）在十万元以上的须报集团工程管理中心批准后方可实施；

（3）图纸外工程量签证

A、现场图纸外工程量签证必须以《工程通知单》作为依据，现场《监理通知》不得作为工程量签证依据；

B、3000元以下《工程通知单》由项目部审批；3000元以上《工程通知单》由项目部审查，工程部审批；

C、如因设计修改造成返工的工程量，须对已完工部分进行验收，合格后方可办理签证；

D、现场工程量签证单必须由项目部、工程部、施工单位三方现场审核、签证后生效。

（4）工程款支付

A、工程进度款支付

a、项目部初审施工单位上报的《工程价款结算帐单》并填报《付款审批表》报工程部审批、确认；

b、项目部应以《质量（进度）违约扣款通知书》为依据，在工程进度款中扣除相应款项

B、工程结算款支付

a、办理工程款结算的条件：

①工程的竣工图纸及资料已审核完毕；②工程已办理工程施工质量验收手续，且取得工程备案机关出具的《竣工验收备案表》，通过政府专业部门的验收。

b、工程结算款支付的程序：

由项目部填写《工程竣工结算意见表》和结算书；经审核部审核后返还项目项目部，按规定执行办理。

4、安全文明施工管理

（1）地区公司须成立安全文明施工领导小组，定期进行检查；

（2）单位（单项）工程施工组织设计或方案必须有安全文明管理措施；

（3）施工场地必须做到材料堆放整齐、平整、清洁、畅通，施工现场工完场清；

（4）做好“六口”围护封闭，有防火、防坠落等措施；

（5）销售路线及客户可以见到的场地、立面要按营销部门的要求进行处理。

5、合同管理

（1）合同的会签与审批：

合同的签订、审批和会签跟踪程序，报价及发包，结算与付款，均应按公司《合同管理办法》等规定办理；

（2）合同履行跟踪管理

A、工程部、项目部对相关的合同应进行跟踪管理，检查承包单位的合同履行情况，并根据合同条款对承包单位实施奖罚；

B、项目部要建立工程款支付台帐，工程部应对其进行定期检查。

6、信息管理

（1）信息档案的收集、整理

A、工程管理系统各级部门均应积极跟进信息收集、建档和发布管理；

B、项目部应督促施工单位对工程技术资料的收集、整理，并检查；

C、工程管理系统应定期对下级部门的信息管理状况进行检查。

（2）信息档案的分类

A、行政管理信息：

包括工程承包合同、与设计单位、施工单位往来文函，向上级请示报告、监理日志，监理月报、监理报表、监理通知书、会议纪要、工作计划、总结等。

B、技术管理信息：

包括设计文件、图纸会审纪要、施工组织设计、工程变更、设计变更通知、施工试验记录、主要分项分部工程的验收记录，事故分析及处理记录、竣工图纸等。

C、财务管理信息：

包括各种支付凭证、付款收据、承包方提出的价格调整申请及批复额外工程的计费，工期延期的索赔、工程进度款的支付台帐等。

7、组织协调

（1）协调的目的

为了实现质量高、投资省、工期短的三大目标而创建良好的内部、外部关系。

（2）协调的内容

A、内部协调：

抓好人、财、物、技术、专业及部门的配合协调，建立信息沟通渠道，及时解决工作中的矛盾与困难；

B、外部协调

a、以合同为准绳协调处理与工程生产相关单位（设计、施工、监理等）的合作关系；

b、以法律、法规为原则，协调处理与政府职能部门的相关关系。

（四）工程竣工、移交及保修阶段的管理

1、竣工验收

（1）竣工验收的条件

A、施工单位已按合同、施工图和设计要求全部施工完毕，经全面自检，所有分部工程验收合格，

B、施工单位将竣工资料报项目部审查合格；

C、住宅内各单元按门牌编号编好锁匙，楼宇清扫干净；

（2）竣工验收的组织及程序

竣工初验由项目部组织；竣工质量验收由工程部组织；单位（项）工程竣工验收合格后，由项目部填写《竣工资料审查认定表》、《合作单位信誉调查表》及《工程竣工验收意见会签表》，报工程部及地区公司工程主管领导审批。

《工程竣工验收意见会签表》将作为工程结算依据。

2、移交

（1）移交的条件及标准

A、室内单位工程部分：

a、已按批准的设计文件及承发包合同内容全部完成；

b、经竣工初验并整改通过验收；

c、质量符合国家质量检验评定标准，经工程部核定工程质量等级；

d、水、电有可靠的供应，并且水质符合饮用水要求；

e、有完备的竣工图及资料；

f、分梯分套的全部锁匙（水、电表井要‘通匙’）；

g、由施工单位提供《建筑工程质量保修书》。

B、室外单位工程部分：

a、同室内单位工程部分的第a、b、c条；

b、设备经试运转验收合格，并提交使用说明书、原理图、随机的备品备件、专用工具等；

c、提交需经政府专业部门验收合格的证明书及准用证等；

d、有完备的竣工图及资料。

C、小区配套：

a、同室内单位工程部分的第a、b、c条；

b、有准确的小区规划平面图，市政道路，排污管排水系统图，环境绿化平面图等竣工资料。

（2）移交的程序及手续：

通过工程部质量等级评定，先由施工单位向项目公司提出移交申请，再由项目公司组织施工单位向物业公司进行移交，办理移交手续。

3、保修

（1）工程回访

A、项目部应定期组织回访已入住业主，了解工程质量及维修服务质量；

B、回访结果应分类整理、总结、归档，作为工程案例汇编的重要依据，对于重大工程质量及维修服务质量问题要及时上报工程部。

（2）保修服务

A、单位工程、小区移交后由物业公司进行管理，工程质量的保修期以竣工验收通过之日起计算，保修期以国务院颁布的第279号令：

《建设工程质量管理条例》为准；

B、向业主交楼后，施工单位与物业公司办理保修期委托保修协议书。

保修期内施工单位需将维修负责人、办公地点、联系电话，书面通知物业公司管理处；项目公司委派专人担任质量鉴定员；

C、在向业主交楼后的头二个月内，项目部应协助物业公司解决业主对质量问题的投诉，及时通知施工单位维修，维修项目由项目部与施工单位会签，维修完毕后由工程室验收、签证。

二个月后的工程维修，物业管理处与维修队负责；

D、保修期内业主对工程质量的投诉由物业管理处会同质量鉴定员鉴别属实后，向维修队下达维修单，维修队完成维修工作后，需报告项目部确认；

E、出现质量责任的争议，由质量鉴定员进行责任鉴定。

对于鉴定结果如有争议，上报工程部仲裁。

（3）保修终结

保修期满，施工单位提前10天提出《保修期终结申请书》，并应整理好保修档案资料，向物业公司移交。

届时，项目部组织工程部、物业公司、施工单位共同对质量进行复检，对经复检认定属于施工质量问题，但又无法全面返工整改的，施工单仍负有保修责任。

在确认保修责任已完成时，应签发《保修期终