大学城项目市场部分zongWord格式.docx

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户型面积

均价

上海花园四期

祝舜路和东辰大街交汇处

济南豪嘉置业

总建28万

6层电梯

90-110

3800

天鹅堡

二环东路和花园路交汇

山东乐成置业

占地3万，总建6.59万

6栋小高层

90-220

5000

精英·

爱特公寓

洪楼西路41号

乐园房地产

总建1.8万

酒店式公寓

30-100

4880

海蔚广场

花园路和洪楼南路交汇

山东海蔚置业

72墓，16万

3栋高层住宅，1栋商务楼

108-126

4700

汇科旺园

洪楼南路50号

隆生旺源置业

11万

小高层、高层

116、167

4800

特区数码港

山大路与经一路交汇

舜华园建设发展有限公司

4.6万

商业、办公

6300

锦绣泉城

七里河与华龙路交汇处

中齐房地产

总建26万

多层、小高层、高层

76、96、120

4200

本板块市场总供应量约为94万平米，楼体类型主要以小高层、高层为主。

主力户型为二室、三室，面积在90㎡—130㎡之间。

主要客户群为IT人士、教师、机关公务员、中小企业老板、高新区从业人员。

规划影响周边住宅项目的开发为区域增加了大量中、高端消费群体，同时洪南等三个片区及历城区政府的东迁将给目前寸土寸金的洪楼商业圈带来空前的改造建设机遇。

洪楼商业圈将建设成“花园文化不夜城”，进一步加强商业和文化功能，洪楼区域将成为以商业为主的东部商贸中心。

●东部高薪区经十东路板块

中润世纪城

经十东路

山东中润置业

13万

150-260

5500

尚层E墅

崇华路以东

山东世通房地产

约20万

5.2米复式、小户型公寓

30-50-70

5200

银座花园

旅游路和转山西路交汇

山东银座久信房地产

350亩，总建35万

多层，小高层

120-180

三箭平安苑

解放东路27号

山东豪商房地产

10万

15栋住宅，2栋公建

45-200

枫润尚东

工业南路100号

山东三庆置业

2万

商业公建，精装小户型

38、77

新东方花园

新宇北路1号

山东天业房地产

115亩，总建16万

多层、小高层

107、140、160

3900

世纪财富中心

天辰大街和新宇路交汇

济南国庆置业

150亩，总建19万

办公楼群

200、400、600

荷兰庄园

经十东路与旅游路交汇

山东百替房产

60亩，总建5万

多层

120-160

5100

本板块总建筑面积约100万平米，楼体类型主要以多层、小高层和别墅为主。

随着经十东路的修建，燕山立交桥的开通，旅游路的通车，优越的交通条件和自然景观迅速提升了土地价值。

而且东部产业带的规划，完善的区域配套，高新区的产业园，以及优惠的政策吸引了众多的公司、企业入住。

迅速带来了资金和人力资源，为高新区的住宅市场提供了潜在的有效消费群体,此区域将来会非常有潜力。

南部总述

主力户型面积

销售均价

伟东新都

2期

伟东置业

舜耕路

27万

小高层

3-2-2，140

2-2-1，100

4500

银丰山庄

银丰地产

15万

3-2-2，148

2-2-1，90

5400

齐鲁骏园

齐鲁置业

英雄山路113号

5万

110—130

山景园小区

市中地产

七里山西路南

120—160

4000

天泰?

?

太阳树

青岛天泰集团

阳光舜城南

170亩

110-200

——

天润苑

龙力热电

建设路90号

4.3万

4栋12层小高层

4-2-2，180

3-2-2，130

4300

世纪佳园

济南房屋建设集团

建设路93号

17万

板式小高层

2-1-1，88

2-2-1，110

阳光舜城（锦绣苑）

三联城建

舜耕路南首

60万

141-175

南部由于高山较多，且山体植被较好，清新的空气，便捷的交通、卫生、医疗、生活条件，及有限的可开发用地，使其成为了济南市房价最高的地区。

健康的生态环境和靓丽的自然风光构筑了南部的主要特色。

这里有闻名遐迩的千佛山，还有济南市的第一氧吧——植物园。

这是济南的水脉、绿肺所在，南部开发受控制，土地资源更加稀缺。

房地产市场在政策、法规、城市规划的夹缝中生长。

本板块总建筑面积约为400万平米，楼体类型主要以多层和小高层为主。

针对高消费目标客户群，户型设计以大面积二室、三室为主。

郎茂山周边配套比较完善，交通状况较好。

附近楼盘以中高档主，小高层居多，绿化比较好。

舜耕路集中了两个大盘——伟东新都和阳光舜城，伟东新都为旧村改造楼盘项目，阳光舜城则借千佛山之环境势营造了健康、环保、绿色、生态住宅大盘。

大盘项目在二环之内的开发已接近尾声，寸土寸金在南部体现的淋漓尽致，土地资源的稀缺性凸显。

因为房地产开发的主要资源土地的的限制，目前南部新开发的项目主要集中在中小盘的放量，但因其区域优越的地理位置，新上市楼盘均走高端市场，如：

国华美郡、熙园、银丰山庄（二期）、天泰·

太阳树。

鲁能领秀城以单项目300万平方，成为济南房地产市场“大哥”位置，超大规模社区将区域配套设施欠缺，位置较偏等劣势一一弥补。

西部总述

新世界阳光花园

新世界阳光

经七路669号

38万

140-183

阳光100国际新城2期

济南阳光100房地产

阳光新路

12万

120—140

4100

凯旋新城

莱钢建设、信莱房地产

经十西路南辛庄

济南房屋建设综合开发

建设路

20万

105—140

三箭如意苑

山东毫商房地产

建设路85号

48万

2-1-1，90

6000

（精装）

华夏?

金色阳光花园

华夏海龙房地产

堤口路和纬12路交汇

8．5万，总建11．5万

小高层，多层

2-2-1，85

2-2-1，94

3500

天建?

名人广场

济南天建房地产

无影山中路121号

2-2-2，116

2-2-2，147

3-2-2，186

3300

多层3600

嘉馨?

现代逸居

济南嘉馨房地产

南辛庄街

6万

板式高层

景绣苑

济南永达房地产

腊山北路

2期小高层

西部地区是当前济南在建及待建项目比较集中的地区，随着东方红水泥厂及济南水泥厂两个大型污染项目外迁、大量危旧、低矮房屋的拆除，各新项目的兴建，使一个原本脏、乱、差的地区正逐渐显示出青春的朝气，步入高档、时尚大型社区的行列。

此区域生活水平、消费水平比较落后，生活配套不够完善，但是随着几个大型、高档住宅项目的开发（阳光100、新世界阳光花园、外海中央城市花园），西部住宅市场价值已经迅速提升。

加上槐荫政府西迁、西部大学城入驻、长清片区等西部新区规划，都昭示着此区域的发展前景很好，因此此区域的楼盘销售状况比较乐观。

但因受济南居住观念、生活配套设施等因素的影响，目前房价偏低，从中说明西部房地产市场仍处于中、中下水平。

本区域总建筑面积约为200万平米，楼体类型主要以多层和小高层为主。

户型以二室、三室为主，面积在85㎡—120㎡之间；

有部分小户型与二室补充，面积在50㎡—80㎡之间。

　北部总述

齐鲁花园

堤口路100号

3．5万

126、147

3950

青年居易

济南居易国际

北园大街和东工商河路交汇

7．2万

13栋多层

23—56

天和园（2期）

小清河北路

25万

9层小高层

100—140

泉星小区

济发集团

济泺路130号

鲁能康桥

鲁能房地产

北园大街三孔桥

23万

18栋小高层

2-2-1，82

3-2-2，120

本地区基础设施及环境条件一般，老式住宅及工厂较多。

传统观念上这里不是非常适于居住的地区。

但随着近年开发量的加大，环境已有相当大的改观，逐渐为人们所接受。

本区域总建筑面积约为150万平米，楼体类型以多层为主，后起之秀以小高层居多，高层项目所占市场份额较小。

主力户型以二室、三室为主，面积在80㎡—130㎡。

长途汽车站和火车站两大交通枢纽涌动大量流动人口；

泺口服装城和鞋城吸引很多外来生意人。

此区域的经济水平得到了明显提升，楼盘品质也得到长足的发展。

此区域还需要依靠整体水平的提升来带动整个住宅市场的发展。

从以上的情况来看，济南人“住南不住北，住东不住西”的生活居住习惯是有一定依据的；

并且从房地产市场的价格来看，东部、南部的市场价格明显要高于西部、北部，但是西部、北部房价上涨的速度明显要高于东部和南部。

随着城市发展建设的步伐逐步加快，西部、北部的居住环境逐渐得到人们的认可。

3）济南市06年新盘概况

楼盘名称

占地面积

总建面积

项目位置

备注

盛世·

皇苑（南）

3.9㎡

9万㎡

英雄山路与英西南路

80-300㎡的多种阳光户型组合

凯旋新城（西）

12万㎡

30万㎡

经十路西段

高层、小高层、多层及花园洋房

鲁铁·

花样年华（西）

3万㎡

6万㎡

堤口路中段

3栋高层和1栋多层

40%的公园式绿化，户型70-127㎡。

润业·

世纪园（北）

2.7万㎡

6.5万㎡

黄台南路中段

板式小高层住宅为主

面积45㎡到150㎡不等。

千佛山·

熙园（南）

2.5万㎡

2.2万㎡

千佛山风景区内

联排别墅、叠拼别墅精品住宅

容积率0。

88，共100户

天泰·

太阳树（南）

11.3万㎡

20万㎡

阳光舜城南边

高层、小高层

户型从110㎡到250㎡

国华·

东方美郡（南）

36万㎡

28万㎡

千佛山以南

单体别墅、联排别墅、叠层别墅、多层住宅、商业及配套公建

居住户数800余户，地上容积率小于0。

8，绿地率大于40%

名士豪庭（东）

34万㎡

100万㎡

经十路路南

历山名郡（中）

历山路

以住宅为主，集办公、商业为一体的高档综合性社区

黄金绿苑（东）

87万㎡

60万㎡

历下区东南部

多层，小高层，别墅区

群盛华城（西）

2万㎡

经一路北侧纬六路到纬九路之间

两栋多层公寓和四栋19层商住楼组成

住宅共计750多套

泉景天沅（南）

38万㎡

80万㎡

高层和小高层

京鲁山庄（南）

5.7万㎡

10万㎡

二环南路6666号

4栋板式小高层和8栋多层

绿化率为35%，面积以80—120㎡的二居室，三居室，四居室户型为主

蝶泉山庄（南）

22万㎡

济南市南部

中央花园（西）

42.7万㎡

88万㎡

25000㎡城市广场、大型地下停车场

湖光山色（北）

4．9万㎡

北园路三联商社对面

4栋小高层

翡翠郡（西）

68万㎡

天桥区堤口路

海信?

浆水泉居住组团（东）

32万㎡

平顶山以东，老虎山以北，回龙山以西，旅游路以南

高层、五层、多层洋房和部分叠拼别墅

燕东·

秀府（东）

经济学院对面

七栋多层带电梯

户型从120㎡—280㎡

大舜天成·

自由城（中）

历下区如意街

纯正SOHO概念户型

银座·

晶都国际（中）

13万㎡

顺河街东侧

商住楼

中润世纪城（二期）（东）

经十东路燕山立交桥东北

写字楼、住宅、酒店

福润康城（北）

山大路北首

多层、高层

一室、二室、三室，面积：

45-140㎡

总计

653.1万㎡

2006年济南市场即将推出的楼盘有23个，总建筑面积共685.1万平米，其中位于济南南部的楼盘较多，有7个，总建筑面积171.2平方米；

东部的有5个，总建筑面积228平方米；

西部的有5个，总建筑面积201平方米；

北部的有3个，总建筑面积17.4平方米；

中间的有3个，总建筑面积35.5平方米。

这些项目的建筑类型主要以小高层为主。

可供选择的户型面积较多，户型仍是以二居室、三居室为主。

4）济南市住宅市场产品及价格分析

区域供应量分析

从楼市新增供应量来看，06年济南住宅市场比较活跃，全新楼盘较多，加上后续开发或者长期认购的楼盘，上半年筹备开始销售的楼盘就有23个。

导致06年上半年市场活跃的原因主要是，05年国家对房地产市场进行宏观调控，新的楼盘都采取延期开发，以开发尚未销售的楼盘采取长期认购的形式，以此避免宏观调控导致的市场低迷的现状。

从区域供应量来看，东部和西部区域无论从新增楼盘数量还是规模上看，都是06年济南住宅市场比较活跃的两个板块，东部区域的升值潜力和西部楼盘的大盘效应带动了区域市场的繁荣；

南部的众多新楼盘亮相让我们意识到了南部的住宅市场潜力，该区域楼盘的数量、规模、品质都注定了南部将成为06年济南市住宅市场的新焦点。

建筑类型分析

从建筑类型来看，新增楼盘中，建筑类型以小高层为主，多层不再是市场的主流，高层比重也大幅增加，由此可以看出小高层、和高层日益被购房者接受，成为当前房地产开发的一种趋势。

首先是土地资源的极度紧缺决定我省的住宅开发应尽快向高层住宅为主的格局转变。

根据省国土资源厅的信息，我省人口密度为全国平均密度的4．4倍，人均土地仅为0.17公顷，人均农业用地只有全国人均水平的1/3。

这种“水平空间”的捉襟见肘使我省通过土地“扩面”进行大规模住宅建设的可能性减少，只有尽可能通过建设高层建筑而向“垂直空间”要“住处”。

其次，城市化过程的加速更让人感受到“压力”。

根据省统计局统计，2001年山东城市化率为39.2%，2002年达到40.3%，上升1.1个百分点；

2003年达到41.8%，上升1.5个百分点；

2004年达到43.5%，上升1.7个百分点，2005年达到45.2%，上升1.7个百分点，我省城市化呈现出水平越来越高、速度越来越快的趋势。

山东人口9180万，假使以去年上升1.7个百分点来计算，则每年至少增加156万城市人口，以目前全省人均住宅建筑面积25平方来计算，则每年房地产需要新增3800万平方米，而我省实际住宅年竣工面积这些年一直在2000万平方米左右，年缺口达1800万平方米。

如此“庞大”的居住需求，10年增长出来的城市人口，几乎与上海或济南的人口相当，如果不建高层建筑，很难设想出其它解决方案。

以目前我省盛行的六层四单元的多层建筑而言，一栋楼仅能解决48户的居住问题，而在差不多相同面积的地面上建设每层六户总25层的一幢高层住宅，却可以解决150户住户的居住问题，可容纳户数是多层的3倍多。

虽然高层住宅有影响城市通透性的缺点，但人口过多的国情决定了建设高层住宅将是我们的“不二选择”。

区域价格分析

在区域均价中，中部的楼盘无论楼盘位置还是品质方面均决定了楼盘的高价格，使得中部区域价格遥遥领先；

其次为南部，区域均价为4805元/平方米，高于区域整体价格水平，南部山区环境优美，空气清新，是济南最适宜居住的地区，其价格一直稳中有升；

东部楼盘均价为4381元/平方米，东部燕山居住区的整体规划、以及济南的传统的购房趋向势必拉动东部区域价格的进一步增长；

西部楼盘均价3939元/平方米，受段店新居住区的规划以及最新大盘的开发，导致西部楼盘均价有所提高。

北部楼盘均价为3513元/平方米，北部楼盘受旧村改造的冲击以及消费者传统的购房习惯，价格增长缓慢。

价格走势分析

从样本楼盘来看，从去年七月份到今年4月份济南市住宅市场价格增长幅度不大，增幅在200元左右，与相比涨幅约为4.17%。

05年度下半年延续05年上半年市场低迷的现状，打折、团购等活动纷纷上演，在刺激市场的同时也使得房价发生震荡，价格增长较慢，甚至到了11月份出现了价格的回落。

从今年年初开始，房产市场开始回春，价格开始一路攀升。

从各区域的价格涨幅来看，南部区域房地产增长幅度最大，上涨约5个百分点，南部区域因其绝版的地理位置和环境，高档楼盘林立，其价格定位普遍较高，整体均价一直处于各区域的首位，从去年开始，济南市政府停止了南部的土地划拨工作，导致其房价迅速攀升。

东部区域房地产增长幅度居第二位，上涨了约4.5个百分点，随着济南东部新城规划的清晰，东部区域成为近年来济南市房地产市场的热点区域，加上燕山居住区的重新规划，房价一路攀升，人们普遍看好东部的发展潜力，因而该区域的投资型客户也最多，价格增长幅度较大。

另外，大量持币观望的消费者今年都开始出击，导致东部区域价格快速增长。

西部区域房价增长幅度一般，上涨了约3.4个百分点，随着西部区域的开发和市政配套的完善，西部大盘的规模效应以及开发商的品牌效应，使得西部的楼盘在市场上得到提升，同时受规模普遍较大的影响，西部楼盘对市场的影响力都比较大，一个楼盘的价格波动都会对市场造成一定的冲击，因此几个新盘的推出拉动了该区域的价格上涨。

北部均价增长幅度低于整体的价格增长水平，北部区域受区位劣势的影响，整体价格水平一直较低，但随着城市改造和区域新规划的实施，提升了区域价值，虽然近年来区域供应量不是很大，使区域价格稳步增长，但城市改造过程中的一些价格较低的旧村改造项目，对该区域市场产生了不小的冲击，因此区域价格也受到一定影响。

由于05年宏观政策的出台，导致大量购房者出现观望，这极大地影响了住宅成交量。

但济南购房者和外地在济置业者的需求并没有降低，06年开始房地产市场开始回暖，大量的新项目、高品质项目涌出，大量持币观望者开始出击购房，06年济南住宅市场火爆。

5）可类比项目个案调研

市区项目

针对与本项目紧邻