大学城项目市场部分zongWord格式.docx

1、户型面积均价上海花园四期祝舜路和东辰大街交汇处济南豪嘉置业总建28万6层电梯90-1103800天鹅堡二环东路和花园路交汇山东乐成置业占地3万，总建6.59万6栋小高层90-2205000精英爱特公寓洪楼西路41号乐园房地产总建1.8万酒店式公寓30-1004880海蔚广场花园路和洪楼南路交汇山东海蔚置业72墓，16万3栋高层住宅，1栋商务楼108-1264700汇科旺园洪楼南路50号隆生旺源置业11万小高层、高层116、1674800特区数码港山大路与经一路交汇舜华园建设发展有限公司4.6万商业、办公6300锦绣泉城七里河与华龙路交汇处中齐房地产总建26万多层、小高层、高层76、96、120

2、4200本板块市场总供应量约为94万平米，楼体类型主要以小高层、高层为主。主力户型为二室、三室，面积在90130之间。主要客户群为IT人士、教师、机关公务员、中小企业老板、高新区从业人员。规划影响周边住宅项目的开发为区域增加了大量中、高端消费群体，同时洪南等三个片区及历城区政府的东迁将给目前寸土寸金的洪楼商业圈带来空前的改造建设机遇。洪楼商业圈将建设成“花园文化不夜城”，进一步加强商业和文化功能，洪楼区域将成为以商业为主的东部商贸中心。 东部高薪区经十东路板块中润世纪城经十东路山东中润置业13万150-2605500尚层E墅崇华路以东山东世通房地产约20万5.2米复式、小户型公寓30-50-7

3、05200银座花园旅游路和转山西路交汇山东银座久信房地产350亩，总建35万多层，小高层120-180三箭平安苑解放东路27号山东豪商房地产10万15栋住宅，2栋公建45-200枫润尚东工业南路100号山东三庆置业2万商业公建，精装小户型38、77新东方花园新宇北路1号山东天业房地产115亩，总建16万多层、小高层107、140、1603900世纪财富中心天辰大街和新宇路交汇济南国庆置业150亩，总建19万办公楼群200、400、600荷兰庄园经十东路与旅游路交汇山东百替房产60亩，总建5万多层120-1605100本板块总建筑面积约100万平米，楼体类型主要以多层、小高层和别墅为主。随着经十

4、东路的修建，燕山立交桥的开通，旅游路的通车，优越的交通条件和自然景观迅速提升了土地价值。而且东部产业带的规划，完善的区域配套，高新区的产业园，以及优惠的政策吸引了众多的公司、企业入住。迅速带来了资金和人力资源，为高新区的住宅市场提供了潜在的有效消费群体,此区域将来会非常有潜力。 南部总述主力户型面积销售均价伟东新都2期伟东置业舜耕路27万小高层3-2-2，1402-2-1，1004500银丰山庄银丰地产15万3-2-2，1482-2-1，905400齐鲁骏园齐鲁置业英雄山路113号5万110130山景园小区市中地产七里山西路南1201604000天泰?太阳树青岛天泰集团阳光舜城南170亩110

5、-200天润苑龙力热电建设路90号4.3万4栋12层小高层4-2-2，1803-2-2，1304300世纪佳园济南房屋建设集团建设路93号17万板式小高层2-1-1，882-2-1，110阳光舜城（锦绣苑）三联城建舜耕路南首60万141-175南部由于高山较多，且山体植被较好，清新的空气，便捷的交通、卫生、医疗、生活条件，及有限的可开发用地，使其成为了济南市房价最高的地区。健康的生态环境和靓丽的自然风光构筑了南部的主要特色。这里有闻名遐迩的千佛山，还有济南市的第一氧吧植物园。这是济南的水脉、绿肺所在，南部开发受控制，土地资源更加稀缺。房地产市场在政策、法规、城市规划的夹缝中生长。本板块总建筑面

6、积约为400万平米，楼体类型主要以多层和小高层为主。针对高消费目标客户群，户型设计以大面积二室、三室为主。郎茂山周边配套比较完善，交通状况较好。附近楼盘以中高档主，小高层居多，绿化比较好。舜耕路集中了两个大盘伟东新都和阳光舜城，伟东新都为旧村改造楼盘项目，阳光舜城则借千佛山之环境势营造了健康、环保、绿色、生态住宅大盘。大盘项目在二环之内的开发已接近尾声，寸土寸金在南部体现的淋漓尽致，土地资源的稀缺性凸显。因为房地产开发的主要资源土地的的限制，目前南部新开发的项目主要集中在中小盘的放量，但因其区域优越的地理位置，新上市楼盘均走高端市场，如：国华美郡、熙园、银丰山庄（二期）、天泰太阳树。鲁能领秀城

7、以单项目300万平方，成为济南房地产市场“大哥”位置，超大规模社区将区域配套设施欠缺，位置较偏等劣势一一弥补。 西部总述新世界阳光花园新世界阳光经七路669号38万140-183阳光100国际新城2期济南阳光100房地产阳光新路12万1201404100凯旋新城莱钢建设、信莱房地产经十西路南辛庄济南房屋建设综合开发建设路20万105140三箭如意苑山东毫商房地产建设路85号48万2-1-1，906000（精装）华夏?金色阳光花园华夏海龙房地产堤口路和纬12路交汇85万，总建115万小高层，多层2-2-1，852-2-1，943500天建?名人广场济南天建房地产无影山中路121号2-2-2，11

8、62-2-2，1473-2-2，1863300多层3600嘉馨?现代逸居济南嘉馨房地产南辛庄街6万板式高层景绣苑济南永达房地产腊山北路2期小高层西部地区是当前济南在建及待建项目比较集中的地区，随着东方红水泥厂及济南水泥厂两个大型污染项目外迁、大量危旧、低矮房屋的拆除，各新项目的兴建，使一个原本脏、乱、差的地区正逐渐显示出青春的朝气，步入高档、时尚大型社区的行列。此区域生活水平、消费水平比较落后，生活配套不够完善，但是随着几个大型、高档住宅项目的开发（阳光100、新世界阳光花园、外海中央城市花园），西部住宅市场价值已经迅速提升。加上槐荫政府西迁、西部大学城入驻、长清片区等西部新区规划，都昭示着此

9、区域的发展前景很好，因此此区域的楼盘销售状况比较乐观。但因受济南居住观念、生活配套设施等因素的影响，目前房价偏低，从中说明西部房地产市场仍处于中、中下水平。本区域总建筑面积约为200万平米，楼体类型主要以多层和小高层为主。户型以二室、三室为主，面积在85120之间；有部分小户型与二室补充，面积在5080之间。 北部总述齐鲁花园堤口路100号35万126、1473950青年居易济南居易国际北园大街和东工商河路交汇72万13栋多层2356天和园（2期）小清河北路25万9层小高层100140泉星小区济发集团济泺路130号鲁能康桥鲁能房地产北园大街三孔桥23万18栋小高层2-2-1，823-2-2，1

10、20本地区基础设施及环境条件一般，老式住宅及工厂较多。传统观念上这里不是非常适于居住的地区。但随着近年开发量的加大，环境已有相当大的改观，逐渐为人们所接受。本区域总建筑面积约为150万平米，楼体类型以多层为主，后起之秀以小高层居多，高层项目所占市场份额较小。主力户型以二室、三室为主，面积在80130。长途汽车站和火车站两大交通枢纽涌动大量流动人口；泺口服装城和鞋城吸引很多外来生意人。此区域的经济水平得到了明显提升，楼盘品质也得到长足的发展。此区域还需要依靠整体水平的提升来带动整个住宅市场的发展。从以上的情况来看，济南人“住南不住北，住东不住西”的生活居住习惯是有一定依据的；并且从房地产市场的价

11、格来看，东部、南部的市场价格明显要高于西部、北部，但是西部、北部房价上涨的速度明显要高于东部和南部。随着城市发展建设的步伐逐步加快，西部、北部的居住环境逐渐得到人们的认可。3） 济南市06年新盘概况楼盘名称占地面积总建面积项目位置备注盛世皇苑（南）3.99万英雄山路与英西南路80-300的多种阳光户型组合凯旋新城（西）12万30万经十路西段高层、小高层、多层及花园洋房鲁铁花样年华（西）3万6万堤口路中段3栋高层和1栋多层40%的公园式绿化，户型70-127。润业世纪园（北）2.7万6.5万黄台南路中段板式小高层住宅为主面积45到150不等。千佛山熙园（南）2.5万2.2万千佛山风景区内联排别墅

12、、叠拼别墅精品住宅容积率0。88，共100户天泰太阳树（南）11.3万20万阳光舜城南边高层、小高层户型从110到250国华东方美郡（南）36万28万千佛山以南单体别墅、联排别墅、叠层别墅、多层住宅、商业及配套公建居住户数800余户，地上容积率小于0。8，绿地率大于40%名士豪庭（东）34万100万经十路路南历山名郡（中）历山路以住宅为主，集办公、商业为一体的高档综合性社区黄金绿苑（东）87万60万历下区东南部多层，小高层，别墅区群盛华城（西）2万经一路北侧纬六路到纬九路之间两栋多层公寓和四栋19层商住楼组成住宅共计750多套泉景天沅（南）38万80万高层和小高层京鲁山庄（南）5.7万10万二

13、环南路6666号4栋板式小高层和8栋多层绿化率为35%，面积以80120的二居室，三居室，四居室户型为主蝶泉山庄（南）22万济南市南部中央花园（西）42.7万88万25000城市广场、大型地下停车场湖光山色（北）49万北园路三联商社对面4栋小高层翡翠郡（西）68万天桥区堤口路海信?浆水泉居住组团（东）32万平顶山以东，老虎山以北，回龙山以西，旅游路以南高层、五层、多层洋房和部分叠拼别墅燕东秀府（东）经济学院对面七栋多层带电梯户型从120280大舜天成自由城（中）历下区如意街纯正SOHO概念户型银座晶都国际（中）13万顺河街东侧商住楼中润世纪城（二期）（东）经十东路燕山立交桥东北写字楼、住宅、酒

14、店福润康城（北）山大路北首多层、高层一室、二室、三室，面积：45-140总计653.1万2006年济南市场即将推出的楼盘有23个，总建筑面积共685.1万平米，其中位于济南南部的楼盘较多，有7个，总建筑面积171.2平方米；东部的有5个，总建筑面积228平方米；西部的有5个，总建筑面积201平方米；北部的有3个，总建筑面积17.4平方米；中间的有3个，总建筑面积35.5平方米。这些项目的建筑类型主要以小高层为主。可供选择的户型面积较多，户型仍是以二居室、三居室为主。4） 济南市住宅市场产品及价格分析 区域供应量分析从楼市新增供应量来看，06年济南住宅市场比较活跃，全新楼盘较多，加上后续开发或者

15、长期认购的楼盘，上半年筹备开始销售的楼盘就有23个。导致06年上半年市场活跃的原因主要是，05年国家对房地产市场进行宏观调控，新的楼盘都采取延期开发，以开发尚未销售的楼盘采取长期认购的形式，以此避免宏观调控导致的市场低迷的现状。从区域供应量来看，东部和西部区域无论从新增楼盘数量还是规模上看，都是06年济南住宅市场比较活跃的两个板块，东部区域的升值潜力和西部楼盘的大盘效应带动了区域市场的繁荣；南部的众多新楼盘亮相让我们意识到了南部的住宅市场潜力，该区域楼盘的数量、规模、品质都注定了南部将成为06年济南市住宅市场的新焦点。 建筑类型分析从建筑类型来看，新增楼盘中，建筑类型以小高层为主，多层不再是市

16、场的主流，高层比重也大幅增加，由此可以看出小高层、和高层日益被购房者接受，成为当前房地产开发的一种趋势。首先是土地资源的极度紧缺决定我省的住宅开发应尽快向高层住宅为主的格局转变。根据省国土资源厅的信息，我省人口密度为全国平均密度的44倍，人均土地仅为0.17公顷，人均农业用地只有全国人均水平的1/3。这种“水平空间”的捉襟见肘使我省通过土地“扩面”进行大规模住宅建设的可能性减少，只有尽可能通过建设高层建筑而向“垂直空间”要“住处”。其次，城市化过程的加速更让人感受到“压力”。根据省统计局统计，2001年山东城市化率为39.2%，2002年达到40.3%，上升1.1个百分点；2003年达到41.

17、8%，上升1.5个百分点；2004年达到43.5%，上升1.7个百分点，2005年达到45.2%，上升1.7个百分点，我省城市化呈现出水平越来越高、速度越来越快的趋势。山东人口9180万，假使以去年上升1.7个百分点来计算，则每年至少增加156万城市人口，以目前全省人均住宅建筑面积25平方来计算，则每年房地产需要新增3800万平方米，而我省实际住宅年竣工面积这些年一直在2000万平方米左右，年缺口达1800万平方米。如此“庞大”的居住需求，10年增长出来的城市人口，几乎与上海或济南的人口相当，如果不建高层建筑，很难设想出其它解决方案。以目前我省盛行的六层四单元的多层建筑而言，一栋楼仅能解决48

18、户的居住问题，而在差不多相同面积的地面上建设每层六户总25层的一幢高层住宅，却可以解决150户住户的居住问题，可容纳户数是多层的3倍多。虽然高层住宅有影响城市通透性的缺点，但人口过多的国情决定了建设高层住宅将是我们的“不二选择”。 区域价格分析在区域均价中，中部的楼盘无论楼盘位置还是品质方面均决定了楼盘的高价格，使得中部区域价格遥遥领先；其次为南部，区域均价为4805元/平方米，高于区域整体价格水平，南部山区环境优美，空气清新，是济南最适宜居住的地区，其价格一直稳中有升；东部楼盘均价为4381元/平方米，东部燕山居住区的整体规划、以及济南的传统的购房趋向势必拉动东部区域价格的进一步增长；西部楼

19、盘均价3939元/平方米，受段店新居住区的规划以及最新大盘的开发，导致西部楼盘均价有所提高。北部楼盘均价为3513元/平方米，北部楼盘受旧村改造的冲击以及消费者传统的购房习惯，价格增长缓慢。 价格走势分析从样本楼盘来看，从去年七月份到今年4月份济南市住宅市场价格增长幅度不大，增幅在200元左右，与相比涨幅约为4.17%。05年度下半年延续05年上半年市场低迷的现状，打折、团购等活动纷纷上演，在刺激市场的同时也使得房价发生震荡，价格增长较慢，甚至到了11月份出现了价格的回落。从今年年初开始，房产市场开始回春，价格开始一路攀升。从各区域的价格涨幅来看，南部区域房地产增长幅度最大，上涨约5个百分点，

20、南部区域因其绝版的地理位置和环境，高档楼盘林立，其价格定位普遍较高，整体均价一直处于各区域的首位，从去年开始，济南市政府停止了南部的土地划拨工作，导致其房价迅速攀升。东部区域房地产增长幅度居第二位，上涨了约4.5个百分点，随着济南东部新城规划的清晰，东部区域成为近年来济南市房地产市场的热点区域，加上燕山居住区的重新规划，房价一路攀升，人们普遍看好东部的发展潜力，因而该区域的投资型客户也最多，价格增长幅度较大。另外，大量持币观望的消费者今年都开始出击，导致东部区域价格快速增长。西部区域房价增长幅度一般，上涨了约3.4个百分点，随着西部区域的开发和市政配套的完善，西部大盘的规模效应以及开发商的品牌

21、效应，使得西部的楼盘在市场上得到提升，同时受规模普遍较大的影响，西部楼盘对市场的影响力都比较大，一个楼盘的价格波动都会对市场造成一定的冲击，因此几个新盘的推出拉动了该区域的价格上涨。北部均价增长幅度低于整体的价格增长水平，北部区域受区位劣势的影响，整体价格水平一直较低，但随着城市改造和区域新规划的实施，提升了区域价值，虽然近年来区域供应量不是很大，使区域价格稳步增长，但城市改造过程中的一些价格较低的旧村改造项目，对该区域市场产生了不小的冲击，因此区域价格也受到一定影响。由于05年宏观政策的出台，导致大量购房者出现观望，这极大地影响了住宅成交量。但济南购房者和外地在济置业者的需求并没有降低，06年开始房地产市场开始回暖，大量的新项目、高品质项目涌出，大量持币观望者开始出击购房，06年济南住宅市场火爆。5） 可类比项目个案调研 市区项目针对与本项目紧邻