中级经济师《房地产专业》备考习题3含答案Word下载.docx
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D.不一定
8.某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为（ ）元人民币/m2。
A.3697
B.3772
C.3769
D.3758
9.某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首付款10万元，余款40万元于半年后一次付清。
假设月利息率为1%，则在其成交日期时一次总付清的价格为（ ）万元。
A.45
B.50
C.55
D.48
10.某宗房地产2003年6月的价格为2300元/平方米。
已知该房地产所在地区的同类房地产2003年4月至12月的价格指数分别为78，77.5，78.6，79，79.9，82，81.2，83.5，76.4（以2002年12月为基期）。
则该房地产2003年11月的价格为（ ）元/平方米。
A.2443
B.2394
C.2376
D.2582
11.某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%、8%。
某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）万元。
A.323
B.275
C.273
D.258
12.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分;
估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（ ）。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
13.在建工程之类可比性很差的房地产，一般不采用（ ）。
A.成本法估价
B.收益法估价
C.市场法估价
D.假设开发法估价
14.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占前两项（称为直接成本）的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（ ）元/m2。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
15.（ ）是以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关的某种单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其进行适当的调整修正，来估算建筑物重新购建价格的方法。
A.单位比较法
B.分部分项法
C.工料测量法
D.指数调整法
16.某房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A.80
B.90
C.100
D.110
17.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元/㎡，建筑物残值率为6%，经济寿命为30年，计算该建筑物的现值是（ ）元。
A.70880
B.71936
C.77952
D.81562
18.某房地产，收益年限为40年，报酬率为8%，每年可以获得净收益40万元，则该房地产的价格应该为（ ）万元。
A.476.98
B.489.36
C.497.56
D.500.21
19.某写字楼预计持有2年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ ）万元。
A.4858
B.5200
C.2700
D.6264
20.（ ）是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率。
A.累加法
B.市场提取法
C.运营费用
D.收益法
21.下列属于市场法估价步骤的有（ ）。
A.搜集交易实例
B.核算交易成本
C.选取可比实例
D.求取估价对象价值
E.进行交易情况修正
22.一般情况下，搜集交易实例时，应搜集以下内容（ ）。
A.交易双方的基本情况和交易目的
B.交易实例房地产基本状况
D.成交价格
E.付款方式
23.建立比较基准要做的工作包括（ ）。
A.统一房地产范围
B.统一付款方式
C.统一价格单位
D.统一交易日期
E.统一面积单位
24.市场法中房地产状况调整包括（ ）。
A.区域因素状况修正
B.权益状况修正
C.实物状况修正
D.区位状况修正
E.个别因素状况修正
25.下列关于成本法的说法错误的是（ ）。
A.成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求得被估价房地产价值的方法
B.成本法中的“成本”，即通常意义上的成本（不含利润）
C.成本法中的“成本”是价格（包含利润）
D.成本法是以房地产价格各个组成部分之和为基础来求取房地差价值的方法
E.从买方的角度来看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入
26.建筑物的重新购建价格的求取方法有（ ）。
E.基价比较法
27.求取建筑物折旧的方法主要有（ ）。
A.年限法
B.分解法
C.市场提取法
D.单位比较法
E.指数调整法
28.从收益法的观点看，房地产的价值高低取决于下列（ ）因素。
A.未来净收益大小
B.潜在毛收入的高低
C.获取净收益的可靠性
D.获取净收益期限的长短
E.有效毛收入的高低
29.累加法中，报酬率的计算要涉及以下几个方面（ ）。
A.投资风险补偿率
B.管理负担补偿率
C.缺乏流动性补偿率
D.风险报酬率
E.投资带来的优惠率
30.下列关于开发经营期的说法正确的是（ ）。
A.开发期的起点与开发经营期的起点相同，终点是按照正常情况估算的开发完成的时间
B.在有预售的情况下租售期与开发期有重合，在租赁的情况下，租售期通常到开发完成的房地产的自然寿命结束时为止
C.在现实中受某些特殊因素的影响，可能是开发期延长
D.租售期通常难以准确估计，在估价时应考虑未来房地产市场的景气状况
E.估算开发经营期可以采用类似于市场法的方法
31.估价的假设和限制条件主要包括（ ）。
A.对估价对象有关状况的假定
B.对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定
C.对估价方法选用分析的说明
D.对估价方法使用前提的说明
E.对评估的价值前提的说明
32.经营期可以分为（ ）。
A.开发期
B.前期
C.建造期
D.销售期
E.运营期
33.下列关于现金流量折现法中的折现率的说法正确的是（ ）。
A.等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率
B.包含安全收益部分（资金的利息）和风险收益部分（开发利润）两部分
C.等同于传统法中的投资利息率
D.等同于传统法中的开发利润率
E.以上答案均正确
34.以客户为中心，以市场为出发点，建立在“以销定产”的观念之上的营销观念是（ ）。
A.生产观念
B.推销观念
C.市场营销观念
D.社会营销观念
E.产品观念
34.现代房地产市场营销的主要内容包括（ ）。
A.战略规划
B.营销过程
C.营销活动
D.营销理念
E.投资分析
36.商品房销售代理具有以下特征（ ）。
A.代理人必须以被代理人的名义实施民事行为
B.代理人可以超越代理权实施代理行为
C.代理人必须在被代理人授权范围内实施代理行为
D.代理人在授权范围内可进行独立的意思表示
E.代理的法律后果直接归属被代理人
37.将房地产项目委托销售代理的优点是（ ）。
A.房地产经纪机构具有较多的营销经验
B.经纪机构有信息渠道与客户信息，更容易促成买卖双方的交易
C.经纪机构对拟代理的项目更熟悉
D.可以节约销售费用
E.可以缩短销售时间
38.开发商与经纪机构签订委托代理合同后，需要向经纪机构提供（ ）资料。
A.开发公司的财务报表
B.委托书
C.开发商的营业执照和资质证书
D.反映开发项目合法性的资料，如土地证
E.反映项目特征的资料
39.房地产定价的目标有（ ）。
A.实现预期利润
B.提高市场占有率
C.维持市场占有率
D.维持营业
E.反映市场供求目标
40.在房地产营销中，运用心理定价策略主要有（ ）。
A.撇脂定价策略
B.渗透定价策略
C.特价品定价策略
D.尾数定价策略
E.整数定价策略
1.
[答案]：
B
[解析]：
参见教材P242。
业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。
2.
C
业主委员会应当于会议召开的7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。
3.
A
本题考查业主大会、业主委员会的活动经费。
4.
D
本题考查住宅专项维修资金的概念。
5.
参见教材P259。
本题考查住宅专项维修资金的交存金额，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
6.
参见教材P212。
7.
8.
参见教材P213-214。
不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价。
但是如果在币种换算之前已进行了交易日期调整的话，则采用估价时点的市场汇价500×
（1-0.7%）^8×
7.95=3757.78
9.
参见教材P214。
10+40/[（1+1%）^6]=48（万元）
10.
此题是定基价格指数，所以11月的价格是：
2300×
83.5÷
78.6=2443。
11.
参见教材P213。
本题考查交易情况修正中的税费的非正常负担的计算。
应缴纳的税费均由卖方负担，卖方还需交纳税费，所以题中的297万元，是买方实际支出的。
根据公式：
（1）正常价格=买方实付金额-应由买方负担的交易税费
（2）应由买方负担的交易税费=正常价格×
应由买方缴纳的税费比率设正常的交易价格为x，则应由买方负担的交易税费为8%，则x=297-8%x，x=275万元。
12.
参见教材P216。
13.
参见教材P211。
14.
参见教材P218。
本题考查用成本法计算新开发土地价值。
题中告知直接成本为包括土地取得成本和土地开发成本之和。
开发利润=（土地取得成本+开发成本）×
直接成本利润率=（1000+1500）×
6%=150
土地价格=土地重新取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+利润=1000+1500+（1000+1500）×
5%+（1000+1500）×
5%+100+150=3000元/平方米
15.
参见教材P220。
16.
参见教材P224。
V=A/Y=8/8%=100（万元）
17.
参见教材P223。
建筑物现值=C[1-（1-R）t/N]=800×
120[1-（1-6%）×
8/30]=71936
18.
本题考查收益年限有限年且其他因素不变的收益法的计算。
V=（A）/（Y）[1-
（1）/（1+Y）^（n）]=（40）/（8%）[1-
（1）/（1+8%）^（40）]=476.98万元
19.
参见教材P226。
预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式：
V=（A/Y）[1-1/（1+Y）^t]+Vt/（1+Y）^t=（216/8%）[1-1/（1+8%）^2]+5616/（1+8%）^2=5200万元。
20.
参见教材P229。
21.
ACDE
在市场法的估价过程中不涉及成本的核算。
22.
ABDE
23.
ABC
建立比较基准一般要做以下工作：
1.统一房地产范围;
2.统一付款方式;
3.统一价格单位。
24.
BCD
25.
BE
参见教材P217。
26.
ABCD
重新购建价格的求取方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法四种。
27.
参见教材P222。
28.
ACD
参见教材P223-224。
29.
ABCE
30.
参见教材P232。
31.
参见教材P236。
本题考查估价的假设和限制条件的主要内容。
C项属于估价技术报告的内容。
32.
DE
开发经营期可以分为开发期和经营期。
开发期可分为前期和建造期，经营期可分为销售期和运营期。
33.
AB
参见教材P234。
34.
CD
参见教材P188。
35.
参见教材P189。
房地产市场营销的主要内容包括战略规划、营销过程和营销活动三项。
36.
参见教材P192。
37.
参见教材P192-193。
房地产委托代理租售的优势是房地产经纪机构在长期的业务中积累了经验，而且比开发企业分别进行促销的投入产出效率高，第三是由于经纪机构的信息比较集中，更容易促成交易，提高交易效率。
38.
BDE
参见教材P193。
开发公司向代理机构提供的资料包括反映项目特征的资料、反映项目合法性的资料，委托书，如果是预售项目还应提供预售许可证。
不需要提供开发企业内部的信息。
39.
参见教材P194。
房地产定价的目标有四个，分别是实现预期利润、提高和维持市场占有率、稳维护企业形象、维持营业。
注意区别定价目标、定价原则、定价方法、定价策略。
40.
CDE
参见教材P198。
心理定价策略根据不同消费者的消费心理，可以细分为特价品定价策略、尾数定价策略和整数定价策略三种。
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