房地产经济学题库答案sh整理版.doc

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[房地产经济学]试题库

1.MA房地产

土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物；还包括以上组成部分所衍生的各种权利。

2.MA不动产

不动产是指土地和与土地不能分离或者不可移动或者移动后不能保持财产原有形态性能的财产，可以说是广义的房地产，它比房地产范围广。

包括各种建筑物、道路、农用地及生长在土地上的各类植物等。

3.MA地产

是土地自然性状的经济表现和反映，具有使用性、稀缺性、可转移性等特点。

4.MA物业

物业是一个微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实物资产，具有固定性、耐久性、多样性等特点。

5.MA土地引致需求（不太肯定哪个对）

1.土地引致需求是指从消费者对土地产品的需求中派生出来的农产品生产者对土地的需求。

2.土地需求是由市场对房屋的需求而传递过来的间接需求，在经济学上称为引致需求。

6.MA土地一级市场

土地市场是土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。

土地市场也称地产市场。

一级市场即政府出让市场,是指政府有偿、有限期的出让土地使用权的市场。

7.MA土地二级市场

土地市场是土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。

土地市场也称地产市场。

二级市场是指土地的使用权转让市场。

8.MA住房一级市场

住房一级市场是指新建住房的买卖市场。

市场主体是住宅开发商、营造商和居民。

9.MA住房二级市场

住房二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。

市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。

10.MA住房抵押贷款一级市场

一个完整的住房抵押贷款市场包括住房抵押贷款一级市场和住房抵押贷款二级市场。

抵押贷款一级市场即按揭贷款市场，是指购房者（按揭人）以房产作抵押向金融机构申请贷款，银行对其进行严格审查后发放贷款的市场；

11.MA住房抵押贷款二级市场

住房抵押贷款二级市场即住房抵押债权转让市场，是指金融机构将住房贷款转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保，发行抵押贷款证券的市场。

12.MA土地供给弹性

供给弹性：

供给的价格弹性，它表示一定时期内一种商品的供给量的相对变动对于该商品的价格的相对变动反应程度。

土地供给弹性，表示土地供给量的变动相对于土地价格变动的的反应程度。

13.MA住房需求收入弹性

住房需求量变动相对于收入变动的灵敏程度，收入上升（下降）1%，导致需求量上升（下降）的百分比。

14.MA住房需求价格弹性

住房需求量变动相对于价格变动的灵敏程度，价格上升（下降）1%，导致需求量下降（上升）的百分比。

15.MA土地收益金

土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。

16.MA房地产经济周期（课件）

是指房地产在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。

17.MA房地产周期景气循环

房地产景气循环是由于供给和需求协调不顺产生的，指房地产活动或其投入与产出围绕着其长期趋势的周期性但并非定期的波动，从短期来看，房地产景气循环呈波动性，但在一个足够长的发展时期内，这种波动会体现出周期性循环的特征。

房地产景气循环可分为复苏、扩张、收缩、衰退四个阶段。

18.MA房地产周期季节波动

房地产周期季节波动指房地产市场反复出现但没有固定的周期跨度的变化，波动不能再被分割成更短的具有相同特征的循环。

19.MA住房潜在需求

具有货币支付能力但目前尚未实现的住房需求,是一种未来的需求。

20.MA住房有效需求

有支付能力的需求,是以一定的人均可支配收入水平为基础的。

21.MB地租

古典经济学时期认为地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余；马克思的地租理论主要包括资本主义地租的实质、级差地租、绝对地租、垄断地租、建筑地段地租和土地价格等内容；新古典经济学时期流行的地租理论是地租编辑成产力理论；城市地租理论包括城市级差地租、城市绝对地租和城市垄断地租等。

马克思主义认为，地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。

地租是土地所有权在经济上实现的形式，是社会生产关系的反映。

22.MB绝对地租

绝对地租是土地所有者凭借对土地私有权的垄断取得的、土地产品市场价格高于社会生产价格的一个差额，这个差额转化而形成的地租。

23.MB级差地租

这种产生于支配垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额，就是级差地租。

根据级差地租的形成条件不同，又可分为级差地租1和级差地租2。

24.MB垄断地租

垄断地租是地租的一种特殊形式，以特殊土地的经营垄断为前提，是由垄断价格带来的超额利润所形成的地租。

25.MB级差地租Ⅰ

答；级差地租1是由土地的肥沃程度不同和位置差异引起的。

两个等量资本和劳动投资于面积相等而优劣不同的土地上时，会产生不同的结果。

这些不同的结果是由土地肥力和位置两个原因造成的。

26.MB级差地租Ⅱ

答：

级差地租2是在同一块土地上连续投入等量资本，各等量资本之间的生产率不同所产生的超额利润转化形成的地租。

在同一土地上连续进行追加投资，也即发展集约化耕作，主要是或在较大程度上是在较好的土地上进行的。

这里的追加投资是有界定的，这里仅指提供平均利润的追加投资，它的产品的个别生产价格和市场价格是一致的。

27.MB产权

产权是财产权或财产权利的简称。

产权是指产权主体拥有的与财产有关的权利的集合，它是一定社会的人与人之间财产关系的法律表现，产权可以分为三类：

1）所有权，包括有形财产的所有权和无形财产的所有权；

2）所有权的暂时分割，如普通法中的地产权、民法中的用益权；

3）为他人谋利益的所有权—信托。

产权具有以下属性：

它是依法占有财产的权利；具有排他性；是权利束；产权的行使并非是无限制的；产权的明确有助于外部效应内部化。

28.MB地役权

地役权是指为了增加自己土地的利益而利用他人土地的权利

29.MB土地发展权

土地发展权是指土地所有人有对土地进行非农业使用，开发土地的权利。

30.MB土地所有制

是土地所有权形成、土地所有权转移等过程中所形成的人与人之间关系的制度性规定。

土地所有制是土地制度的核心，其法律表现形式是土地所有权。

31.MB土地使用制

是土地使用权形成、土地使用权转移等过程中所形成的人与人之间关系的制度性规定。

土地使用制是土地制度中的重要内容之一，是土地制度中最活跃的成分。

土地使用制度的法律表现形式是土地使用权。

32.MB资本化率

资本化率，是指将未来有限期或无限期的预期收益折算成现值的比率，一般包括无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。

33.MB单一税

单一税意味着对所有各种收入（包括个人所得、企业所得、流转税、资本利得等）只征一次税，不超过一次，不重复征税，不扭曲经济运行。

单一税制是对所有收入按照同等税率征税，而且税率都比较低，比如19％。

单一税允许企业把所有新增投资从税基中扣除，而且只对人们从经济中获得的收入征税，也可以对个人所得在扣除一个减免项后再以一个相同的单一税率进行征税。

34.MB物业税

所谓物业税又称财产税或地产税，“主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高”。

35.MB空置率

按照国际通行算法，空置率是指报告期内，待出售、出租的各类房地产占市场全部存量房地产（包括报告期新增量）的比率。

36.MB住房需求方政策

也即消费者补贴政府，是指政府直接将住房补贴发放给住房消费者，有租金凭单和住房优惠券两种。

37.MB住房供给方政策

也即公共住房政策，是指政府自己建造或者补贴开发商建设公共住宅，然后低价租给消费者。

38.MB经济适用房

经济适用房是目前政府政策主要扶持发展的具有社会保障性质的商品住宅，它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。

具有经济性和适用性的特点。

经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，其通过免交土地出让金、减免有关税费等措施控制开发成本，使其价格能适合中低收入家庭的购买力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。

39.MB租金凭单政策

是住房需求方政策的一种。

40.MB房地产投资信托

房地产投资信托（REIT）就是一家致力于持有，并在大多数情况下经营那些收益型房地产（如公寓、购物中心、办公楼、酒店、工业厂房和仓库）的公司。

符合规定的REIT不需要交纳公司所得税和资本利得税，但其资产构成、收入来源和收益分配均要符合一定的要求。

41.MB房价收入比

房价收入比是一个国家或一个城市某一时期上市销售的全部住房平均每套的价格，与这个国家或城市居民某一时期户均收入的比值, 用以考察居民的购房能力。

42.MB科斯定理

是针对外在性而提出的一种方法。

其内容可以表述为，只要财产权是明确的，并且其交易成本为零或很小，则无论在开始时产权赋予谁，市场均衡的最终结果都是有效率的。

43.MB基准地价（房地产经济学p55）

基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一试点的平均价格。

44.MB房地产抵押权

债权人基于房地产抵押而享有的权利称为房地产抵押权。

45.MB交易费用

科斯的贡献在于首次阐述了交易费用,并由此创立了产权经济学,核心命题是市场运行本身是有代价的.交易费用的涵义分为两部分：

一、事先的交易费用；二、签订契约后的履行费用。

交易费用就是经济制度运行费用。

46.MB边际土地

边际土地,指生产所得收人仅够支付生产费用和开垦投资利息的土地,边际土地收支相抵后,无余额支付地租.

47.MC房地产泡沫

一般意义上，房地产泡沫是房地产价格脱离其基础价值持续上涨的过程与状态，是房地产市场内外因素共同作用的结果，是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分。

48.MC房地产投机

是指购买土地或住房仅仅是为了获取价差收益，而不是看重房地产本身的效用。

49.MC住宅市场过滤模型

过滤模型的实质是高质量住宅向低质量住宅的层层向下过滤，处于最底层的住宅最终要从市场上退出。

50.MC房地产景气指数

景气指数，又称为景气度，它是对企业景气调查中的定性经济指标通过定量方法加工汇总，综合反映某一特定调查群体或某一社会经济现象所处的状态或发展趋势的一种指标。

是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数

51.MC中心地

中心地是向居住在他周围地域（尤指农村地域）的居民提供各种货物和服务的地方，一般是指城镇的所在地。

52.MC屠能环

德国经济学家屠能，以虚构的与外界无联系的“孤立国”和他在德国的台楼农场为例，借助数学公式，企图证明农产品种类的分布决定于距离市场的远近和运输费用的大小，并以此设想农业分布是一城市为中心的六个同心圈地带。

有内到外分别是：

自由农业区、林业区、轮作农业区、谷草农业区、三区式农作区、畜牧业。

53.MC外部性

又称为外部经济影响，是指从事某种经济行为的经济单位不能从其行为中获得全部收益或支付全部成本。

54.MC标定地价（房地产经济学p56）

标定地价是在一定时期、一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

55.MC区位理论

答:

确定区域位置又称区位理论或称区位论。

区位理论是属于经济学与地理学的交汇科学理论。

是一门研究某种经济活动为何会在一定的地域范围内进行，以及一