中国建筑增值税会计核算规定地产业务汇编文档格式.docx

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5）5%征收率下设“购入不动产”、“租入不动产”、“通行费”、“其他”服务等明细进行辅助核算，核算本期认证相符抵扣的适用5%征收率的进项税额。

6）3%征收率下设“固定资产”、“砂石料”、“混凝土”、“其他货物及加工、修理修配劳务”、“运输服务”、“电信服务”、“建筑安装服务”、“金融保险服务”、“有形动产租赁服务”、“生活服务”、“取得无形资产”、“通行费”和“其他”等明细进行辅助核算，核算本期认证相符抵扣的3%征收率的进项税。

7）1.5%征收率下设“向个人租房房租支出”明细进行辅助核算，核算本期认证相符的其他个人出租住房税务机关代开的增值税专用发票对应的进项税额。

（其他个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收税额，票面不显示税率，税率栏以“***”列示，税额=含税销售额/（1+5%）×

1.5%，金额=价税合计-税额的进项税。

）

1.2.1.2销项税额抵减

核算各单位按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额；

同时，“主营业务收入”、“主营业务成本”等相关科目应按经营业务的种类进行明细核算。

1.2.1.3已交税金

核算各单位当月已缴纳的应交增值税额，并用蓝字登记；

退回多缴的增值税用红字登记。

1.2.1.4转出多交增值税

核算各单位月度终了转出当月多交的增值税税额。

1.2.1.5一般计税减免税款

核算各单位一般计税业务按现行增值税制度规定准予减免的增值税额，如购买专用设备和技术维护费。

按规定直接减免的增值税用蓝字登记，应冲销直接减免的增值税用红字登记。

1.2.1.6出口抵减内销产品应纳税额

核算实行“免、抵、退”办法的一般纳税人按规定计算的出口货物的进项税抵减内销产品的应纳税额。

1.2.1.7销项税额

核算各单位销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产应收取的增值税额，并用蓝字登记；

因销售退回应冲销的销项税额，用红字登记。

该科目按17%、13%、11%、6%、其他（境外适用）五档增值税税率进行辅助核算。

1.2.1.8进项税额转出

核算各单位购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣、按规定转出的进项税额。

该科目下设“免税项目”，“集体福利、个人消费”，“非正常损失”，“按简易计税方法征税项目”，“红字专用发票信息表注明的进项税额”，“上期留抵税额抵减欠税”，“免抵退税办法不得抵扣的进项税额”，“上期留抵税额退税”，“纳税检查调减进项税额”，“其他”十个明细科目进行辅助核算。

1）“免税项目”核算免征增值税项目耗用外购货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产已抵扣的进项税额；

2）“集体福利、个人消费”核算用于“集体福利或者个人消费”所耗用的外购货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产已抵扣的进项税额；

3）“非正常损失”核算因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质造成的外购货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产及其分担的运费已抵扣的进项税额；

4）“按简易计税方法征税项目”核算按简易计税方法征税项目取得增值税专用发票上注明的进项税额；

5）“免抵退税办法不得抵扣的进项税额”本单位适用“免、抵、退”税办法的出口货物因征退税率差计算的金额；

6）“纳税检查调减进项税额”核算税务、财政、审计部门检查后调减的进项税额；

7）“红字专用发票信息表注明的进项税额”核算本单位收到供货方或提供劳务方开具的增值税专用发票负数上对应的税额；

8）“上期留抵税额抵减欠税”核算经税务机关同意的可以使用上期留抵税额抵减欠税的金额；

9）“上期留抵税额退税”核算本单位实际收到上期留抵税额的退税额；

10）“其他”核算本单位以上明细科目不包含的需要转出进项税额的情形。

1.2.1.9出口退税

核算一般纳税人出口货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产按规定退回的增值税额。

出口货物退回的增值税，用蓝字登记；

进口货物办理退税后发生退货或者退关而补缴已退的税款，用红字登记。

1.2.1.10转出未交增值税

核算各单位月度终了转出当月应交未交的增值税额。

1.2.2未交增值税

核算一般纳税人月度终了从“应交增值税”或“预交增值税”明细科目转入当月应交未交、多交或预缴的增值税额，以及当月交纳以前期间未交的增值税额。

该科目下设“当月应交未交”、“当月多交”、“当月预缴”、“当月缴纳以前期间未交”四个四级明细科目进行核算。

1.2.3预交增值税

核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。

该科目下设“转让不动产”、“不动产租赁”、“建筑服务”、“销售房地产”和“其他”五个四级明细科目进行核算。

1.2.4待抵扣进项税额

该科目核算一般纳税人已取得增值税扣税凭证并经税务机关认证，按照现行增值税制度规定准予以后期间从销项税额中抵扣的进项税额。

该科目下设“海关缴款书”、“不动产40%”、“辅导期发票”三个四级明细科目进行核算：

1.2.4.1“海关缴款书”核算一般纳税人已申请税务机关稽核但尚未取得稽核相符结果的海关缴款书进项税额。

1.2.4.2“不动产40%”科目核算一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，按现行增值税制度规定准予以后期间从销项税额中抵扣的进项税额。

1.2.4.3“辅导期发票”科目核算实行纳税辅导期管理的一般纳税人取得的尚未交叉稽核比对的增值税扣税凭证上注明或计算的进项税额。

1.2.5待认证进项税额

该科目核算一般纳税人由于未经税务机关认证而不得从当期销项税额中抵扣的进项税额。

该科目下设“增值税专用发票”和“海关缴款书”两个四级明细科目进行核算；

包括：

1.2.5.1“增值税专用发票”核算一般纳税人已取得增值税扣税凭证、按照现行增值税制度规定准予从销项税额中抵扣，但尚未经税务机关认证的进项税额。

1.2.5.2“海关缴款书”核算一般纳税人已取得但未向税务机关申请稽核的海关缴款书进项税额。

1.2.6待转销项税额

该科目核算一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，已确认相关收入（或利得）但尚未发生增值税纳税义务而需于以后期间确认为销项税额的增值税额。

该科目下设“一般计税”和“简易计税”两个四级明细科目进行核算；

1.2.7增值税留抵税额

该科目核算兼有销售服务、无形资产或者不动产的原增值税一般纳税人，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额按照现行增值税制度规定不得从销售服务、无形资产或不动产的销项税额中抵扣的增值税留抵税额。

1.2.8简易计税

该科目核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。

该科目下设置5%、3%、2%和减免税款四个四级明细科目进项核算，并设置“计提应纳税”、“扣减应纳税”、“预缴税款”和“未交税款”明细科目进行辅助核算。

“减免税款”核算各单位简易计税业务按现行增值税制度规定准予减免的增值税额，如购买专用设备和技术维护费。

1.2.9转让金融商品应交增值税

该科目核算增值税纳税人转让金融商品发生的增值税额。

1.2.10代扣代交增值税

该科目核算纳税人购进在境内未设经营机构的境外单位或个人在境内的应税行为代扣代缴的增值税。

1.3具体会计核算

1.3.1一般计税方法下会计核算

1.3.1.1购进业务处理

1）甲供工程：

购进材料设备，取得扣税凭证且已认证抵扣的，按可抵扣的进项税额

借：

原材料/开发成本—建筑安装费等

应交税费—增值税—应交增值税—进项税额

贷：

银行存款或应付账款

2）支付运输费：

取得扣税凭证且已认证抵扣的，按可抵扣的进项税额

开发成本—建筑安装费等

3）采购低值易耗品、办公品：

低值易耗品/管理费用/开发成本—开发间接费等

4）采购固定资产：

固定资产/在建工程

5）采购不动产/不动产在建工程

应交税费—增值税—待抵扣进项税—40%不动产

6）购进水、电、燃气、暖气：

管理费用/开发成本—开发间接费等

7）接受投资转入设备、材料：

实收资本

8）接收建筑业服务：

9）接受设计服务：

开发成本—前期工程费

10）接受住宿服务：

银行存款

11）发生差旅费，根据差旅支出：

12）进口材料、设备：

根据海关进口增值税专用缴款书

银行存款/应付账款

13）通过招拍挂取得国有土地使用权进行经营开发：

根据取得的财政票据

土地征用费及拆迁补偿费/开发成本

14）以接盘形式购入未完工房地产项目进行开发：

1.3.1.2进项税转出业务处理

1）购进材料、设备、劳务、服务改用于简易项目

固定资产/原材料/开发成本—建筑安装费、前期工程费等

应交税费—增值税—应交增值税—进项税额转出

2）购进无形资产或不动产改用于建议项目

无形资产/固定资产

3）购进材料、设备、劳务、服务改用于集体福利

福利费/固定资产

4）购进无形资产或不动产改用于集体福利

5）购进材料、设备、劳务、服务改用于个人消费

福利费/营业外支出

1.3.1.3销售环节业务处理

1）收到预收款：

根据定金收据（未开发票）

预收账款

预交税款时

应交税费—增值税—预交增值税—销售房地产—3%

2）销售额账务处理：

业务一：

确认售房收入

银行存款/预收账款

主营业务收入

应交税费—增值税—应交增值税—销项税额

业务二：

以拆迁补偿费用、土地价款抵减销售额，凭拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料、财政票据

应交税费—增值税—应交增值税—销项税额抵减

主营业务成本

财税2016年43号第三条：

土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

业务三：

交房时根据收入与成本费用配比的原则，根据项目总投资扣除已确认成本部分暂估项目建安成本，由于税会时间差异，未取得扣税凭证，但已取得建安企业签字确认的预算单或相关凭据，应暂估进项税额；

若未取得任何建安企业签字确认依据的，应按不含税价格暂估入账。

开发成本—建安成本

其他应收款—待确认进项税额

银行存款/应付账款等

待取得相关增值税扣税凭证并经认证后，按可抵扣的增值税额：

贷：

其他应收款—待确认进项税额

待与建筑企业结算完成后，调整原暂估入账金额：

开发成本—建安成本（红字）

其他应收款—待确认进项税额（红字）

银行存款/应付账款等（红字）

结算完成收到剩余增值税扣税凭证并经认证后，按可抵扣的增值税额：

3）不动产租赁业务

取得预收款或租金收入

预收账款/其他业务收入

在不动产所在地预交税款

应交税费—增值税—预交增值税—不动产租赁—3%

4）销售“营改增”前未抵扣进项税款的固定资产

固定资产清理

应交税费—增值税—简易计税—计提应纳税款

1.3.1.4应纳税款期末处理

1）结转

应交税费—增值税—应交增值税—转出未交增值税

应交税费—增值税—未交增值税—当月应交未交

应交税费—增值税—未交增值税—当月多交

应交税费—增值税—应交增值税—转出多交增值税

应交税费—增值税—未交增值税—当月多交

应交税费—增值税—预交增值税—销售房地产

—不动产租赁

2）缴纳税款

应交税费—增值税—未交增值税—当月缴纳以前期间未交

备注：

如果当期一般计税“未交增值税”为借方余额，即预交增值税大于应交未交增值税，则考虑将其结转到简易计税使用。

1.3.2简易计税方法下会计核算

1.3.2.1购进业务处理（与营业税一致，省略）

1.3.2.2预收款业务处理

2）预交税款时

应交税费—增值税—简易计税—预交税款—5%

1.3.2.3销售业务处理

应交税费—增值税—简易计税—计提应纳税—5%

1.3.2.4不动产租赁业务处理

1）取得预收款或租金收入

应交税费—增值税—简易计税—计提应纳税款—5%

2）在不动产所在地预交税款

应交税费—增值税—简易计税—预交税款—3%

1.3.2.5应纳税款期末处理

应交税费—增值税—简易计税—计提应纳税

应交税费—增值税—简易计税—未交税款

应交税费—增值税—简易计税—预交税款

应交税费—增值税—简易计税—未交税款

1.4税金及附加

1.4.1全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费。

1.4.2利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。

1.4.3“营改增”执行后，即2016年5月1日后计入“管理费用”科目核算的房产税、土地使用税、车船使用税和印花税，应调整至“税金及附加”科目核算。

1.4.3.1调整分录

税金及附加

应交税费—应交房产税

—应交土地使用税

—应交车船使用税

—应交印花税

同时：

管理费用

1.4.3.2以后期间发生房产税、土地使用税、车船使用税、印花税纳税义务时

缴纳时：

1.5报表列示

1.5.1“应交税费—增值税”科目下的“应交增值税”、“未交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“增值税留抵税额”等明细科目期末借方余额应根据情况，在资产负债表中的“其他流动资产”或“其他非流动资产”项目列示。

1.5.2“应交税费—增值税—待转销项税额”等科目期末贷方余额应根据情况，在资产负债表中的“其他流动负债”或“其他非流动负债”项目列示。

1.5.3“应交税费—增值税”科目下的“未交增值税”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等科目期末贷方余额应在资产负债表中的“应交税费”项目列示。