物业管理采购项目需求文档格式.docx

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（4）办公及公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，办公场所无闲杂人员随意流动。

在休息放假期间，做好进出人员的询问登记。

（5）重要出口24小时值班、24小时监控。

做到24小时有安全护卫人员巡查。

（6）加强管理，预防重大火灾、刑事和交通事故的发生。

对突发事件有应急处理程序和措施，一旦发现事件苗头必须立即报告采购人，防止事态进一步恶化，协助保护现场。

（7）做好其它与安全保卫有关事项。

3.消防管理

（1）负责采购人的全部消防设施、设备的使用和管理及火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的消防应急方案。

（2）认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。

全面熟练掌握消防报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。

（3）按公共建筑消防管理规定，负责对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。

中标商须负责消防系统的各项维修保养工作，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给采购人备案。

办公区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由中标商负责日常检查，采购人负责维修、补充。

（4）全天24小时消防中心值班，24小时消防主机监管。

出现消防报警时1分钟辨别消防报警的信息，5分钟后到达报警点。

（5）建立义务消防队伍，出现消防事故5分钟内应有5人以上到达现场，进行必要的扑救。

（6）每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。

重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。

（7）做好消防知识的培训和宣传，服务期内组织消防应急演练不少于一次。

（8）做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。

（二）卫生清洁保洁服务

1.保洁范围：

采购人所属物业的建筑物内公共区域、公共通道、设备、设施的保洁；

广场、道路等公共区域的保洁服务；

办公室、活动室、文化展厅及卫生间的卫生保洁。

2.保洁时间为7：

00-21：

30。

制定保洁清扫计划，保持建筑内外环境整洁，消灭卫生管理死角，给人以清新、舒适的感觉。

3.具体保洁要求

区域

项目及内容

要求

标准

建筑物外公共区域

办公室地面

每天清洁一次，不断巡回

无纸屑、烟蒂、杂物、果壳、无死角

各类灯具、指示牌

每日至少一次

清洁、无灰尘和蜘蛛网

各类不锈钢材料

清洁、光亮

各类不锈钢材料上光

每月至少二次

保持光亮

清洁垃圾桶、消防设备及烟灰缸

不断巡回

无污迹、无满溢、无异味

公共区域内座椅

每日至少二次

整齐、清洁、无灰尘

空调风口

无积灰、无蜘蛛网

道路

每天清扫一次，不断巡回

保持干净、整洁、无杂物、积水

广场设施

保持干净、整洁、无灰尘

活动室、文化展厅

每天两次

梯级

公共卫生间

厕位、小便池内

不留污物、尿碱、消毒

厕位、小便池周围

无异味、无污迹

拖擦地面、擦洗面盆

无积水、无污迹

窗、门、墙壁四周

无灰尘、无蜘蛛网

倾倒手纸篓、垃圾桶

清洁照明、排风口、灯罩

镜面

无积水、水珠、手印，保持光亮

其他

楼面

每周一次疏通排水管道，及时清理垃圾

无积水，无垃圾，保持排水管道畅通。

篮球场

每周冲洗一到两次，篮球架的维护

无积水，无灰尘，无垃圾，篮球架能正常使用。

停车位

每天清扫一次

保持干净

4.中标商要为服务现场配备日常保洁工具及日用品，如大小扫把、大小地拖扫、垃圾铲、抹布、小地铲、钢丝球、玻璃刮、垃圾袋、洗衣粉、洗洁剂、洁厕精、樟脑丸、玻璃水、不锈钢保洁剂等。

洗手间的日常消耗品如纸球、洗手液等由采购人供应。

（三）设备维护服务

1.配备壹位持有高压电工证的工作人员，要求熟练水电维修。

2.负责范围：

所有的水电、门窗的维修，包括各场室的照明线路维护、安装更换灯管、各种电线插座等；

辖区管理范围内所有设备维护。

3.每天除了及时维修好已损坏了的水、电、门、窗等设施外，早上和下午各对管理范围区域巡查一次，以便发现水龙头是否渗漏并及时维修好。

4.每天检查各电线及电器开关，检查是否存在安全隐患并能够及时排除。

5.配合采购人进行的水、电、门、窗等维修。

6.维修费用由采购人承担。

（四）绿化养护服务

1.绿化养护范围：

具体负责采购人所有绿化养护。

2.绿化养护所需水电、杀虫剂、化肥等由采购人负责，绿化所需工具由中标商负责。

苗木费用由采购人负责。

3.养护要求：

（1）除草：

每月一次，杂草要连根拔起，并把杂草等清理出去。

（2）修剪：

修剪要求每月一次。

剪下的树叶及时清除，保持整形的几何面基本平整，大部分枝条之间长短差不超过2-4cm，枯枝剪除。

（3）病虫防治一年二次。

6月底至7月中旬进行。

行道树要视病虫发生情况及时进行；

一般的树种，视病虫发生情况及时进行。

其他寄生性植物及病害防治对象应及时清除。

草坪锈病，灌木都应及时检查及时防治。

喷洒药剂时做到均匀细致。

事后要检查，对效果不好的要重新喷药，同一树种病虫株害率控制在5%以下，死亡率在1%以下。

4.新种树木养护

（1）绿地新种树木养护，第一次浇透水后，以后浇水及其他养护归花房管理。

无特殊原因成活率在95%以上。

（2）地被植物养护，无特殊原因成活率（面积比）在95%以上，没有面积超过lm2以上的成块草皮死亡。

（3）调整补缺新种树木养护：

没有特殊原因成活率在90%以上。

5.清除枯枝死树

（1）凡清理的枯枝死树必须放到指定地点，并堆放整齐。

（2）乔木的清除枯枝工作：

高大行道树的清洁工作及时进行，不得挂树一周以上。

（3）灌木绿篱的清除枯枝工作，应随时进行，不得超过一周以上。

（4）死树：

一经发现随时清除。

6.抗旱

（1）使用消防水必须先请示主管理部门，经同意后方可使用。

（2）种植已超过一年以上的树种保存率在99%以上。

（3）种后不到一年的新种树木，成活率在95%以上。

7.抗台扶正

（1）由于各种原因，行道树或其它乔木树干倾斜度超过10%以上的必须予以扶正。

确实难以扶正的，要加以支撑防止加重倾斜。

（2）在台风来临之前，及时做好抗台准备工作，对易倒伏的树木予以支撑保护，己被台风倾倒的树木，在12天内予以扶正。

8.施肥

（1）一般树木施肥，在冬季之前施肥一次，开沟施肥，施后覆土。

（2）低矮花灌木花坛施肥：

一年二次。

秋季修剪后重施基肥一次，春季花前一次。

（3）地被植物施肥：

一年二次，草坪可在下雨之前以化肥为主撤肥，时间在3、5月与10月。

天晴施肥必须随后喷水，以防肥伤。

9.养护质量标准

（1）花坛种植图案美观，密度合理，时间适宜。

（2）及时松土施肥、浇水、治虫，保证植株健旺，花朵鲜艳。

（3）花坛四周及花坛整洁，无明显杂物。

杂草及时清除。

（4）及时去除残花、枯枝。

整形树及时修剪，保持美观。

（五）后勤服务人员

（1）做好饭堂日常事务工作（含餐前，餐中，餐后所有的杂务事项）。

（2）做好饭堂日常的卫生保洁清洗工作。

（3）协助管理单位做好会务接待工作，做到随叫随到。

（4）负责会议室清洁保洁等卫生工作。

二、服务要求

（一）总体要求：

在服务期限内，中标商必须遵守国家《劳动法》及有关法律、法规，在管理范围内进行物业管理服务。

（二）具体要求

1.日常管理与服务

（1）服务规范应符合法律法规的要求。

（2）各项服务要做到及时准点。

（3）建立完善的档案管理制度，建立齐全的管理服务档案（包括设备管理档案、日常管理档案等）。

采购人随时抽查档案管理情况，以便日常监督。

（4）每月初编写文化广场管理服务工作总结，并书面向采购人的主管理部门汇报。

（5）每月度对采购人进行一次书面服务满意调查，并分析提出改进措施。

（6）制定管理处内部管理制度和考核制度，并报送采购人备案。

2.运用计算机进行管理（含设备档案、日常管理等）。

三、人员配置要求

（一）服务人员具体岗位设置（本项目须配置服务人员49人）

岗位设置

人数（人）

项目经理

主管

水电工

保安员

清洁工

绿化工

后勤服务员

合计

（二）中标商要配置不少于上述所需人员，可以提出更优化的配置方案。

（三）服务人员的食宿由中标商自理。

四、人员管理要求

（一）采购人与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由中标商自行管理，并按法律法规和地方政府的规定支付服务人员的工资、福利、保险、奖金、加班费等一切费用。

（二）若采购人加班期间要求提供相关物业管理服务的，中标商应按上班期间要求，保质保量地做好保障工作。

（三）中标商的派驻服务人员应遵守安全操作规章制度，若发生人身伤害等工伤事故，由中标商负责，与采购人无涉。

（四）中标商全部工作人员应专职服务本项目，如遇特殊情况需借用本项目工作人员，须报请采购人批准，并保证本项目正常运行。

（五）投诉处理率100%，且及时、妥善，有完整的记录档案。

（六）中标商自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。

（七）鼓励中标商贯彻执行穗人社函[2014]570号及穗民[2014]44号文件精神。

在符合岗位条件下，“公益性岗位”优先招用广州市就业困难人员和参战复退就业困难人员。

五、服务服期限、付款方式。

服务期限：

36个月（合同签定后36个月）

付款方式：

服务费按月结算。

采购人于每月10日前（如遇节假日顺延至第一个工作日）支付上月服务费，如中标商提供服务不足一个月时按日计算。

中标商须在每月底开具正式税务发票原件交采购人，采购人在收到中标商发票的5个工作日内办理支付手续。

六、履约保证金

中标商与采购人签订合同后5个工作日内，按一年合同总价的（5%）向采购人提交履约保证金。

若中标商没有违约行为，履约保证金在合同有效期满后15个工作日内由采购人无息退还中标商。

合同格式

广州市政府采购合同

一、总则

第一条本合同当事人

甲方（采购人）：

乙方（中标供应商）：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国政府采购法》及广州公共资源交易中心“<

#项目名称#>

”（项目编号：

#项目编号#>

）招标文件的要求和招标结果，经甲乙双方协商一致，签订本合同。

双方共同遵守如下条款（技术说明及其他有关合同项目的特定信息由合同附件予以说明，合同附件及本项目的招标文件、投标文件等均为本合同不可分割之一部分）：

第二条基本情况

物业类型：

坐落位置：

占地面积：

㎡建筑面积：

㎡

第三条乙方提供服务的受益人为甲方和本物业的使用人，甲乙双方均应对履行本合同承担相应的责任。

二、服务事项

第四条具体委托管理事项见本项目招标文件采购人需求。

三、服务期限

第五条管理服务期限：

20年月日～20年月日。

四、双方权利义务

第六条甲方权利义务

1.代表和维护产权人、使用人的合法权益；

2.审定乙方拟定的管理制度和管理服务年度计划，并提出合理化建议，督促乙方健全应有的制度规程、工作规范等；

3.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

4.负责收集、整理管理所需全部图纸、档案、资料，适时提供给乙方；

5.对乙方不称职的工作人员，甲方有权要求乙方限期更换；

6.协助乙方做好管理工作；

7.按时支付管理费给乙方；

8.招标文件、投标文件及合同附件中约定的甲方其它权利义务。

第七条乙方权利义务

1.根据有关法律法规及本合同的约定，制订管理制度，编制管理年度计划，并经甲方审定后实施；

2.乙方不得转包或分包项目内容，乙方转包或分包项目内容的，甲方有权解除合同，并限期乙方在规定的时间内移交物业、物业管理用房及有关档案资料，同时甲方不予退还履约保证金；

3.负责编制管理年度计划；

4.对物业使用人违反法规、规章的行为，有责任告知甲方处理；

5.在物业日常管理过程中发生的事故应及时告知采购人；

物业设施需要维修、保养的，应事先告知采购人；

6.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能；

7.在物业日常管理过程中对无法解决的事项或物业设施需要维修、保养的，要及时向甲方反映；

8.在服务期内，乙方必须做好工作人员所需要的安全教育及安全措施，保证工作人员的安全，乙方工作人员在甲方工作范围内发生事故的一切责任由乙方负责；

9.乙方的服务人员要有符合国家规定的上岗证，要严格审查，没有刑事犯罪记录，重要岗位人员聘用要经甲方审定，同时，乙方的服务人员须听从甲方调动指挥；

10.乙方自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案；

（需求中无保安时删除此条）

11.乙方员工的工资、社会保险等福利,必须符合国家有关规定；

12.本合同终止时，乙方必须在甲方要求的时间内及时移交本物业，并向甲方移交全部管理用房及有关档案资料；

13.招标文件及合同附件中约定的乙方其它权利义务。

五、服务质量

第八条具体质量要求详见招标文件第二章“采购人需求”。

六、服务费用

第九条管理服务费

1.委托管理服务费按支付。

在服务期内，甲方支付给乙方的管理服务费总金额为人民币元（￥）。

此费用甲方分次支付，每次支付金额为元。

2.付款方式按招标文件第二章的要求，如乙方提供服务不足一个月时按日计算。

乙方须在甲方办理支付手续前个工作日内，提供等额的正式发票给甲方，以便甲方及时办理支付手续。

3.履约保证金：

乙方与采购人签订合同后个工作日内，须向采购人交纳履约保证金人民币元（￥）。

合同期满后若乙方没有违约行为，采购人在合同期满后个工作日内无息退还。

第十条甲方物业使用过程中的直接费用，如电费、水费、煤气费等，由甲方自行支付。

第十一条按照中国现行税法规定的税费均应由甲、乙方分别自行负担。

七、违约责任

第十二条乙方提供发票后，甲方应按期付清服务费，每逾期一天，支付欠款总额3‰的违约金；

累计违约金不超过服务费总额的5%。

乙方应按其响应项目提供服务，凡未提供或未达到标准的限期整改，逾期未改的，每逾期一天，由甲方扣除当月服务费的3‰作为违约金，累积违约金不超过服务费总额的5%。

第十三条乙方违反本合同规定，所提供的服务未达到合同要求，甲方书面提出整改通知，累计提出达二次，乙方未按要求及时整改的，甲方有权终止合同，没收履约保证金，由此造成甲方经济损失的，乙方应给予赔偿。

八、不可抗力

第十四条由于不可预见、不可避免、不可克服等不可抗力的原因，一方不能履行合同义务的，应当在不可抗力发生之日起天内以书面形式通知对方，证明不可抗力事件的存在。

第十五条不可抗力事件发生后，甲方和乙方应当积极寻求以合理的方式履行本合同。

如不可抗力无法消除，致使合同目的无法实现的，双方均有权解除合同，且均不互相索赔。

九、附则

第十六条本合同之附件均为合同的有效组成部分，双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议。

补充协议与本合同具有同等效力。

第十七条本合同在履行中发生争议，由双方协商或由政府采购监管部门调解解决，协商不成时，双方同意采取以下第种方式解决：

1.向广州仲裁委员会申请仲裁；

2.向甲方所在地的人民法院提起诉讼。

第十八条本项目中标通知书、招标文件、投标文件及附件均是本合同不可分割的部分，解释顺序除特别说明外，以文件生成时间在后的为准。

第十九条在执行合同过程中，所有经甲乙双方签署确认的文件（包括会议纪要、补充协议、往来信函）即成为本合同的有效组成部分，其生效日期为双方签字盖章确认的日期。

第二十条本合同一式份，具有同等法律效力，甲方执份、乙方执份，政府采购监管部门一份，广州公共资源交易中心一份，合同自双方签字盖章且乙方提交履约保证金后生效。

本合同未尽事宜，由双方协商处理。

合同附件：

（一）

（二）

甲方：

（盖章）

乙方：

签约代表：

地址：

电话：

传真：

签约日期：

20年月日

评分标准

（一）综合评分权重

评分项目

服务评分

商务评分

综合诚信评价得分

价格评分

分值

40分

35分

5分

20分

（二）服务评分表

分值（40）

评审内容

评分细则

对采购人需求的响应程度（投标服务方案）

优：

得6分总体服务模式科学合理，亮点多，针对性强；

良：

得4分总体服务模式有一定特点，亮点少，针对性不强；

中：

得2分总体服务模式无特点，无针对性；

差：

得1分总体服务模式不合理。

服务工作目标及管理方案

方案合理，内容详细，熟悉采购人内部管理要求,得6分；

方案合理、内容详细，了解采购人需求,得4分；

方案比较合理，内容较详细,得2分；

方案不合理，不能满足采购人实际需求,得1分。

机构设立、运作流程、管理计划

根据响应情况进行比较:

对比最优，得3分；

对比次之，得2分；

对比一般，得1分；

对比最差，得0分。

工作人员培训及管理

人员培训及管理合理可行,得3分；

人员培训及管理比较合理可行,得2分；

人员培训及管理基本合理,得1分；

人员培训及管理不合理,得0分。

服务人员工资的合理性（人员福利待遇）

质量保证体系及措施

体系完整，配套措施完善,得3分；

体系不完整，配套措施不完善,得2分；

基本无相应配套措施,得1分；

无相应配套措施,得0分。

项目经理的资质和经验（项目经理满足以下条件：

1、本科或以上毕业证书；

2、清洁生产审核培训合格证书；

3、内部审核员资格证书；

4、消防工程师证书；

5、退伍军人证；

）

全部满足得5分,缺少一项扣1分扣完为止。

应对反恐，处理突发事件的方案

1.有安监部门颁发的“生产经营单位生产安全事故应急预案备案登记表”的，得3分,无得0分；

2.优：

应急处理措施完善，切实可行,得3分；

应急处理措施较完善，切实可行,得2分；

应急处理措施基本有描述，符合采购人要求,得1分；

无应急处理措施,得0分。

有管理创新举措（如：

有绿化养护管理、楼宇智能管理监控、智能物业综合管理、工程信息管理等反映物管服务智能化管理系统软件）

对比最优，得5分；

对比次之，得3分；

对比一般，得2分；

对比最差，得1分。

（三）商务评分表

分值（35）