地税局办公场所物业管理作业指导书Word文件下载.docx

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每发现一人不合格扣1分。

6.1.4唐山市地方税务局有权要求物业管理公司辞退个别影响综合业务信息服务大楼物业管理形象的人员。

6.2安全保卫管理（20分）

6.2.1保安要遵纪守法，遵守职业道德，服从命令，听从指挥，着装整齐，统一着保安服装，佩戴有效证件，佩带规定的保卫器械；

精神饱满，仪表整洁；

文明执勤、礼貌待人。

每发现一次不合格者扣0.5分。

6.2.2严格执行登记制度，凡进入综合业务信息服务大楼的外来人员应询问来访目的，查验有效证件，并进行登记。

每发现一次未执行扣0.5分。

6.2.3保安要熟悉综合业务信息服务大楼办公区域内的各种情况，认真巡视每个角落，发现异常情况和可疑人员应立即查明处置，认真填写“巡逻记录”，严禁走过场。

每发现一次不合格扣0.5分。

6.2.4警卫室值班电话保持24小时畅通，保安一定要坚守岗位，严禁脱岗，严禁饮酒，值班电话如无人接听或关机，值班保安擅自离开岗位、饮酒或睡觉，每发现一次扣1分。

6.2.5配电室和中控室保持24小时不间断值班，值班人员值班时不准看书、看报或进行其他与值班无关的事。

每发现一次扣1分。

6.2.6保安要积极贯彻落实安全保卫工作管理制度、决定、决议及加强办公大楼的安全保卫管理工作的有关措施，发现一次落实不到位扣0.5分。

6.2.7保安要严格检查进出大楼物品，严禁易燃、易爆、有毒等危险物品进入大楼，严格按照门禁管理制度进行管理，每发现一次未检查扣1分。

6.2.8楼门前禁止发生交通事故、车辆堵塞、外来人员滞留时间过长等现象，保安要协助管理车辆，引导人员和车辆分流，并及时汇报，每发现一次不合格扣0.5分。

6.2.9负一层只准停放符合规定要求的车辆，严禁非规定车辆进入，强行进入的非规定车辆要及时登记车牌，上报物业科，发现一次未上报扣0.5分。

6.2.10严禁车辆在负一层逆向进出，每发现一次扣0.5分。

6.2.11对负一层违规停放的车辆，保安要进行劝阻，对不听劝告的要及时处理并汇报，每发现一辆违规停放车辆扣0.5分。

6.2.12负一层要加强巡逻，严禁无关人员在负一层走动，发现车辆漏油、漏水、门窗未关应重点看管，通知车主并及时汇报，每发现一次不按规定执行扣0.5分。

6.2.13严禁摩托车、电动车和自行车进入负一层。

每发现一次扣0.5分。

6.2.14大楼附近严禁打架、斗殴、寻衅滋事等事件发生，确保大楼安全；

严禁盗窃和人为破坏行为。

6.2.15大楼各保卫力量必须通力合作，协调配合，不能因自身原因影响团结。

发现一次不合格者扣0.5分。

6.2.16对进入办公大楼进行施工、装修、整改、维修的人员未进行有效管理，造成严重影响的每次扣1分；

发现违章施工等，每次扣1分；

未登记或未跟踪管理每发现一次扣1分。

6.2.17加强施工现场巡查，发现违章施工及时劝阻并报告。

未及时巡查、发现施工方损坏设备设施的扣1分；

未根据需要设立警示牌等每发现一次扣0.5分。

6.3卫生保洁管理（20分）

6.3.1各区域保洁人员，履行职责，遵守管理制度，清洁保洁及时，实行标准保洁，统一着装，佩带明显标志（工作牌），精神饱满，仪表整洁，不蓬头散发等，工作认真负责，服务文明规范，服务态度端正，礼貌待人，文明用语，有较强的奉献精神，服从和接受综合信息服务大楼管理人员的指挥和检查，每发现一次不合格者扣0.3分。

6.3.2建筑物内公共楼道、步行梯无瓜果皮壳、烟头、纸屑、痰迹等杂物，地面无积水、无污渍，栏杆、窗台无灰尘，照明灯、灯罩、烟感、消防淋头、吹风口及各楼层消防箱内外无灰尘，无污渍，墙壁无污迹，顶棚无蛛网，如发现应在15分钟内清扫。

每发现一次不合格扣0.3分。

6.3.3电梯间无赃物、无污渍，电梯门、厢壁、顶棚等表面干净，无尘土，无污迹，无破损，电梯厢壁按规定时间上保护剂，地毯按时清洗更换。

6.3.4各楼层卫生间设施完好，无异味。

玻璃镜面、洗手台光洁无污渍。

墙面瓷砖、门窗无灰尘，地面无积水、无明显污渍、无杂物、无明显脚印。

大、小便池内无污物，出水阀正常工作，出水流畅。

香球、卫生纸、擦手纸补充及时。

设施出现损坏的在三天内恢复（必须储备一定的常用备件）。

6.3.5男、女浴室要及时清扫，定期消毒，门窗、墙面、天花板、衣柜、座椅保持干净，无杂物，无积尘。

地面无污渍、无杂物、无积水。

淋浴头要干净，无污迹，出水顺畅。

6.3.6各层局领导办公室、休息室、卫生间要干净、整洁、明亮，物品摆放合理，门窗、墙面、天花板、书柜、办公桌、座椅、沙发等保持干净，无杂物，无积尘。

地面无污渍、无杂物。

盆栽内无杂物。

床单被罩等要定期清洗更换，其他各种用品及时更新。

6.3.7各楼层会议室及职工活动室、图书室、阅览室、值班室要及时清扫，地面无杂物、无污渍，室内各种设施及窗台干净无积尘。

6.3.8各层机房、控制室和设施设备要求整洁无尘。

6.3.9楼前楼后路面、绿地、停车场、水池、门厅入口台阶无瓜果皮壳、纸屑，无垃圾杂物、无泥沙、无积水、无污渍。

玻璃门窗、消防栓、标牌、栏杆无污渍、无灰尘。

6.3.10办公楼内外垃圾箱等环卫设备内部垃圾及时清理。

垃圾箱外表无污迹、黏合物，垃圾箱周围无散落垃圾，无污水、污迹。

绿地休闲石凳、石桌干净、整洁。

6.3.11垃圾收集箱垃圾不能溢出，周围无散落垃圾，无明显污物，有效控制蝇、蚊等害虫孳生。

6.3.12负一层车库地面及出入口雨搭干净无杂物，墙壁整洁无积尘、无蜘蛛网，各种标志牌表面干净无污迹。

6.3.13落实好“门前三包”，“院内达标”，遇有雨雪天气要及时清理积雪，及时疏通管道，保证院内环境干净整洁。

每发现一次不合格扣1分。

6.4绿植及鱼池养护（10分）

6.4.1绿化带、草坪、灌木定期浇水、修剪、养护、施肥，所有绿化长势良好，整齐美观，无病害、无斑秃、无人为损坏；

杂草经常进行清除。

花草树木枯死应在一周内清除更换。

冬季要做好保温处理，防止花草冻死。

6.4.2有各类植物的养护计划、绿化养护工作记录表、绿化养护巡查表、每周绿化考核表等，并按物业管理合同的标准进行养护。

6.4.3院内鱼池保持清洁干净，定期消毒换水，鱼的死亡率不高于5%。

6.4.4冬季来临前，做好鱼池内鱼的养护，及时移入楼内。

6.5消防及排水排污系统管理（10分）

6.5.1消防设施设备齐全，无丢失，使用正常，发现问题及时维修更换。

6.5.2安全通道无违规占用、无杂物堆放等现象。

6.5.3负责消防管理的工作人员必须熟练掌握各种消防器材的使用和消防安全常识。

6.5.4防止爆炸、火灾等恶性事故的发生，因工作失职而发生此类事故的，一次扣10分。

6.5.5雨、污水管井的井底无沉淀物，水流畅通；

井盖上无污物，盖板无污迹。

6.5.6地面地漏完好无堵塞，无大面积积水，明沟、暗沟排水畅通，无垃圾，无溢流现象。

沟盖板安装牢固、平稳。

6.6物业巡查及设备机电维护管理（20分）

6.6.1对综合信息服务大楼物业综合管理方面的巡查每天有记录，记录真实、准确完整。

如有弄虚作假、未巡查或唐山市地方税务局发现后才管理的，每发现一次扣0.5分。

6.6.2开水间热水器按有关规定必须定期清洗，消毒加药，水质符合卫生要求。

6.6.3按合同要求进行的物业修缮、地板保养等工作必须按计划进行。

石料地面、地板地面定期打蜡。

发现一次不按时保养扣0.5分。

6.6.4按消、杀操作规程及服务标准要求定期进行及时消毒灭杀，无蚊蝇孳生现象，并有相应记录。

发现一次不合格扣0.5分。

6.6.5凡受到投诉，一经查实，视事件严重、影响程度。

扣（1—3）分。

6.6.6出现紧急情况，必须及时处理并汇报。

造成严重影响的。

发现一次扣3分。

6.6.7每日检查电源系统、控制系统、泵房运转、空调系统情况，确保配电室、风机房、加压泵房、消防泵房、锅炉房、空调机房安全，要有检查记录。

检查不及时，达不到要求的每发现一次扣0.5分。

6.6.8每月检查一次排污井，夏季每周检查一次排污井，并保证排污系统畅通。

排污井排水不畅每发现一次扣1分。

排污水井溢出地面的每发现一次扣1分。

6.6.9每年雨季来临之前必须彻底清畅排污系统，保证雨水畅通，排污井排水不畅通，排污系统检查修理不及时每发现一次扣1分。

6.6.10值班人员必须严格按照操作程序操作空调机组、水泵、控制装置等相关空调设备。

不按操作规程操作者每发现一次扣0.5分。

6.6.11定期对空调设备进行检修、维护及保养并如实作好记录。

超过规定期限未作保养或记录有误每发现一次扣0.5分。

6.6.12设备必须清洁，不漏油、不漏水、不漏气，保持机房的干净整洁，每发现一次漏油、漏水或漏气扣0.5分。

6.6.13机房及配电人员每2小时必须巡视一次设备运行情况，并做好详细记录。

在规定时间内未做巡视或缺失记录每发现一次扣0.5分。

6.6.14冬夏两季对大楼内所有的空调风机过滤网进行清洗，每发现一次不清理扣2分。

6.6.15根据有关设备管理规范，按时对中央空调进行维护保养。

在规定的时间内未做维护保养每发现一次扣1分。

6.6.16做出详细的设备月、季、年保养计划，计划报送唐山市地方税务局机关服务中心，并严格按计划认真执行。

抽查发现未按保养计划执行者每发现一次扣0.5分。

6.6.17停送电必须严格执行二人工作制度（1人操作，1人监护）。

不符合要求未造成损失扣0.5分，造成损失，人身损失，人身伤亡事故发现一次扣3分。

6.6.18停送电必须预先通知各部门及消防值班人员；

停电时（线路停电除外）须确认电梯为无人状态，方可进行操作。

未通知造成不良影响者扣0.5分，造成严重影响每发现一次扣2分。

6.6.19停送电时间应在5分钟内完成（特殊情况除外），每超5分钟扣0.5分。

6.6.20必须熟悉工作环境，熟知所有变电系统、弱电系统的性能和运行方式，坚持日巡查制度，及时发现故障并认真修理，一般停电、跳电在10分钟内回复送电。

每发现一次延误扣1分。

6.6.21维修时应设警示牌，维修完毕后，必须做到随手清，必要时须及时通知清洁人员现场处理。

未清理现场者发现一次扣0.5分。

6.6.22带电作业时，作好绝缘处理，并在有监护人的监护下方可工作，未作绝缘处理造成严重后果的每发现一次扣1分。

6.6.23机房通风，空调设备及电源配电箱电器正常。

如巡查中不能及时发现故障造成设备损坏者每发现一次扣1分，造成严重后果及人生安全者每发现一次扣2分。

6.6.24运行中电梯突发故障，维修人员须在15分钟内赶到现场进行应急处理。

每超过5分钟的扣1分。

6.6.25认真做好电器设备、空调设备及系统，给排水系统的日常维护和应急抢修工作，一般任务及时完成，保修任务一周内完成，应急抢修任务，抢修人员十分钟内赶到现场进行处理，并做好维护和应急抢修记录。

每发现一次抢修不及时扣1分。

6.6.26保安值班室、配电值班室、中控室值班人员严格履行交接班手续，接班人必须提前15分钟到岗，交班人要认真仔细地交待值班情况，登记值班和交接班记录。

6.6.27配电室、中控室严禁闲杂人员进入逗留。

6.6.28如出现重大责任事故，原因查出属于物业公司责任。

6.6.29物业管理公司每月28日，将本月工作总结和下月工作计划上报唐山市地方税务局机关服务中心检查。

达不到要求者，每次扣0.5分。

6.6.30因客观原因，不能完成的本职工作，物业管理公司应积极联系外单位进行处理，并作好跟踪处理情况记录。

处理不及时扣0.5分。

6.6.31物业管理公司主管以上管理人员必须保证通讯24小时畅通。

每发现一次关机或无人接听扣1分。

6.7会务服务管理（5分）

6.7.1会务受理正确，无差错，承办责任明确。

会前工作准备充分，所需物品及时到位。

6.7.2会议室布置整体效果符合主办单位要求，主席台、会标、座位牌、话筒、茶杯、矿泉水等摆放准确到位，音响、照明、空调等落实到位，使用正常。

6.7.3会务服务规范、细腻、周到，会场卫生符合要求。

6.8奖惩规定（10分）

6.8.1物业管理公司较好地完成唐山市地方税务局交办的装卸、搬运、装饰、修缮等临时性非合同条款规定工作内容。

每次加计0.5分。

如果接受任务拖沓、怠慢，工作完成质量不好，每次扣0.5分。

6.8.2物业管理公司未按合同规定提供足额的服务人员，规定的工作时间内脱岗无人、无服务，致使工作延误，每发现一次扣1分。

6.8.3物业管理公司聘用不具备工作条件和资格的特殊岗位工作人员，造成安全事故的发生，每次扣3分。

6.8.4物业管理公司工作人员违章违纪，有盗窃、打架等行为的，每人次扣3分，并责成物业管理公司辞退相关人员。

工作人员有拾金不昧、见义勇为等好人好事行为的，每人次加1分。

6.8.5物业管理公司工作人员在服务过程中，损坏公共设施、设备和公物的，视情况予以赔偿，每损坏一次扣2分。

7物业管理绩效考核评分结果应用

7.1绩效考核结果分优秀、合格及不合格。

年度终了，物业考核汇总分值达到90分以上（含90分）则为优秀；

达到80分以上（含80分），不足90分为则合格；

80分以下则为不合格。

7.2如果年度考核结果为优秀，唐山市地方税务局则按上年度物业管理费金额的0.3%作为奖励，支付给物业管理公司。

如果年度考核结果为不合格，唐山市地方税务局有权解除合同，不再将该物业管理公司作为下年度招用服务对象，但是，如果物业管理公司仍想继续物业服务，经唐山市地方税务局同意，可以按上年度物业管理费金额的0.5%作为惩罚，下调年度物业费。

8相关文件无

9相关记录

a）《物业日常检查情况表》

b）《物业季度考核评价表》

c）《物业管理承包合同》

d）《物业管理满意度调查表》