遵义红旅布政农场生态旅游养生养老综合体建设项目可行性研究报告Word文档格式.docx
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2、地形地貌10
五、区域社会经济发展条件11
1、综合11
2、农业11
3、工业和建筑业12
六、市政配套条件12
1、供电12
2、供水12
3、排污12
4、环卫13
5、消防13
七、相关政策13
1、养生养老政策13
2、红色旅游政策14
第四章旅游市场分析15
一、客源市场分析15
1、国内客源市场定位15
2、境外客源市场定位15
二、重点细分的客源市场16
1、生态田园农业旅游市场16
2、康体养生养老旅游市场16
3、红色文化体验旅游市场17
三、客源规模预测与调控17
1、客源规模预测17
2、环境容量测算18
3、环境容量控制19
第五章项目建设方案20
一、规划指导思想20
二、项目建设规划21
1、建设思路21
2、愿景定位21
3、功能定位21
4、发展目标21
5、空间格局21
6、功能分区22
7、重点项目建设23
三、项目建设工程25
1、景观控制工程25
2、农耕体验工程26
3、交通系统工程26
4、基础设施工程27
5、配套服务设施工程32
6、安全系统建设33
第六章管理机构与员工培训35
一、组织管理机构35
1、领导体制35
2、组织的行政管理体制35
3、组织的管理制度36
二、管理组织机构的设置36
三、项目建设过程管理37
1、项目设计阶段管理37
2、项目报建阶段管理38
3、项目施工阶段管理38
四、项目运营过程管理38
五、职工培训39
第七章项目实施进度计划40
一、阶段性实施进度40
二、项目建设时序41
第八章投资估算及资金筹措42
一、投资估算42
1、编制依据42
2、估算范围43
3、费用组成43
4、投资估算43
二、融资方案45
第九章财务评价46
一、财务评价的原则46
二、财务评价的依据46
三、项目收入和成本预测46
1.预测参数设定46
2、收入与成本预测47
第十章风险分析与控制51
一、项目主要风险因素识别51
1、市场风险51
2、技术风险51
3、工程风险51
4、环境影响51
5、投资估算风险51
6、融资风险52
7、财务风险52
8、政治政策风险52
遵义红旅佈政农场生态旅游养生养老综合体建设项目可行性研究报告
9、社会影响风险52
二、风险程度分析52
1、风险评估方法的选择52
2、风险等级和影响程度划分52
3、专家评价与统计53
三、防范风险与降低措施54
1、市场风险54
2、环境风险54
3、融资风险54
4、经济政策风险54
第十一章消防55
一、编制原则依据55
1、编制原则55
2、编制依据55
二、消防措施55
1、建筑专业消防措施55
2、火灾自动报警和消防联动系统56
3、灭火器配置56
三、消防教育和管理57
1、消防教育57
2、消防管理57
第十二章节能58
一、编制原则58
二、编制依据58
三、节能措施58
1、建筑节能58
2、设备节能59
3、电气节能59
4、通风节能60
5、给排水节能60
6、节水措施60
第十三章劳动安全卫生61
一、编制依据61
二、主要危险有害因素分析61
1、自然灾害因素分析61
2、运营过程中主要危险有害因素分析61
三、安全防护61
1、自然灾害防护61
2、运营过程中安全防护62
四、卫生62
第十四章环境影响评价与保护63
一、项目环境影响评价情况63
二、环境质量现状评价63
1、项目区域环境状况63
2、环境质量现状评价63
三、影响环境因素及防治措施64
1、项目建设期64
2、项目运营期67
四、生态环境保护70
1、环境保护目标70
2、环境保护措施70
五、环境影响分析71
1、水环境影响分析71
2、大气环境影响分析71
3、环境噪声影响分析71
4、固体废物影响分析71
5、生态环境影响分析72
6、特殊环境影响分析72
第十五章项目招投标73
一、招投标原则依据73
1、招投标原则73
2、招投标依据73
二、招投标内容方式73
1、招投标内容73
2、招投标方式74
三、招投标程序组织74
1、招投标程序74
2、招标组织形式75
第十六章结论与建议76
一、结论76
二、建议77
第一章可行性研究总论
一、项目背景
1、项目名称
遵义红旅佈政农场生态旅游养生养老综合体建设项目。
2、项目建设位置
项目地位于遵义市泗渡镇境内，地处重庆—遵义—贵阳经济发展带上，距重
庆市220公里，贵阳市160公里，遵义市30公里，泗渡镇境内有川黔铁路、遵
崇高速、210国道、建设中的渝黔高铁。
3、项目建设单位
遵义市红色旅游（集团）有限公司、贵州省遵义县佈政农场。
4、建设性质
新建项目。
5、建设范围
项目位于遵义汇川区泗渡镇佈政农场内，东至农场东灌渠，西到鸭老山，北至小堰沟，南抵金田村分界线，长约3km，宽约2km，面积为2009799平方米，
约3014.7亩。
6、建设目标
以资源为依托、产品为基础、市场为导向、效益为中心，全面发展养生养老度假旅游产业。
坚持旅游资源特色开发与生态环境保护相结合，科学规划、创新
1
设计、强化管理、完善设施，以健康养生为主题，以文化、体验居住为主要功能、
以休闲度假、文化创新为发展方向，将本项目打造成为泛西南区区域一流，国内
著名的融合养生度假、生态田园体验、民俗文化的养生度假园，带动汇川区泗渡
镇旅游经济的发展。
7、项目建设周期
本项目总建设周期为五年，分二期进行开发建设。
（1）近期：
2015-2017年
（2）中远期：
2018-2020年
8、项目总投资
项目总投资3.8859亿元。
二、可行性研究报告编制的依据及内容
1、可行性研究报告编制依据
（1）中共中央、国务院《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》
（2）国务院《关于加快发展旅游业的意见》（国发[2009]41号）（3）国务院《关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发[2014]31号）（4）国务院办公厅《森林和野生动物类型自然保护区管理办法》（国办发
[2010]63号）（5）国务院办公厅《关于加快转变农业发展方式的意见》（国办发[2015]59
号）
（6）国务院办公厅《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》（国办发
[2015]62号）（7）国家发展改革委员会《投资项目可行性研究报告指南》
2
（8）国家发展改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版，2006）
（9）《中华人民共和国自然保护区条例》（10）《中华人民共和国环境保护法》（1989年）（11）《中华人民共和国土地管理法》（2004年）（12）《中华人民共和国水污染防治法》（2008年）（13）《风景名胜区条例》（2006年）（14）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）（15）《旅游规划通则》（GB/T18971-2003）
（16）《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972-2003）
（17）《旅游景区质量等级的划分与评定》（GB/T17775-2003）及评定细则（18）《旅游度假区等级划分》（GB/T26358-2010）及评定细则（19）《贵州省城乡规划条例》（2010）
（20）《贵州省森林公园管理条例》（2009）
（21）《贵州100个旅游景区建设规划编制技术导则》（2013）
（22）《贵州省关于加快推进新医药产业发展的指导意见》（2014）
（23）《贵州省人民政府关于支持健康养生产业发展若干政策措施的意见》（24）《国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见》（国发〔2012〕2号）（25）《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》国发[2013]35号
（26）《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》国发[2014]31号
（27）《国务院关于促进慈善事业健康发展的指导意见》国发[2014]61号
（28）《贵州生态文化旅游创新区产业发展规划（2012—2020）》（29）《贵州乡村旅游规划（2006-2020）》（30）《贵州省新医药产业发展规划（2014—2017年）》
（31）《贵州省健康养生产业发展规划（2015-2020年）》
3
（32）《遵义市城市总体规划（2008-2030）》
（33）《遵义市土地利用总体规划（2006—2020年）》
（34）《汇川区泗渡镇土地利用总体规划（2006--2020年）》
（35）国家颁布的有关政策、法规、法令、规范、定额、税费等文件
（36）建设单位可行性研究报告编制委托书
（37）业主提供的其他相关资料及数据。
2、可行性研究报告主要内容
本项可行性研究报告以遵义红旅佈政农场生态旅游养生养老综合体建设项
目为基本研究对象，主要内容包括：
（1）项目建设背景和理由；
（2）市场分析和游客规模预测；
（3）项目选址、气象水文地质及市政配套设施；
（4）建设方案及依据标准；
（5）项目基础设施建设；
（6）环境影响评价与节能设计、消防安全；
（7）投资估算、项目财务评价、效益分析、风险分析及资金筹措；
（8）结论及建议。
4
三、主要技术经济指标
表1
主要经济技术指标汇总表
序号
指标名称
单位
指标
备注
项目总投资
万元
38859
固定资产投资
35181
3
流动资金
3678
4
年均收入
24371
5
年均营业税金及
1377
税率5.65%
附加
6
年均成本
17377
7
年均利润总额
5617
8
年均所得税
1404
税率25%
9
年均税后利润
4213
10
投资回收期（所
年
6.92
得税前）
11
9.22
得税后）
12
年均投资利润率
%
10.84
13
年均投资利税率
14.45
14
净现值
亿元
8.35
15
财务内部收益率
32.5
16
静态投资回收期
6.5
第二章项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
1、旅游业发展背景
进入21世纪以来，全球国际旅游业的格局发生了重大的变化，亚太地区跃
居世界第二，而旅游业也已经成为世界第一大产业，目前世界旅游业正朝着区域
化、多样化趋势发展，逐渐形成了欧洲、亚太地区和美洲三足鼎立的局面。
随着生活水平的提高和闲暇时间增多，人们对精神享受尤其是远足旅游表现
出极大的热情，旅游热潮也从一般的城市景区转向城郊景区旅游。
景区旅游是一
种以森林农业景观为主体，融其他自然景观和人文景观为一体的生态型郊野旅游。
自然生态景区环境优雅、风光奇特、空气清新、景色宜人、树木花草万紫千红，
可以预见，国内外生态旅游业的异军突起将为项目地生态观光、农业休闲、养生
养老旅游业的发展提供强大的需求拉力。
2、佈政农场发展背景
佈政农场原为山间盆地，中间为自然湖区，四周群山环绕。
1950年，通过
人工挖掘排洪洞，将湖水排出，形成平坦谷地，成立劳改农场——佈政农场。
60
年代初期，接纳孤儿养大成人。
60年代后期，成立“五七”干校，许多干部到此受训。
60年代末到70年代，佈政农场改为军垦农场，建设了轮胎厂。
70年代中期，逐渐改办良种农场。
70年代末，农场改为地方国营农场，招收社会待业青年，成为农场主要劳动力。
到80年代，佈政农场调整产业结构，开办了煤矿。
近年来，农场内部农业结构进一步调整，由原来粮油生产过渡到果蔬种植、鱼塘养殖等。
佈政农场作为国营农场，积极调整农业结构，做好示范带头作用，依托区域旅游市场逐步将农业生产和休闲观光结合，增加职工和农民收入，是新农村
发展需要。
二、项目建设必要性
1、整合旅游资源，有助于增强遵义县旅游业的竞争力
遵义拥有绿色山水、历史文化、民俗文化、特色产业等丰富的旅游资源，遵义农耕文化、乡土文化特色，无不展示着遵义的文化内涵。
在遵义，领略在这片土地上孕育出的从古至今的精彩民俗，感受这座城市厚重的历史积淀和丰富的文化内蕴。
遵义，真的是一片神奇的土地，这里承载着无数有着动人故事的过往，哺育着万千正在缔造属于他们自己故事的人们，传承着他的文化精神。
境内蕴涵丰富的水源、森林资源、山体资源、气候资源等，是优质的养生度假场所。
全区气候宜人、四季分明、立体气候明显，年均气候在14℃～18℃、健康适宜的生态环境，是天然的氧吧；
夏季温热湿润的气候，是难得的避暑胜地。
同时拥有中药材、茶叶、森林等养生资源，将吸引更多的游客前来度假旅游。
养生需求日益旺盛。
养生已成为人们改善生活的方式之一，保健疗养正迅速渗透到旅游市场中。
加快优势资源转化，重点发展旅游业，在保护与开发并重、生态效益与经济效益兼顾的前提下加大旅游资源开发力度，做实旅游产业，努力实现由目前低水平，低效益的观光型旅游向集观光、休闲、度假、农业科普展示于一体的生态型规模化转变，加强旅游服务设施及基础设施建设，加快旅游产品开发，提升旅游接待能力和水平，促进旅游产业迅速发展。
本项目的实施必将给当地带来大发展。
2、扶持当地的第三产业发展，带动当地经济的腾飞
以农业推动旅游，以旅游带动农业，发展生态农业休闲观光、养生养老旅游
景区，能够调整当地产业结构，带来较多的就业岗位，进而能够带动本地区以及
周边的农牧业以及第三产业的发展，特别是交通线路的畅通，将能够激发当地经
济的腾飞，将本项目养生养老休闲旅游打造成当地休闲旅游大产业领衔品牌。
3、解决当前养老难题，打造养生养老胜地
20世纪90年代以来，中国的老龄化进程加快。
65岁及以上老年人口从1990
年的6299万增加到2000年的8811万，占总人口的比例由5.57%上升为6.96%，
目前中国人口已经进入老年型。
性别间的死亡差异使女性老年人成为老年人口中
的绝大多数。
预计到2040年，65岁及以上老年人口占总人口的比例将超过20%。
同时，老年人口高龄化趋势日益明显：
80岁及以上高龄老人正以每年5%的速度
增加，到2040年将增加到7400多万人。
中国政府高度重视和解决人口老龄化问题，积极发展老龄事业，初步形成了
政府主导、社会参与、全民关怀的发展老龄事业的工作格局。
本项目为应对当前
社会老龄化难题，积极发展养生养老休闲旅游，为当地退休干部，复转业军人等
人群提供一个养生养老的度假胜地，为养生养老事业提供强有力的支持。
第三章项目建设的可行性
一、区位条件
遵义市位于贵州省的北部，地理位置在北纬27'
08～29'
13、东经105'
36～
108'
13之间，是中国西部的重镇之一。
东面与铜仁市和黔东南自治州相邻，东南
面与黔南自治州相邻，南面与省会贵阳市接壤，西南面和毕节市相邻，西面与四
川省交界，北面与重庆直辖市接壤。
汇川区是遵义市的经济、政治、文化中心。
区位独特，交通便捷。
处于重庆“一小时经济圈”和黔中产业带的结合部，是黔北综合经济区的核心区，也是渝南与黔北经济文化的重要交汇区域，气候宜人，植被茂盛，雨量充沛，资源丰富，地势平坦，土地肥沃，有巨大的潜力，具有发展的条件与实力。
项目地位于遵义市泗渡镇境内，地处重庆—遵义—贵阳经济发展带上，距重庆市220公里，贵阳市160公里，遵义市30公里，泗渡镇境内有川黔铁路、遵
二、用地现状
项目地规划面积3014亩，地块西面是山体，山上有较多的原生态树林，有
较好的山景资源可以利用，东部有麻沟河和犀牛湖等水景资源。
地块表面主要为
农业产品，场地内多为农场种植的杨树、紫荆花、果树、稻田等，生长状况良好。
项目地内有山体河流湖泊，山体集中于基地西侧，最高点1293m。
整体地形
西高东低，东部河流两域地形平整。
三、交通环境条件
1、航空
项目地距离最近民用机场为贵州省第二大机场—遵义新舟机场，距离约35
公里，车程在半小时之内。
2、铁路
过境遵义县的客运铁路共有两条：
川黔铁路和渝黔铁路。
在遵义设有遵义站，
距离项目所在地约35公里，交通十分便利。
预计2017年开通的渝黔高铁，从遵义到广州缩短至5个半小时，将成为西
部地区连接珠三角、长三角地区的重要通道。
成贵高铁预计2018年建成通车，通车后，贵阳至重庆只需要2小时，贵阳
至成都只需要3.5小时。
3、公路
项目地西侧有兰海高速公路，距离项目地约15公里左右，设有观坝高速出
入口站，交通便捷，能快速出入项目地。
内部交通以国道210和县道306为主要交通道路，国道210外接兰海高速。
四、气候条件
1、气候条件
项目地属亚热带季风气候区，年均气温14.7℃，终年温凉湿润，冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人，年均降水量1200毫米，年均日照1146.9小时，无霜期270
天。
县境内冬季、秋末、春初，受西伯利亚南下冷空气影响，风向多为偏北风，因地貌复杂多变，地面风主要是东北风，从春末至夏季，西太平洋暖湿气流北向西伸，南下冷空气变暖减弱，主要风向为偏南风或东南风。
年平均相对湿度在
82%左右，年平均蒸发量1150毫米。
2、地形地貌
遵义市处于云贵高原向湖南丘陵和四川盆地过渡的斜坡地带，地形起伏大，
地貌类型复杂。
遵义市平坝及河谷盆地面积占6.57%，丘陵占28.35%，山地占
65.08%。
大娄山山脉自西南向东北横亘其间，成为天然屏障，是市内南北水系的
分水岭，在地貌上明显地把遵义市划分为两大片：
山南是贵州高原的主体之一，
以低中山丘陵和宽谷盆地为主。
五、区域社会经济发展条件
2014年，是遵义市全面深化改革之年，应对经济发展的新常态，全市坚持稳中求进、提速转型、又好又快的总基调，以实施“八大工程”为抓手、以深化改革为动力、以转变作风为保障，全力打造遵义发展升级版，为全面完成“十二
五”规划目标、建成全面小康社会打下了坚实的基础。
1、综合
国民经济平稳较快增长。
初步核算，2014年全市生产总值1874.36亿元，比上年增长14.4％。
其中：
第一产业增加值267.47亿元，增长6.6％；
第二产业增
加值860.69亿元，增长15.3％；
第三产业增加值746.20亿元，增长15.4％。
人
均生产总值为30484元，比上年增长14.0％。
第一产业增加值占生产总值的比重为14.3％，上升1.2个百分点；
第二产业
增加值比重为45.9％，下降1.1个百分点；
第三产业增加值比重为39.8％，下降
0.1个百分点。
初步统计，非公有制经济增加值949.35亿元，占全市生产总值的
比重为50.9％,民营经济增加值967.30亿元，占全市生产总值的比重为51.9%，
全面建设小康实现程度为84.0％。
2、农业
全年粮食种植面积782.52千万平方米，比上年增加10.54千万平方米；
油料种植面积146.24千万平方米，增加3.40千万平方米；
烤烟种植面积57.83千万
平方米，减少10.2千万平方米。
全年粮食产量291.55万吨，比上年增长12.2％。
其中，夏粮产量66.09万吨，
下降2.5％；
秋粮产量
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