03方案项目工作手册工程维修部确认版Word文件下载.docx
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维修工岗位说明书
QC-GW-03-04
10
弱电工岗位说明书
QC-GW-03-05
11
配电工岗位说明书
QC-GW-03-06
12
电梯工岗位说明书
QC-GW-03-07
13
空调工岗位说明书
QC-GW-03-08
14
四
管理制度
QC-GW-04
15
开闭所管理制度
QC-GW-04-01
配电室管理制度
QC-GW-04-02
16
发电机房管理制度
QC-GW-04-03
17
电梯安全管理制度
QC-GW-04-04
18
电梯机房管理制度
QC-GW-04-05
19
电梯钥匙管理使用制度
QC-GW-04-06
20
中央空调机房管理制度
QC-GW-04-07
21
板式换热机房管理制度
QC-GW-04-08
22
风机房管理制度
QC-GW-04-09
23
锅炉房管理制度
QC-GW-04-10
24
水泵房管理制度
QC-GW-04-11
25
湿式报警阀间管理制度
QC-GW-04-12
26
工具管理制度
QC-GW-04-13
27
交接班制度
QC-GW-04-14
28
五
作业规程
QC-GW-05
29
设备设施运行管理标准作业规程
QC-GW-05-01
供配电设施设备运行作业规程
QC-GW-05-02
33
供、配电系统紧急状态下应急处理措施
QC-GW-05-03
35
配电设备安全操作规程
QC-GW-05-04
36
柴油发电机操作规程
QC-GW-05-05
37
柴油发电机故障应急措施
QC-GW-05-06
38
供、配电系统停电应急处理措施
QC-GW-05-07
39
供配电设备设施维修保养作业规程
QC-GW-05-08
40
电梯/扶梯运行管理作业规程
QC-GW-05-09
42
电梯机房空调管理规定
QC-GW-05-10
45
电梯紧急故障应急处理规程
QC-GW-05-11
46
给排水设备设施操作运行作业规程
QC-GW-05-12
47
给、排水设备操作规程（变频保压供水设备）
QC-GW-05-13
48
给排水系统应急处理措施
QC-GW-05-14
49
给排水设备设施维修保养作业规程
QC-GW-05-15
50
消防设施维护保养作业规程
QC-GW-05-16
53
消防水泵设备操作规程
QC-GW-05-17
55
暖通设施设备运行作业规程
QC-GW-05-18
56
中央空调安全运行操作规程
QC-GW-05-19
58
暖通设备设施维修保养作业规程
QC-GW-05-20
59
锅炉安全运行操作规程
QC-GW-05-21
61
弱电设施设备保养作业规程
QC-GW-05-22
62
房屋建筑及公区设施维保作业规程
QC-GW-05-23
64
六
质量记录
QC-GW-06
65
设施设备保养记录
QC-GW-06-01
变配电运行记录
QC-GW-06-02
66
配电室巡查记录
QC-GW-06-03
67
发电机房巡查记录
QC-GW-06-04
68
发电机运行记录
QC-GW-06-05
69
强电设备巡查记录表
QC-GW-06-06
70
接地电阻年测试记录
QC-GW-06-07
71
电气工作票
QC-GW-06-08
72
电梯巡查记录
QC-GW-06-09
73
扶梯巡查记录
QC-GW-06-10
74
电/扶梯故障维修记录
QC-GW-06-11
75
电梯机房巡查记录
QC-GW-06-12
76
消防水泵房巡查记录
QC-GW-06-13
78
生活水泵房巡查记录表
QC-GW-06-14
79
水池、水箱巡查记录表
QC-GW-06-15
80
雨污排水管网巡查记录表
QC-GW-06-16
81
集水井巡查记录
QC-GW-06-17
82
隔油池巡查记录
QC-GW-06-18
83
消防系统故障记录表
QC-GW-06-19
84
中央空调运行记录
QC-GW-06-20
85
楼层空调箱巡查记录
QC-GW-06-21
86
常压锅炉运行记录
QC-GW-06-22
87
冷却塔/水箱巡查记录
QC-GW-06-23
88
空调/锅炉房巡查记录
QC-GW-06-24
89
绝缘电阻测试记录
QC-GW-06-25
90
土建综合巡检保养维修记录表
QC-GW-06-26
91
公区卫生间巡检保养维修记录表
QC-GW-06-27
93
一、组织架构
二、部门职责
部门
工程维修部
部门编码
QC-GW
所属部门
管理处
功能定位
负责项目各类工程整改、报修处理及设备维护与管理等。
一级功能
二级功能
三级功能
部门制度维护
负责本部门作业规程建立及修订
负责制订项目区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定。
新项目工程接管验收
新项目前期介入
参与新项目物业的交付、验收工作。
负责新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作。
装修管理
客户装修现场监管及验收
负责查验业主/租户装修报批手续及审批装修方案、监督装修方案的实施。
配合客服中心做好业主/租户入住进场时房屋设施、设备的交验、记录工作。
工程管理
工程整改
负责项目内的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审。
设备管理
负责对维修装修项目、设备的保养进行验收，负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核。
负责编制设备、设施维修保养计划，负责做好与本部门业务相关的合同评审。
负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、消防、计量等）的管理、运行、维修等。
派工维修
负责配合客服中心派发的维修施工单。
三、岗位说明书
岗位名称
工程维修经理/主管
岗位编号
GW001
直接上级
项目经理
直接下级
维修领班、设备领班
岗位职责：
工作职责
负责前期介入对工程安装的跟进管理；
负责项目物业的接管验收管理；
负责跟进工程遗留问题进行整改（合同委托内的项目）；
协同营运部/客户部共同完成物业交付验收工作。
负责设备日常运行、维护管理；
负责设施设备的维护保养计划的制定及实施。
负责对有偿维修服务、公共部分的维修管理；
负责协调对委托整改的工程遗留问题的处理。
负责外委服务单位服务监督管理；
负责外委服务单位的费用结算。
负责商场/写字楼装修方案审定工作的监督管理；
负责装修过程的日常监督管理。
负责本部门员工考核、培训、团队建设管理；
负责工程档案资料的分类保管。
负责完成公司安排的其他工作
权限：
参与下属招聘和考评，对员工任免、转岗或晋升建议权；
有权对部门员工提出奖惩建议；
在紧急情况下，可直接调动相关部门人员进行现场及时事务的处理；
有权对防火安全器材及设备提出购置建议；
有权对各种不安全隐患及重大突发性事件提出整改意见及采取紧急措施。
工作协作关系：
内部协调关系
集团及公司各部门
外部协调关系
商圈办、物业协会、开发公司、消防支队、以及与运营相关的政府职能部门
任职资格：
教育水平
大专及以上学历
专业
管理类
经验
3年以上同行管理经验，有2年担任部门经理的相关经验。
知识
熟悉物业管理相关法律法规，工程知识、机电设备、消防管理等相关专业知识
技能技巧
会操作word、Excel、cad办公软件。
其他：
原则性强，对突发事件具有沉着冷静、处变不惊的分析处置能力，具有较强的组织协调能力
工作时间特征
标准计算工时制
维修领班
GW002
维修工、弱电工
负责强电、弱电、电梯、空调、消防、给排水、及土建等工作的管理、运行、维修工作
熟悉掌握管理设备的性能，确保楼宇自控系统、消防监控系统、通讯系统的正常运行，确保变配电设备正常运行
负责制定电气设备检测的年、季、月维修养护计划及备品备件购买计划并督促计划的有效实施，确保正常运行，设备出现故障，及时组织人力进行抢修
贯彻执行岗位责任制、安全责任制，带领并督促检查下属员工严格执行设备安全操作的有关规定及员工手册，确保设备及人员不发生安全事故，保证管辖区域的机房干净整洁。
负责员工的技术培训和考核工作；
做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结、借鉴、学习好的管理经验对技术、工艺进行改造，使设备系统更加完善；
协助工程维修部经理做好年度预算、年度维修保养计划、业主的二次装修等工作，
负责对商场/写字楼各专业状况和公共区域进行综合巡视检查工作并进行汇总，督促检查不合格项的完成情况，控制维修材料和维修质量，并提供日常维保工作的技术支持；
监督设备的能源消耗状况，统计、分析商场/写字楼能耗，向工程维修部经理提供有效的节能措施；
参与设备改造，提出与原系统匹配的可行方案，负责外判工程的监管及组织验收；
完成上级领导交办的其他工作。
参与下属员工绩效考核；
有权对外委公司考核；
无
中专及以上学历
物业经理上岗证及高级电工资格
具有4年以上大型物业公共设施设备运行与维修管理岗位经验
具备相关的电气或机械等专业技术知识；
有较强的沟通、协调和应变能力。
具有组织管理能力，较强的责任心，为人正直，善于协调人际关系。
设备领班
GW003
配电工、电梯工、空调工
负责商场/写字楼的空调设备、锅炉设备、给排水、暖通、供水泵房等设备的管理、运行、维修等工作，熟悉掌握管理设备的性能，确保设备正常经济运行，重点做好空调系统的管理
负责制定空调机组、给排水系统、消防水系统、通风系统和管道的年、季、月维修养护计划及备品备件购买计划并督促计划的有效实施，确保正常运行，设备出现故障，及时组织人力进行抢修
贯彻执行岗位责任制、安全责任制，带领并督促检查下属员工严格执行设备安全操作的有关规定及工作手册，保证管辖区域的机房干净整洁，做好员工的技术培训和考核工作；
协助部门经理做好年度预算、年度维修保养计划、商户/业主的二次装修等工作。
监督设备的能源消耗状况，向工程维修部经理提供有效的节能措施；
负责外判工程的监管及组织验收；
维修工
GW004
熟悉商场/写字楼各类设备设施结构、分布、特点、安全要求、操作方法及其养护办法，保证设施设备正常运行；
负责商场/写字楼电源线路、电气设备、照明系统等设备保养与维修
负责商场/写字楼和车库装饰和改造的巡查、违章整改的跟进工作
负责商场/写字楼/车库天、地、墙面，包括门窗五金及其配件等设施的巡查工作及按计划进行保养
负责外立面、室外景观和路面及装饰的巡查维修和养护工作
负责对突发性故障的抢修
负责报事报修的记录、处理
负责完成维修工作记录及零部件消耗记录
做好不同工种的配合，完成上级领导交办的其它工作。
三年以上维修工作经验
具备相关的工程类专业技术知识；
具备良好的团队素质,思路清晰,反应敏捷。
弱电工
GW005
负责商场/写字楼和车库监控系统、车辆引导及收费系、消防报警、网络、电话、门禁系统等设备保养与维修。
负责每天对设备进行预防性的巡查工作及按计划进行保养。
负责巡视设备设施运作过程中是否有异常现象，确保设备设施的安全运行。
负责对突发性故障的抢修。
负责准确填写技术设备的运行，技术记录和有关报表。
负责报事保修的记录、处理
三年以上弱电维修工作经验
配电工
GW006
负责按维保计划、安全操作规程、维修保养规程实施各类设备设施的维修和保养，确保设备安全运行。
负责巡视电气设备及水泵房，密切监视各仪表的工作情况，准确抄录各项数据并填好报表。
负责处理设备设施运行中发生的异常情况
负责本班组设备的维护、操作记录的填写
负责来人来电报修登记。
负责与供电局的业务联系，并做好登记。
负责设备房内外的清洁卫生工作。
负责监督、配合外委维保公司的维修保养工作
完成上级交办的其他工作。
电工等级证,高压安全操作证
三年以上高压运行经验,供电局专业培训者优先
电梯工
GW007
负责商场/写字楼内所有电梯的运行及维护管理，确保其正常运行。
负责监视和掌握电梯的运行情况，做好电梯运行方式的调度、管理工作，按时服务时间开关电梯。
负责监督电梯维保单位按时、按质完成电梯设备的定期保养项目和突发故障的抢修工作
负责电梯关人故障时的救援处理。
负责电梯出现故障与电梯维保单位联系及协助、监督维修。
负责电梯维保服务质量的监督确认及评估。
电梯管理员证
三年以上电梯管理经验,电梯维保公司员工优先
具备电梯相关的专业技术知识；
空调工
GW008
负责商场/写字楼中央空调系统的运行、维护管理。
负责空调各项性能指标在规定的标准值范围内。
负责空调及附属设备的维修保养和故障检修工作。
负责处理空调运行中发生的异常情况。
负责空调运行、维护、检修及零部件消耗记录。
负责空调外委维保服务质量的监督确认及评估。
完成上级领导交办的其它工作。
空调安全操作证，电工上岗证
三年以上中央空调运行经验,会楼宇自控优先
四、管理制度
一、开闭所必须有专职电工进行维护及管理。
未经工程维修负责人和项目经理的同意，非工作人员不得进内。
二、操作人员必须熟悉开闭所设备状况、操作方法和安全注意事项。
三、每班进行二次巡视检查，注意观察进线柜、PT柜、站变、出线柜的数据变化以及孔洞的封堵状况。
四、每周进行一次扫除，保持开闭所地面和设备外表清洁无尘。
五、开闭所设备的倒闸操作，严格遵守《电力调度规程》操作，以免发生错误。
六、突发性停电事故应及时向用户作出解释。
七、经常保持开闭所消防设施的完好齐备，保证应急灯停电状态下能正常使用。
八、维修工应认真做好设备房的值班记录。
一、配电室必须有专职电工进行维护及管理。
二、操作人员必须熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。
严格按照《供电设备设施维修保养作业规程》进行保养管理。
三、每班进行二次巡视检查，注意观察变压器温度、电压表、电流表、功率因数表的数据变化，禁止变压器、空气开关超载运行。
四、每周进行一次扫除，保持配电房地面和设备外表清洁无尘。
五、配电房设备的倒闸由维修工二人进行，一人操作，一人在旁监护，严禁二人同时操作，以免发生错误。
七、配电房消防设施应确保完好，保证应急灯在停电状态下能正常使用，并有手持式气体灭火器，做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，注意防止小动物进入，无关人员禁止入内，外来人员须经允许可方可进入。
并做好登记工作。
一、除发电机操作人员和维修人员，其他人员未经许可不得进入机房。
二、操作人员必须严格按照《柴油发电机操作规程》操作。
三、柴油机组平时应置于良好状态，冷却水应满足运行要求，油箱内应蓄备8小时满负荷用油量。
四、柴油机组的开关及按钮，非电工或维修人员不得进行操作。
操作人员必须熟悉设备，严格按照操作规程操作。
五、机房内严禁烟火，保持照明、通风、应急照明、消防设备等设施完好。
六、机房内不能堆放任何杂物，更不能存放易燃易爆物品。
七、每半月启动柴油发电机试机一次（30分钟），发现问题及时处理和做好记录。
八、机房及机组的清洁卫生每半月清洁一次，达到设备清洁无尘，墙、地面干净卫生整洁。
九、值班人员应认真做好机房的值班记录、维修保养记录及运行记录，发现问题应立即处理，对不能处理的应立即上报工程维修负责人。
一、电梯使用单位必须对电梯使用运行的安全负责，应至少设电梯安全管理人员一名。
并建立健全电梯设备技术档案及有关管理制度。
二、电梯必须定期进行保养。
电梯维保单位必须持有质量技术监督局签发的资质许可证，禁止无证维保电梯。
三、电梯作业人员必须持证上岗，无证人员禁止操作电梯。
四、项目工程部电梯工每天对电梯进行一次全面巡视检查，发现问题及时通知电梯维保单位。
五、项目工程维修部电梯工和工程维修负责人对电梯保养和维修工作的质量进行检验。
六、在电梯机房悬挂《电梯紧急故障应急处理规程》，电梯发生困人故障时，严格按处理措施执行。
七、各项目统一在消防监控中心设立报警点，保证电梯发生故障时能及时接到报警。
八、每年至少组织一次电梯救援演习，并记录在案备查。
九、在用电梯实行定期检验制度，未经检验、超过检验周期或检验不合格的电梯严禁投入使用。
一十、《电梯安全检验合格证》应粘贴在电梯轿箱内明显位置。
每台电梯应有明显的《安全乘梯须知》。
一十一、新装、大修、改造电梯前，应到市或辖区质
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