房产经纪人协理考试大纲Word格式.docx

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D、房地产的额外礼仪或收益（屋顶或外墙面可出售或出租给广告公司做广告等）

3、《物权法》规定的，我国目前的不动产权利主要有：

A、所有权

B、用益物权

C、担保权

三、房地产区位（A*）

1、房地产区位：

指房地产的空间位置。

具体的说一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。

2、房地产的区位可以从位置、交通、环境和配套设施四个方面来认识。

3、距离可分为空间直线距离，交通路线距离和交通时间距离。

现在人们越来越重视交通时间距离。

P51

（小区会所属不属于配套设施？

——属于）

第三节、房地产的特性

属于不动产的房地产有如下特性：

P51-53（A*）

一、不可移动。

P52

认识房地产不可移动性的意义在于:

位成为房地产的重要内容

②房地产只能就地利用或消费

房地产市场是地区性市场

二、独一无二。

认识房地产独一无二的意义在于:

1不存在相同房地产的大量供给，从而房地产之前不能出现完全替代

2房地产市场不能实现完全竞争

3房地产交易难以采取样品交换的方式，只有到实地观察，体验，才能够真正

了解房地产

三、寿命长久。

四、价值量大。

五、流动性差。

凡是能随时、迅速且没有损失或损失较小就能够转换为现金的，称为流动性好，反之，称为流动性差。

房地产的流动性较差。

六、供给有限。

房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。

七、相互影响。

八、易受限制。

政府对房地产的限制一般是通过管制权、征税权、充公权来实现的，

九、保值增值。

第四节、房地产的分类

一、按用途的分类——10类（掌握10个类型的使用年限）P54（A*）

1、居住房地产

2、商业房地产

3、办公房地产

4、旅馆房地产

5、餐饮房地产

6、娱乐房地产

7、工业和仓储房地产

8、农业房地产

9、特殊用途房地产

10、综合房地产

二、按开发程度分类——5类P55（B）

1、生地

2、毛地

3、熟地

4、在建工程如：

烂尾楼

5、现房（含土地）如：

二手房

三、按是否产生收益的分类（C）

按是否产生收益的分类，房地产分为收益性房地产和非收益性房地产2类。

四、按经营使用方式的分类——4类（B）P56

1、销售的房地产

2、出租的房地产

3、营业的房地产

4、自用的房地产

第五节、房地产的供求与均衡

一、房地产的需求（A）

根据其需求的性质特点，划分为三种类型：

（1）生产性需求

（2）消费性需求

（3）投资性需求

概念：

投资性需求是指直接把房地产作为一种投资品买卖，从中获利的投资性需求行为。

两重性：

投资性需求有两重性，一方面作为市场经济的润滑剂有利于活跃房地产市场，要发挥其积极作用；

但另一方面，也会炒高房价，不利于房价稳定，要限制其消极作用。

P57

二、房地产的供给（A）

房地产供给具有以下特点：

（1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性。

（2）房地产供给的层次性

（3）房地产供给的滞后性。

当市场急需房地产时不能立即投入交易，而当市场需求下降时，也不能立即停止供应。

所以房地产投资需要讲究科学预测。

（4）房地产供给的时期性

三、房地产市场供求的均衡和非均衡（C）

（1）房地产市场供求的均衡即供给和需求状态的状态；

（2）房地产市场供求的非均衡即供给和需求的失衡状态；

（3）房地产市场供求均衡的实现条件。

（多选题）P58

Ø

深化住房制度改革

完善房地产市场体系

培育商品房的有效需求

以市场需求为导向注重供给与需求的结构协调。

第六节房地产业

一、房地产业概念

（一）房地产业概念（A*）

房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立部门。

房地产业属于第三产业，建筑业属于第二产业。

（二）房地产业的行业特性（A*）

1、先导性和基础性

房地产业的基础产业的地位主要表现在：

（掌握）（多选题）

（1）房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证，

（2）房地产业是人口素质提高和社会全面进步的基本条件

（3）房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础

（4）房地产业是社会财富创造的重要源泉

2、综合性和关联性

3、资金密集型和高风险性。

例如：

（炒楼花、炒地皮属于高风险）

4、级差收益型和区域性

5、权利主导型和制约性

二、房地产业的分类

（一）房地产开发行业（C）

（二）房地产中介服务行业（A）

房地产中介服务行业是指围绕房地产商品而进行的一系列咨询，策划，租售代理，价格评估活动的服务行业。

房地产中介服务行业可细分为房地产咨询，房地产价格评估和房地产经纪。

房地产咨询：

指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

房地产价格评估：

指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。

根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，对房地产在特定时点的价值进行测算和判定。

房地产经纪：

指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。

（三）物业管理行业

物业管理行业是指物业管理企业，受业主委托遵照国家有关法律签订的合同，对各类房屋及其附属配套设施、周边环境进行管理并提供服务的行业。

三、房地产业的作用（A）（多选题）

（1）房地产业增加值在国内生产总值中占较大比重

（2）有利于产业结构升级

（3）为政府提供新财源

（4）推动现代城市开发建设

（5）促进和带动相关产业的发展

（6）促进消费结构升级，改善居民居住条件

（7）提供大量就业岗位吗，有助于解决就业问题

（8）社会文化发展和精神文明建设，起到积极促进作用

第二章房地产基本制度

第一节我国现行土地制度

一、土地所有制

（一）土地所有制的特点（A*）

我国实行土地的社会主义公有制。

即全民所有制和劳动群众集体所有制。

（重点，注意划线部分）

土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地北称为国家所有土地，简称为国有土地。

土地的集体所有制具体采取的是弄明集体所有制的形式，改种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。

农民集体有下列三种形式：

（1）村农民集体

（2）村内两个以上农村集体经济组织的农民集体（3）乡（镇）农民集体

（二）国有土地的范围（B）

国有土地的范围：

（1）城市市区的土地

（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征用、征购为国有的土地（3）国家依法征用的土地（4）依法不属于集体所有的林地，草地，荒地，滩涂及其他土地（5）农村集体经纪人组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地（6）因国家祖师移民，自然灾害等原因，农民城建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地

（三）集体土地的范围（B）

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；

宅基地和自留地、自留山，也属于农民集体所有。

（小产权房属于集体制）

（四）土地使用制度（B）

我国土地配置长期保持行政划拨与有偿出让“双轨制”

2004年8月31日以后，我国对经营性土地使用权开始实行招标拍卖挂牌出让制度。

国家依法实行国有土地有偿使用制度。

但是，在法律规定的范围内划拨国有土地使用权；

兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的；

或者，乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

国家实行土地用途管制制度。

土地分为农用地，建设用地和未利用地

国家实行占用耕地补偿制度。

非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”原。

国家土地整理制度。

二、国有土地使用权的取得途径

主要有四种：

（1）行政划拨方式（含征用集体土地）

（2）国家出让方式

（3）房地产转让方式（如买卖、赠与或其他合法方式）

（4）土地或房地产租赁方式

（一）、国有土地使用权划拨（C）

指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该副土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。

保障房

（二）、国有土地使用权出让（A）

指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

1、国有土地使用权出让的特点（A*）

1土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。

2经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内没有所有权，只用使用权

3土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后，才能领取土地使用权证书。

4集体土地不经征用不得出让。

5土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之前关于权利义务的经济关系，具有平等，自愿，

有偿，有限期的特点。

地下埋藏物归国家所有；

集体土地不经征用（成为国有土地）不得出让。

2、国有土地使用权出让方式（A*）P67

2002年，国有资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》增加了国有土地使用权挂牌出让方式。

同时规定，商业，旅游，娱乐和商业住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

国有土地使用权出让现有以下几种方式：

1协议：

政府与选定的土地使用者，采用协商的办法有偿出让土地使用权。

适用于高科技项目用地、福利住宅

用地、公共福利事业和非盈利性的社会团队、机关单位用地或某些特殊用地（如军队用地）

2招标：

指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式

3拍卖：

4挂牌：

即使只有一个竞买人，但报价高于底价，挂牌成交。

3、国有土地使用权出让期限（A*）

国有土地使用权出让最高年限分别如下：

1居住用地70年；

2工业用地50年；

3教育、科技、文化卫生、体育用地50年

4商业、旅游、娱乐用地40年；

综合或其他用地50年。

第二节现行城镇住房制度

一、城镇住房供应体系C

对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，即最低收入家庭可承租廉租房，中低收入家庭可购买经济适用房或限价房，有支付能力的家庭可以购买商品房。

二、廉租房住房保障制度

深圳是实施的第一个城市

1998年国务院《关于进一步深化城镇职工住房制度改革，加快住房建设的通知》中，正式提出建立廉租房供应体系。

廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合（易考），主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承住房的能力。

廉租住房保障资金来源包括：

（A）

1年度财政预算安排的廉租住房保障资金

2提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额

3土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金

4政府的廉租住房租金收入

5社会捐赠及其他方式筹集的资金。

土地出让净收益用于廉租住房保障资金比例，不得低于10%

四、经济适用住房制度（A）

2004年，建设部等部门制定了《经济适用住房管理办法》；

2007年，进行修改。

经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市中低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。

购买经济适用房客提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。

经济适用住房建设用地以划拨方式供应。

经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。

经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。

购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易。

五、住房公积金制度（B）

（一）、概念：

住房公积金：

指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团队（统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。

职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。

缴存住房公积金的职工，在购买，建造，翻建，大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。

（二）、住房公积金的性质和特点（B）

1、住房公积金的本质：

本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。

2、住房公积金的特点：

义务性；

互助性；

保障性。

（三）、住房公积金的归集和提取（B）

1、住房公积金的归集

指住房公积管中心作为住房公积金管理的法定机构，依据《住房公积金管理条例》和政府授予的职权，将职工个人按照比例缴存的机器所在单位按照规定比例为职工缴存的住房公积金，全部归集于管理中细腻在受委托银行开立住房公积金专户内，存入职工个人账户，并集中管理运作的行为。

缴存比例概念：

指职工个人缴存住房公积金数额占职工上一年度月平均工资的比例。

目前，我国的住房公积金

缴存比例实行动态调整机制，具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟定，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批转后执行，一般不得低于5%。

职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次。

汇缴基数为上年7月1日至当年6月30日。

第三节房地产权属登记制度P80

一、房地产产权（C）

（一）概念：

指房地产权利人以房地产为标的物，对其直接进行支配并享受其利益的排他性权利。

（二）种类：

（理解）

1、房地产所有权

2、房地产占有权

3、房地产用益权（着重理解）

（1）房地产使用权

（2）房地产开发经营权

（3）地上权

（4）地役权：

为自己（所有人或使用人）的土地的便益而使用他人（所有人或使用人）土地的权利。

（5）房地产典权：

是我国特有的物权形式

4、房地产处分权

（1）房地产出售权

（2）房地产租赁权（3）房地产继承权（4）房地产赠与权（5）房地产抵押权

（抵押权和典权的区分）

二、房地产权属登记制度

（A*）

房地产权属登记（又称房地产登记），指由房地产管理部门依职权或应当事人请求，对土地所有权、土地使用权、房屋所有劝和房地产他项权利等进行勘测、记录、核实、确认，并向权利人颁发的一系列活动。

（二）房地产权属登记管理的原则（B）

1、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则

2、房地产权属登记的属地管理原则

房地产的权属登记管理只能由市（县）房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产权属登记管理工作。

（三）我国房地产权属登记特点（B）

1、房屋所有权和房屋所占用的土地使用权时不可分割

2、房地产权属登记为房地产权利动态登记

3、房地产权属登记采取实质性审查

4、房地产权属登记具有公信力;

房地产权利一经登记机关在登记薄上注册登记，该权利对于善意第三人在法律上有绝对效力。

5、房地产权属登记实行强制登记制度

6、颁发权利证书

（四）我国房地产权属登记模式

一是房屋与土地权属分别登记

二是房屋与土地权属统一登记

（五）我国房地产权属登记种类

1、房地产总登记（初始登记）：

在一定时点及期限内，对本辖区范围（市或县）内的全部土地或城镇全部房屋进行普遍登记

2、房地产变更登记（日常登记）：

在总登记基础上，根据房地产产权及使用状况的变更情况，随时办理的登记。

第四节土地登记和房屋登记

一、土地登记（A）

2007年12月，国有资源部在总结《土地登记规则》实践经验的基础上，修订出台了《土地登记办法》，该办法于2008年2月1日起施行。

概念：

指将国有土地使用权，集体土地所有权，集体土地使用权和土地抵押权，地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利及记载于土地登记簿公示的行为。

（一）土地登记原则

土地登记实行属地登记原则。

申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。

跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区各县级以上人民政府分别办理土地登记。

（二）土地登记的一般规定

土地以宗地为单位进行登记。

土地权利证书包括：

1、国有土地使用证；

2、集体土地所有证、3、集体土地使用证，4、土地他项权利证明书

有以下情形之一的，不予登记：

（易考）

1土地权属有争议的

2土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的

3未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费

4申请登记的土地权利超过规定期限

5其他依法不予登记的。

（三）土地登记类型

1土地总登记

2初始登记

3变更登记。

国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材

料，申请国有建设用地使用权变更登记。

4注销登记。

因土地权利的消灭等而进行的登记。

二、房屋登记（B）

2008年2月，建设部发布了《房屋登记办法》，改办法于2008年7月1日起实施。

房屋登记概念：

指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

房屋登记机构：

指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。

（一）原则：

房屋所在地的房屋登记机构办理

遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则

（二）一般规定（B）

房屋登记机构不予登记：

（熟悉掌握）P87

1.未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记

2.申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的

3.申请登记事项与房屋登记薄记载冲突

4.申请登记房屋不能特定或不具独立利用价值

5.房屋已被依法征收、没收、原权利人申请登记

6.房屋被依法查封期间，权利人申请登记的

7.法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形

时限：

1、国有土地范围内房屋所有权登记30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记60个工作日

2、抵押权、地役权登记10个工作日

3、预告登记、更正登记10个工作日

4、异议登记1个工作日

（三）国有土地范围内房屋登记

1、所有权登记（A）

（1）房屋所有权初始登记

（2）房屋所有权转移登记（考点）P89

发生如下情形，可申请房屋所有权转移登记：

买卖

互换

赠与

继承、受遗赠

房屋分割，合并，导致所有权发生转移的

以房屋出资入股，

法人或其他组织分立、合并导致房屋所有权发生转移

法律法规规定的其他情形

（3）房屋所有权变更登记（B）

发生如下情形，可申请房屋所有权变更登记。

：

房屋所有权人的姓名或者名称变更的。

房屋坐落的街道，门牌号或者房屋名称变更的。

房屋面积增加或者减少的。

同一所有权人分割，合并房屋的。

法律、法规规定的其他情形。

（4）房屋所有权注销登记

第三章房地产交易

第一节房地产市场

一、房地产市场的概念（A）

指房地产商品（包括房地产权益）交易的场所和领域，是房地产商品买卖、租赁、抵押和互换等交易关系的总和

具备条件：

P95

（1）有稳定、明确、长远的房地产政策

（2）完善的法制基础

（3）统一、简明、灵活有效的现代会管理制度

（4）完善的房地产市场运作体系

二、房地产市场的特点（B）

为何说房地产市场是不完全竞争市场？

（一）房地产市场是房地产权益交易市场。

（二）房地产市场是区域行市场。

（三）房地产市场是不完全竞争市场。

一个完全竞争的市场必须具备三个条件：

（为何说房地产市场是不完全竞争市场？

）

1、商品同质、可以相互替代；

2、某一商品的卖主和买主人数众多，且随时自由进出市场，

3、信息充分，传播畅通。

但是房地产市场不具备上述三个条件，所以是不完全竞争市场

（四）房地产市场信息不充分

（五）房地产市场的变化具有周期性

房地产市场的变化具有周期性：

繁荣—调整—衰退—复苏—繁荣。

房地产周期一般为7-10年，日本约为10年，我国台湾地区为7年。

（考点）

（六）国家适度干预

三、房地产市场的分类（B）

（一）、按房地产市场的运行层次划分

根据土地使用权让度关系，可分为一、二、三级市场。

一级市场：

是指国家作为国有土地所有者，采取协议，招标，拍卖，挂牌等方式

将一定期限的国有土地使用权出让给用地者。

二级市场：

指取得国有土地使用权的房地产开发商按照土地使用权出让合同的规

定将土地使用权进行对土地使用权进行转让，出租，抵押等经营活动。

三级市场：

指存量房交易市场。

（二）、按房地产市场的运行层次划分

根据要素特点和性质，可分为实体房地产市场和服务类房地产市场。

（三）、按房地产市场交易方式划分

可分为房屋买卖市场和租赁市场

第二节房地产交易有关概念

一、房地产交易A*

房地产交易是指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等市场行为。

二、房地产转让

房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。

房地产转让包括：

（一）、房地产买卖

（二）、房地产互换

（三）、房地产赠与

（四）其它合法转让方式

三、房地产租赁

指房屋所有权人作为出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

房屋租赁时，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限，租赁用途，租赁价格，修缮责任等条款，以及双方的其它权利和义务，并向房产管理部门登记备