世联万科运河东一号等知名商业街研究报告69527786.ppt
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2022/10/282022/10/28商业街研究商业街研究世联研究世联研究版权声明：
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悠久的历史关键因素：
悠久的历史独特的建筑和商业格局独特的建筑和商业格局全面的功能全面的功能不断自我更新的主力商户不断自我更新的主力商户便捷的公共设施和愉悦的环境便捷的公共设施和愉悦的环境牢固的政企关系牢固的政企关系关键词：
文脉关键词：
文脉建筑建筑功能功能商户商户交通交通商业空间商业空间政府政府4人与人之间关系是街区的生命力人与人之间关系是街区的生命力营业空间共享空间半室外空间过渡空间你站在桥上看风景，看风景的人在看你你站在桥上看风景，看风景的人在看你明月装饰了你的窗子，你装饰了别人的梦明月装饰了你的窗子，你装饰了别人的梦断章断章街区人互为景色，互为欣赏，街区人互为景色，互为欣赏，街区行人之间：
急行的、闲逛的、休闲的；街区行人之间：
急行的、闲逛的、休闲的；室内的人：
悠哉、静思的、高谈阔论的；室内的人：
悠哉、静思的、高谈阔论的；室室内内与与室室外外人人之之间间，服服务务者者与与被被服服务务者者之之间间，形形成成群群体体渲渲染染互互动动，彼彼此此认认同同欣欣赏赏愉愉悦悦，就就成成为为群群体体催催眠眠，后后产产生的一致的潜意识行为，进而形成明确的情感亲近。
生的一致的潜意识行为，进而形成明确的情感亲近。
5商业街成功运作关键节点商业街成功运作关键节点硬件硬件软件软件后天：
后天：
先天：
城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模先天：
城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模规划规划商业氛围商业氛围建筑建筑定位定位招商策略招商策略销售模式销售模式营销推广营销推广商业营运商业营运政府资源政府资源6硬件硬件规划规划商业氛围商业氛围建筑建筑7商铺价值评估体系商铺价值评估体系关关键键因素因素位置位置交通交通视野视野质素质素详注详注聚聚客客点点、距距离离、人人流流、阳阳街街/阴阴街街、双面铺、单面铺双面铺、单面铺可可达达性性、道道路路、出出入入口口、交通枢纽交通枢纽可可视视性性远远距距离离中中距距离离近近距距离离形形状状、面面积积、层层高高、开开间间进进深比、梁、拄深比、梁、拄8中国常见的中国常见的伟岸伟岸、景观景观、宽大宽大的商业街规的商业街规划划9中国常见的中国常见的宽大宽大、笔直笔直、大一统大一统商业街规商业街规划划10东莞世博广场的商业街区布局失败东莞世博广场的商业街区布局失败11东莞新世界花园街区交通规划的失败东莞新世界花园街区交通规划的失败12万科运河东一号的街区规划实践万科运河东一号的街区规划实践建建外外SOHO，苹苹果果街街、万万科科运运河河东东一一号号等等项项目目吸吸取取国国外外著著名名街街区区的的成成功功经经验；验；自自然然曲曲折折的的路路径径，镶镶嵌嵌着着尺尺度度宜宜人人的的共共享享空空间间，小尺度街区，人车分流。
小尺度街区，人车分流。
13万科运河东一号商业单元借鉴万科运河东一号商业单元借鉴14商业街规划研究商业街规划研究窄巷窄巷&折线折线&连廊连廊15商业街尺度商业街尺度窄巷窄巷韩韩国国明明洞洞商商业业街街澳澳门门商商业业街街欧欧洲洲商商业业街街的的尺尺度度16商业街尺度商业街尺度窄巷窄巷&小尺度共享空间小尺度共享空间广广州州流流行行前前线线17华南华南MALL由世界著名的捷得设计事务所担纲，整体布由世界著名的捷得设计事务所担纲，整体布局、交通组织及动线安排颇有借鉴之处局、交通组织及动线安排颇有借鉴之处18成功商业街规划布局要点成功商业街规划布局要点空间形态：
摒弃简单划一的街道空间形态，充分体现街区空间形态：
摒弃简单划一的街道空间形态，充分体现街区的趣味性；的趣味性；共享空间：
令人愉悦的空间尺度；共享空间：
令人愉悦的空间尺度；短街短街&窄巷：
充分实现商铺的可视性和人流的最大共享，窄巷：
充分实现商铺的可视性和人流的最大共享，“街街”与与“坊坊”的感觉，体现的感觉，体现“逛逛”的乐趣；的乐趣；交通组织：
停车场，易于到达，易于排空；交通组织：
停车场，易于到达，易于排空；人车分流：
一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的人车分流：
一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的空间；空间；19硬件硬件规划规划商业氛围商业氛围建筑建筑20商业街建筑设计原则商业街建筑设计原则历史文化与建筑风格的传承天际线外立面建筑细部及材质的运用地面铺装门窗雨蓬挑檐灯具栏杆21新天地新天地时尚与复古时尚与复古商业与文化商业与文化22定位：
是北京唯一的欧式风格商业街定位：
是北京唯一的欧式风格商业街规模：
规模：
2.5km长，长，10万万欧陆风情商业走廊欧陆风情商业走廊形式：
采用欧洲常见的柱廊式商业街形式：
采用欧洲常见的柱廊式商业街元素：
欧洲的神话成为建筑素材与基本语汇元素：
欧洲的神话成为建筑素材与基本语汇风格：
古朴、厚重风格：
古朴、厚重北京帝景欧陆风情街北京帝景欧陆风情街TheROYAStreet23国外商业街的建筑细节表现国外商业街的建筑细节表现挑檐、雨挑檐、雨蓬、铁艺、壁灯、旗帜、招牌装饰构件蓬、铁艺、壁灯、旗帜、招牌装饰构件24硬件硬件规划规划商业氛围商业氛围建筑建筑25商业氛围的营造商业氛围的营造广告柱、广告牌、招牌灯箱、霓虹灯、LED灯等灯光工程旗帜等软装饰花坛、雕塑等小品电话亭凉亭、座椅路牌26商业氛围营造具象表现商业氛围营造具象表现地面铺装、花地面铺装、花艺、壁灯、装饰构件艺、壁灯、装饰构件27商业氛围营造具象表现商业氛围营造具象表现小品小品28商业氛围营造具象表现商业氛围营造具象表现文化景观文化景观29商业氛围营造具象表现商业氛围营造具象表现/配套性设施配套性设施邮邮箱、电话亭、路牌、垃圾桶箱、电话亭、路牌、垃圾桶30商业氛围营造具象表现商业氛围营造具象表现/配套性设施配套性设施闲椅、吊床闲椅、吊床31商业氛围营造具象表现商业氛围营造具象表现灯光工程灯光工程32商业氛围营造具象表现商业氛围营造具象表现灯具灯具33公共广告位的设立公共广告位的设立广告柱、立柱广告、广告柱、立柱广告、广告牌、立柱招牌、立面招牌广告牌、立柱招牌、立面招牌34商户招牌的设立商户招牌的设立墙面招牌、立面招牌、墙面招牌、立面招牌、立柱招牌、门头招牌立柱招牌、门头招牌35街区园林绿化街区园林绿化36商业单元设计商业单元设计37成功商业街建筑规划设计原则成功商业街建筑规划设计原则短街窄道曲径共享焦点交通停车文化氛围38软件软件定位定位招商策略招商策略销售模式销售模式营销推广营销推广商业营运商业营运政府资源政府资源39北京北京“巨库巨库”时尚卖场的定位失败时尚卖场的定位失败北北京京巨巨库库：
定定位位于于35岁岁以以下下时时尚尚青青年年卖卖场场，无无论论从从包包装装设设计计、概概念念、商商场场内内的的装修和宣传攻势等各方面都花费了心思装修和宣传攻势等各方面都花费了心思2003年年，“巨巨库库”实实行行售售后后包包租租，在在短短短短半半年年时时间间内内，总总面面积积为为3万万的的店店铺铺即销售一空，当时投资客的踊跃程度可见一斑。
即销售一空，当时投资客的踊跃程度可见一斑。
然然而而，开开业业半半年年来来小小商商户户们们惨惨淡淡经经营营，承承诺诺2年年期期、每每年年支支付付8%的的固固定定回回报报让让开发商背上了沉重的负荷。
开发商背上了沉重的负荷。
巨库的定位的硬伤巨库的定位的硬伤交交通通不不便便：
巨巨库库所所处处的的区区域域虽虽看看上上去去靠靠近近地地铁铁，拥拥有有多多条条公公交交线线路路，但但交交通通拥拥堵、停车位不足，如果没有特殊需要，很难想象时尚男女们会拔冗前往。
堵、停车位不足，如果没有特殊需要，很难想象时尚男女们会拔冗前往。
消消费费者者缺缺失失：
项项目目片片区区蒋蒋宅宅口口并并非非这这类类人人群群的的聚聚集集地地。
周周边边多多半半是是80-90年年代代建建造造的的房房屋屋，居居民民年年龄龄在在40-60岁岁之之间间的的消消费费群群居居多多，这这里里的的年年轻轻人人大大多多还还不不具具备一定消费力。
备一定消费力。
主力商户缺失：
缺乏招牌店的巨库很快面临巨大招商压力；主力商户缺失：
缺乏招牌店的巨库很快面临巨大招商压力；现现实实屈屈服服理理想想破破灭灭：
开开发发商商不不得得不不降降低低了了商商户户选选择择和和品品质质等等方方面面的的标标准准，体体验验式式卖卖场场最最终终流流于于形形式式，沦沦落落为为一一般般商商品品市市场场，无无法法保保证证实实现现当当初初预预期期的的租租价价和和收益收益40软件软件定位定位招商策略招商策略销售模式销售模式营销推广营销推广商业营运商业营运政府资源政府资源41东莞金月湾招商的失败东莞金月湾招商的失败42软件软件定位定位招商策略招商策略销售模式销售模式营销推广营销推广商业营运商业营运政府资源政府资源43直接销售模式带来的经营恶果直接销售模式带来的经营恶果广州中华广场杭州涌金广场广州中旅商业城中中华华广广场场由由于于一一楼楼分分拆拆销销售售，导导致致初初期期经经营营一一直直不不温温不不火火，后后收收回回经经营营权权统统一一经经营营才才有有后来的中华广场的威名。
后来的中华广场的威名。
涌涌金金广广场场位位于于西西湖湖边边钻钻石石地地段段，但但是是这这个个怎怎么么看看怎怎么么好好的的商商业业地地产产项项目目交交房房四四五五年年了了，至至今今还还不不能能全全面面开开业业，众众多多投投资资客客被被死死死死套套牢，成为杭州商业地产永远的牢，成为杭州商业地产永远的“痛痛”。
中中旅旅商商业业城城由由于于当当初初拆拆零零卖卖铺铺放放弃弃统统一一经经营营，项项目目多多次次启启而而不不动动，不不得得不不艰艰辛辛地地跋跋涉涉于于与与业主们的痛苦谈判之中。
业主们的痛苦谈判之中。
亿亿安安广广场场凭凭实实力力将将所所卖卖铺铺位位悉悉数数收收回回，引引来来百百盛盛统统一一经经营营，但但由由于于商商场场慢慢热热，零零售售商商与与开开发发商商之之间间利利益益诉诉求求的的矛矛盾盾激激化化，导导致致百百盛盛退出。
退出。
44长春万达高额溢价销售所引发的失败后果长春万达高额溢价销售所引发的失败后果2003年年1月月，长长春春万万达达内内铺铺价价格格为为2.8万万元元/，临临街街外外铺铺最最高高卖卖到到6.68万万/（最最小小的的商商铺铺近近百百万万元元，最最大大的的临临街街商商铺铺超超过过1300万），这成为长春历史上最高的商铺价格。
万），这成为长春历史上最高的商铺价格。
“与与世世界界500强强为为邻邻”，“和和巨巨人人一一起起飞飞”。
这这样样捆捆绑绑“世世界界500强强”的的营营销销模模式式，让让万万达达在在购购房房者者“投投资资案案例例分分析析”的的宣宣传传广广告告中中，作作出出了了“一一个个面面积积为为27.2，售售价价为为1496万万元元的的店店铺铺，65年年就就可可以以收收回回投投资资，年年商商业业利利润润可可达达64800元元”的的惊惊人人回回报报预预期期。
有有了了较较高高的的收收益益预预期期，万万达达又又宣宣称称精精品品商商铺铺是是“带带租租约约发发售售”（大大意意为为“你你要要买买的的商商铺铺，我我已已经经替替你你租租出出去去了了”），引引导导业主业主“用别人的钱，做自己的铺用别人的钱，做自己的铺”。
而而广广场场开开业业之之后后，当当初初叫叫价价500元元/月月的的商商铺铺，最最多多只只能能租租到到350元元，开开业业6天天后后即即宣宣告告停停业业，让让很很多多业业主主发发现现自自己己倾倾家家荡荡产产买买
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