世联-2011年纯水岸九期营销策划报告.ppt

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77月月88月月99月月205套，实现全盘销售01壹目标下的背景20112011年，市场调控政策影响：

年，市场调控政策影响：

“国八条国八条”瞬间而至，为瞬间而至，为20112011年楼市定调，调控依然是主旋律，且年楼市定调，调控依然是主旋律，且力度更大、要求更严、决心更强力度更大、要求更严、决心更强。

5【国八条要点国八条要点】11、合理确定本地区房价控制目标、合理确定本地区房价控制目标22、加大保障性安居工程建设力度、加大保障性安居工程建设力度3333、对个人购买住房不足、对个人购买住房不足、对个人购买住房不足、对个人购买住房不足5555年转手交易的，统一按销售收入全额征税年转手交易的，统一按销售收入全额征税年转手交易的，统一按销售收入全额征税年转手交易的，统一按销售收入全额征税4444、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%60%60%60%，贷款利率不低于基准利，贷款利率不低于基准利，贷款利率不低于基准利，贷款利率不低于基准利率的率的率的率的1.11.11.11.1倍倍倍倍55、落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建、落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量设用地供应总量的的70%70%的要求的要求6666、省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购、省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购、省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购、省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购77、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制88、坚持和强化舆论引导、坚持和强化舆论引导“国八条国八条”解读解读1.新“国八条”是前期调控政策的延续，但力度空前；2.新政对税收、房贷及限购税收、房贷及限购税收、房贷及限购税收、房贷及限购等条款的细化将直接影响客户置业成本及资格，深刻影响市场预期。

20112011年，市场调控政策影响：

年，市场调控政策影响：

限购令全国蔓延愈演愈烈，从限购到停购，政府进一步强限购令全国蔓延愈演愈烈，从限购到停购，政府进一步强化调控力度抑制需求化调控力度抑制需求。

截至截至33月月11日，哈尔滨、太原、石家庄、沈阳等全国日，哈尔滨、太原、石家庄、沈阳等全国2323个城市相继出台第二轮限购令，此外，住建部个城市相继出台第二轮限购令，此外，住建部已经初步拟定了第三批执行已经初步拟定了第三批执行“限购令限购令”的城市名单，将逐渐向未出台限购的大中型城市以及交易活的城市名单，将逐渐向未出台限购的大中型城市以及交易活跃的三线城市扩展，限购向全国范围内蔓延的势头已经不可阻挡，而且在执行力度上会更加严厉，跃的三线城市扩展，限购向全国范围内蔓延的势头已经不可阻挡，而且在执行力度上会更加严厉，限购成为全国之势已成必然。

限购成为全国之势已成必然。

20112011年，市场调控政策影响：

年，市场调控政策影响：

目前通胀形式严峻，负利率的底部会继续深入，加息之初目前通胀形式严峻，负利率的底部会继续深入，加息之初并不影响成交量的放大，但当进入加息通道后，或会影响并不影响成交量的放大，但当进入加息通道后，或会影响成交量走低成交量走低。

与前两次加息不同点：

与前两次加息不同点：

p活期存款利率首次加息首次加息首次加息首次加息；p存款利率的加息幅度较上次有所扩大加息幅度较上次有所扩大加息幅度较上次有所扩大加息幅度较上次有所扩大，而贷款利的加息幅度较上次有所缩小。

加息的时点选择特别：

加息的时点选择特别：

p选在节后开工第一天，说明政府收缩流动的态度和行动之坚决，不给市场以任何揣测的机会不给市场以任何揣测的机会不给市场以任何揣测的机会不给市场以任何揣测的机会；p央行缓解实际负利率的政策目标更加明确缓解实际负利率的政策目标更加明确缓解实际负利率的政策目标更加明确缓解实际负利率的政策目标更加明确，意味着未来还会继续加息。

20112011年，市场调控政策影响：

年，市场调控政策影响：

保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求的刚性需求。

数据来源数据来源世联研究报告世联研究报告保障房加快建设，对普通商品房市场需求形成分流。

“新国十条”条款明确了20102010年保年保障性安居工程建设共障性安居工程建设共580580万套，万套，截止年末全国各类保障房共开工590万套，基本建成370万套，超过预期目标。

到到20112011年全国保障房的建设目标上升到年全国保障房的建设目标上升到10001000万套，万套，这意味着未来将有1590万套保障房进入市场。

假设每套保障房的面积为60平米，那么在未来1-2年内将会有9.54亿平米的保障房进入市场。

而2010年全国商品住宅销售面积仅为9.3亿平米，这对于普通商品住宅市场绝对是一个不小的冲击，必将分流一部分购房需求。

20112011年，市场调控政策影响：

年，市场调控政策影响：

在限购、限贷、保障房三驾马车的引导下，政府进一步调在限购、限贷、保障房三驾马车的引导下，政府进一步调控未来的政策储备基本定型。

控未来的政策储备基本定型。

项目必须直面不容乐观的市场形势，产品先天条件在逆市下具备优势！

2011年2月9日，央行加息央行加息；2011年1月28日，上海、重庆房产税房产税试点；20102010年，政策向右年，政策向右市场向左市场向左20102010年，信贷、税收、年，信贷、税收、土地、保障房等措施纷土地、保障房等措施纷纷出台，意在纷出台，意在“促供给、促供给、抑需求抑需求”，短期内，短期内抑制抑制房价过快上涨房价过快上涨。

20102010年，全国年，全国及深圳住宅市场及深圳住宅市场整体呈整体呈“价升量价升量减减”态势态势。

2010.04.15，“新国十条新国十条”横空出世，拉开调控的序幕；2010年9月29日，“限购令限购令”横空出世；2011年1月26日，“新国八条新国八条”颁布；20112011年年33月月33日，日，深圳市规划与国土资源委员会再度重申严格执行现行深圳市规划与国土资源委员会再度重申严格执行现行“限购令限购令”，非深户不能通过补缴税牟取购房资格非深户不能通过补缴税牟取购房资格，凭社保缴纳证明购房者则必须缴纳，凭社保缴纳证明购房者则必须缴纳至少两种类别的社保。

至少两种类别的社保。

2011年1月，限购令在全国蔓延限购令在全国蔓延；市场市场政策政策Worldunion紫园联泰红树湾三湘海尚海怡湾畔将售在售联泰梅沙湾皇庭玺爱琴湾懿得轩凯旋湾天麓（3区）曦城四期尖岗山金地观澜观澜湖招商观澜中央原著熙龙伴山润恒御园万科溪之谷万科棠樾兰溪谷泛海拉菲澳城二期名居项目香格名苑淘金山二期弘德天下岸芷汀兰宝能太古城君汇新天兰亭国际四季山水二期天御山深圳豪宅市场新增供应逐年递减，前后海供应相对集中，关内供应豪宅进一步稀缺化。

高层竞争分析高层竞争分析存量片区片区项目项目物业类型物业类型建筑面积建筑面积存量存量竞争面积段竞争面积段南山红树湾4、5期高层1.3532203-314宝能太古城北区高层1302074房，顶复260-306君汇新天高层2.16104202-220三湘海尚高层982074房、2275房福田四季山水2期高层3.46147206-260天御山高层0.28248未来市场200平米以上存量主要集中在南山，本项目270平米占70以上，差异化明显，市场存量竞争影响不大。

高层竞争分析2011年供应片区片区项目项目物业类型物业类型建筑面积建筑面积占地面积占地面积入市时间入市时间套数套数产品面积区间产品面积区间南山澳城2期高层6.6852.882011110-1403房、140-1604房名居项目高层1022011540套主力户型110-1303房140-1604房香格名苑高层9.392.082011368套130-1603房、4房懿德轩别墅+小高层1.953.095201196套公寓207-415;别墅350福田云顶尚品小高层10.92.82011486套主力户型110-170兰江山第别墅+高层296.082011-2012900套（拼后）160-180四房、五房罗湖淘金山二期高层239.92011849套140-150三房；德弘天下华府超高层26.54.2920111750套户均150龙坂大晋鑫项目高层多层307.72011主力130160锦绣御园高层23.67.42011130150合拼大户为主合正中央原著别墅高层12.952011833平面120-160、别墅250-315宝安招商观园别墅多层高层2214.72011年上半年1246250-350TH、140-170平面金地观澜别墅多层2815.52011年上半年多层140170别墅2002502011年关内豪宅供应稀缺，多集中在180平米以内产品为主，200平米以上平面产品市场供应断档。

高层竞争分析二手房项目名称项目名称产品类型产品类型户型户型面积面积（）总价（万）总价（万）单价（万单价（万/）天鹅堡1期平面3房2208500000386363房2207900000359093房2208000000363644房245950000038776天鹅堡2期平面4房23110600000458874房25312000000474314房2308500000369574房2301200000052174天鹅堡3期复式5房25815500000600785房30025000000833335房2842800000098592近期波托菲诺二手房220-300平米单位成交主要集中在天鹅堡，对本项目而言具有一定的价格优势，但整体放盘量较少，威胁不大。

别墅竞争分析存量类型类型片区片区项目项目20102010年推售产品面积段（）年推售产品面积段（）20102010年年推售套数推售套数实现价格实现价格剩余套数剩余套数开盘时间开盘时间城市型龙坂十二橡树联排220-290564302010年底叠加190323.13宝安水榭山四期联排234-31459均价8万132010年9月曦城四期独栋400-500、联排250-30