广安商业地产市场调研报告Word下载.docx
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商业类别
城市综合体
铺位形式
独立单层街铺
商业规模
7万
层高
约6米
开盘时间
2009年
开业时间
2014年
出入口
2
市场性质
零售
楼层及经营分区
商业一层以服装扎堆经营为主，商业二层以休闲娱乐、餐饮为主
售价
1楼3万-7万/㎡；
2楼1万-2万/㎡
销售率
98%
主流面积
40㎡
租金
一层主力面积100-200元/㎡/月、4-16万/年，二层150㎡左右16万
营业率
98%，个别位置尚未出租，毛坯
商户签约年限
3年或5年
转让费
商业代表
经营状况
开业时生意火爆，目前经营情况一般，由招商公司统一招商。
小结：
广安市服装分布较为散乱，该市场影响力品牌服装类稀少，周边项目越来越多，造成市场竞争激烈，商管和物业公司不作为，运营活动也鲜有出现。
（目前招商公司正在每年递减房租挽留更多商户）
（2）城南商圈典型商业-摩尔春天
市场名
摩尔·
国际商业中心
地理位置
广安市城南滨河路一段
铺位形式
独立商铺
商业规模
13万㎡
层高
5.2M
/
1层3-5万，2层1-2万/㎡
95%
40-60㎡
1层10-15万/年
2层4-6万/年
80%
1年1签
5-10万
春天百货，KFC，永辉超市，太平洋影院
市场整体经营状况
主街道生意火爆，内街位置90%为空铺。
从永辉超市和春天百货入驻项目以来，分散了中天国际较多人流，其主要原因是华润商品的价格比永辉商品的价格相对较高；
但内街空铺率太高，存在商业断层，严重降低了商业氛围。
（3）城南商圈典型商业-家园建材市场
家园建材市场
西溪路和金安大道交汇处
建筑形式
卖场
内场分割式独立商铺
市场规模
约1万㎡
100㎡
2-5万/年
主次通道
4M×
8M
约5M
一层卫浴陶瓷，二层灯饰，三层家居
3-6万
市场整体经营状况
一般
该市场商铺租金主要因早租和晚租而定，早租的商户现在2万1年，晚租现在5万1年，目前经营状况一般；
大多数商家在项目上做生意多年，由于项目体量限制，商家稀少，商品稀少，待枣山各同类别行业完全开业后，将直接替代家园建材市场。
（4）城南典型商业-中桥建材市场
中桥建材市场
金安大道和建安中路交汇处
专业市场
商业街独立门面
约1996年
市场性质
3-4.5万/年
100%
8-10万
良好
据商户反馈，本市场开业20年左右，由当时开发商开发全体自主持有，因此租金相差幅度不大，目前市场情况经营情况良好，最新转让费已达到10万。
5、城北商圈典型商业
城北商圈典型商业—龙马商业广场
龙马商业广场
洪州大道
10万㎡
步行街
零售
25-45㎡
2-4万
100%
6-10万
城北城南商业发展相比，城北目前整体现状比较落后；
该市场单铺面积小，不利于大型品牌商业入驻；
市场内街道较窄，市场无运营管理公司，街区内坡度、高差大，不利于商业良性发展。
三、广安市商业地产现状
1、在售商业代表汇总
序号
项目名称
商业类型
所属商圈
开发体量
1
泰合国际
枣山
30万㎡，商业17万㎡
亿联轻工博览城
30万㎡，商业23万㎡
3
万贯风情街
36万㎡，商业20万㎡
4
川渝家居
23万㎡
5
临港大市场
60万㎡，商业22万㎡
6
时代·
奥特莱斯
社区底商+酒店+住宅
62万平㎡
7
广安国际会展中心
住宅+公寓+商业
40万㎡
8
寰亚国际·
广安皮革城
商业+酒店+住宅
10万㎡，商业2万㎡
9
承平盛世
社区底商
城南
60万㎡，商业2.2万㎡
10
锦绣山河·
低碳智慧新城
113万㎡
2、城南在售商业基本情况分析
（1）城南在售商业-承平盛世
广安区东南片区宏志大道
规模
60万㎡
2.2万㎡
物业类别
楼层
1层
2.2万
50㎡
优惠
一次性97折
售罄
销售模式
硬售
1期商业2015年11月7日
说明：
项目主要以住宅为主，目前住宅已销售70%。
（2）城南在售商业-锦绣山河·
低碳智慧新城、
广安区广安白塔与西溪峡区域
/
一期成交均价：
4200-4300元/㎡，以中间层为标准，上下浮动30-50元/㎡，二期成交均价：
4200-4300元/㎡
50-160㎡
商业未开盘
本地住宅名盘，销售情况极好，去年完成销售1100多套，约合销售率70%。
3、枣山在售商业基本情况分析
（1）枣山在售商业-泰和国际商贸城
泰合国际商贸城
物流园区
292148㎡
171356㎡
专业市场
4层
/
25-100㎡
租金
1层50元/㎡、
2层38元/㎡、
3层25元/㎡、
4层18元/㎡
租赁政策
前三年免租，租金9折（租赁年限5-8年）
开业后运营管理方无作为，市场内包含种类多，与传统专业市场相比，具有广泛吸客性，海宁皮革城的融入；
配合招商公司推进，先招商后销售的工作思路，也未尝不能改善未来经营情况；
但如若保持现状，未来商铺的推售变得难上加难。
（2）枣山在售商业-亿联轻工博览城
广武路与物流大道交汇处
30万㎡
一期15万，二期8万
3层
1楼1万，2楼8000,3楼6000元
30-50㎡
40%（2、3层5%）
返租5年（回报分别为6、7、7、8、8%）
1楼15-35元，2楼20-40元，3楼不需要租金
租赁政策
5年免8个月租金
2015年5月30日
风情街2015年2月7日
1楼以汽车配件为主；
2楼以皮草为主；
3楼电商。
3种业态都是目的性消费极强的品类，目前该市场开业半年多，毫无商业氛围，电梯也并未使用，现状难以支撑未来销售。
（3）枣山在售商业-万贯风情街
站前大道桃园路交汇处
36万㎡
20万㎡
综合体
1楼12000，2楼8000，3楼6000
30-80㎡
30%（一共约600套，备案180套）
市场定位与其地理位置不相符合，零售需要人气密集的地方。
（4）枣山在售商业-川渝家居
一期66760㎡
一期均价1万，二期均价6000
全款9折，按揭9.5折
二期：
交1万抵3万，一次性优惠3%，按揭优惠1%
20-30%
返租10年，前3年20%回报，共计81%
2014年1月2日
开业率
50%
1层28，2层18,3层8元
第一年免半年租金，约合1万/年
该项目销售极少，市场经营情况欠佳，市场商户反馈，目前不能出售；
目前招商以华美二期业态定位为五金机电，商贸城以板材为主作为招商噱头，促进招商。
（5）枣山在售商业-临港大市场
商贸物流园区物流大道
22万㎡（两期开发体量分别约50%）
1楼均价9000,2楼均价6000
60%
不足20%
一次性3%，老带新2%，业主购买3%
返租5年，36%回报率
2014年5月
2015年1月
市场内几乎空铺，商户数量极少，目前不需要租金，销售前景堪忧。
（6）枣山在售商业-时代·
枣山大道广安南站西侧
62万㎡
1楼6000-12000，2层8000,3层6000
30-60㎡
一次性97折，按揭99折
2015年12月19日
（7）枣山在售商业-广安国际会展中心
物流园区广安南站正门
1楼1.5万，2楼1万，3楼8000,4楼不售
30-100㎡
40%
一次性9折，按揭99折
2016年
交房时间
2018年
业态无规划，只要做生意即可入驻，从开盘后未组织任何营销活动。
（8）枣山在售商业-寰亚国际·
物流大道与黎明大道交汇处
2万㎡
1楼1万，2、3楼6000-8000元
项目处于封盘期，原因未知；
市场内无人气。
4、在售商业小结
（1）土地供应市场（2月份数据，3月份无成交）
区域
官盛新区
中桥组团
土地编号
GS-B-11-1
GC2015-44
GC2015-45
GC2015-47
GC2015-48
用
途
商业、住宅用地
商住用地
商服用地
土地面积（㎡）
63734
81257
54202
44703
9045
容积率
容积率≤3.0
≤2.2
≤2.5
≤1.5
出让方式
拍卖
起始价（万元）
11480
13360
8910
7880
1100
土地年限（年）
商业40
住宅70
从土地供应市场来看，目前广安土地供应区域主要集中在官盛新区和中桥组团，枣山组团暂未出现。
（2）开发情况：
2015年全年房地产开发投资4813亿元，比上年增长9.9%。
商品房施工面积38981.4万平方米，增长6.8%。
商品房销售面积7671.2万平方米，增长7.4%。
目前广安市在售商业主要集中在枣山以专业市场为主，城南城北主要以住宅为主，鲜有大型商业入市；
广安市整体开发体量大；
市场上在售铺位面积小，总值低，目标客户群体经济实力呈直线降低。
（3）营销策略：
大多数楼盘以先招商后销售的方式推盘，行销配合活动营销作为销售主要渠道，硬售、返租模式在市场上并存；
调研楼盘中，一拖二，一拖三等建筑形式的销售模式尚未出现，以单层分开销售为主；
整个市场互联网营销及推广相对封闭。
（4）销售情况：
广安市整体商业一期销售情况落差不大且去化量低，销售率平均30%-50%左右，众多项目二期有存在降价的可能，区域市场销售前景不容乐观。
华美立家广场策划部
2016年3月11日
附件1：
2015年广安主要楼盘成交情况汇总表
2015年广安主要楼盘
成交情况汇总表
项目名称
帝谷公园城
广武路与物流大道交汇处
规模
260万㎡
一期80套商铺，二期12万方，暂未入市。
物业类别
商业步行街
楼层
一期2层
售价
1层12000元，2层，
主流面积
80-138㎡
销售率
40%
优惠
1万抵3万
升级会员 