广安商业地产市场调研报告Word下载.docx

1、商业类别城市综合体铺位形式 独立单层街铺商业规模 7万层高 约6米开盘时间2009年开业时间2014年出入口 2市场性质 零售楼层及经营分区 商业一层以服装扎堆经营为主，商业二层以休闲娱乐、餐饮为主售价1楼3万-7万/；2楼1万-2万/销售率98%主流面积40租金一层主力面积100-200元/月、4-16万/年，二层150左右16万营业率98%，个别位置尚未出租，毛坯商户签约年限3年或5年转让费商业代表经营状况 开业时生意火爆，目前经营情况一般，由招商公司统一招商。 小结：广安市服装分布较为散乱，该市场影响力品牌服装类稀少，周边项目越来越多，造成市场竞争激烈，商管和物业公司不作为，运营活动也鲜

2、有出现。（目前招商公司正在每年递减房租挽留更多商户） （2）城南商圈典型商业-摩尔春天市场名摩尔国际商业中心地理位置广安市城南滨河路一段铺位形式独立商铺商业规模13万层高5.2M/1层3-5万，2层1-2万/95%40-601层10-15万/年2层4-6万/年80%1年1签5-10万春天百货，KFC，永辉超市，太平洋影院市场整体经营状况主街道生意火爆，内街位置90%为空铺。从永辉超市和春天百货入驻项目以来，分散了中天国际较多人流，其主要原因是华润商品的价格比永辉商品的价格相对较高；但内街空铺率太高，存在商业断层，严重降低了商业氛围。（3）城南商圈典型商业-家园建材市场家园建材市场西溪路和金安大

3、道交汇处建筑形式 卖场内场分割式独立商铺市场规模 约1万1002-5万/年主次通道 4M8M约5M一层卫浴陶瓷，二层灯饰，三层家居3-6万市场整体经营状况 一般该市场商铺租金主要因早租和晚租而定，早租的商户现在2万1年，晚租现在5万1年，目前经营状况一般；大多数商家在项目上做生意多年，由于项目体量限制，商家稀少，商品稀少，待枣山各同类别行业完全开业后，将直接替代家园建材市场。（4）城南典型商业-中桥建材市场中桥建材市场金安大道和建安中路交汇处专业市场商业街独立门面约1996年市场性质3-4.5万/年100%8-10万良好据商户反馈，本市场开业20年左右，由当时开发商开发全体自主持有，因此租金相

4、差幅度不大，目前市场情况经营情况良好，最新转让费已达到10万。5、城北商圈典型商业城北商圈典型商业龙马商业广场龙马商业广场 洪州大道 10万步行街 零售 25-452-4万 100% 6-10万 城北城南商业发展相比，城北目前整体现状比较落后；该市场单铺面积小，不利于大型品牌商业入驻；市场内街道较窄，市场无运营管理公司，街区内坡度、高差大，不利于商业良性发展。三、广安市商业地产现状1、在售商业代表汇总序号项目名称商业类型所属商圈开发体量1泰合国际枣山30万，商业17万亿联轻工博览城30万，商业23万3万贯风情街36万，商业20万4川渝家居23万5临港大市场60万，商业22万6时代奥特莱斯社区底

5、商+酒店+住宅62万平7广安国际会展中心住宅+公寓+商业40万8寰亚国际广安皮革城商业+酒店+住宅10万，商业2万9承平盛世社区底商城南60万，商业2.2万10锦绣山河低碳智慧新城113万2、城南在售商业基本情况分析（1）城南在售商业-承平盛世广安区东南片区宏志大道规模60万2.2万物业类别楼层1层2.2万50优惠一次性97折售罄销售模式硬售1期商业2015年11月7日说明：项目主要以住宅为主，目前住宅已销售70%。（2）城南在售商业-锦绣山河低碳智慧新城、广安区广安白塔与西溪峡区域/一期成交均价：4200-4300元/，以中间层为标准，上下浮动30-50元/，二期成交均价：4200-4300

6、元/50-160商业未开盘本地住宅名盘，销售情况极好，去年完成销售1100多套，约合销售率70%。3、枣山在售商业基本情况分析（1）枣山在售商业-泰和国际商贸城泰合国际商贸城 物流园区292148171356专业市场 4层/ 25-100租金 1层50元/、2层38元/、3层25元/、4层18元/租赁政策 前三年免租，租金9折（租赁年限5-8年） 开业后运营管理方无作为，市场内包含种类多，与传统专业市场相比，具有广泛吸客性，海宁皮革城的融入；配合招商公司推进，先招商后销售的工作思路，也未尝不能改善未来经营情况；但如若保持现状，未来商铺的推售变得难上加难。（2）枣山在售商业-亿联轻工博览城广武路

7、与物流大道交汇处30万一期15万，二期8万3层1楼1万，2楼8000,3楼6000元30-5040%（2、3层5%）返租5年（回报分别为6、7、7、8、8%）1楼15-35元，2楼20-40元，3楼不需要租金租赁政策5年免8个月租金2015年5月30日风情街2015年2月7日1楼以汽车配件为主；2楼以皮草为主；3楼电商。3种业态都是目的性消费极强的品类，目前该市场开业半年多，毫无商业氛围，电梯也并未使用，现状难以支撑未来销售。（3）枣山在售商业-万贯风情街站前大道桃园路交汇处36万20万综合体1楼12000，2楼8000，3楼600030-8030%（一共约600套，备案180套）市场定位与其

8、地理位置不相符合，零售需要人气密集的地方。（4）枣山在售商业-川渝家居一期66760一期均价1万，二期均价6000全款9折，按揭9.5折二期：交1万抵3万，一次性优惠3%，按揭优惠1%20-30%返租10年，前3年20%回报，共计81%2014年1月2日开业率50%1层28，2层18,3层8元第一年免半年租金，约合1万/年该项目销售极少，市场经营情况欠佳，市场商户反馈，目前不能出售；目前招商以华美二期业态定位为五金机电，商贸城以板材为主作为招商噱头，促进招商。（5）枣山在售商业-临港大市场商贸物流园区物流大道22万（两期开发体量分别约50%）1楼均价9000,2楼均价600060%不足20%一

9、次性3%，老带新2%，业主购买3%返租5年，36%回报率2014年5月2015年1月市场内几乎空铺，商户数量极少，目前不需要租金，销售前景堪忧。（6）枣山在售商业-时代枣山大道广安南站西侧62万1楼6000-12000，2层8000,3层600030-60一次性97折，按揭99折2015年12月19日（7）枣山在售商业-广安国际会展中心物流园区广安南站正门1楼1.5万，2楼1万，3楼8000,4楼不售30-10040%一次性9折，按揭99折2016年交房时间2018年业态无规划，只要做生意即可入驻，从开盘后未组织任何营销活动。（8）枣山在售商业-寰亚国际物流大道与黎明大道交汇处2万1楼1万，2

10、、3楼6000-8000元项目处于封盘期，原因未知；市场内无人气。4、在售商业小结（1）土地供应市场（2月份数据，3月份无成交）区域官盛新区中桥组团土地编号GS-B-11-1GC2015- 44 GC2015- 45GC2015- 47GC2015- 48用途商业、住宅用地商住用地商服用地土地面积（）637348125754202447039045容积率容积率 3.02.22.51.5出让方式拍卖起始价（万元）1148013360891078801100土地年限（年）商业40住宅70从土地供应市场来看，目前广安土地供应区域主要集中在官盛新区和中桥组团，枣山组团暂未出现。（2）开发情况：2015

11、年全年房地产开发投资4813亿元，比上年增长9.9%。商品房施工面积38981.4万平方米，增长6.8%。商品房销售面积7671.2万平方米，增长7.4%。目前广安市在售商业主要集中在枣山以专业市场为主，城南城北主要以住宅为主，鲜有大型商业入市；广安市整体开发体量大；市场上在售铺位面积小，总值低，目标客户群体经济实力呈直线降低。（3）营销策略：大多数楼盘以先招商后销售的方式推盘，行销配合活动营销作为销售主要渠道，硬售、返租模式在市场上并存；调研楼盘中，一拖二，一拖三等建筑形式的销售模式尚未出现，以单层分开销售为主；整个市场互联网营销及推广相对封闭。（4）销售情况：广安市整体商业一期销售情况落差不大且去化量低，销售率平均30%-50%左右，众多项目二期有存在降价的可能，区域市场销售前景不容乐观。华美立家广场策划部2016年3月11日附件1：2015年广安主要楼盘成交情况汇总表2015年广安主要楼盘成交情况汇总表项目名称 帝谷公园城 广武路与物流大道交汇处 规模 260万 一期80套商铺，二期12万方，暂未入市。物业类别 商业步行街 楼层 一期2层 售价 1层12000元，2层， 主流面积 80-138 销售率 40% 优惠 1万抵3万