万科企业个股投资价值分析报告Word文档格式.docx

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万科1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。

公司聚焦城市圈带的发展战略，截至2015年底，公司进入中国大陆66个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。

此外，公司自2013年起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约、伦敦等5个海外城市，参与数10个房地产开发项目。

二、基本面分析

（1）宏观基本面

国际货币基金2015年10月发布的最新《世界经济报告》预计，全球经济增长今年和明年分别为3.1%和3.6%，分别低于7月预测数据的0.2%，4月预测今年增长3.5%，一年前他们预测2015年全球经济增长是3.9%，预测新兴经济体和发展中国家达到6.6%，现在下降到4.0%，这说明世界经济增长趋势在下行之中，乐观的估计在被持续下调，2016年可能也不例外。

2008年美国次债危机以来，全球危机不断，2009年始发的欧洲债务危机到目前尚未结束，中间伴随着中东、北非国家的政局动荡和内乱、战争，2014年第四季度全球大宗商品价格暴跌、新兴市场经济体经济快速下行、汇率贬值，乌克兰危机，叙利亚内战，2015年以来中国的股市、汇市价格下跌，世界经济和金融越来越显得不安稳。

一是大宗商品价格暴跌可能不是短期现象，而是中长期趋势。

价格下跌导致企业利润暴跌，财政收入下降，居民收入下降，导致投资能力下降和需求下降。

资源和能源国家的进口能力和建设、发展能力大大削弱，资源和能源进口国虽然因此受益，但是出口受阻，境外投资能力降低，很多合同确定的项目将无限期的延期，以前的投资因为在价格高位可能亏损，影响后续的投资能力。

委内瑞拉、加拿大、俄罗斯、沙特、澳大利亚、巴西等面临经济继续下行的压力。

二是周期因素的影响。

从1988-1990年的中国经济下行，日本泡沫经济破灭，苏联解体和东西德合并，再到1998年的亚洲金融危机，10-12年内全球经济和金融就会出现局部和区域性危机，本轮危机到2017-2020年恰好是10年周期和30年周期的叠加点，存在爆发新的危机可能。

危机从哪里找到突破口？

可能就是价格和速度下行上体现，而且恶性循环，重新达到平衡。

这个价格不仅是实体经济价格，也包括金融资产价格。

三是持续的低利率政策。

美国从2009年3月采取量化宽松政策以来，已经7年时间，尚未有结束的象征，欧洲央行在2010年加入量化宽松，日本在2012年10月加入，发达国家货币救助的是金融资产价格，保持了金融资产价格的稳定，扩大了货币发行；

与此同时，中国等新兴经济体扩张货币政策，救助和繁荣的是实体经济，带来货币贬值压力，积累的外汇购买发达国家金融资产，目前面临价值缩水的风险，对汇率的干预能力削弱，汇率、股市和其他金融资产价格未来数年依然存在继续暴跌的可能。

目前全球政府债务、各种金融资产价值是GDP的百倍以上，泡沫的发展在实体经济下行和危机时，其资产价格将出现暴跌。

（2）行业基本面

2016年房地产行业“L”型走势是大概率。

未来一年内，房地产行业仍面临首套置业购买力的一个短期下降过程。

两年后，首套置业购买力将会有一个三年期的企稳期。

预计2016年房地产行业趋平稳。

销售增长稳定在一个小幅的区域内，房地产开发投资和新开工增速的下降形成底部。

具体数据来看，预计2016年房地产开发投资完成额为98,866亿人民币，同比增长3%；

新开工面积为154,180万平方米,同比增长1%；

销售面积为126,391万平方米，同比下降3%；

销售金额为86,729亿元，同比下降2%。

万科品牌的SWOT分析

优势：

拥有非常高的知名度；

万科公司品牌的外部公众形象良好，能够获得信赖感；

具有能够与市场上主要品牌相区隔的形象利益；

功能方面：

以物业管理和小区服务著称；

情感利益：

注重文化内涵以及对自我的认同；

能够培植较高的客户满意度和忠诚度。

劣势：

作为市场上的一般消费者对万科的品牌形象的看法（尤其是功能性属性）与万科住户的看法存在着较大的差异；

作为公司品牌，万科与一些外部相关利益人（如政府、媒体等）关系有必要进一步加强；

而在交通便利、地理位置等消费者认为是比较重要的激励因素方面，万科的表现并不好。

机会：

随着市场的日益成熟，消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高；

万科以软性服务方面著称，也迎合了中高档房产消费者的需求；

万科品牌形象十分丰富，为进一步塑造和强化品牌也创造了条件。

威胁：

与中国海外在品牌方面竞争性太强，两者无论在功能性及形象性属性方面都具有较高的雷同性；

万科品牌形象没有完全在不同的消费者群中完全保持一致，在品牌的一贯性仍有不足；

万科品牌形象十分丰富，但也同样带来品牌缺乏核心的问题。

（3）公司基本面

注册资本：

110.1亿

营业收入：

1463.9亿

营业利润：

249.8亿

净利润：

157.4亿

公司市值：

1056亿

市场地位：

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。

2009年公司完成新开工面积560.9万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元。

万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。

公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。

凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。

同行业间的竞争：

由于地产行业的超额利润，许多企业蜂拥而至，行业内企业竞争激烈，就目前而言，与万科形成激烈竞争的房地产公司主要有：

上海绿地（集团）、顺驰中国控股有限公司、碧桂园集团、中海地产股份有限公司.但是万科凭借其核心竞争力即:

拥有优秀的管理团队以及在其领导下，充分利用市场资源、发挥技术优势，通过专业化经营塑造了房地产业第一品牌

未来发展前景:

万科成立于1984年，是中国大陆首批公开上市的企业之一。

作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去的几年中经历了很多波折。

面对市场的不确定性，万科在策略上做出了多次调整，近二十年来，中国的房地产业几经潮起潮落、大浪淘沙，但万科依然保持着持续增长的势头，行业领跑者的地位不可动摇。

目前，万科与上海建工集团已进行了紧密合作，后者为推进万科产业化进程专门成立了“万科事业部”，负责墙面的组装。

接下来，中建总公司和中铁建设总公司也将成为万科的合作伙伴，共同推进产业化实践。

万科今后将寻求与更多国有背景的大建筑公司合作，而小的建筑队在这一领域将逐渐失去生存机会.根据机构预测均值计算，2012年度净利润比上年增长28.99%截至2012-04-23，共有90家机构对万科A2012年度业绩作出预测，平均预测净利润为124.15亿元，平均预测每股收益为1.12元（最高1.21元，最低1.00元）。

三、技术面分析

（1）移动平均线分析

当股价上涨至30日移动均线时，受到均线的强阻力，随后股价调头下跌，进入下跌行情。

如果股价在上涨至30日均线时，没有成交量的配合，则股价往往会调头下跌，在成交量放大后，股价才有可能突破30日移动均线。

股价在30日移动均线处受到阻力的走势往往出现在上涨行情的初期，表示空方力量的强阻力位在30日均线处，多方如果想攻破该强阻力，需要更多力量才有可能。

因此，如果股价在低位运行一段时间后，成交量放大向上突破了日均线。

如果股价回调至60日移动均线位置后止跌反弹，就表示股价在这个位置获得支撑，未来股价一旦脱离60日移动均线的支撑再次向上，就形成了买点。

该形态往往出现在上涨行情中的回调阶段。

股价在60日移动均线处获得支撑表示多方力量凝聚在此价位，只要股价跌至该价位，就会有多头买进，股价受到多方力量的支撑，这预示着多方力量的不断买入，势必将推动股价进入一个新的上涨行情。

（2）形态分析

股价在一个极狭窄的范围内横向移动，每日股价的高低波幅极少，且成交量亦十分稀疏，图表上形成一条横线般的形状，这型态称之为潜伏底。

经过一段长时间的潜伏静止后，价位和成交量同时摆脱了沉寂不动的闷局，股价大幅向上抢升，成交亦转趋畅旺。

反转型态——潜伏底

1．型态分析

股价在一个极狭窄的范围内横向移动，每日股价的高低波幅极少，且成交量亦十分稀疏，图表上形成一条横线般的形状，这型态称之为潜伏底。

2．市场含义

潜伏底大多出现在市场淡静之时，及一些股本少的冷门股上。

，由于这些股票流通量少，而且公司不注重宣传，前景模糊，结果受到投资者的忽视，稀少的买卖使股票的供求十分平衡。

持有股票的人找不到急于沽售的理由，有意买进的也找不到急于追入的原因，于是股价就在一个狭窄的区域里一天天地移动，既没有上升的趋势，也没有下跌的迹象，表现令人感到沉闷，就像是处于冬眠时期的蛇虫，潜伏不动。

最后，该股突然出现不寻常的大量成交，原因可能是受到某些突如其来的消息，例如公司盈利大增、分红前景好等的刺激，股价亦脱离潜伏底，大幅向上扬或。

在这潜伏底中，先知先觉的投资者在潜伏底形成期间不断在作收集性买入，当型态突破后，未来的上升趋势将会强而有力，而且股价的升幅甚大。

所以，当潜伏底明显向上突破时，值得投资者马上跟进，跟进这些股票利润十分可观，但风险却是很低。

3．要点提示

（１）通常潜伏底时间应较长。

（２）投资者必须在长期性底部出现明显突破时方可跟进。

突破的特征是成交量激增。

（３）在突破后的上升途中，必须继续维持高成交量。

反转型态——Ｖ型和伸延Ｖ型

1．型态分析

Ｖ型走势，可分为三个部分：

（１）下跌阶段：

通常Ｖ型的左方跌势十分陡峭，而且持续一段短时间。

（２）转势点：

Ｖ型的底部十分尖锐，一般来说形成这转势点的时间仅三、两个交易日，而且成交在这低点明显增多。

有时候转势点就在恐慌交易日中出现。

（３）回升阶段：

接着股价从低点回升，成交量亦随之而增加。

“伸延Ｖ型”走势是“Ｖ型走势”的变形。

在形成Ｖ型走势期间，其中上升（或是下跌）阶段呈现变异，股价有一部分出现向横发展的成交区域，其后打破这徘徊区，继续完成整个型态。

倒转Ｖ型和倒转伸延Ｖ型的型态特征，与Ｖ型走势刚相反。

2．市场含义

由于市场中卖方的力量很大，令股价稳定而又持续地挫落，当这股沽售力量消失之后，买方的力量完全控制整个市场，使得股价出现戏剧性的回升，几乎以下跌时同样的速度收复所有失地；

因此在图表上股价的运行，形成一个像Ｖ字般的移动轨迹。

倒转Ｖ型情形则刚刚相反，市场看好的情绪使得股价节节扳升，可是突如其来的一个因素扭转了整个趋势，卖方以上升时同样的速度下跌，形成一个倒转Ｖ型的移动轨迹。

通常这形态是由一些突如其来的因素簥一些消息灵通的投资者所不能预见的因素造成。

Ｖ型走势是个转向型态，显示过去的趋势已逆转过来。

伸延Ｖ型走势在上升或下跌阶段，其中一部分出现横行的区域，这是因为形成这走势期间，部分人士对型态没有信心，当这股力量被消化之后，股价又再继续完成整个型态。

在出现伸延Ｖ型走势的徘徊区时，我们可以这徘徊区的低点买进，等待整个型态的完成。

伸延Ｖ型与Ｖ型走势具有同样的预测威力。

3．要点提示

（１）Ｖ型走势在转势点必须有明显成交量配合，在图形上形成倒Ｖ型。

（２）股价在突破伸延Ｖ型的徘徊区顶部时，必须有成交量增加的配合，在跌破倒转伸延Ｖ型的徘徊底部时，则不必要成交量增加。

（3）技术指标分析（有余力的同学可选择）

万科股票分析

短期趋势：

短期行情可能回暖，可适量买进股票，作短线反弹行情。

中期趋势：

有加速下跌的趋势。

长期趋势：

迄今为止，共113家主力机构，持仓量总计48.29亿股，占流通A股49.74%

近期的平均成本为22.28元，股价在成本上方运行。

空头行情中，并且有加速下跌的趋势。

该股资金方面呈流出状态，投资者请谨慎投资。

该公司运营状况良好，多数机构认为该股长期投资价值较高。

4、小结与点评

通过本次的个股的分析，我从中学习到了对个股进行宏观基本面和行业基本面分析，技术面分析等等的相关知识