万科A个股分析报告.docx
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万科A个股分析报告
证券投资学课程论文
万科A（000002）
个股分析报告
院系名称：
国际学院会计系
报告目录
一．房地产板块行业分析
1.1房地产行业现状分析……………………………………………………………3
1.2房地产行业的基本特征分析……………………………………………………4
1.3房地产行业的前景分析…………………………………………………………4
二.万科公司的基本面分析
2.1万科公司在行业中的地位………………………………………………………5
2.2万科公司的区位分析
2.2.1深圳的人口分析………………………………………………………………5
2.2.2国家政策的扶植………………………………………………………………6
三．万科公司的股利政策分析
3.1股利支付方式分析………………………………………………………………7
3.2万科公司收益面分析……………………………………………………………7
3.3万科公司留存收益比例分析……………………………………………………8
四．万科公司的管理模式分析
4.1万科公司经营模式分析………………………………………………………8
4.2万科公司的财务政策分析………………………………………………………8
4.3万科公司的产业结构分析………………………………………………………9
五.万科公司的竞争力分析
5.1万科的竞争力优势分析………………………………………………………9
5.2万科的竞争力优势分析………………………………………………………11
六.公司财务状况分析
6.1盈利能力分析
6.1.1净资产收益率分析…………………………………………………………12
6.1.2总资产收益率分析…………………………………………………………12
6.1.3每股收益分析………………………………………………………………13
6.2偿债能力分析
6.2.1长期偿债能力分析…………………………………………………………14
6.2.2短期偿债能力分析…………………………………………………………14
6.3营运能力分析
6.3.1应收账款周转率分析………………………………………………………15
6.3.2存货周转率分析……………………………………………………………16
6.3.3总资产周转率分析…………………………………………………………17
七万科公司的投资分析
7.1上半年公司经营状况…………………………………………………………17
7.2万科的核心竞争力分析………………………………………………………17
7.3对未来的投资分析……………………………………………………………18
万科A（000002）个股分析报告
一、房地产板块行业分析
1.1房地产行业现状分析
近年来我国房地产行业迅猛发展，已经成为国民经济重要的支柱产业之一。
其巨大的投资价值和升值空间使越来越多的公司，企业加入其中，许多消费者也选择买房作为一种重要的投资手段。
在预见的未来，房地产行业竞争将更加惨烈，投资价值依然巨大。
主要表现为以下几个特点：
宏观调控稳定行业平稳发展。
最近几年房地产行业的爆炸式发展一方面给国家带来了巨大的经济利润，但同时又给居民的生活造成了不良影响。
这些因素使得国家把对房地产行业的调控上升到了政府政策高度。
近年来政策调控越来越多，力度也越来越大。
2008年金融危机爆发，国家投资4万亿元刺激经济，增大内需。
国家实行积极的财政和适度宽松的货币政策，房地产行业迅猛发展。
2008年的救市政策使得投资性需求异常活跃，刚性需求得以释放，房价飞速上涨，于是2009~2011年国家政策力度前所罕见，通过提高房贷首付比例，增加经济适用房，打击投机和炒房行为等措施来遏制房价上涨。
2011年1~2月，全国房地产行业开发投资4250忆元，同比增长35.2%，其中中西部城市增速明显加快，国家宏观调控使得一二线城市普遍限购，限价，以及其近乎到达顶峰的房价使其投资价值，升值空间大幅度下跌，与此同时，三线和部分二线城市房地产行业投资热度空前，利益巨大。
一季度一线城市和限购较严的二线城市土地成交面积同比下降41%，43%。
总的来说，全国大城市房价趋于稳定，限购较严的二线城市房价平稳上涨，限购较松的二线城市和三线城市房价上涨较快。
行业效益有所减少，但依然较大，保持稳定增长。
我国人口众多，经济快速发展，城镇化趋势的加快的国情决定了房地产行业的巨大刚性需求，与此同时，国家的调控政策也决定了房价将会平稳上涨，但与前几年不同，商品房热度将有所减缓，保障性住房和商业地产将成为新的投资热点。
我国大中城市（诸如省会城市）特点是人口基数大，外来人口众多，具有很好的区位优势。
房屋的刚性需求极大。
同时，当前我国的高储蓄率以及金融信贷市场的发展，以及“一人有难，众人相帮”等的传统中国文化，为很多不具买房条件的居民提供了方便。
从而使得这些市有着巨大的房屋需求量。
特别是城市外来人群和新婚的年轻人等购买住房的主要群体。
同时居民收入的增加使其有了改善居住环境的需求。
巨大的需求量直接导致房价的上升。
同时二三线城市房价将会加速上涨，与一线城市相比，二三线前几年房价一直处于较低状态，相对来说有很大的投资和发展空间，由此近两年来，武汉，长沙，西安，郑州等城市房价开始大幅度提升。
房地产业高收益，低投入是其主要原因。
开发商的竞争与开发使得房价提升，同时房价的提升又导致更多的企业开发商品房，由此造成二三线房价近两年一涨再涨，且涨幅巨大。
1.2房地产行业的基本特征分析
●房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期长、地域性强的特点。
●随着中国居民购买了的增长，住房货币化改革的进一步深入和购房信贷政策的良好发展，中国房地产住房需求也会长期持续增长，其中可能会有相对需求下降的现象，但总趋势是增长的。
●行业竞争力趋于分化，寡头垄断严重。
我国土地为政府所垄断，国家竞标拍卖土地，从而使土地价格提升，进而直接影响房价。
土地价格的不断提升，致使开发商开发商品房的成本提升，即生产成本提升。
“地王”不断出现，地价的飙升使得小型房地产企业几乎无容身之地，而万科，恒大等公司以其强大的资本垄断房地产市场，囤地现象严重，垄断寡头的“血拼”造成了房价的疯长。
由此造成了恶性循环。
市场价格由几个寡头所决定，同时垄断厂商在长期可以调整生产规模来获得利润，因此房价很难下降。
1.3房地产行业的前景分析
在可预见的未来，我国二、三、四线城市房价还有很大的上涨和投资空间，成为房地产公司新的投资目标。
房地产行业在相当长的一段时间内投资价值依然巨大，保障性住房将成为投资热点。
同时，大规模，有实力的企业将瓜分整个房地产市场，利于不败之地，互相之间竞争将更加惨烈。
二、公司的基本面分析
2.1万科公司在行业中的地位
万科公司是目前中国最大的专业住宅开发企业，经过20多年的持续努力，万科在品牌知名度、资金实力、规模、盈利等方面具备了较强的竞争优势。
在资本市场上，万科以稳健的经营、良好的业绩和规范透明的管理赢得了来自众多投资者和资本合作方的青睐。
2011年1-7月公司累计销售面积643.6万平方米,累计销售金额747.3亿元,同比分别增长62.58%和65.36%。
预计万科全年销售业绩在1300亿左右,上半年已完成过半,在同类房地产企业中表现优异。
公司坚持普通住宅开发和快速周转的经营策略,在当前弱势市场中显现出良好的效果。
预计公司下半年仍可维持较高销售增速。
万科公司销售面积，营业额，净利润等指标都位居全国前列。
同时，公司资产负债率为77.85%,真实资产负债率为36.82%,资产负债情况健康。
期末公司持有现金408亿元,较2010年末增长30亿元。
公司有足够的资金实力进行优质项目的获取和收购。
与前几年的龙头老大的地位相比，近两年来房地产行业竞争日趋白热化，恒大，中海，保利等公司已经对其产生了巨大威胁，现在的房地产市场已是几大寡头群雄割据的时代。
竞争空前惨烈。
但万科公司规模巨大，依然在竞争中处于优势地位。
发展势头良好。
2.2万科公司的区位分析
万科总公司位于深圳。
深圳投资需求平稳增长，房地产投资增长迅速。
2010年上半年市完成固定资产投资727.3亿元，增长11.1%，增长速度较上年同期低2.7个百分点。
其中，基本建设投资440.2亿元，增长6.7%，占全部固定资产投资的比重超过了60%；由于上年基数较低，房地产开发投资增长迅速，累计投资205.7亿元，增长16.8%，增速同比大幅提高了26.3个百分点。
深圳经济水平高，人均收入高，人民购买意愿强烈，消费需求稳定增长，商品销售畅旺。
深圳工业快速增长，效益显著提高,人均可支配收入高，购买欲望强烈。
2.2.1深圳的人口分析
2010年末常住人口1035.79万人，其中户籍人口251.03万人。
包括流动人口的总人口数为1322万人。
属于人口密集型城市。
深圳是一个移民城市，最显著的特点便是外来人口居多，人口压力过大，也造成土地开发过快。
在刚刚公布的《深圳市土地利用总体规划（2006～2020年）》的文件显示，深圳土地利用已接近极限。
购买需求大，矛盾尖锐。
2.2.2国家政策的扶植
深圳位于珠江三角洲东岸，隶属广东省，副省级城市，与香港陆地相连。
在国家政策支持下，经过近30年深圳从一个南疆边陲小镇发展成为现代国际化城市，创造了世界城市化、工业化和现代化的奇迹。
对于我国的门户，国家给予很高的扶植政策。
2009年4月下旬放开了限制港澳台居民只能购买一套房的规定。
这意味着深圳楼市的投资大门再度向港澳台居民打开，“限外令”放开，实际上是给深圳楼市带来了一波新的购房需求。
这无疑对于万科来说是一种机遇。
三、万科公司的股利政策分析
股利政策是关于公司是否发放股利、发放多少股利以及股利发放形式等方面的方针和策略。
万科公司的股利政策的主要特征是：
持续兼顾高比例留存与高资本回报。
表1.1992年至2007年万科股利政策
会计/年
每股分红/（股）
每股送股/（股）
每股转增/（股）
每股收益/（元）
狭义股利支付率
广义股利支付率*
1992
0.06
0.05
0
0.72
8.33%
77.78%
1993
0.15
0.35
0
0.84
17.86%
59.52%
1994
0.15
0.15
0
0.71
21.13%
42.25%
1995
0.14
0.10
0
0.51
27.45%
47.06%
1996
0.10
0.15
0
0.47
21.28%
53.19%
1997
0.15
0.10
0
0.42
35.71%
59.52%
1998
0.10
0.10
0
0.41
24.30%
48.78%
1999
0.15
0
0
0.42
35.71%
35.71%
2000
0.18
0
0
0.48
37.50%
37.50%
2001
0.20
0
0
0.59
33.90%
33.90%
2002
0.20
0
1.00
0.61
32.79%
32.79%
2003
0.05
0.10
0.40
0.39
12.82%
38.46%
2004
0.15
0
0.50
0.39
38.46%
38.46%
2005
0.15
0
0
0.36
41.67%
41.67%
2006
0.15
0
0.50
0.49
30.61%
30.61%
2007
0.10
0
0.60
0.73
13.70%
13.70%
年均
0.14
-
-
0.54
27.08%
43.18%
*广义股利支付率=（每股现金分红+每股送股数量*1）/每股收益
=狭义股利支付率+（每股送股数量*1）/每股收益
3.1股利支付方式分析
万科公司的（组合）支付方式多样。
上市公司的利润分配有三种主要方式：
一是以上市公司当年利润派发现金；二是以公司当年利润派发股本；三是以公司盈余公积金转增股本。
从表中可以看出，万科从1992年到2007年的16年间，8年送股，5年转增，每年都实施现金分红。
从具体支付形式的组合来看，有“派现”、“派现+送股”、“派现+转增”以及“派现+送股+转增”等四种模式。
需要指出的是，万科从未以公司盈余公积金转增股本，表中的“每股转增”均为资本公积金转增股本。
尽管资本公积金转增股本属于习惯上而非理论上的利润分配，表中将它一并列示出来以揭示全貌。
3.2万科公司收益面分析
持续高资本回报。
有研究表明，万科是2004年以前上市的公司中唯一一家每年实施现金分红的公司。
不考虑送股和转增，仅狭义或现金股利支付率16年年均即达27.08%；考虑送股的广义股利支付率（每股按1元折算，但不考虑公积金转增股本）16年年均高达43.18%，远高于证监会规范再融资新规：
最近三年以现金或股票方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之三十。
由于万科从2002年开始高比例转增（此前无转增，此后的2005年没有转增），以2002年的股本为基数，仅通过转增给股东的累计回报即达908%。
换言之，如果投资者在2003年初买入万科股票并持股不卖，则其现在的股份将增长9倍：
（1+10/10）*（1+4/10）*（1+5/10）*（1+5/10）*（1+6/10）-1=908%
事实上，1991年以来，万科股本规模扩张74倍；以2007年底的股价计算，17年来万科市值增长210倍。
因此，万科是一家高度重视资本回报的企业，在中国这样一个股东意识极其淡薄、股东文化极其薄弱的新兴市场，这是极其难能可贵的。
3.3万科公司留存收益比例分析
万科公司持续高比例留存。
从另一个角度看，16年来，万科净利留存率年均高达72.92%
留存收益率=1-股利支付率=1-27.08%=72.92%
如果按16年平均每股收益0.54元/股计算，平均每年留存的每股收益为0.40元/股，年均留存每股收益=0.54×72.92%=0.54-0.14=0.40（元/股），很明显，高比例留存与高资本回报这一看似不可协调的悖论在万科这里达到了持续的均衡和统一。
四、万科公司的管理模式分析
4.1万科公司经营模式分析
经营专业化。
万科集团选择房地产为核心业务，既是商业游戏规则对企业发展的客观要求，更是集团决策者价值观系统的必然反映。
万科在早期的发展过程中，先后尝试了若干类型的多元化业务，曾一度拥有“九大支柱业务”。
当然、由分散经营风险的作用，随着市场竞争的日益激烈，多元化业务使万科应接不暇，甚至顾此失彼。
企业要在一个竞争的市场中生存和发展，就必须具有一定的经营优势。
万科作为一家新兴的企业，要获得经营优势，就必须审时度势，了解自身的特点，对现有业务进行有机的整合，有扬有弃。
整合和扬弃的过程，实际上就是对资源重新组合的过程，也是选择的结果。
资源的合理配置和有效利用，是关系企业经营效果的重大问题。
4.2万科公司的财务政策分析
为了继续保持地产业务的增长，万科公司对原有的，被视为成熟的政策进行调整。
采取更为积极的财务政策，这几年，万科建立了财务结算中心，集中统一资金调度，对于提高资金利用效率发挥了积极的作用。
但是，万科财务效率方面仍有很大的提升空间，就内部来说，可以进一步压缩管理成本；就外部来说，可以改变过去较为谨慎的做法，积极拓展外部融资空间。
从另一角度来说，如果万科地产的盈利水平远远高于银行贷款利率水平，这发行债券，可转换债券等也是可行的，并且有利于提高每股的盈利水平。
4.3万科公司的产业结构分析
万科公司产业结构日益合理。
进一步加大内部产业结构的调整，万科除了房地产外，还发展了商贸，加工业、文化传播以及策略性投资，部分业务实际上并不能给万科带来多大利润，但增加了万科不少的管理成本。
万科的业务结构应当进一步向房地产业务集中，比如加工业、文化传播等可以采取合资的办法逐步淡出，因为万科在这些业务方面没有优势可言。
对于万科的策略性投资，也应当采取积极措施予以退出。
因此、在这种环境下，包括万科在内的诸多地产商只能是丢掉幻想，事事亲力亲为，但分工与合作业已成为经济生活的主旋律。
房地产行业也是如此，一方面、专业化程度的高下已经成为开发商竞争力的主要指标；另一方面，强强携手，密切合作在业内逐渐成为潮流。
五、万科公司的竞争力分析
5.1万科的竞争力优势分析
●顾客和潜在顾客对万科品牌的评价都较高。
市场一般公众认为万科的优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性；万科住户/业主认为万科的社区文化气氛和万科的服务很令人满意。
这种不同消费群对于万科优势认同的差异的营销含义是：
一方面可以有利于吸引潜在消费者来购买，另一方面也可以有利于形成较高的住户满意度和忠诚度。
●优秀的企业文化。
万科的企业文化主要有四个特点：
客户是我们永远的伙伴；人才是万科的资本；“阳光的照亮体制”；持续的增长和领跑。
正是万科的企业文化为他在管理，开发，销销等活动中提供无形的引导，使他们总是关注客户，重视人才，提供员工平等的发展机会，不断实现自己新的目标。
●创新组织结构。
组织结构要根据战略的变化而变化。
万科根据整个项目的生命周期才设立组织结构。
产品线、运营线、管理线、监控线，这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门的任务，每一个过程都得到高度关注。
图1.万科公司内部组织结构图
●具有前瞻的战略眼光。
战略调整背景：
资源的紧缺，环境污染，公众对环境更多的关注，政府的科学发展号召。
战略调整方向：
实现从营销的万科往技术的万科转型。
所作的努力：
2008年在东莞建立万科建筑实验中心，紧接着又在上海成立第二个中心。
这两个中心是发动机，也是培训中心。
我们在这里做相关的技术研发，同时对产业链上的合作者进行培训。
如今承担CSR（社会责任）也是一种能力，而且是很重要的发展能力，这算是我对企业公民的新理解。
讲环保，讲可持续，如今不仅是一种责任，也是一种能力，一种竞争力。
●研究开发能力强。
万科专门设立了创新研究部门，不断地创新，开发出更多的新产品。
如今,标准住宅的4个版本基本成型,已经有超过12个部品实现了工厂化的生产装配,在住宅性能标准方面的创新超过60项.通过创新研究部的努力,万科有几十项专利正在申报.万科产品的创新主要体现在人性化的细节处理上，让业主能在万科开发的房产中享受生活。
这也是万科高度关注客户的体现。
5.2万科的竞争力劣势分析
●重视顾客，文化建设，但对员工关注不够，员工满意度不是很高。
●各城市顾客的评价不一。
而在万科住户中，深圳的万科住户对万科的满意程度最高，而北京的万科住户对万科的满意程度最差，从而推荐率也最差。
说明在某些城市万科的住房，服务等有待提高。
图2.员工管理满意度
图3.上海，深圳，北京用户推荐率
●对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是影响万科地产经营效益的重要因素，不同于许多从国企改制过来的房地产企业，万科在管理上少了许多国企通病，但在某种程度上缺乏政府的“关爱”。
万科说获得的可开发土地，较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。
这一策略固然给万科带来了巨大的收益，其不足之处也很明显。
六.公司财务状况分析
6.1盈利能力分析
企业的盈利能力是指企业获取利润的能力。
万科企业作为房地产住房开发公司，在整个房地产行业居于重要地位。
万科有一套自己的盈利模式，主要是专注于商品住宅的开发，业务聚焦经济核心区，享受高净利率，业绩更多来源于规模扩张。
6.1.1净资产收益率分析
万科08到10年的净资产收益率分别为12.65%，14.26%，16.47%，呈逐年上升趋势。
万科的净资产收益率较同行业来说一直处于行业前列。
在全球性金融危机的影响下，仍保持了较好的收益率。
净资产收益高，说明企业资本运营效益好，企业权益资本获利能力较强。
2011年政府对房地产的政策逐步出台，对房地产行业调控进一步加强，2011年的企业净资产收益率显现下降趋势，前三季的净资产收益率由10年的8.13%下降到7.64%。
图4.万科公司净资产收益率
6.1.2总资产收益率分析
08年到10年，总资产收益率分别为3.38%，3.87%和3.38%，万科的资产总额呈现先上升后下降的态势，2011年前三季总资产收益率也显现下降趋势。
2008年到2009年总资产的增加没有带来净利润的同等增加，导致公司的总资产报酬率降低，表明公司利用资产创造利润不断降低。
总资产收益率的下降趋势也表明公司的资产利用效率减弱。
总资产报酬率低于行业整体平均水平。
图5.万科公司总资产收益率
6.1.3每股收益分析
截至2011年第三季度，实现净利润35.84亿元，每股收益0.33元。
而同行业都低于0.3元。
股票的盈利能力较好，万科公司有较好的经营和财务状况。
图6.万科公司每股收益
6.2偿债能力分析
6.2.1长期偿债能力分析
资产负债率表明100元资产中有多少来自于负债。
在长期偿债能力分析中，资产负债率反映了债权人受保护的程度。
万科近年来进行了较大规模的股权融资和债券融资，但保持了较为稳定的资产负债率。
万科08、09、10年的资产负债率分别为67.44%、67.00%、74、69%，说明企业资产中有一半来自于负债。
万科在资产结构中总负债占总资产的比重较高，偿债压力大，这是由于房地产在经营过程中需要大量资金的原因。
与A股市场资产负债率相比，万科近三年来资产负债率略低与A股市场。
图7.万科公司资产负债率
6.2.2短期偿债能力分析
在短期偿债能力分析中，流动比率是一个重要指标。
08年流动比率低是由于短期借款的增加，09年的回款情况良好使流动比率增加，10年的流动比率下降与国家出台房地产调控政策有一定的关系。
2010年流动比率的下降说明其偿还流动负债的能力有所减弱，需企业在这方面加以调节。
但万科A的速冻比率较低，这是由于万科的存货较多，在万科流动资产当中，存货高达858.9亿，其中拟开发的土地占了存货的一半左右，其余的基本是已建成或在建的房产。
企业流动比率高于速冻比率，这是由于房地产企业在收到预售的楼款时，只能计入流动负债中的预收账款，相应的存货尚不能结转。
图8.万科公司流动比率表
6.3营运能力分析
6.3.1应收账款周转率分析
表2.万科公司周转率统计表
日期
2011-09-30
2011-06-30
2011-03-31
主要指标
万科A
行业
沪深300
万科A
行业
沪深300
万科A
行业
沪深300
总资产周转率
0.12%
0.19%
0.55%
0.08%
0.11%
0.38%
0.04%
0.05%
0.18%
应收账款周转率
22.64%
763.03%
105.18%
15.15%
138.86%
53.82%
5.91%
36.96%
29.43%
存货周转率
0.10%
0.58%
31.73%
0.07%
0.72%
14.41%
0.03%
0.54%
8.10%
表3.2008-2010年万科应收账款周转率
年份
2008
2009
2010
应收账款周转率
48.11%
45.86%
59.76%
应收账款周转
升级会员 