房地产市场情况运行分析报告.docx

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房地产市场情况运行分析报告

东营名相:

2013年2月房地产市场情况运行报告

目 录

　　一、名相市场点评

　　二、东营市土地供应情况简析

　　三、东营各物业市场分析

（一）住宅市场

（二）写字楼市场

　　（三）商业市场

　　四、网上签约情况

　　五、2月市场小结

　　附件1：

全国、东营及重点都市2月份政策新闻动态 

　　附件2：

2月签约成交前十

　　附件3：

重点项目市场动态表

　　附件4：

预售证书发放情况

　　一、名相市场点评

　　“新国五条”房地产调控政策的及时雨

　　2013年2月21日，本届政府在最后一次国务院调控会议上提出房地产市场调控的五条措施，简称“国五条”，新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加一般商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。

“新国五条”是2011年房产调控政策的连续和加强，可谓“先礼后兵”，对市场阻碍由小见大；随着城镇化进程的加快，收入水平的提高，市场上的购房需求增加。

因此，对2013年楼市政府仍是“严”字当头。

从“新国五条”出台到细则公布，“温柔一刀”背后实则是“敲山震虎”。

2013房市主调控基调不变！

　　市场——春节假期阻碍成交骤减，“国五条”警示行业过热

　　2013年2月份，受春节假日阻碍，十大重点都市成交面积涨全部下跌，其中深圳跌幅最大，达68.63%，其次为北京，环比下跌55.54%。

从全国来看，监控的30个重点都市成交面积环比也是全部呈现下跌，平均跌幅为42.14%。

　　市场——房屋契税加收，变相增加购房成本

　　日前，山东省政府公布了《关于修改〈山东省契税征收规定〉的决定》，契税将修改为3%～5%，具体税率由省财政部门会同地点税务机关依照实际提出建议，报省人民政府批准并向社会公布。

新政将从4月1日起施行。

假如将契税提高到3%～5%，会对房价带来一定的阻碍，但阻碍不大，要紧增加买房成本。

契税的提高3%～5%，税率的政策对购房者来讲是雪上加霜，交易税、房产税、契税等一系列的买卖房屋所需缴纳的高昂费用，必定让更多的市民对买房望而却步。

相同的房价，契税这一项就得多缴纳2左右，无疑增加了消费者的购买成本，增加购房难度，关于整个房地产行业是特不不利的。

　　蛇年新春迎来开门红 2月新房成交量和样本住宅均价实现同比双上涨

　　从全国来看，依照中国指数研究院统计数据显示，2月份全国100个都市（新建）住宅平均价格为9893元/㎡，环比2013年1月份上涨0.83%，自2012年6月止跌后差不多连续9个月环比上涨，但相对上月涨幅缩小0.17%，其中74个都市环比上涨，26个都市环比下降。

同比来看，全国100个都市住宅均价与2012年2月相比上涨2.48%，相关于上月涨幅扩大1.28个百分点。

2月份，东营商品房合计签约566套，环比2013年1月份下降72%；样本住宅均价5789元/㎡，环比上涨0.24%。

　　二、东营市土地供应情况简析

   2月土地供应成交简析

　　2月份东营市土地供应58宗，供应面积为2227364.78㎡，其中一般商品房居住用地17宗，商务金融用地3宗，仓储用地3宗，工业用地35宗，合计58宗。

其中25宗属于垦利县，20宗属于广饶县，13宗属于东营市中心城区。

2013年2月份，利津县临时没有土地供应打算。

2013年2月份土地成交9宗，成交面积25.09公顷，由于本月是蛇年春节之后的第一个月，受中国传统节日的阻碍，各开发商都集中精力组织本年度的进展，土地成交量较少，其中居住用地2宗、商业用地2宗，工业用地2宗，仓储用地1宗，其他文娱用地1宗。

　　2013年2月份土地成交量再次下跌，自2012年12月份出现成交高峰值之后，土地成交宗数出现三连跌，出现了最近12个月以来的成交最低值。

土地供应方面，出现了翘尾上扬，本月土地供应58宗，处于最近十二个月以来的中等偏上水平。

土地供应量的上升，讲明各地政府均通过土地成交换取财政收入。

值得关注的是，随着国家关于房地产市场的调控，各地区工业用地的供应逐渐增加，政府财政收入出现了向工业用地上的转移。

　　三、东营各物业市场分析

（一）住宅市场

　　1、东营市库存房源市场分析

　　据名相地产市场调研员统计，2013年2月28日，整个东营区住宅市场库存房源为3263套,在售库存房源创近几月历史新低。

东城（冬青高速高架桥往东为界，涵括开发区）房源约为2018套房源，占整个市场剩余房源的62%，也是目前东营库存房源的要紧集中地；新区（青岛路高架桥以西为界至庐山路）区域剩余房源为258套，占整个市场剩余房源的8%，西城区域（庐山路以西至西五路）剩余房源987套，占整个市场剩余房源30%。

（本数据来源于名相实地调研）

　　2、东营在售剩余产品类型

　　2013年2月份东营市场库存量中，高层、小高层房源最多，占整个市场的57.25%，总价在55-75万之间的产品去化较好；其次是不墅产品占了整个市场的21.73%，去化相对较慢。

多层及花园洋房产品类型相似，剩余量较少，去化较快两种物业类型以一共剩余197套，总剩余房源的6%，总价在65-85万的去化较好。

目前去化最慢的确实是面积较大的大平层产品与复式顶层复式产品，总价在130-200万之间。

不墅类产品目前剩余709套，要紧为白金翰宫（信息 相册 户型 资讯）、理想之城（信息 相册 户型 资讯）、齐龙世纪花园（信息 相册 户型 资讯）等项目。

目前不墅产品去化较慢，要紧有以下几方面的缘故：

一方面源于项目本身的设计硬伤，项目核心价值点难以与其总价相匹配，部分不墅项目由于存在时刻较长，项目档次和项目品质感较差去化较慢。

另一方面是受到宏观大市场的调控阻碍，房产税试点都市的扩大以及国家对限购范围的扩大导致部分客户投资观念受到阻碍。

　　3、在售剩余产品面积及价格

（1）东城片

产品类型

面积区间（㎡）

单价区间（元/㎡）

总价区间（万元）

东

城

小高层、高层

110-290㎡

5000-6500元/㎡

45-200万元

不墅

360-544㎡

5900-16000元/㎡

180-500万元

多层

80-143㎡

4933-6600元/㎡

60-90万元

大平层

140-216㎡

5400-7000元/㎡

120-200万元

复式、顶层复式

190-325㎡、顶层复式（180-210㎡）

5200-8000元/㎡

110-250万元

花园洋房

120-140㎡

5500-7000元/㎡

70-100万元

　　东城整体剩余房源为2018套。

其中：

　　从东城区域市场剩余房源量来看，小高层、高层类产品有1143套，占据市场剩余量的57%，是目前市场剩余产品较多的业态；剩余面积区间多属于130㎡以上的改善型户型，总价过高，较难去化；以城发花园（信息 相册 户型 资讯）、原香小镇（信息 相册 户型 资讯）、胜宏景苑（信息 相册 户型资讯）、恒大黄河生态城（信息 相册 户型 资讯）等为代表的刚需客户为目标客群的项目，由于其小户型、低总价，市场同意度极高，另外恒大黄河生态城由于其精装交房、完善的社区配套和多频次的售楼处暖场活动，去化较快。

　　东城在售不墅类剩余房源数量为328套，占库存量的16%，以270-430m²的叠拼及联排为主，尽管叠拼剩余房源较少，但差不多上老项目，另外叠拼3、4楼由于其本身价值实现较低，去化量较差。

比如纯不墅类楼盘齐龙世纪花园45套叠拼和35套联排就占据剩余总量的23%，金宇润苑（信息 相册 户型 资讯）一期叠上剩余也较多叠上去化率不足50%。

不墅总价在180万-500万元/套，然而受市场环境及产品本身属性阻碍去化速度不是专门快，剩余量较多。

本区域内的多个不墅项目尽管没有进行开盘仪式，然而差不多处于销售状态，如唐正四季花园（信息 相册 户型 资讯）和悦来山水居（信息 相册 户型 资讯），唐正四季花园项目目前在售为部分双拼，悦来山水居为双拼和三拼。

　　东城复式及顶层复式类产品剩余132套，占库存量的6%。

面积区间以190-325㎡的复式及面积区间在180-210㎡的顶层复式为主，由于面积相对较大，总价过高在110-250万之间，属于目前市场较难去化的产品。

　　目前户型面积在140-216㎡的大平层为325套，占总量的16%，由于面积比较大、有用性不强，总价在110-150万之间，却又与不墅类产品的舒适度相差较远，因此市场认同度较差去化较慢。

如伟浩御景广场（信息 相册 户型 资讯）及绅派金湖帝景（信息 相册 户型 资讯）等项目。

　　花园洋房类产品剩余套数为30套，作为与多层产品比较类似的产品，较多的赠送面积和园林绿化是其去化快的要紧缘故之一。

目前花园洋房以其较高的居住舒适度和高使用率得到了客户的青睐。

目前洋房剩余套数较少，市场存量占到了区域市场存量的1.5%，其面积比一般高层略大，总价集中在70-100万元之间，以改善户型为主，目前东营市洋房类产品普遍稀缺。

　　多层类产品剩余28套，占市场份额的2.7%，属于目前市场较为稀缺型产品。

多层正房总价去化较快的在55万-90万元之间，2012年以嘉兴丽苑（信息 相册 户型 资讯）项目为代表，面积在108-124㎡的有用户型，市场认同度较高。

部分多层等项目尽管并未开盘，就开始内部认筹，同时取得较好的销售情况。

（2）西城片区

产品类型

面积区间（㎡）

价格区间（元/㎡）

总价（万元）

西城

小高层、高层

50-230㎡

4900-6700元/㎡

55-90万元

不墅（双拼、独栋、联排、叠拼）

184-500㎡

6000-10000元/㎡

90-500万

洋房

110-120㎡

6700-6800元/㎡

60-95万

　　西城整体剩余房源为987套。

其中：

　　西城在售小高层、高层产品剩余630套，面积以85-160㎡的中小户型为主，均价在5500-6500元/㎡之间，总价在55万-90万元之间的部分楼盘如金辰富海广场（信息 相册 户型 资讯）、景典•杰作依仗地理位置优势、品牌及产品优势将均价定在7000元/㎡高价位，但销售情况一般，大部分客户为企业内部职员。

另外天业盛世龙城（信息 相册 户型 资讯）以90-125㎡的小户型及准确的刚需定位，加之其多频次的暖场活动，销售情况较好目前剩余房源不多。

   不墅类产品剩余313套，均价在6000-10000元/㎡，总价在170-500万之间，由于宏观政策、地段缘故和其项目品质缘故去化速度较慢。

目前西城区域不墅项目不乏大库存项目，如里奥•温莎谷（信息 相册 户型 资讯）项目库存就较大，其户型面积以200-500㎡为主。

　　洋房类产品剩余44套，仅朗润春天（信息 相册 户型 资讯）和逸水园（信息 相册 户型 资讯）两个项目，属于市场稀缺产品，总价在60-95万元之间，去化速度较快。

逸水园项目目前洋房剩余房源不足5套，可能三月底推出洋房及部分不墅房源。

　　（3）新区片区

产品类型

面积区间（㎡）

价格区间（元/㎡）

总价（万元）

新区

小高层、高层

140-316㎡

5300-6100元/㎡

70-160万

不墅

270-330㎡

8300元/㎡

200余万

多层

140㎡

5800元/㎡

50-80万

　　新区房源共258套，要紧以高层、小高层和不墅为主，小高层、高层类剩余量只有90套左右，多层和阁楼剩余100套左右。

其缘故一方面是受位置、市场环境等综合因素，另一方面也源于项目前期产品给市场留下的不良阻碍。

此外，面积较大也是一大因素，如华泰•国际豪园户型面积设计大多是190-300㎡改善型户型。

伟浩•中央花园不墅剩余较多，由于项目宣传不到位，去化较慢。

另外，理想之城于12月22日开盘，推出