商业业态承租水平与租金回报率计算方法.docx
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商业业态承租水平与租金回报率计算方法
LEA10
导语/
超市
弔器
宅謁K附旗穆出千营业甌的2%吱5光左石
了解各业态承租水平、各级城市整体租金水平以及租金回报率的测算是购物中心成功盈收的关键。
本专题主要从商业业态承租水平、各级城市租金水平调研以及租金回报率测算等方面，阐述购物中心租金制定需要考虑到的各个方面，供招商运营人员参考。
一、不同业态和城市的商铺承租水平
不同业态的承租水平
快餐承皀水平較音rT股为営Ik菴的896-12^7
餐恢承穏水平踣吒于快餐案,的为昔业魁75^呂％;
承程水平底「要求面1汝「廻可夷螟科慕考怵息、餐饮场所「是购塌字心必要因義「旗至最融昙
影底，依懸辟莒业惡分配.F哥］水平在3叹芒右，环^＜平約占髡趣芳的
KTV的簷包R莊,玛全£宣业戡tE^舷］在现-铢左右;
禺租能力量低「但能黨集人流「设置在商场高楼慝.既I擁星團槟零求「又可捋人流引导上承，同聒升周边裔邮值
理市的租金水平■几乎昙就住I.仅为芸业蕊为2珀-3%左S・因孫市毛利厭低；
爾商税瓦-承相水平眼”威至地下匪可农足茴枳需3^-交可毘集人盂”向m
涵相面秩憨,斑水工量髙「放在商场最隹位置；
百黄
B歳養场屈裔毛H业态”毛称悴f在2聊-3曲，因曲承程水平也歳高,的为昔业
服饰类
生活服务类I
高于市值
20%
市但翹H）
80%
市值L'jTF
27.5%
miiutt
13%
市值以下
市值范圉
击值ut上
37%
市值以上
56%
20%
值以下
5096
市備E围
2056
各个业态租金水平分析总结
支歸金
怎因
高租金
客湄自1居
毛利率于其他业态耒舷离
金
专业市场类娱乐怵闲类
可聲捕X量的商场勢势解上址痕申小型店舞的曝淖「对于开反商內剧俚歸芥旃害足到了鳶餐件用.故这喚k玄謝亍翟金拥有很的辿桥能力,陌支爾全不会很肓
处于人口居住誉漂区「通笔炯］的毛和淸克氏・M乘用:
»惶皆的方式「因此惑于翹金的鬲担能力幷不星特刖的強「但县田于冥又星住宅社区生活所必颁业态,孜住宅开发商对其需要有个较为清晰的走位,具可L墟肓住宅苗號逵睫瞬隼松格
不同级别城市的租金水平
在租金方面，至2014年下半年，一线城市首层商铺租金报价平均达元/tf/天，而二线城市仅为每天
每平方米元，前者为后者的倍左右。
一线城市购物中心租金水平I
代表砸目
所届商禺
租金水車（TT^Tl^/R〕
西单商雪
900-1300元
朝阳公囲商圉
frCMbgoo元
j惊apm
&[M）-900元
才匕京菇缶（西宜门）
西目门商麗
700-1200元
广州
天河蔺国
1F：
2000-2300元
2Fi1900-2100元
SF:
1SOO-19O0元
4F:
SOO*90O元
5F:
600-650元
6F:
200-300S
7F；100-2€0
1F:
1500-2000元
2F：
aoo-ism元
3FI800-1200元
4F:
5OO-B0O元
5F:
500^6-00元
6F:
300-400元
7F:
100-200zE
上海
fapm
鸿西
彗昌竝为19'50-2400S
静妄星中』B
函吏西圉
篦藩亘金力iaOO-2250元
罔旱西圖
首訓舍为2400-3090元
粗士f
瀟西
I&W-24（K>元
总结：
根据以上一线城市购物中心租金水平，可以得岀城市的平均水平一般在600-900元/平方米/
月，首层租金在1500-3000元/平方米/月。
2010-2014五年间，一线城市购物中心租金将近翻倍，达
到94%
二线城市购物中心租金水平
代表营业坝自
商固
齟金席平f元/耐冃）
武汶
rti又江＞5C5达广场
江仅ft®
400-7007E,醉分达劃丄000元
武汉新民Q：
乐同
江滾商鬲
300-&007E.部井达割;EOCro元
武汶限曰乐国
司门□育尊
200-3007E
养清蚩
150-200元（含窃业盲逗.淮广等黄用；
，卮诽220J40元
董用湖丹达厂丸
唐冢常画a
1屋1Q0一00元：
2屋200—m盹元：
3层120元
缺山
百^^广据
SSO^BOO元
始南天JS
300-5005^
最有天is广场辭
600-900元
磅国肺
李早路詞壽
ISO-250元
保利水域
千±7湖商3
1:
20-140
南海广场
同海Kd直商匿
250-350元
三线城市购物中心租金水平I
涂驀涓药业
蘇舷筆赁袒金20-40元術;县直租金从5-4Z元/rrf;徐寨老
崔袒金522元时
东回麺商业
玄园^^^^惠南工l岖的人汽「老番店直曲人乜旺•韬葩格从ZO-ISOtkZ耐
张扳蹄业
強板儘道租金25-40元/朮;赳大街租金25-35元/时
东岭硒业
扌般哥!
1人气最旺的集《在拄现程，耘金也最高；兔舍20-100元血:
商业店面面痴E30-Mnf
源汞世主城商业
夕1^单昌店®「®氏在；0-50nV「粗全70-^0云:
内苗旳异店面,匱氏在30-50Frf「雕旳＜L00元/卅
蕃汇5这F
60元/月
昆明
新共商业环
300-BOO元/平方制月
击中心
750*1000元/辛方来/月
黑阳
嚴埋蘇昙商捧
1000元/平方沫/号
I一二三线城市租金水平分析总结I
根囂物中心疽金齊^,可収得a;
墙帘的平均水平一®在釦MM元伺声;
首层租佥在1500-30M元/W月
根搞以上二叢城市购物中心租舍说宰”可以得出:
中心区城租金水平在GW-SCW^nf/月；
次级商阖召釦K乎在15O-J5O元/吨月
根摒1；^上三融市购物中心租鈕K平■可胡倡a:
诚市^县就商业袒就丰在2miM元/W月：
强三罅城市商业租金水平3W78M元阿/耳
爰M如商业言詞金水平ItXX）帀™7月
二、租金回报率计算方法
1、售后返租回报率计算方法
（1）分析经济条件
租期时间为8、10年计
7000m计）
100%的销售率
选定二层作为面积来计算（两层面积为
假设购物中心两层全部公开发售，并且达到
（2）租金计算
不论给商铺的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益,
根据制定假设条件的原则及两个假设条件，
由此得出以下的公式：
实际销售总金额-回报客户的金额+商铺租金-不可预见费=纯销售额
以上公式用数字表示为：
销售均价X7000—销售均价X7000X8洽租期+月租金X7000X12X租期—销售均价x7000X3%^已知均
价X7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知，已知均价指市场推导出的市场均价）
假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。
如：
一层
二层
销售均价整体均价
（3）计算方法？
根据前面部分表格的计算数据说明：
按照商铺租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；不可预见费按照8年%10年3灿算。
前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。
计算过程如下：
第一种：
按8年租期算
将已知数据带入到公式中，得到：
销售均价X10000—销售均价X10000X8%X8+月租金X10000X12X3+{月租金X12X10000X
（1+12%[1—（1+12%5]}/[1—（1+12%）]—销售均价X10000X%=22500X10000得岀销售均价与月租金的关系方程式：
销售均价=53731—361X月租金
按照月租金从50元/m-100元/m的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该购物中心商铺的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。
（
层均价按照2：
1的比例计算。
）
计算结果
整津的
—层均论
二Jg均曲
租金收註
（万元）
回报金锻
（万元）
（万兀）
50
35531
47575
237S7
4彌
159旳
117同
60
32071
4；761
^1381
5咙
143&3
9曲6
70
28461
3794呂
18974
5929
12751
6022
80
24551
33135
16567
6776
11133
4357
90
21241
2&321
i4iei
7^23
95垢
1卿
100
17631
33503
11754
3470
7399
-S7L
12950
由以上递增方式得岀：
每年租金表（元/tf）:
I
前三年
第四年
第五年
詣六年
第七年
別1年
70
7B
SB
9S
110
123
SO
90
100
112
126
141
90
101
113
125
142
1S9
100
112
125
140
157
176
第二种：
按10年租期算
计算方法同上，则计算结果为:
冃用金
斟均悄
-展均价
二恳均俏
Etc）
回損金甌
（万元｝
（月元）
55
55J32
7J776
53S5
305S6
1500L
&0
45222
60296
30148
7182
25324
18142
70
35112
4&S16
23400
3379
19663
11284
SO
25002
却狛总
156G5
95托
14001
4A25
13000
24000
12000
9&76
lOOSO
504
19500
2&000
13[>00
957^
10920
1344
90
143&3
1^856
9928
10773
0340
-2433
13000
24000
12000
10773
10030
-693
19500
26WO
IStXK）
10773
10920
147
100
4732
6376
3iS3
11970
2&7S
-9232
12950
说明：
表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额。
当租金达到80元/平
方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加当租金达到90元/平方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，
发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足给客户
回报的金额，还有盈余。
由以上递增方式得岀：
每年租金表（元/tf）:
朗三年
第四年
第五年
第六年
第七年
第八年
第九年
第十年
70
78
BS
9S
110
123
13S
1.55
80
90
100
112
126
141
15S
L77
如
101
113
136
142
159
178
199
IM
112
125
140
157
176
197
221
总结：
从两个计算结
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