商业业态承租水平与租金回报率计算方法.docx

1、商业业态承租水平与租金回报率计算方法LEA 10导语/超市弔器宅謁K附旗穆出千营业甌的2%吱5光左石了解各业态承租水平、各级城市整体租金水平以及租金回报率的测算是购物中 心成功盈收的关键。本专题主要从商业业态承租水平、各级城市租金水平调研以及租金回报率测算等 方面，阐述购物中心租金制定需要考虑到的各个方面，供招商运营人员参考。一、不同业态和城市的商铺承租水平不同业态的承租水平快餐承皀水平較音r T股为営Ik菴的896-12 7餐恢承穏水平踣吒于快餐案,的为昔业魁75呂 ;承程水平底要求面1汝廻可夷螟科慕考怵息、餐饮场所是购塌字心必要因義 旗至最融昙影底，依懸辟莒业惡分配.F哥水平在3叹芒右，环

2、平約占髡趣芳的KTV的簷包R 莊,玛全宣业戡tE舷在现-铢左右;禺租能力量低但能黨集人流设置在商场高楼慝.既I擁星團槟零求又可捋人流 引导上承，同聒升周边裔邮值理市的租金水平几乎昙就住I .仅为芸业蕊为2珀-3%左S因孫市毛利厭低；爾商税瓦-承相水平眼”威至地下匪可农足茴枳需3 -交可毘集人盂”向 m涵相面秩憨,斑水工量髙放在商场最隹位置；百黄B歳養场屈裔毛H业态”毛称悴f 在2聊-3曲，因曲承程水平也歳高,的为昔业服饰类生活服务类I高于市值20%市但翹H)80%市值LjTF27.5%miiutt13%市值以下市值范圉击值ut上37%市值以上56%20%值以下5096市備E围2056各个业态租

3、金水平分析总结支歸金怎因高租金客湄自1居毛利率于其他业态耒舷离金专业市场类 娱乐怵闲类可聲捕X量的商场勢势解 上址 痕申小型店舞的曝淖对于 开反商內剧俚歸芥旃害足到了鳶餐件用.故这喚k玄謝亍翟金拥 有很的辿桥能力,陌支爾全不会很肓处于人口居住誉漂区通笔炯的毛和淸克氏M乘用:惶皆的方 式因此惑于翹金的鬲担能力幷不星特刖的強但县田于冥又星住 宅社区生活所必颁业态,孜住宅开发商对其需要有个较为清晰的走位, 具可L墟肓住宅苗號逵睫瞬隼松格不同级别城市的租金水平在租金方面，至2014年下半年，一线城市首层商铺租金报价平均达元 / tf /天，而二线城市仅为每天每平方米元，前者为后者的倍左右。一线城市购物

4、中心租金水平I代表砸目所届商禺租金水車（TTTl /R西单商雪900-1300 元朝阳公囲商圉frCMbgoo 元j惊 apm&M)-900 元才匕京菇缶（西宜门）西目门商麗700-1200 元广州天河蔺国1F： 2000-2300 元2Fi 1900-2100 元SF : 1SOO-19O0 元4F:SOO*90O 元5F : 600-650 元6F : 200-300 S7F； 100-201F : 1500-2000 元2F： aoo-ism 元3F I 800-1200元4F: 5OO-B0O元5F : 5006-00 元6F : 300-400 元7F: 100-200 zE上海fa

5、 pm鸿西彗昌竝为195 0-2400 S静妄星中B函吏西圉篦藩亘金力iaOO-2250元罔旱西圖首訓舍为2400-3090元粗士f瀟西I&W-24(K 元总结：根据以上一线城市购物中心租金水平，可以得岀城市的平均水平一般在 600-900元/平方米/月，首层租金在1500-3000元/平方米/月。2010-2014五年间，一线城市购物中心租金将近翻倍，达到94%二线城市购物中心租金水平代表营业坝自商固齟金席平f元/耐冃）武汶rti又江5C5达广场江仅ft400-700 7E ,醉分达劃丄000元武汉新民Q：乐同江滾商鬲300-&00 7E .部井达割;EOCro元武汶限曰乐国司门育尊200-

6、300 7E养清蚩150-200元（含窃业盲逗.淮广等黄用；，卮诽220J40元董用湖丹达厂丸唐冢常画a1屋1Q0一 00元：2屋200m盹元：3层120元缺山百广据SSOBOO元始南天JS300-5005最有天is广场辭600-900元磅国肺李早路詞壽ISO-250元保利水域千7湖商31:20-140南海广场同海Kd直商匿250-350元三线城市购物中心租金水平I涂驀涓药业蘇舷筆赁袒金20-40元術;县直租金从5-4Z元/rrf ;徐寨老崔袒金5 22元时东回麺商业玄园惠南工l岖的人汽老番店直曲人乜旺韬葩格从 ZO-ISOtkZ 耐张扳蹄业強板儘道租金25-40元/朮;赳大街租金25-35元

7、/时东岭硒业扌般哥!1人气最旺的集在拄现程，耘金也最高；兔舍20-100 元血:商业店面面痴E30-M nf源汞世主城商业夕1单昌店氏在；0-50 nV粗全70-0云:内苗旳异 店面,匱氏在30-50 Frf雕旳L00元/卅蕃汇5这F60元/月昆明新共商业环300-BOO元/平方制月击中心750*1000元/辛方来/月黑阳嚴埋蘇昙商捧1000元/平方沫/号I一二三线城市租金水平分析总结I根囂物中心疽金齊,可収得a;墙帘的平均水平一在釦MM元伺声;首层租佥在1500-30M元/W月根搞以上二叢城市购物中心租舍说宰”可以得出:中心区城租金水平在GW-SCWnf/月；次级商阖召釦K乎在15O-J5O

8、元/吨月根摒1；上三融市购物中心租鈕K平可胡倡a :诚市县就商业袒就丰在2miM元/W月：强三罅城市商业租金水平3 W 7 8M元阿/耳爰M如商业言詞金水平ItXX）帀7月二、租金回报率计算方法1、售后返租回报率计算方法（1）分析经济条件租期时间为8、10年计7000 m计）100%的销售率选定二层作为面积来计算（两层面积为假设购物中心两层全部公开发售，并且达到（2 ）租金计算不论给商铺的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益,根据制定假设条件的原则及两个假设条件，由此得出以下的公式：实际销售总金额-回报客户的金额+ 商铺租金-不可预见费=纯销售额以上公式用数字表示为：销售均价X 7000

9、 销售均价X 7000 X 8洽租期+月租金X 7000 X 12 X租期销售均价x 7000 X 3%已知均价X 7000 （其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知，已知均价指市场推导出的市场均价）假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。如：一层二层销售均价 整体均价（3）计算方法？根据前面部分表格的计算数据说明：按照商铺租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价； 不可预见费按照8年% 10年3灿算。前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年 12%递增。计算过程如下：第一种：按8年租期算将已知数据带入到公式中，得到：销售均价X 10000销售均价 X 10000X 8%X 8

10、+月租金X 10000X 12X 3+ 月租金X 12X 10000X（1+12% 1 （1 + 12% 5 /1 （ 1 + 12%）销售均价 X 10000X %= 22500X 10000 得岀销售均 价与月租金的关系方程式：销售均价=53731 361 X月租金按照月租金从50元/ m-100元/ m的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该购物中心 商铺的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。 （层均价按照2： 1的比例计算。）计算结果整津的层均论二Jg均曲租金收註（万元）回报金锻（万元）（万兀）503553147575237S74彌1

11、59旳117同60320714；76113815咙143 &39曲670284613794 呂18974592912751602280245513313516567677611133435790212412&321i4iei72395垢1卿100176313 35031175434707399-S7L12950由以上递增方式得岀：每年租金表（元 / tf）: I前三年第四年第五年詣六年第七年別1年707BSB9S110123SO90100112126141901011131251421S9100112125140157176第二种：按10年租期算计算方法同上，则计算结果为:冃用金斟均悄-展均价

12、二恳均俏Etc)回損金甌（万元（月元）5555J327J77653S5305S61500L&04522260296301487182253241814270351124&S162340033791966311284SO25002却狛总156G595托140014A251300024000120009&76lOOSO504195002&000130095710920134490143&318569928107730340-24331300024000120001077310030-6931950026WOIStXK)1077310920147100473263763iS3119702&7S-92

13、3212950说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为 10年总共所需的金额。当租金达到 80元/平方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格， 则需贴补的金额也要相应增加当租金达到 90元/平方米，商场整体销售均价在 18000元/平方米时，发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足 给客户回报的金额，还有盈余。由以上递增方式得岀：每年租金表（元 / tf）:朗三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年7078BS9S11012313S1.55809010011212614115SL77如101113136142159178199IM112125140157176197221总结：从两个计算结