影响房地产开发成本因素及控制措施Word格式.docx
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由此房地产开发商必须加大成本控制力度，革新成本控制的理念，建立一个全过程、全方位的成本控制系统，各阶段彼此相互影响、相互制约、相互作用，从而达到有效降低成本的作用，从而提高企业的经营利润，提高企业的竞争能力以及企业对市场的应变能力。
1.2加入ＷＴＯ后我国房地产业面临的机遇与挑战
就房地产业而言，加入ＷＴＯ扩大了市场需求，带来先进的经营、管理经验以及国际化的设计理念与产品技术，有利于房地产业及相关行业与国际房地产市场接轨，加快我国房地产业市场化进程，使国内企业在学习竞争中不断走向成熟，加入WTO可以进一步激发我国房地产企业的竞争意识，提高竞争能力。
这种高层次的竞争将迫使我国房地产企业更加注重产品结构调整，推进技术进步，实施品牌战略，增强企业核心竞争力，进一步提高产品质量，进一步提高员工素质和企业管理水平，增强企业发展的紧迫感和危机感。
加入WTO后促进了我国房地产业的国际化，在产品建设的新技术、新材料、新设备等方面，与其他国家进行全方面的国际化交流和学习的同时，有利于提高房地产业的劳动生产水平和经营水平，加速房地产市场机制的完善和健康发展，
1.3论文研究的目的和意义
目前，房地产开发势头日益强劲，不少房地产商不重视企业的成本控制问题，或者是想控制成本却没有行之有效的办法和措施，使得企业没有真正运用好成本控制这把“利箭”。
企业进行成本控制的目的不是进行简单的施工成本控制，更不仅仅为了把某个阶段的费用节约，而是从企业的全过程、全方位的角度出发，最大限度利用企业有效资源（人力、物力、财力），从整体意义上降低企业的成本，从而提高企业的经济效益、社会效益，并提高企业成本管理的科学性。
本论文的研究不是从某一个阶段或某一方面进行成本控制而是从企业整体出发，从全局出发以提高企业的成本控制水平，并期望能使开发商更加重视项目决
策、设计方面的成本控制管理，革新成本控制的理念和思维，为推动房地产业的
健康发展做出一定的贡献。
第二章房地产开发成本要点分析
2.1房地产开发成本控制与管理的原则
2.1.1全面控制原则
全面控制是指全员和全过程相统一的控制。
成本费用控制应充分调动全体职员控制成本费用的积极性，因为每一职员都与管理过程中发生的特定耗费相关。
成本费用控制还应贯穿成本费用控制的全过程，而不仅仅是对部分费用支出的控制。
2.1.2管理层重视原则
企业的领导层对企业成本费用控制的重视程度，直接影响着企业实现成本目标的决心和信心，直接影响着企业控制项目开发成本的深度。
在这个问题上，管理层必须积极做好模范带头作用。
2.1.3经济原则
成本费用控制应以经济效益为中心，应以成本费用最小、服务质量最大化为目标。
成本管理是一个动态的过程。
由于建设工程都具有周期长、生产要素价格变化频繁、产品单件性、固定性等特征，使工程投资的确定与控制变得更为复杂，所以开发商的成本管理是对项目建设全过程的管理，包括决策阶段、设计阶段、工程招投标及承发包阶段、施工阶段，以及竣工结算阶段的成本管理，相应形成投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、承包合同价、结算价及竣工决算等造价。
这些造价形式之间存在着前者控制后者，后者补充前者这样的相互作用关系。
因此只有依靠科学的估算方法和合理的管理措施，把建设工程每一阶段的成本控制在合理的范围和核定的投资限额以内，才能使投资控制目标能够实现，取得较好投资效益和社会效益。
下面仅根据对成本管理的理解和认识，从项目开发的各个阶段粗略谈谈如何在工程成本管理过程中加强控制及应注意的问题。
2.2投资决策阶段的成本管理
成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。
我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。
根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。
开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。
从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。
房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。
早年由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。
随着国家逐步加强了对房地产业的规范，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。
国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；
使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。
房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。
节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。
从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。
2.3立项阶段的造价控制措施
房地产市场是不完全竞争市场，房地产开发企业在对收入与造价分析时，相对来讲收入的不确定性可能大一些，对于造价来讲，如材料费用，尽管也会随市场波动，但相对来讲可能小一些。
对开发项目可行性进行造价相对准确的估算，不仅对于项目可行性研究十分重要，而且对于造价控制也十分重要，把造价控制由事后控制做到事前控制。
在造价估算时，按会计分类尽可能的进行细化，使以后在造价控制时能够有的放矢。
同样一个项目，不同的企业因为其信用、融资能力的不同而造成造价与风险是不相同。
因此要根据企业自身的特点和把控风险能力的不同，合理安排好风险与资金利用率之间的平衡，安排好资金链。
可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。
你就想吧，我们对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼角，海市蜃楼。
还有一点要说的就是在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量的减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目得于顺利进行下去。
控制成本的意义是不言而喻的，在楼盘价格一定的情况下，你能控制好成本，就可以增加利润，利润是每个投资人的最终目的。
反过来说，在楼盘一样的情况下，你能控制好成本，你就更具有竞争力。
但是现在的悲剧是大家都注重房价，就像中国的股市一样，大家都在注意每个股的涨涨跌跌，很少有人去关注企业的经营状况，投机行为太大了。
2.4基建阶段的造价控制措施
按基建程序办事，就是要遵循工程建设的客观规律办事，它是多年来基本建设正反两方面经验的科学总结。
要合理安排开工顺序和提高交用标准。
积极引进市场机制和竞争机制，在承发包上实行招投标，是全面造价管理工作的重点。
把竞争机制引入全面造价管理，在相对平等的条件下进行招标承包，择优选择工程承包公司、设计单位、施工单位和材料设备供应单位。
实践证明，引入市场机制，实行工程招标投标，推行公平、公正、公开竞争，是降低工程造价、缩短建设工期、保证工程质量的有效措施。
同时，还是实现优胜劣汰、选择理想的建筑企业作为合作伙伴、杜绝承发包领域的腐败行为的有效手段。
凡结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成，要有竣工验收单，如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。
应做好工程洽商签证及预算增减帐的清理，重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。
审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。
要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技措费、提前奖、优质奖等相关费用，认真实行结算认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。
第三章房地产开发在各个阶段的成本控制
房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。
在激烈的市场经济中如何求生存、求发展，始终是摆在房地产开发企业面前的重要课题。
尽可能地减少工程成本，降低产品市场价格，最大限度地提高企业的投资收益，一直备受众多房地产开发企业的密切关注。
因此，加强工程从前期策划到竣工结算全过程的造价管理，合理确定和有效控制工程造价，提高投资效益，是工程项目全过程管理的主要内容。
3.1决策阶段
在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作。
投资决策是开发商对拟开发项目的可行性进行技术经济全面论证，也是对不同的投资方案进行比较、判断和选择的过程。
正确的投资决策是控制房地产工程造价的前提。
在决策阶段，主要应做好以下工作：
3.1.1重视可行性研究
可行性研究是项目投资决策的科学依据，房地产开发商必须坚持实事求是的原则编制可行性研究报告。
由于有些受委托的单位往往套用以前的其他类似项目的可行性研究报告文本，仅仅将其中的相应的工程概况、数据作一下修改而已，几乎千篇一律，甚至硬将不可行的结论改为可行。
因此，建设单位必须高度重视可行性研究，委托社会化、专业化的咨询公司的同时，要积极参与其中，保证决策的科学性。
3.1.2从造价管理的角度讲
从造价管理的角度讲，可行性研究工作必须科学进行工程项目的效益分析，认真编制工程投资估算。
3.1.3对工程造价影响较大的因素
仔细研究找出对工程造价影响较大的因素，尽早制订应对措施，控制开发项目的造价，降低工程成本，提高经济效益。
3.2设计阶段
降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。
把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。
因此，建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下三个方面：
3.2.1实行方案设计、工程设计的招投标制度
建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。
首先要通过设计招标来选择设计单位。
必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；
在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。
3.2.2加强技术沟通、实行限额设计
设计单位在工程设计中，要推行限额设计。
凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。
要通过技术与经济相结合的数据说话。
在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；
要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂的材料和设备。
目前设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计取，这样就不利于设计单位加强成本控制，造成设计保守、不合理、浪费大等现象的产生。
如果实行设计质量奖优罚劣的制度，设计单位就会在批准的项目投资限额内，认真的进行多个方案的技术经济分析和比较,在保证安全和不降低功能的前提下，采用新方案、新技术、新材料、新工艺。
节约了工程投资，应按节约的投资限额给予一定比例的奖励；
反之对超过投资额的设计单位给予一定的罚款,做到奖罚分明。
因此必须将工程造价与设计人员的个人利益挂起钩来。
设计费可采用如下计取方法：
设计费=概算造价*设计费率+（限额造价-概算造价）*奖励费率
这样在现有的收费基础上，加入了节约投资提成的数额。
当“限额造价-概算造价”为负值时,则又相当于加入了超出投资扣减设计费的惩罚方式。
当然,只有在奖励费率大于设计费率时，该计取方法才能起到刺激设计者节约工程造价的目的。
从表面上看,建设单位似乎比目前规定多付出了一部分设计费，即（限额造价-概算造价）*奖励费率。
实际上这部分费用仅占节约资金的一小部分，而节约的大部分资金将为房地产开发企业所受益。
3.2.3加强设计出图前的审核工作
加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。
从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。
在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。
3.3招标阶段
3.3.1招标文件与合同的编制
这个阶段应该是所有阶段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源头和核心。
一份好的招标文件会对以后所有的过程产生影响，工程性质、现场情况、交通、地质、承包范围、计日工、水电使用与结算方法、劳保统筹的模式等都应该做出最清晰的说明：
对甲供、甲限、甲方制定材料要明确；
对变更索赔签证洽谈的处理方法要写明时间实效、结算方式、度量标准等；
质量标准评定等级或评分评优要合理；
工期推算要准确；
奖惩条款要实际等。
3.3.2施工单位的选择与合同签订
对于不入流的公司，一定要在准入机制上、在资质上把好关。
另外，对其注册资本、公司财务状况、优质指标、同类型工程、技术人员、机械、市场地位口碑、管理情况等都要做出详细限制。
对于房地产开发招标来说，应首选邀请招标，而且最好是合作伙伴型，知己知彼，一般不要搞华而不实的公开招标；
合同中风险范围、奖惩、结算调整范围、分包中配合费等问题一定要写清楚。
3.3.3施工组织设计的审定
在施工组织设计中施工单位会隐藏一些结算时可能发生索赔的内容。
这个阶段虽然控制造价的方法比较难以把握，可是一旦出错，会使以后的结算发生很大麻烦，所以这个阶段，造价人员必须参与。
3.4图纸会审
图纸会审是由具体实施人员对图纸上一些错漏进行核对并出正式文件。
作为控制理论的事前控制，这个阶段比限额设计实际多了。
而且对造价人员来说相当重要。
另外一点是。
图纸会审记录回去仔细计算无误后才可出正式文本，否则在以后进行变更就倍功半了。
在项目立项前，必须按上面的造价构成进行测算和风险分析，以确定项目的可行性。
对房地产开发造价进行预测就是要对这些可能变化的因素进行预测，考察它们可能的变化趋势及其对开发造价的影响。
这一点与预算并不完全相同，预算主要是根据工程量，利用定额和材料的差价来比较确定地计算出项目的费用，是比较确定的。
而不确定的因素往往是影响造价构成及其控制，乃至影响正确科学决策的主要问题。
因此,设计单位提交施工图设计文件后，房地产开发企业应组织各方面的技术业务人员，甚至聘请外部专家如施工图审查公司，对这些文件进行审核。
应重点审查以下几方面的内容：
设计文件内容是否准确完整，设计深度是否满足施工阶段的要求，并符合国家及地方规定的要求；
使用功能及质量要求是否满足国家及合同规定的要求；
经济合理性是否有保障，是否满足项目成本控制目标的要求。
只有审核合格的施工图设计文件，建设单位才允许其进入下一道工作程序。
如果审核不合格，则应坚决要求设计单位予以修改后再进行审核验收,直至通过为止。
另外就是在选择施工图审查公司时应当注意，选择易于沟通的施工图审查公司，在施工图绘制前期介入，在施工图绘制过程中，对规范的边界或有争议处如超限的判断、裂缝宽度、短肢墙体系的定义、配筋等进行多方协商沟通。
施工图到达施工现场后，在正式开工前,房地产开发企业应及时要求监理单位组织施工单位进行图纸会审，其目的主要在于:
使施工单位和各参建单位熟悉图纸,了解工程特点和设计意图，找出需要解决的技术难题,并制定解决方案；
为了解决图纸中存在的问题,减少图纸的差错,将图纸中的各种隐患及时消灭。
图纸会审结束后,房地产开发企业督促监理单位形成会审问题清单,并及时递交设计单位做出相应调整。
第四章成本控制的有效措施
成本控制是一个动态的过程，市场经济变化多段，使得工程造价控制也变得更为复杂，这就需要开发商对工程造价进行全过程、全方位的造价管理，才能提高投资方的经济效益，才能在激烈的竞争的房地产开发市场中立于不败之地。
房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程中，具体包括自身的经营战略、前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段。
4.1经营战略
4.1.1应从一般经营理念转为符合房地产行业特性的专业,系统化和整体化经营理念
对于个别大型公司来说,目前存在着每个开发项目各自为政的情况,造成人力等资源重复浪费,如采用先进的管理方法,进行“同类项合并”,利用整体化经营理念,将降低成本和风险。
大型公司企业规模、投资项目庞大,可能会造成市场反应迟钝（或不能适当超前）,在项目投资和操作上,发生失误和偏差,分析这些失误和偏差,总结制定出能够适应（超前）市场的切实可行的开发经营策略,有着极其重要的意义。
4.1.2改变延误时机及对成本控制不力的状况
大型公司处理问题的策略往往比较保守,与瞬息万变的市场不相适应,也造成时机的延误。
如某些高价盘,在明知市场需求有问题且其它条件明显很难改变的情况下,不能及时采取唯一的降价手段（或采用不符实际的温和降价措施）,造成此类楼盘因功能折旧而实际价值降低,因利息等支出增加而导致实际成本升高,而且滞销会使公司形象受到较大的影响,必须改变这种情况。
4.1.3有效地发挥自身品牌的优势
由于住宅商品是一种综合性的商品,作为行外人的购买者,在诸多方面无从知晓及判断所选择的住宅商品是否符合自己需求,物业管理等服务是否可保持其商品的保值增值,以及满足其居住需求。
而这一切相当程度上掌握在发展商及物业公司手里,故这种复杂的商品存在着“信息不对称、。
越是“信息不对称”的商品,消费者的品牌认同率越高,品牌形象良好的发展商将给自己的楼盘销售带来“超额利润”。
目前,房地产公司不是没有认识到这一点,而是对这一点的重要性认识不足,缺乏从长远眼光培育企业品牌形象的总体战略,以及连续性的形象策划操作。
这方面需根据自己的情况,运用针对性的房地产CIS（企业形象设计系统）,注意把“开发”与本企业品牌结合,有培育市场形象的一整套完善的计划,领先于其它企业制造“品牌卖点”,必将在房地产市场上领先一点,获得理想的“品牌利益”。
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4.1.4开发要超前,要加强管理
消费者的消费需求是不断“进化”的,人才众多、资金充裕的房地产公司的开发也应随之不断“进化”。
“进化”速度甚至可以略超前一些,因为中高档楼盘,开发周期较长,更需要超前,这对销售和企业形象将更为有利。
另外,房地产开发公司还要注意对人的管理;
加强财务成本核算管理;
加强以人为本对住宅居住性、舒适性、安全性和可改造性等方面进行规划管理和设计管理;
加大科技力度,提高施工、建材管理水平和质量,最大限度地降低消耗;
加强售后服务,提高物业管理质量和水平,实现企业最佳的整体效益。
4.2前期调研
在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。
房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。
在选立项时就必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，这也是管理会计的重要内容。
可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，决定该工程是否开工。
在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺利地进行下去。
项目投资决策阶段各项技术经济决策，对该项目的工程成本有重大影响，特别是建设标准的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设计选用等，直接关系到工程造价的高低。
据有关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段对工程成本影响程度最高，达到80％-90％。
因此项目投资决策的正确性，直接关系到项目的建设成本和项目建成后的社会效益和经济效益。
它是工程造价合理性的前提。
项目决策的内容是决定工程成本的基础，项目决策的深度直接影响投资估算的精度和工程造价的控制效果。
因此，在项目决策阶段，开发单位应着重做好以下工作。
4.2.1认真做好市场调查研究工作
应调查国内外市场近期需求状况，对未来市场趋势进行预测；
对产品销售进行预测、价格分析，判断产品的市场竞争能力及进入市场的前景；
对产品的方案和发展的方向进行技术经济论证比较，在充分考虑市场、技术、环境等因素的基础上合理确定拟建项目的建设规模，努力实现规模效益。
4.2.2合理确定建设标准
建设标准水平应从目前的经济发展水平出发，区别不同地区、不同规模、不同等级、不同功能、不同消费群体，充分研究建筑标准、质量要求、建筑材料的性能价格等情况，合理确定。
如针对别墅项目，我们应充分分析以上各种因素，确定我们的品质定位是豪宅型、中间型、经济适用型。
据此再来确定需要达到何种建造标准。
4.2.3认真编制投资估算
准确的工程建设投资估算可为项目投资资金筹措、工程设计招标、工程限额设计提供可靠的依据。
编制时，应认真负责、实事求是，既不可有意高估冒算，以免积压和浪费资金，也不应故意压价少估，而后进行投资追加，打乱投资计划。
应注意不同地区、不同时间差价的调整，注意项目投资总额的综合平衡。
成本管理人员应做好投资估算指标的积累，建立工程造价的信息网络，及时收集相关的估算指标和信息，结合工程的实际情况对指标进行修正，补充与完善、利用。
为领导定位决策当好参谋，为后续的初步设计概算、施工图预算、竣工决算奠定坚实的基础。
使投资估算真正起到控制项目投资的作用。
4.3设计阶段
降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。
未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。
因此，建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下几个方面：
实行方案设计、工程设计的招投标制度。
如一个好的项目，如果完全委托或全部由境外设计，则设计费用本身会相当高。
可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。
加强技术沟通、实行限额设计。
凡是能进行定量分析的设计内容，
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