XX住宅区前期物业管理投标函DOC 25页Word文件下载.docx
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经理
男
35
身份证号码
电话
传真
通讯地址
沈阳市于洪区鸭绿江街43甲
邮编
110032
法定代表人：
（签字/盖章）
第三部分技术文件
一、企业概况
项目
内容
企业名称
沈阳BB物业有限公司
法定代表人
孙杰
注册资本
人民币50万元
注册地址
沈阳市和平区南京南街150号411
办公地址
邮政编码
110005
电话
23370435
经营范围：
房屋租赁、经营、维修、管理、服务；
与房屋相关的服务设施的经营管理。
二、目前所管理物业项目情况一览表
序号
物业项目名称
开发建设单位
建筑面积
业主户数
建筑形式
物业费标准
ISO9000认证
接管时间
1
集智大厦
南方集智房屋开发有限公司
21，000
169
高层
住：
2.0/月/平米
商：
0.5/月/平米
已通过
2003.6
2
祥和家园
辽宁鸿祥房地产开发有限公司
65，000
564
多层
0.8/月/平米
0.4/月/平米
2004.5.15
3
人和雅园
人和房地产开发公司
6，000
22
2001.3
4
人和馨园
85，000
633
0.65/月/平米
2003.5
三、近三年财务状况表
单位：
年份
项目
2004年末
2005年末
2006年末
备注
一、资产
351,487.78
369,198.29
605,717.89
1、流动资产
160,884.26
302,419.68、、、、、、、、
571,122.56
其中：
应收款合计
68,402.16
112,207.59
98,149.93
2、固定资产
190,603.52
66,778.61
34,595.33
固定资产净值
3、其他资产
二、负债
330,264.63
254,255.64
512,529.23
1、流动负债
25,455.64
应付款合计
2、长期负债
三、营业收入总额
2,500.76
423,426.50
8,016.74
其中:
物业管理费收入
四、成本费用总额
230,684.09
383,564.65
758,564.52
其中：
人力成本
1,363.72
2,768.94
5,042.78
五、税前利润
19,391.91
39,861.85
43,109.48
四、拟派管理项目经理自然情况及主要经历
姓名
性别
出生年月
1973.10.13
学历
大专
专业
建筑
职称
经理
建设部物业管理经理上岗证（有）
获证时间
2005．9
主要工作经历：
2004年8月—2006年9月广州颐和酒店物业管理有限公司
职务：
客服经理
五、本管理项目管理人员配备情况表
学历
专业
管理经验
物业管理资格证书
王玉芳
管理员
45
大专
物业管理
4年
物业管理上岗证
朱春山
工程师
40
电气
电工证
六、物业公司简介
沈阳BB物业管理有限公司是经工商部门批准成立的专业从事物业管理、物业代理具有独立法人资格的企业，注册资金伍拾万人民币。
公司现有员工96人，其中大、中专以上学历27人，物业管量为36万平方米，供暖管量为3万平方米，物业资质为三级，于2003年通过ISO9001质量管理体系认证。
公司建立了科学、规范和系统的管理体系，并将以科学的管理、良好的形象，为振兴和发展沈阳物业管理经济做出积极的贡献。
第四部分物业管理服务方案及管理指标
一、人员构成及招聘计划
小区管理处采取由总公司实行整体管理监督的经理责任制。
小区管理处设立“4个部门”，1、客服部2、保洁绿化部3、秩序维护部4、工程维修部。
由管理处经理直接对各部室的工作实施领导，以便全面、直接、及时掌握日常工作及人员表现，有效控制整个管理过程，减少失误，提高工作效率。
二、常规期物业管理工作目标及内容
（一）物业公司的内部管理方案
1.管理规章制度和小区档案的建立与管理
住宅区档案资料是住宅区财产的重要组成部分，管理好住宅区档案资料是物业管理工作的重要内容，按小区工程建设资料、小区业主/住户资料和日常管理资料三部分进行档案的建立和集中管理，利用计算机这一现代化的管理手段，不断更新完善提高管理档次，开发多媒体信息查询系统，方便管理及业主住户的查询工作。
（1）管理制度的建立
小区公众制度主要包括如下：
★《业主临时公约》
★《业主管理规定》
★《消防管理规定》
★《消防指南》
★《装修管理规定》
★《停车场管理规定》
★《精神文明公约》
★《商铺管理规定》
管理处内部岗位职责主要包括：
★《管理处经理岗位职责》
★《出纳岗位职责》
★《维修技术岗位职责》
★《监控员岗位职责》
★《秩序维护班长岗位职责》
★《秩序维护员岗位职责》
★《门岗秩序维护员岗位职责》
★《停车场秩序维护员岗位职责》
★《保洁员岗位职责》
★《绿化工岗位职责》
（二）物业管理工作内容
为配合美好佳园的现代化高档次设计特点，管理处将通过推行一套完整的规范化、有重点、有特色的物业管理制度，以维护小区的房屋、设施，美化小区的环境面貌，创造一个安逸、舒适的生活乐园。
1．入住管理
小区交付管理后的入住工作，是管理处与业主/住户正式接触的时间，入住过程安排、控制的好坏，将直接影响业主/住户对地产公司和物业公司的第一印象，对日后的管理工作、日后的服务管理关系带来关键性的影响，所以，管理处在入住仪式和程序上特作妥善的安排，以护地产公司的影响，方便业主/住户入住。
2．小区环境秩序
1）红线范围内的环境设施。
2）会影响美好佳园的美观、安全、交通、安宁的围墙外围。
管理要点
1）维持原设计风貌、独特风格。
2）充分发挥小区的优势，园林绿化的作用，营造花园式住宅小区。
3）使环境清新宜人，干净整洁。
4）有一个安全、祥和、融洽、方便、舒适的生活空间。
清洁卫生
●建立清扫保洁制度
●房屋立面、公共楼道及区内道路整洁，无堆放杂物现象；
●楼道内每天扫一次，拖一次，全天保持清洁。
●水箱一年清洗一次，供水符合卫生标准，无二次污染及隐患；
●定期杀灭蚊、蝇、鼠，并做到无滋生源；
●保洁班长必须对楼道及公共区域检查一次，保证工作质量。
●保洁班长组织保洁员每月二次园区大清扫，保持园区良好环境秩序。
3.保洁绿化管理
保洁与绿化管理范围
1）公共环境的保洁与绿化工作。
2）各楼宇房屋与公共楼梯、过道的清洁保洁工作。
3）各种公共设施、公共设施设备房与配套设备的清洁、保洁工作。
4）小区内的定期消杀、灭虫害的工作。
管理措施
1）管理处经理是管理工作的指挥者和监督检查者，每日必须对小区内和各项工作进行巡视检查，发现问题立即处理，减少漏洞，扫除管理盲点。
2）所有管理人员、秩序维护员、保洁员都是小区环境与安全的维护员，各尽其责、互相配合，共同搞好小区管理。
3）加强环境安全巡逻整治，确保大门、道路畅通，无公共设备设施损坏及不文明现象发生。
4）建立制度、宣传精神文明建设，使小区内业主/住户自觉维修、自觉遵守，形成一个互动的大家庭。
4.房屋使用维护和管理
为保持楼宇的完好美观，使业主/住户享有宁静舒适的生活环境，管理处将从以下几个方面对房屋的使用和维护进行管理。
管理模式
1）制度化管理：
根据市、国家的法规要求，在小区接管前制定并在接管后严格执行一整套楼宇房屋的接管、验收、保养、维护等全面的管理制度和计划，规范管理。
2）装修管理：
从美化小区、统一外貌、保证结构安全方面考虑，重点做好入住后的首次装修管理。
由于大部门房子是毛坏房，并且严格要求不设防盗网、故对于防止拆墙、封阳台、加装防盗网、破坏红外防盗智能系统等违章装修的监控特点重要，是房屋管理的首要问题，故将加强管理。
3）人员管理：
建立房屋维修三级人员管理制度：
装修监管员、房屋维修员、主管（经理）巡视员，全方位地共同维护房屋使用保养。
1）装修管理：
★制定严格、科学、合理的装修管理规定：
★严格执行装修申请审批制度，控制违章装修；
★广泛宣传有关装修的法规和违章装修的害处，让业主/住户自愿、自觉维护房屋的安全使用。
★设立装修监管员制度，专人专项，巡查复检，层层把关，坚决杜绝安装防盗网，违章搭建或因装修而破坏红外线防盗智能系统正常使用的现象。
2）有计划、有制度地对房屋维护：
★每年制定年度的房屋维修保养计划，逐级落实执行；
★定时、不定时地对房屋、楼道、楼层进行检查清理，确保无乱堆放杂物，无乱写乱贴广告等现象。
★完善房屋维修，保养及观察记录资料，建立健全房屋管理档案。
★重大问题处理均通报地产工程，使之随时掌握小区的动态。
5.秩序维护管理
安全是小区居民安居乐业的首要保证，也是一贯相当重视的工作，秩序维护管理工作在严格坚持标准化管理的同时，还将有针对性、有重点地加强对防落应急措施和秩序维护员队伍的建设，从而确保秩序维护工作的万无一失。
管理要点：
1）无“三无”闲杂人员进出，无可疑犯罪分子游荡。
2）无摩托车、机动车丢失。
3）无抢劫、盗窃事件、火灾发生。
管理方式：
采用相对独立封闭式管理，交叉巡逻的安全管理办法，力求扫除任何的治安盲点、黑点、死点。
（1）建立三层立体交叉的巡查、检查、监控的秩序维护机制。
1）设立门岗：
★固定门岗：
严格控制小区人员和车辆的进出。
★流动巡逻岗：
负责小区内环境、各楼层、地下室、商铺的巡逻检查，确保无犯案隐患存在，无犯罪案件发生。
★机动快速反应岗：
快速处理、控制突发事件的发生及检查，联系各岗位的工作。
2）人员配置
配置合理适量秩序维护员。
配置合理适量秩序维护员
一般由秩序维护部主管或经理担任，起到调度、检查、监督的作用，利用配备的摩托车，不停地在区内各岗间穿插检查。
3）秩序维护员工作用具
★各固定门岗配备对讲机一部
★流动巡逻岗配备对讲机两部。
★机动快速反应岗和智能监控值班室各配备对讲机一部。
★每位秩序维护员配备记事本、警棍，手电筒。
（2）充分利用智能巡更系统，重点放在每一楼道、天台、出入口、架空隐蔽处，围墙四周均设立巡更登记点，确保巡更系统形成一个严密的有效的安全网络，无任何漏洞，盲点存在，无任何犯罪分子可藏身之地。
（3）利用小区的智能监控值班室24小时的闭路电视监控系统，各岗秩序维护员的巡查，对讲网形成一个全面严密、内外结合、立体交叉、动静互补的全方位立体防范系统和突发事件快速处理系统，确保把所有的突发事件或案件控制在发生之前或置于安全控制之中。
6.公用设施与设备维护和管理
对公用设施设备如何做好维护管理，于小区、于业主/住户利益都十分重要和必要。
据此，管理处的该项工作的管理上将重点加大力度，强化措施，力求尽善尽。
设备三级人员管理
1）保养责任人：
各种设备设立专职维修保养责任人，全面负责设施、设备的维护保养。
2）设备负责人：
设立维修主管，对设施、设备的保养工作进行长期的监督及指导工作，编制有关的维修保养计划，确保工作的落实。
3）专业保养责任人：
与专业维修公司确定专人专职维修养护计划，确保重大设施设备的正常运行。
设备五级保养检修
1）日检：
每日由保养责任人对设备进行检查、保养。
2）月检：
每月由管理处设备维修主管协同具体设备保养责任人对设备进行检查、保养。
3）年检：
每年一次由公司品质管理部门设备主管牵头号对设备进行年度检查保养。
4）大修保养：
根据设备设施的技术要求、保养规格、由管理处工程维修部配合专业保养责任人定期对设备进行大修保养。
5）承包专业保养：
专项设施设备由专业承包方负责全面的保养，与专业维修保养单位签订合同，确保高尖技术的可靠性。
设备管理要点
1）落实设备设施从安装、调试、验收到日常维护，中、大修一条龙的全面跟踪管理计划，做到每项设备资料齐全、配件完整。
2）制定严格、科学的设备管理制度、操作堆积，确保设备良好运作。
3）制定完善的设备维修人员岗位责任，提高设备管理人员责任心，调动积极性，发挥潜能。
4）定岗定员，落实责任，保养、维修、清洁，包干到底。
5）加强培训，掌握最新技术、技能、集维修、保养、多面全能于一身。
7.消防安全管理
管理要求
1）建立有效的消防安全管理体系，保证业主/住户的生命财产安全。
2）确保小区辖区内防火工作落实到位，无事故发生。
3）及时清除一切可能存在的火灾隐患，广泛宣传消防意义。
管理模式与作业要求
1）设立三级人员管理制度，维修工、秩序维护员为消防责任人，主任为主管、公司品质部门为最终监督指导。
2）成立义务消防队，制度消防检查计划，培训义务消防员，定期检查，消除隐患，维护设施设备。
3）创建“119”消防示范小区，建立义务消防大使，完全消防法规精神，共同维护消防安全。
4）密切配合公安消防部门，定期举行咨询普查、消防演习活动，强化消防意识，提高应急能力，确保小区安全。
1）充分发挥每位业主/住户的消防防范意识，建议每户配备灭火器，由管理处统一联系代购，为消防安全提供最基础的保证。
2）每年制定全面的检查、演练、施工、宣传计划，组织全体员工贯彻落实。
3）建立健全的作业制度并予严格执行。
4）确保消防报警、自动喷淋系统完整良好，专人负责，定时检测，定时演练。
5）完善设备、设施保养、资料、标识，确保随时处于良好待用状态。
6）积极参加培训，提高业务能力水平。
7）消防通道、是消防的薄弱点，确保无杂物堆放、堵塞或被占用。
8）充分发挥智能监控中内控制系统，人防物防共抓，将消防隐患减低为零。
8.物业维修养护计划和实施
房屋维修养护计划
养护项目
周期/时间
责任人
房屋楼宇
地基基础的养护、降沉观察
每周一次
工程维修部
沟渠清理、沙井之沉积物清理
每周二次
保洁绿化部
清理天台雨水筒及渠闸
走廊及楼梯粉刷
每三年一次
修补粉刷外墙
每五年一次
外协
空置房
开门检查：
是否漏水、开裂等问题
每月一次
电气设施、供水设施、开关电灯、电表
清洁、打开门窗通风
每季一次
机电设备
供水系统：
检查、加油及调试各水泵
每月二次
检查闸阀、止水阀、开关等
二次供水水池清洗
每年二次
供电系统：
高低压配电柜清洁养护吸尘
各种开关、电表检查
线路检测、小修
每年一次
设备、护栏等油漆翻新
变压器保养
供电公司
消防设备
水泵试运行
水泵轴承加油、电机轴承加油
日常巡社及保养、自动报警系统测试
消防设备保养公共检查及维修
电梯
例行抹没及检查
彻底检查及大修
智能系统
日常巡视保养、自动报警系统测试
各种监视探头、感应器清洁养护
全面检查及测试
（三）各项指标的承诺及为完成指标采取的措施
1.管理目标承诺
公司接管后按照高标准、严要求，尽快在管理上完善。
让业主满意，逐步达到优秀小区标准。
2.管理承诺与措施
（1）房屋及公用部位的维修养护：
a）房屋完好率98%以上；
b）房屋零修、急修及时率95%以上；
c）房屋零修工程合格率98%以上；
d）保持房屋外观完好、整洁、没有缺损现象；
e）空调必须统一安装在预留的位置上，不得私自随意安装。
f）管线统一下地或入公共管道。
（2）公共设施、设备及场所的使用维修、养护、管理和收费（含消防、机电设备、供水、道路等）。
1）协调配合水、电、气等专业部门做好水、电、气等设施设备正常运行的保障工作；
2）公共设施、设备完好无损，如有损坏应及时修理；
3）道路通畅，路面平整；
4）消防报警系统完发，可时随启用；
（3）安全保卫，维持正常公共生活秩序。
1）出入口24小时值班；
2）安全护卫人员定时巡查；
3）对入口、、重要部位24小时监控；
4）无私充摊点、广告牌、广告字画、乱贴乱画现象；
5）无小商小贩高声喊叫；
6）危及住户安全处设有明显标志及防范措施；
7）有应急处理计划和措施，必要时能及时报警，并努力防止事态进一步恶化，协助保护现场；
8）确保无重大火灾、刑事和交通事故；
9）对外来访探人员，建立询问登记制度；
（4）交通车辆管理
1）摩托车、助力车和自行车存放指定地点；
2）停车场以外区域禁止停放汽车；
3）定期清理破旧、长期无人使用的自行车；
（5）服务质量及效果
1）服务人员统一着装，岗位职责上墙公布，服务项目及人格上墙公布；
2）公共性服务费收支情况定期（一年2次以上）公布。
3）维修基金帐务按规定报业主委员会审核，要定期向业主通报；
4）认真接待群众投诉，建立群众投诉记录，有效设诉办理率98%以上，回访率100%；
5）业主意见反馈满意率90%以上。
（四）社区文化活动宗旨
社区文化活动作为物业管理工作的一部分，是有相当的重要性，结合小区的设计风貌，功能配置，管理处将根据BB物业独具有管理特色和成功管理经验，配备专（兼）职文化工作人员，制定完善的规章制度，拟定丰富多彩的活动形式，以求增加小区的文化色彩，创建一个高品位的人文环境，营造出一个咱温馨的亲和气氛，促进小区的精神文明建设，树立小区的良好社会形象。
物业管理费用测算
一、美好佳园住宅基本情况：
共9栋多层住宅，总建筑面积：
26478平方米。
二、管理费用
1.人员编制和工资标准
岗位名称
配置人数（人）
工资标准（元）
工资金额
（元/月）
项目经理
1,200.00
维修人员
1,000.00
2,000.00
保安人员
800.00
2,400,00
保洁人员
600.00
2,400.00
小计
10
8,000.00
2.保险费:
社会保险总计为工资总额的32.1%,其中:
养老保险19%,失业险2%,工伤险0.5%,医保8%,工会经费2%,生育险0.6%
8,000.00元/月×
32.1%=2,568.00元/月
3.福利费:
14%=1,120.00元/月
4.服装费:
267.0075.00元/月
管理人员：
300元×
3人/套÷
12月=75.00元/月
保安员：
500元×
12月=125.00元/月
保洁绿化员：
200元×
4人/套÷
12月=67.00元/月
5.餐费补助：
60元/月/人×
10人=600.00元/月
6.办公费：
50.00元/月
7.通讯费（办公电话）：
80.00元/月
8.培训费：
150.00元/月
9.采暖费：
22元×
150㎡÷
12月=275.00元/月
合计：
13，110.00元/月
三、公共秩序维护费
1.警械配置（对讲机）：
522元/年÷
12月=44.00元/月
2.消防设备（灭火器）：
1，000元/年÷
12月=83.00元/月
127元/月
四、绿化保洁费
1.绿化宝洁用品：
50元/月
2.消杀药品费：
3.化粪池清掏费：
0.1元/㎡×
26478㎡÷
12月=221元/月
321.00元/月
五、能源消耗费
1.电费：
①办公室用电：
0.16w×
0.79元×
8小时×
30天=30.3元/月
②园区照明用电：
3.76×
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