微观经济学第05章文档格式.docx
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固定资产的基本特点是：
（1）不以出售为目的，具有持久持有性；
（2）使用期限长，一般都在一年以上，但使用寿命一般可以估计；
（3）单位资产的价值量较大。
如果固定资产的使用期限较短，而且单位资产的价值量较小，则这样的资产就是低质易耗品。
在进行固定资产评估时，最重要的环节之一就是对固定资产进行科学合理的分类。
分类的主要目的是：
第一，为评估中的专业技术检测作好准备；
第二，有效、迅速地寻找参照资产；
第三，与财务会计处理的惯例相适应，使评估工作能与委托方的要求较好吻合；
第四，便于评估人员的专业化分工和协作，提高评估的工作效率和评估结果的质量水平。
2．固定资产的分类
根据不同的管理需要和不同的分类标准，结合我国现行会计制度规定，可以对固定资产进行不同要求的分类，实践中主要有以下几种分类方法：
（1）按固定资产的经济用途分类，可分为经营用固定资产和非经营用固定资产。
经营用固定资产是指直接服务于企业生产、经营过程的各种固定资产。
如生产经营用的房屋、建筑物、机器、设备、器具、工具、仪器等。
非经营用固定资产是指不直接服务于生产经营过程的各种固定资产。
如职工宿舍、食堂、浴室、理发室、医院、疗养院、托儿所、幼儿园、职工招待所、职工俱乐部单位等占用的房屋、设备和其他固定资产等。
按照固定资产的经济用途分类，可以归类反映企业经营用固定资产和非经营用固定资产之间以及经营用各类固定资产之间的组成和变化情况。
在进行资产评估时，一般而言，对经营用固定资产的评估可以结合其特点采用资产评估的五种基本方法中的某一种，而非经营用固定资产的评估则一般不能采用收益现值法。
这是两种固定资产在评估方法上的重要区别，本书不讨论非经营用固定资产的评估问题。
（2）按固定资产使用情况分类，可分为使用中固定资产、未使用固定资产和不需用固定资产。
使用中固定资产是指企业正在使用中的经营性和非经营性固定资产。
由于季节性经营或大修理等原因，暂时停止使用的固定资产仍属于企业使用中的固定资产，企业出租给其他单位使用的固定资产，也属于使用中的固定资产。
未使用固定资产是指已完工或已购建的尚未交付使用的新增固定资产以及因进行改建、扩建等原因暂停使用一年以上的固定资产。
如企业购建的尚待安装的固定资产、经营方向和经营任务变更而停止使用的固定资产等。
不需用固定资产是指本企业多余或不适用，需要调配处理的各种固定资产。
按照固定资产的使用情况分类，有利于反映企业固定资产的使用情况及其比例关系，便于分析固定资产的利用效率，在评估中更好地掌握固定资产的运行状态和发挥的效益。
（3）按固定资产的性质分类，可以分为房地产、机器设备、工具仪器等和其他性质的固定资产。
机器设备是指直接运用于企业生产和经营的各种劳动资料，包括各类专项设备、通用设备、外购设备或自制设备等。
例如，按其来源划分，可分为购置设备和自制设备；
按实行的标准尺度划分，可分为标准设备和非标准设备，或分为专用设备和通用设备；
按用途划分，可分为动力设备、传导设备和工作设备；
按技术水平划分，有自动化生产线、半自动化生产线及其他设备，等等。
房屋建筑物和土地可统称为房地产，具体包括房屋、建筑物和土地三部分。
房屋是指车间、厂房、管理部门使用的房屋及其不可分割的设备，如电梯、煤气及卫生设施等，建筑物是指房屋以外的各种设施，如道路、桥梁、围墙等。
土地是指被评估单位占用的全部土地面积，包括企业的各种房屋建筑物占地、绿化用地、道路用地、停车场用地及生活用地等。
土地是具有特殊价值的资产。
在我国，城镇土地所有权归国家所有，农村土地所有权归集体所有，土地所有权不可转让，只能转让土地的使用权，因此土地评估的评估对象是被评估土地在一定使用年限内的使用权价值或价格。
更多情况下把土地使用权作为企业的一种无形资产来处理，我们也采用这样一种处理方法把土地使用权的评估放在第七章房地产评估中讨论。
工具和仪器是企业生产经营过程中使用的小型设备，是辅助性的固定资产。
其他性质的固定资产是指上述固定资产以外的固定资产，如在建工程等。
在建工程按其实施方式的不同，可以分为自营工程和出包工程两种，前者是企业自行设计建设的工程，后者是企业委托其他单位设计建设的工程。
（4）按固定资产的产权归属来划分，可以分为自有固定资产和融资租入固定资产。
自有固定资产，是指产权归企业自己所有的固定资产，由企业自行建造或购入。
融资租入的固定资产，是指企业根据融资租赁合同以融资租赁的方式租入的固定资产，企业对于这类资产只有使用权而没有所有权。
因此，评估时，前者评估的对象是固定资产的所有权，后者的评估对象是固定资产的使用权。
根据上述介绍并结合企业财务会计惯例，我们给出以下的固定资产的分类方法：
车间
仓储用房
生产经营性房屋厂房
道路办公楼
围墙其他用房
房屋建筑物桥梁职工宿舍
职工食堂
非生产经营性房屋职工医院
职工疗养院
其他如托儿所、幼儿园、职工招待所等
通用机器设备
固定机器设备专用机器设备
资产
非标准化设备
工具器具
自营工程
其他固定资产在建工程
出包工程
仪器
图5—1：
企业固定资产的分类
3．固定资产分类方法在评估中的综合运用。
上述几种分类方法对于资产评估选择何种方法，考虑哪些因素，以及如何提供评估报告和附表等，都具有较大影响。
例如，在以资产转让为目的的评估中，对于不需用的固定资产就应单独考虑转让后能否转入使用或如何变现的问题，从而影响到估价，而同样的生产用机器设备就不需这种特殊考虑。
又如，同是生产用机器设备，因其分属通用类型和专用类型的不同特性，往往要采取不同的评估方法。
在实际评估中可按资产性质分类组织有关专业人员进行分工，组织几个专业评估小组，选择相应的评估方法，采用适当的技术测验手段，择取适当的评估比较参照资产进行评估。
例如，可以组成机器设备评估小组、房地产评估小组、建筑物评估小组、在建工程评估小组等专业评估小组专门负责相应固定资产的评估工作。
另一方面，参照资产用途的分类方法（即财务会计分类），根据被评估资产的实际用途确定需要考虑哪些因素，并按财务会计中的资产分类方法，结合委托方的需要和评估目的编制固定资产估价帐表进行评估。
二、固定资产评估的特点
固定资产自身的特点和资产评估的基本原则，决定了固定资产评估具有以下几个主要特点：
1．以工程技术检测为基础
由于固定资产的使用周期较长，加之因使用状况、维修保养及经济环境因素等引起的差异，其磨损的程度和实际价值都可能发生较大变化，因而必须通过工程技术检测手段来保证评估的科学性。
工程技术检测手段的应用往往增加了固定资产评估的成本支出。
2．一般采用单项独立评估方法
企业的固定资产品种多，其功能作用各不相同，所以不能简单汇总相加；
同时，固定资产使用时间长，各类固定资产新旧不一，也不能笼统地加以评估。
而且，即使同一类别的固定资产，其购建情况和购建价值也可能不同。
因此，固定资产评估必须在合理分类的基础上逐项进行，即以单台、单件为评估对象。
3．一般要考虑无形损耗，无形损耗主要包括经济性贬值和功能性贬值，前者主要指由于经济环境的变化可能导致固定资产生产的产品市场低迷，从而引起固定资产开工不足甚至停产，这会使固定资产发生经济性贬值。
后者主要指由于社会科学技术水平的提高导致的固定资产在功能方面的落后，这也会使固定资产的价值降低。
4．固定资产的评估工作量较大，但其价值在企业的全部资产中占有较大的比重，因此，
企业的固定资产评估是企业资产评估中的重点和难点，必须加以认真对待。
5．使用的评估方法全面。
企业的固定资产特别是生产经营性固定资产的评估方法比较多，一般而言，可以采用历史成本法、收益现值法、重置成本法、现行市价法甚至清算价格法中的一种或多种进行评估。
由于固定资产种类繁多，各类固定资产差异甚大，如地下的电缆线与企业使用的机器设备具有不同的形态和功能，因此，在评估时宜因物选法。
地下电缆线与土地结合在一起，构成不动产，而且也往往难于找到类似的可比资产；
而机器设备虽也属于固定资产范畴，却属动产之列，评估采用的方法比较灵活多样。
对于能灵活地采用多种方法评估的固定资产，为了准确确定其评估价值，宜采用多种方法同时进行评估，以便相互修正并确定其最终的评估价值。
三、固定资产评估工作的步骤
固定资产的评估步骤一般是：
1．清查核实被评估固定资产的属性和数量
评估工作的第一步，就是在正确确定评估对象的基础上，依据评估委托单位提供的固定资产清册进行清查核实，以确定其分类是否正确、帐实是否相符、产权界定是否明确，以及存在的问题与原因，并在正式评定估算之前要求委托方对帐实方面的问题作出妥善处理，为评估提供可靠的依据。
2．划分固定资产类别
对企业多种固定资产进行评估时，一般要根据评估目的或资产属性，结合评估报告的要求和评估工作的工程技术特点，对被评估资产进行适当的分类，这样便于提高评估质量和评估效率。
3．确定计价标准和方法
完成固定资产清查核实后，应根据评估目的和评估对象的具体情况，合理地确定评估的计价标准和相应的评估计算方法。
一般而言，以变卖单项固定资产为目的的评估，采用现行市价标准与方法比较合适；
以结业清理、破产清理为目的的评估，则采用清算价格标准与方法比较科学；
将固定资产入股、投资，以确定获利能力为目的的评估，则采用收益现值标准与方法比较合理。
但在一般情况下，固定资产的评估通常采用重置成本标准与方法。
4．设计评估表格
评估表格的设计，一是为了提供搜集整理数据的明细纲目，便于提高工作效率并防止疏漏；
二是要与评估操作程序相适应，以便前后工作的衔接与过渡；
三是以备撰写评估报告的需要。
作为评估工作实施纲要的固定资产评估表格体系，一般包括评估作业分析表、评估明细表和评估汇总表等。
有关评估表格的内容后面将作更详细的介绍。
5．搜集整理有关资料，验证和测定技术经济参数
评估委托方应主动向评估方提供被评估固定资产的有关资料，评估人员还要补充搜集其他有关资料，并加以汇总、核对、整理。
其内容包括固定资产一览表，各单项固定资产的原值与折旧情况，资产的使用、维修、改造和实际技术状况，以及参照物的相关资料及其他有关资料等。
评估人员应将以上资料进行分类、筛选、审核和编号。
对所用资料的完整性、可靠性、参考价值等进行核实，并对评定估算中需利用的各种技术经济参数，如磨损系数、可使用寿命、功能性贬值、经济性贬值、功能成本系数、成新率等，认真进行检验和测定。
6．评定估算，汇总评估结果
在以上工作的基础上，评估人员要采用所选定的相宜方法，对被评估固定资产逐一地进行评估值的测算和评定，同时完成由评估作业表到评估明细表的填写。
整个评定估算工作完成之后，就要将评估结果加以汇总，编制固定资产评估结果汇总表，作为资产评估报告表中关于固定资产评估方面的内容。
第二节固定资产评估的准备工作
一、收集资料
固定资产评估中所需收集的资料主要包括：
1．产权证明。
产权证明主要用来确定被评估固定资产是否属于委托方。
如固定资产的购建合同、凭证、建筑许可证等有关文件和批文。
2．有关记录。
主要关注购建时有关入帐依据，购建价款的支付凭证等方面的内容。
确定固定资产的购买款项是否已完全付清，以及是否存在抵押等附加条款。
3．使用状况的有关资料。
包括被评估资产所采用的折旧方法，已使用年限等与固定资产使用状况密切相关的资料。
4．技术资料。
包括评估对象的设计文件、设计规格、设计图纸、施工方案等。
5．房屋建筑物的验收文件和竣工决算以及装饰改造情况。
6．固定资产因意外灾害情况造成的损害程度等。
7．评估之日同类固定资产的市价以及通胀率、银行利率等。
如果评估对象是从国外进口的固定资产，则还要考察汇率因素的影响。
8．担保、保险和抵押情况。
如果被评估资产被用作其他交易的担保或抵押，评估时就要考虑被担保或抵押企业的履约能力，并根据情况在评估报告中注明。
一般说来，如果被评估固定资产已被保险，那么它的评估价值就要高于未保险的固定资产。
9．其他有关资料。
上述资料一方面来源于评估人员的收集，另一方面则来源于委托单位提供。
在进行固定资产评估时，委托单位要向评估单位提交固定资产评估的书面申请材料，申请材料主要包括评估原因及相关的文字说明以及固定资产评估申报表。
申报表一般由三个表格组成：
一是房屋建筑物评估申报明细表，二是机器设备评估申报明细表，三是上述两项的评估申报总表。
建议三张表格的格式如下：
表5—1：
固定资产评估申报明细表——房屋建筑物
（一）单位：
人民币（元）
资产名称
坐落地址
结构
计量单位
数量
购建时间
起用时间
已使用年限
折旧年限
帐面价值
备注
单价
原值
净值
A
B
C
D
申报单位名称：
资料截止日期：
年月日
申报时间：
年月日单位负责人：
填表人：
表5—2：
固定资产评估申报明细表——机器设备
（二）单位：
型号
产地
购置时间
计提折旧年月
人民币金额
其中：
外币币种
及金额
综合人
民币
已提
折旧
年月日单位负责人：
表5—3：
固定资产评估申报分类汇总表单位：
序号
资产类别
帐面原值
帐面净值
01
房屋建筑物，其中：
厂房
办公楼
职工宿舍
职工医院
仓库……
02
机器设备，其中：
动力设备
工作设备
传动设备
运输设备……
03
土地，其中：
绿地
广场占地
房屋建筑屋占地……
合计
需要指出，固定资产评估申报表的设计必须科学、规范合理，并能切实反映不同类别固定资产的基本属性。
二、整理资料
整理评估资料是一项细致的工作，需要有计划、有组织地进行。
我国国有资产管理部门和资产评估的操作机构应当注意搜集、整理和贮存与资产有关的价格资料，有条件的应利用电子计算机整理、贮存资料，以使资产管理和资产评估工作正规化、科学化。
在具体评估操作过程中，资料整理的基本步骤是：
1．筛选收集来的全部资料，与评估直接相关的资料，应当保留下来；
2．审核筛选后的资料，审核的内容主要包括：
资料的完整性，数据的可靠性，以及参考
价值的大小。
如发现问题，应及时在资料上注明；
3．对审核后的资料编码标号，以备查找。
三、固定资产清查
对被评估固定资产进行清查核实，是资产评估中不可缺少的环节。
它是保证评估资料的真实准确，确保评估结果客观、正确的基本前提。
清查工作一般由评估人员和企业有关人员共同完成。
资产评估机构的人员注意进行检查和监督。
清查的范围是全部被评估固定资产。
评估人员在实际操作中，可将资产评估申报表与实物、帐、卡逐项对照，做到准确无误。
清查方法包括普查法（全面调查法）、重点清查法、典型清查法和抽样清查法。
根据固定资产及其评估的特点，在对固定资产进行清查时，必须采用普查法，在此基础上，如需进一步了解某些情况、掌握某些资料，则可根据实际情况选择另外三种方法，验证全面清查的准确性。
固定资产清查可以通过核对帐目记录和盘点实物的方法进行。
首先，将固定资产评估申请表与企业被评估固定资产帐目、卡片及有关资料核对，保证帐表相符。
其次，将申请表与实物相对照，对每项固定资产进行实地盘点，保证表实相符。
再次，填写盘存记录，确定被评估固定资产的实际数量，为评定估算做好准备。
四、划分固定资产类别
除只对某一项或某一固定资产进行评估外，一般而言，对企业全部固定资产进行评估时，都要根据评估目的、评估方法、计价标准以及评估报告的要求，结合被评估资产的工程技术特点，适当进行分类，以便保证评估的效率和质量。
五、制定评估表格
为使评估工作规范化，提高工作效率并科学地反映评估结果，一般需要设计一整套评估表格。
在设计中，一是要考虑评估工作的要求，为搜集整理数据提供明细的纲目；
二是要与评估流程相适应，便于评估阶段的衔接与过渡；
三是要考虑评估报告的要求。
固定资产评估表实际是评估实施纲要，一般可分为评估作业分析表、评估明细表、评估分类汇总表（简称汇总表）。
作业分析表是固定资产评估的基础表，适应固定资产单台单件评估为主的特点。
作业分析表一方面要填列待评资产的基础资料，另一方面要反映评估分析的方法、依据和结论。
作业分析表是进行评估质量检核和评估结果确认的基本对象。
考虑到评估作业表的功能和要求，以机器设备为例，建议其格式如表5—4所示。
表5—4：
固定资产评估作业分析表——机器设备
（二）单位：
评估
方法
依据
结论
外币币种及金额
评估日期：
年月日清核人：
评估人：
评估负责人：
评估明细表要逐件反映固定资产评估的基本情况，并与评估前的情况进行概括对比。
一般可按评估分工分别填列。
与作业分析表比较，评估明细表只反映评估结果而不反映过程和依据，带有一览表的特点，是作业分析表到汇总表的过渡表，又是汇总表的明细表。
以机器设备评估明细表为例，建议其基本内容和格式如表5—5所示。
表5—5：
机器设备评估明细表单位：
名称及型号
开始折旧时间
机器设备
机器设备评估价值
评估前
后差异
已提折旧
重置价值
折旧金额
现净值
与净值差异额
与净值差异率
04
05
评估汇总表在分类的基础上综合反映资产评估的结果。
分类办法根据委托方的要求和评估目的而定，建议评估汇总表的基本格式如表5—6所示。
表5—6：
固定资产评估汇总表单位：
序号（总）
类别
计量
单位
评估价值
与帐面净值差异
综合成新率
重估重置价值
重估
价值
差异额
差异率
06
07
08
09
10
房屋建筑物
运输设备
在建工程
E
土地
F
工具
仪器
G
…
H
J
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