年度衢州市区房地产市场形势分析Word格式.docx

年度衢州市区房地产市场形势分析Word格式.docx

《年度衢州市区房地产市场形势分析Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《年度衢州市区房地产市场形势分析Word格式.docx（5页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

二是市区楼市成交整体下行，但各月成交量相对平稳，未出现“反弹”；

三是市区保障房建设正积极推进，迈出了调整住房结构体系的一大步。

一、市区房地产市场运行情况

（一）房地产开发情况

1、房地产开发投资额低位运行，同比增幅大幅回落。

据统计，今年市区累计完成房地产开发投资额33.74亿元（其中土地购置费11.26亿元），同比增长%，较去年同期增幅回落%。

其中住宅投资28.71亿元，同比增长%,较去年同期增幅回落%；

商业营业用房投资1.21亿元，同比增长%。

2、房屋新开工面积、竣工面积同比大幅减少。

据统计，今年市区房屋新开工面积为77.68万平方米，同比减少%，而新开工住宅面积52.43万平方米，同比减少%，其中新开工140平方米以上住宅面积7.12万平方米，同比减少%。

今年市区房屋竣工面积为65.55万平方米，同比减少%，其中住宅竣工面积为52.38万平方米，同比减少%。

3、商品房待售面积同比增加。

据统计，今年市区待售商品房面积为36.618万平方米，同比增加%，其中待售商品住宅面积为17.31万平方米，同比增加%。

（二）房地产交易市场情况

1、商品房市场量跌价滞。

（1）商品房成交量大幅下滑，年成交量不及2008年。

受严厉的调控影响，今年市区楼市成交惨淡，商品房年成交量不足去年的70%，不及2008年成交水平，垫底近五年来年度成交量（图2）。

据衢州商品房销售网统计数据显示，全年市区商品房成交备案共计4579件（市本级3377件、柯城441件、衢江761件），备案面积44.11万㎡（市本级30.83万㎡、柯城5.41万㎡、衢江7.87万㎡），其中商品住宅成交备案3654件，面积为37.25万㎡；

商业用房成交备案925间，面积为6.85万㎡。

与2010年相比，市区商品房成交备案量下降32.42%，备案面积减少41.18%，其中商品住宅成交量下降32.625%，面积减少42.33%；

商业用房成交量下降31.63%，面积减少34.01%。

今年年初中央出台了“新国八条”，目标明确，态度坚定，力度空前，楼市中投机炒作被挤出，多套购房被限制，观望气氛也愈来愈浓，上半年市区楼市月成交量平稳下滑。

9月，我市出台“限购令”，成为全国第二个实行限购的二三线城市。

10月，市区商品房成交量环比即大幅下降，11月成交量跌至今年的冰点（图3），成交不足百件，成为市区建立商品房预售备案制度以来的历史最低量。

从市场需求层面来看，以市本级为例，今年迎合刚需的90平方米以下小户型年成交1115套，占住宅总成交的44%（如图4），成为住宅成交的第一主力。

90-120平方米改善型房源紧随其后，共成交816套，占住宅总成交的32%，而120-144平方米房源和144平方米以上大户型成交占比分别为14%和10%。

从成交物业结构来看，以市本级为例，今年商品住宅年成交2545套，商业用房年成交833套，其中商铺544套，办公用房289套（如图5）。

商业用房年成交占比有所提高，而今年的10月、11月商业用房成交量一度超过了商品住宅。

（2）商品房均价企稳，商品住宅均价逐步回调。

在“限购、限贷”等一系列调控政策作用下，今年市区房价终于失去了快速上涨的动力，市区商品房价格走势企稳，商品住宅价格逐步呈现下调趋势。

据衢州市商品房销售网数据显示，今年市区商品房成交均价为6970元/㎡（主城区7726元/㎡、西区8317元/㎡、柯城区4555元/㎡、衢江区4769元/㎡、巨化片区4939元/㎡、），其中商品住宅成交均价为6851元/㎡；

商业用房成交均价为7618元/㎡。

从商品住宅各总价段去化来看，以市本级为例，总价在50-80万元区间的中低端住宅年成交最好，共成交850套，占住宅成交总量的33.41%（如图6）。

从商品住宅成交价位来看，以市本级为例，商品住宅成交均价在6000-8000元/㎡和8000-10000元/㎡的房价区间，房源成交量基本相当（如图7），分别成交944套和953套，占总成交量的37.11%和37.46%。

2、二手房市场量跌价滞。

（1）二手房成交量大幅下降。

持续严厉的调控，让今年市区二手房市场成交情况大不如从前，从4月份至12月份（除8月份），市区二手房月成交量一直保持下降的趋势（如图8），单月同比最大降幅达到了78.88%。

据统计，全年市区共成交二手房4510件（市本级3339件、柯城347件、衢江824件），面积为43.59万㎡（市本级26.79万㎡、柯城4.79万㎡、衢江12.01万㎡），其中住宅成交3814件，面积为35.98万㎡；

商业用房成交536间，面积为7.61万㎡。

与2010年相比，二手房成交量下降42.82%，面积减少44.95%，其中住宅成交量下降44.57%，面积减少44.1%；

商业用房成交量下降28.82%，面积减少48.62%。

（2）二手房成交均价滞涨回落。

随着楼市中观望气氛愈加浓重，二手房市场中卖方主动降价的现象已屡见不鲜，而买方基本转向了持币观望，这使得今年市区二手住房成交价格从5月份开始失去了继续上涨的动力，并逐月回落。

据统计，今年市区二手房成交均价为3924元/㎡（市本级4789元/㎡、柯城2823元/㎡、衢江2432元/㎡），其中住宅成交均价为3592元/㎡，商业用房成交均价为5491元/㎡。

（三）土地供应情况

全年市区供应房地产住宅用地（含商住混合用地、出让拆迁安置房用地）19宗，土地面积515406.9平方米（773.11亩）,土地出让成交总价款271656.4万元，平均地价351.38万元/亩。

其中市本级供应成交5宗，土地面积185749.2平方米（278.62亩），土地出让成交价款97150万元，平均地价348.68万元/亩；

西区供应成交12宗，土地面积198514.7平方米（297.77亩），土地出让成交价款112553万元，平均地价377.98万元/亩；

开发区供应成交1宗，土地面积72370平方米（108.56亩），土地出让成交价款37053.44万元，平均地价341.33万元/亩；

高新园区供应成交1宗，土地面积58773平方米（88.16亩），土地出让成交价款24900万元，平均地价282.44万元/亩。

全年市区供应商业用地34宗，土地面积29.0522公顷，土地出让成交价款3.6亿元。

（四）房地产贷款和税收情况

今年市区房地产贷款（主要是个人贷款）呈现快速增长态势，但从5月份开始，增量环比开始下降，全年房地产贷款同比增幅出现回落。

从余额上看，全年全市房地产贷款合计154.50亿元，比年初新增28.13亿元，同比少增3.12亿元。

其中，房地产开发贷款余额31.47亿元，新增4.51亿元；

购房贷款余额123.03亿元，比年初新增23.63亿元，同比少增9.69亿元。

全年市区房地产税收5.37亿元，同比增长58.52%。

二、当前衢州市区房地产市场运行中需要关注的问题

（一）今年市区房屋新开工面积、竣工面积同比大减。

据统计数据显示，今年市区房屋新开工面积为49.94万平方米，同比减少40.31%，其中新开工住宅面积35.08万平方米，同比减少50.36%。

而今年1-9月市区房屋竣工面积为11万平方米，同比减少61.69%，其中住宅竣工面积为9.65万平方米，同比减少62.87%。

显然，持续严厉的调控已大大降低了市区开发商对今年楼市的预期，这种非市场自身因素的调节，长此以往，对未来市区房地产市场的运行或将产生较大的影响。

（二）市区房地产经纪机构从业人员持证上岗率偏低。

近年来，随着我市房地产市场的繁荣，市区房地产中介机构迅速增多，数量由原来的几十家增加到了几百家，这其中以房地产经纪机构数量增加最多。

据不完全统计，目前市区已有房地产经纪机构近三百家，从业人员接近千名，而具备职业资格的人数占比不足三成，大部分的经营者或从业人员都不具备房地产经纪职业资格，行业持证上岗率偏低。

三、对2012年市区房地产市场趋势的预测

2011年，是楼市一个漫长的等待期，房地产商没有等来市场回暖的一刻，购房者也没有等来想像中的房价深度回调。

2011年，是走出楼市调控“怪圈”的一年，房价终于没有越调越高，在年底终现拐点。

2011年，与其说是房地产的冬天，不如说更是一种“休克疗法”，用一种强有力的调控手段使房地产行业回到正常和理性的轨道上来。

年国家的房地产市场调控与以往不同，主要表现在两点：

一是调控力度最强。

2010年之前房地产市场经历过好多次宏观调控，包括出台国八条、国六条等，但是这些政策出台后，开发商往往看不清方向。

而今年的国十条、国五条，不仅严厉，而且方向明确，就是要把房价降下来,降低楼市风险，调控出台密集程度、手段、力度都是空前的。

二是调控周期最长。

今年楼市调控开始后，曾遭受到质疑，许多普通购房者甚至业内人士，都认为此次调控难以为继，但随后中央和各部委的表态和行动，显示了对于调控的决心，同时从下半年中央高层领导讲话释放的信号来看，此次房地产调控不达目的不会罢休，所以此次调控有可能成为史上最长的调控。

有鉴于此，估计2011年楼市调控还将继续，而且根据目前全国楼市及房价的走势，很可能明年国家会实施更为严厉的调控手段，但是我市毕竟属于全国三、四线城市，房地产热度和房价远不及一线城市那么高，所以调控政策的波及面和影响力应该相对有限。

乐观预计2011年市区一二手房市场交易情况将恢复平稳，一二手房市场成交量稳中有升，全年总量或与2010年相当，而市区房价一方面在地价和通胀等因素影响下，

域。

（五）加快全市统一的房地产信息平台和信用制度建设。

建议加大财政投入，在2012年底实现全市住房信息系统联网，完善房地产市场信息披露制度，严格审核购房人购买资格，为落实房地产调控政策提供基础数据。

（六）坚持和强化舆论引导。

建议市区各新闻单位要积极宣传国家和地方政府房地产调控政策，为房地产市场调控政策措施的落实营造良好的舆论氛围;

大力宣传稳定房价和住房保障工作中好的经验和做法，客观报道房地产市场动态，科学分析市场形势，稳定市场预期，正确引导理性消费和合理定价。

二○一二年一月十二日