新房购买注意事项Word文档格式.docx
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据财务专家建议，住房贷款最好占家庭总收入的30%以下，否则会影响生活品质。
4、对购房风险做好心理准备
由于目前的法制尚不健全，房产市场尚不规范。
购房置业是一个非常复杂的过程，在这个过程中，购房者自然要承担一定的风险，而这种购房风险在很大程度上是由商品房的“非成品性”造成的。
因为目前开发商销售的房屋多数都属于期房，购房者只能凭借销售人员的介绍、一块地和设计图纸来决定是否购买。
因此，购房过程中可能会存在广告欺诈、销售手续不全、房屋质量存在问题、面积不符、开发商违反合同、违反规划等情况。
如果想规避风险，可选择CC网律师解答栏目进行具体咨询。
买房资金准备
买房是件大事，关系到个人及家庭数年甚至数十年的生活，因此，买房前的资金准备非常重要。
如心理准备中所言，买房前的资金准备中“房价”是重要组成部分，但需明确的是，买房所涉及的费用不仅为房价，如果买房前只注重房价而忽略其他问题，往往会造成整个购房预算的超支，甚至达到买得起而住不起的尴尬境地。
因此，购房前应制订详细的购房资金计划，主要包括以下内容：
（1）一次性付款或贷款
如果您为一次性付款，即买房时付全款。
如果您具有贷款买房资格（贷款买房资格要求：
目前，各银行对贷款对象的要求虽有所不同，但都要求贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时应具备以下条件：
1、具有本地城镇常住户口或有效居留身份的自然人、持有本地的暂住证或本地的工作居住证的外地人、持有特别行政区护照或身份证的香港人和澳门人，以及持有中国护照的其他人；
2、有稳定的职业和收入、信用良好，即有按期还贷款本息的能力；
3、拥有至少能够支付房屋总价款20%以上的购房首期付款；
4、有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；
有银行认可的资产作为抵押物（一般是指借款申请人申请按揭贷款的房屋），还要由有足够代偿能力的单位（一般是指将商品房出卖给借款申请人的房地产开发商）作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；
5、具有预售备案登记购房合同或协议，购房合同已做完预售备案登记，且所购住房价格基本符合银行或该行认可的房地产估价机构的评估价值；
6、符合银行规定的其他条件。
），初期的最大支出就是首付款。
所以，一定要算好手中可动用的资金，不仅要保证有足够的资金支付首付款，还必须保证日常生活开支不受影响。
（2）每月固定数额的贷款本金
很多购房者不重视银行要求提供的“家庭收入证明”，往往多开月收入以便多贷款。
可是一旦还款开始，购房者就会感觉还款吃力，生活质量还有可能受到影响，甚至出现还不起贷款的现象，不管最终出现了什么结果，责任只能由购房者自己来承担。
因此，购房者应当切记，每月的还款额应该在家庭月收入的30%内，同时还要选择适合自己的还款方式（主要是月还款额和还款年限）。
建议购房者可以到延吉市各银行咨询房贷方面的服务。
3）各种税费
按照规定，购房需要交纳不同种类的税费，这些税费包括：
契税，金额为总房款的2%（普通商品房）—4%（高档商品房，即房屋为别墅或房价在5500元／平方米以上或总价超过70万）；
土地税，金额为总房款的1%；
保险费，金额在总房款的2%以内，除此之外，还有印花税、手续费等等，粗略计算，如果购买30万元的房子，这些税费的总额几乎达到2万元。
4）维修基金
这一款项通常需要在进户的时候交纳，款额通常为总房款的2%，如果是别墅等高档房，维修基金还要高。
（视情况不同，有的楼盘的维修基金已计入房款以内）
（5）物业管理费
不同档次的住房，物业管理费的收取标准也不一样，但有一点是相同的，那就是按房屋的建筑面积收取。
（6）初装费
入住新房的时候，其内的生活必需设施肯定要是要完备的，例如煤气管道、有线电视、电话、宽带网，这些同样需要费用支出。
一般物业管理公司会在小区内公示初装费价格并协助业主进行安装。
（7）其他杂费
除了上述所说的各个款项外，不同的楼盘还有许多不同的杂费，这也需要在购房前了解清楚，并做好财务预算。
第二步：
了解房产常识
房屋结构
在购置新房前充分了解房屋结构常识，不仅有助于判断房屋的价值，而且在今后的房屋装修及买卖交易中都很有好处。
房屋结构主要分为以下门类：
1、木结构（住宅）：
指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。
2、砖混结构（住宅）：
建筑中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。
通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重。
3、钢筋混凝土（住宅）：
指建筑物中主要承重结构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成，非承重墙用砖或其它材料填充。
这种结构抗震性能好，整体性强，耐火性、耐久性、抗腐蚀性强。
4、钢结构（住宅）：
指建筑物中主要承重结构以钢制成。
适用于超高层建筑。
自重最轻。
从结构上分上面四类就可以了，其中钢筋混凝土结构里面，还可以再细分：
1、框架结构，由梁、板、柱组成建筑承重结构，墙体仅作为分隔和保温用途。
2、剪力墙结构，由梁、板、墙体组成建筑承重结构，部分墙体承在结构中受力。
将上面两个小类组合起来，就衍生了：
框架剪力墙结构、框支剪力墙结构等。
目前在延边新房住宅市场上，楼盘基本采用的是砖混结构和框架结构。
两者的区别在于承重方式，砖混结构的承重是由板和墙构成的，混凝土现浇楼板的重量传导给墙体，由墙体传导至基础。
框架结构是由楼板、梁、柱组成的承重结构，由楼板将力传导给梁，再传导给柱，再由柱传导给基础。
理论上讲，框架结构要优于砖混结构：
一是空间开敞，因为梁和柱的结构使得框架结构的空间可以做到6米以上，而砖混因为砖的承重能力有限，做到5米就不错了；
二是楼层高度，砖混结构最高只能做到6层，而框架结构可以做到100米以上的楼高。
由于材质的原因，框架结构的使用寿命和抗震强度要高于砖混结构。
但在实际中，国家对建筑的抗震性能有标准，一个地区的建筑一定要满足抗震指标，所以开发商在设计建筑的时候，都以满足这个抗震指标为前提，即使是框架结构，也不会增加成本提高抗震性能的。
所以在牢固程度上讲，砖混和框架的住宅是差不多的。
从实用性上来说，由于框架结构用的都是填充墙，可以方便以后用户装修，不象砖混结构一样受到很多的限制，因此很多消费者更愿意买框架结构的房子。
从造价上来说，框架结构比砖混结构高5%~15%，工艺也更复杂一些。
所以框架结构房屋比砖混结构房屋的销售价格要高，具体到武汉市情，价格相差约200—500元/平方米左右。
不仅如此，后期的二手房交易中，房屋结构的不同也将直接影响交易价格。
以上只是理论知识，那么在实际情况中如何辨别建筑结构呢？
通常有以下几方面的渠道：
1、通过爱房网（）搜索楼盘名称获取房屋结构信息。
2、通过楼书查询。
开发商在楼书上一般都会标明房屋的具体结构。
3、直接询问售楼员。
除了以上三种渠道外，购房者也可以通过实地踩盘亲自辨别楼盘的结构，最简单的方法，看转角处是否有梁柱支撑。
砖混结构由于承重的需要，一般不设转角飘窗，即使有，在飘窗的转角处必须有竖向水泥柱用于承载上层楼盘重量，而框架结构的住宅，其上层楼盘的重量全部由框架剪力墙承担，因此其转角处不需要设有承重的支柱，因此也可以大量采用转角飘窗设计。
房屋建筑名词解释
房屋建筑名词解释随着房地产的急剧升温，许多购房术语越来越多地出现在购房者的视野中，虽然其中的部分术语已经众所周知，但还有很多不为购房者所熟知，正是因为对购房术语的不了解，往往使得购房者在签订购房合同时对其中部分条款的理解出现偏差，从而造成合同无法最终履行，这既打击了购房者的积极性，也容易让不法开发商钻“术语”的空子，因此，现将其中的部分术语介绍如下：
房屋层数
房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±
0以上计算；
采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。
房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。
假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
多层住宅
六层以下的住宅。
小高层住宅
七层至九层的住宅。
高层住宅
十层及十层以上的住宅。
塔式高层住宅
以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。
单元式高层住宅
由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。
跃层住宅
套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。
架空层
按《民用建筑设计通则》术语解释：
架空层：
仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。
目前在房地产方面架空层的利用主要是为了增加楼盘的活动空间等目的，架空层的层高并不一定低，有的可以达到6～9m，但主要是高层（100M）以下的建筑采用。
普通的也可达到3m。
架空层目前也大量采用，特别是房屋密集、容积率高的小区，成为增加绿化面积和公共面积而作出的一种变相指标平衡方式。
地下室
是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
半地下室
房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。
假层
是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。
其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。
附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。
阁楼（暗楼）
一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。
房屋面积名词解释
房屋使用面积
是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。
包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。
住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。
房屋建筑面积
房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。
成套住宅建筑面积
是指成套住宅的建筑面积总和。
房屋的产权面积
房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
房屋预测面积
预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。
房屋实测面积
实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。
是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。
房屋的共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
成套房屋的套内建筑面积
由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
套内房屋使用面积
为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
1）套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；
2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；
3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；
4）内墙面装饰厚度计入使用面积。
套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。
其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
商品房的销售面积
商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。
共有建筑面积（公有建筑面积）
共有面积的内容包括：
电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
共有建筑面积的计算方法
整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。
房屋销售常见名词
准现房
准现房是指房屋的主体基本完工，小区内的楼宇及相关设施也已经有了大致的轮廓，
户型、楼的间距等都已经一目了然，只剩下内外墙的装修和配套设施的施工的房地产项目。
现房
通常情况下，人们认识中的现房就是已经建好的房子。
但事实并非如此，按照我国销售“现房”的规定，只有领取了房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。
在商品房销售过程中，真正的现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需要查看“房产证”即可，而且，在签合同的时候也不一定要使用国土房管局印制的标准合同。
购买这种房子，对购房者来说是比较有利的（眼见为实），但是购房者的眼光一定要敏锐，如果买错“现房”，将使自己陷入被动。
期房
在建的房子肯定是期房，此外，已经建好和已经有人入住但还没有取得房产证和土地使用证的房子，在一定意义上也被称为“期房”，而不是真正意义上的“现房”。
所以，这种房子是按照期房来销售的。
对于这一类房子，购房者既要查看房产商的预售许可证，又要留意自己要买的房子是否已经被抵押。
有人可能会有这样的理解：
小区已经有人入住，而且入住的业主也已经拿到房产证，买这种房子就万无一失了。
实际上这是误解，因为房子是按套拥有独立产权，是可以分别抵押的，别人的房子没问题，不等于你要买的房子也没有问题。
其实，房产商很容易将盖好的房子抵押出去，以获得大量的资金。
因此，购房者在购买商品房时一定要认清“期房”和“现房”的区别。
如果购房者想了解自己要买的房子是否已经被抵押，可以查看房地产商提供的相关证明，如果可行的话，不防在合同上注明此房是现房还是期房，并且写明房子是否被抵押。
尾房
何谓“尾房”？
就是房子盖好后，大部分都已经销售出去，只剩下几套还没卖出去，通常情况下，此房的预售许可证已经过期，而房产证还没有办下来。
对于这种“无证”房，虽然不能建议购房者别买，但在买之前一定要访查清楚，最好的办法就是坚持在预售合同登记备案后再行付款。
使用权房
使用权房是指由国家及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府按照相应的规定出租给居民，也就是说，居住人只有使用权，没有出卖、出租、抵押等权利。
定金
定金是指购房者按照约定支付给卖房者的一部分钱款，以作为债权担保，这属于法律上的担保方式之一，目的在于促使债务人履行债务，也是为了保障债权人的债权能够实现。
我国《担保法》规定，定金必须以书面的形式约定，当事人必须在合同约定的定金交付日期内交付定金。
但是，定金不能超出购房款的20%，如果购房者在交了定金之后又不购买，开发商有权以购房者违约为由，不退还定金，反之亦然。
容积率
当开发商提起容积率的时候，许多购房者都不明所以，其实，容积率就是建筑总面积与建筑用地面积的比值。
比如：
在1万平方米的土地上建造4千平方米的建筑，容积率就是0.4；
如果4千平方米的建筑是六层，那建筑总面积就是2.4万平方米，容积率就应该是2.4。
开间
开间又叫住宅宽度，是指一间房屋的相对应的两面墙之间的实际距离。
住宅的开间一般在3米至3.9米之间，如果是砖混结构的住宅，开间应该在3.3米之内。
如果开间尺度较小，就会缩短楼板的空间跨度，住宅结构的整体性、稳定性和抗震性都将得到增强。
进深
进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。
进深大可以有效地节约用地，但是，为了保证住宅有良好的自然采光和通风，住宅的进深不宜过大，通常限定在5米左右。
层高
上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
合适的层高决定了入住的舒适度，目前武汉市新建房屋的层高在２.８米—３.２米之间，其中以３米的层高比较普遍而且舒适度适中。
建筑密度
建筑密度是指在小区内的各类建筑基底总面积与小区整体用地的比率，以百分比计算，通过这个数值可以看出小区内建筑的密集程度。
绿化率
绿化率是指规划建设用地内的绿化面积总和与规划建设用地面积的比，绿化率越高，环境越好。
绿地率
绿地率是指居住区内各类绿地的总和与居住区用地的比率。
居住区内各类绿地包括公共绿地、住宅旁绿地等。
第三步：
选择买房区域
查找方式
查找楼盘可以分为以下几种方式：
（1）网络搜索，进入延边CC网购买中心查询（www.ybcc.cc）
（2）报纸广告
（3）电视及电台广告
（4）户外及车载广告
价格水平
要了解楼盘的价格，先要了解开发商是如何对楼盘定价的。
楼盘不同于一般商品，在武汉市，除经济适用房由政府限价外，其它均由开发商自主定价。
开发商对楼盘的定价方式通常分为成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法。
从以上方式可以看出，在开发商的定价策略中，成本构成只是基础，利润获取的最大化才是重因。
因此，购房者在了解楼盘价格的时候不要过于执著楼盘的实际成本，而是应从价格中看清楼盘的价值，以选择符合自己要求的房屋。
具体而言要通过以下步骤：
1、
读懂楼盘的价格
（1）了解延吉市整体及区域价格水平
了解延吉市整体及区域价格水平，将有助于购房者对自己购买房屋的价格范围及不同区域的价格梯次作出判断。
这种判断虽然宏观，却是不可缺少的感性认识。
（2）了解价格名词
不同的价格名词代表了不同的含义，在武汉市房产市场中，比较通用的价格名词如下：
起价
起价是指房产商所销售房屋价格中的最低价格，通常情况下，如果是多层住宅而且不带花园，一楼或顶楼的价格最低，也就是起价，如果一楼带花园，顶楼的价格就是起价。
如果是小高层及高层住宅，一楼的价格最低，也就是起价。
所以，当购房者打算购买房屋的时候，不要单纯考虑价格，因为越便宜的房屋，居住越不理想。
均价
均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数，所得出的价格就是每平方米的均价。
均价通常不是销售价，好的房屋需要在此基础上进行加价，有瑕疵的房屋比这个价格要低。
最高价
最高价是指房产商所销售房屋价格中的最高价格。
销售均价
销售均价是指楼盘开盘后对外公示的价格。
从理论上说，销售均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数。
但在武汉市的实际销售情况中，销售均价往往是楼盘的营销性价格。
即是说，它不一定是两者的比值，而是代表楼盘销售策略的价格。
成交均价
成交均价是指楼盘的实际成交价格，由房屋的实际成交金额除以房屋的建筑面积得出。
2、
了解楼盘的价格
了解楼盘价格的渠道有多种，初步可以分为以下几类：
（1）网络搜索，进入爱房网相关信息（）
（4）户外及车载广告，部分户外及车载广告会标明楼盘的价格。
以上四种方式提供的了解楼盘价格的渠道，但要真正理解楼盘价格所代表的涵义还需要经验判断及专家的建议。
楼盘的价格是不断变化中的，消费者所了解的价格只是该楼盘当时的价格，不等于过去的价格，也不等于将来的价格。
楼盘价格的变化由开发商的推盘策略所决定，随时可能根据销售情况和市场变化做出调整。
因此，了解楼盘的价格就要了解价格的多变性。
如何在适当的时机以适合的价格购入物业，因楼盘不同差别较大。
4、
比较楼盘的价格
通过以上两步消费者对楼盘价格已经有了一定的了解。
下一步就是如何面对及比较楼盘的价格了。
判断一个楼盘的价格是否合乎自己的要求，在当前的房产形势下，基本上不取决于成本，而是楼盘的价值。
所谓楼盘的价值，包括楼盘所处的地段、配套、交通、物业服务、小区建设和楼盘本身的产品、户型、物业形态等。
也包括楼盘的附加值，主要包括楼盘的品牌及在精神层面的包装等。
两种价值相加等于楼盘的综合价值。
楼盘综合价值的不同会导致相同（类似）地段的物业在价格上出现较大的差别。
在这种情况下，就需要消费者选择自己更看中哪部分的价值，从而选择合乎自己需求价格的楼盘。
交通状况
交通状况可分为小区外交通状况和小区外交通状况：
1、小区外交通状况
了解小区外交通状况主要考虑的是出行是否方便，它包括小区位置是否临近城市交通主干道、道路通行能力、路面路况、高峰堵车状况、交通是否
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