景宜花园营销推广方案0721Word文档下载推荐.docx

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强植销售期

本阶段需在项目具备认筹条件下进行。

通过对项目的地段、品质、环境、户型、优惠等方面大力宣传项目居住舒适度，获得市场上改善型居住要求的购房者目光，从而吸引前来到访咨询。

同时，不放弃对商业潜在客户的宣传，通过高端业主入住这一噱头，吸引商业购房者投资。

第三阶段：

开盘后强销期

本阶段通过开盘后的业绩作为宣传口径，例如：

开盘销售业绩或开盘客户购买量，在通过小幅度的涨价，传达出项目获得多数人认可，很多人抢购，从而保证在开盘后不会出现“开盘热闹，过后冷清”的局面。

2、营销推广计划

以2015年8月至2016年1月为期，共分3步计划来走，具体如下：

1、前期准备工作

本阶段销售中心与对外工作同步进行，首先，具备销售案场及所需的办公条件，主要包括：

销售案场完工、案场内部装修及宣传布置，项目围挡及画面、项目周边灯杆旗；

其次，人员招聘及培训；

再次，销售人员具备接待能力后进行大范围的进行市场调研工作，包含项目附近竞品调研、周边市场行情、潜在客户问卷调查等。

规划商业楼的业态规划，同时启动商业楼3、4、5、6层的招商工作，争取于开盘完成60%以上的招商工作。

具体工作如下：

（1）7月30日前案场装修完成；

（2）8月1日所有销售人员完成周边竞品调研，调研方向为竞品的成交价、折扣及成交附送；

（3）8月5日前完成海报、DM、户型单张、围挡、销售中心内部灯箱的设计；

（4）8月10日前完成项目门前灯杆旗的洽谈工作并开始设计；

2、开盘前工作

我们暂定开盘日期为8月29日，之所以定位这个日期是因为考虑到天气及项目场地位置的关系，8月末天气已较为凉爽，客户在等候开盘选房的时候不会因为场地较小和天气炎热而离场。

在开盘前的阶段重点在于项目的宣传方面，为使项目从周边项目脱颖而出，本项目的宣传重点不能在于刚需型客户，而是针对年轻客户在居住的舒适度需求方面。

因为本项目在地理位置上并不处于核心位置，所以项目宣传重点应着重与周边的环境和户型的舒适度上，同时，在价格与优惠方面做足文章，例如：

最经济的价格入住最舒适的家。

营销推广策略：

采用渐进式方式进行推广，在市场发声期，通过报纸、LED、广告牌、海报派发等方式让客户知道本项目；

在市场高声期，通过所有的主流媒体进行宣传包括：

报纸、海报、LED、户外广告牌、高炮、DM派发、交通之声等媒体进行大力度的宣传，力争做到“人尽皆知”。

通过前2阶段的宣传，在客户蓄水量达到要求后即开始认筹工作，而在认筹量即将到达300的前提下即开始开盘准备工作，并通过活动和所有的宣传媒体释放开盘信息，释放开盘信息时不妨以低价格、大优惠来吸引客户眼球。

开盘准备工作建议：

在开盘前预先找活动公司，策划活动方案，在开盘前2周内天内需要做2次大型的宣传活动，而在活动之前的主流媒体上释放即将开盘信息，但不具体日期，同时释放邀约信息，吸引客户到访参加活动。

活动第一次建议在开盘前10天，主要娱乐活动为主，同时释放开盘日期信息；

第二次活动建议在开盘前3-4天，主要释放开盘的价格及优惠，同时释放开盘后的涨价信息。

开盘建议：

（1）开盘当天活动、礼仪等需要有活动公司出方案，

（2）邀请一些市、盟领导参加，加强购房者信心，（3）现场购房采用排号方式选房，（4）开盘物料需在开盘前2天安装和准备到位。

开盘活动：

签约、抽奖活动

A.你签约，我送礼：

开盘当天成功签约客户，赠送精美礼品。

B.“特推房抽取”策略：

在认购期期间，拿出4套房源作为特价房，不做认购，凡交纳认购金的客户在开盘当天都可享受“抽取特推房”。

每套特推房比开盘均价低200元/平米之间（特推房可更名）；

但抽中特价房的客户，即不享受所有认购期策略也不享受开盘期的优惠政策。

C.开盘特惠：

前期没有认购的客户，在开盘当天下定并签约客户，根据付款方式优惠：

按揭100元/平米；

全款150元/平米。

D.售房部布置：

届时由专业的礼仪活动公司对开盘活动现场进行专业布置（如拱门、空飘、音响等）一方面烘托开盘氛围，另一方面展示新售楼部形象。

3、开盘后强销阶段

为避免“开盘热闹、过后冷清”的局面，开盘后采用小幅度高频次的涨价策略，对客户传达项目获得很多购房者认可，所以销售很好的现象，同时推行老带新政策，促进销售。

在推广上，不时的在媒体上释放一些感恩回馈的优惠信息，例如：

入住业主突破XXX，感恩回馈买房送家电等等一些噱头吸引潜在客户购买。

而在一些重大节日上不但要有针对老业主的礼品派发，同时，还要有针对潜在客户的优惠政策。

开盘后仍要根据节日进行主题活动，活动建议每月2次，2次活动中间相隔15天，尽量选在周六、周日举行，同时根据特定的节日更改活动的日期。

3、推广计划及方向

推广计划以工程进度和销售节点2个方面进行，项目推广主题暂为：

洮儿河畔最适宜的家！

项目对外推广宣传过程中需要紧抓5个中心点，即：

紧邻洮儿河环境优美、区域发展前景巨大、欧亚启动带动地区商业发展、名校集中、经典户型完美家居。

8月具体推广计划如下：

8月第一周，本周作为项目正式推广第一期，主要应以项目品牌形象为主。

媒体选择：

报纸、海报、DM、户外LED等。

8月第二周，本周是对上周宣传的巩固和加深，本期宣传应主要项目5大优势为主，让客户充分认识到项目的优势，同时释放缴纳诚意金信息及简单解释，促进到访、来电；

同时准备下周的品牌落地活动，在推广中公布活动日期；

报纸、海报、DM、户外LED、楼体字（视工程进度而定）等。

8月第三周，本周在根据客户缴纳诚意金情况释放缴纳诚意金信息，并释放诚意金限期信息，吸引客户来电和到访；

同时释放活动信息邀约客户到场参加；

报纸、海报、DM、户外LED、楼体字、擎天柱。

8月第四周，本周主要释放即将开盘的信息，铺助释放缴纳诚意金的信息及突出项目的5大优势，在此同时根据蓄客量情况准备解筹工作，与此同时规划开盘活动场地及开盘活动；

9月具体推广计划如下：

9月为开盘后第一个月，在不影响项目推广和节约成本的前提下，本月推广分别上旬、中旬、下旬3个阶段各做一次推广宣传。

9月上旬，因为是开盘后的第一个阶段，为延续开盘热度，避免销售冷清，推广上释放开盘劲销XX，特惠限期3天，同时再释放即将涨价的信息，之所以这样做就是促使犹豫的客户成交，而购房的客户能切实感受房子的升值；

报广、海报、DM、LED、户外

9月中旬，本阶段为保持项目销售火爆气氛，在所有媒体上将释放2次涨价的信息，同时在副标题等位置释放项目获得XXX位业主认可，5大优势助力完美家等信息，旨在用涨价和持续热销造成“抢购”现象；

海报、DM、LED

9月下旬，本阶段视中旬的销售情况从而确定是否进行3次涨价的价位，同时，本阶段宣传将以十一假期活动和优惠为铺助宣传。

报广、海报、DM、LED

10月具体推广计划如下：

10月主要以国庆假期和26号的重阳节为主要契机，在推广配合活动的相关信息和邀约，并以节后涨价为噱头吸引客户来电、到访咨询。

10月上旬，本阶段推广主要以国庆假期购房特惠及节后涨价的信息为主，并辅以节日活动信息，旨在国亲5天假期内实现大量成交。

10月下旬，本阶段以首期工程即将交付为主要宣传点，同时加之重阳节的活动为噱头邀约客户到访为主，并辅以节后涨价的信息。

11月具体推广计划如下：

本月在以工程如期交付的前提下，以首期工程交付为主要推广语，强调XX业主完美入住，从而在侧面塑造出项目工程快，及时交房的良好形象；

同时，对于未售出的房源以“实景现房，即买即住”为主要诉求点。

本月推广不做明确规划，共分2各阶段，皆以工程进度为前提，第一阶段，在首批业主签字后即推出：

一期完美交付，XX业主满意入住的主题，第二阶段，在第二批业主验收后推广主题为：

景宜业主突破XXX户，美境之家即买即住。

报广、海报、DM、LED、户外广告、交通之声

12月具体推广计划如下：

12月房地产市场将整体进入淡季，为保证销售任务，我们将以年终大惠为宣传噱头，推广主题建议：

9折年终大促，现房即买即住；

景宜陪你过圣诞，买钜惠房赏馨生活。

本月计划做2个阶段的推广，并准备一次圣诞主题的大型活动。

推广计划如下：

第一阶段，在12月的上半月，通过元旦即将来临，适时打出“9折年终大促，现房即买即住”的推广信息。

第二阶段，在12月的下半月，本阶段主要以活动邀约为主，通过大型的圣诞主题活动邀约客户到访，辅助以折扣优惠信息，促进现场成交。

报广、海报、DM、LED、交通之声

16年1月具体推广计划如下：

因为临近春节，纵观本地近年来房地产市场，春节期间很难做到有效的销售，是以，这个月的推广主要以明年高层推出为主，并配以春节主题的活动。

通过对高层即将推出的信息释放，吸引高层的潜在客户来电、到访，为春节后高层的推出积累客户。

1月因为推广宣传的作用并不是很大，报广宣传仅需做一次即可，其余海报、DM、LED可做2次宣传；

报纸推广可放到春节活动的前一周，其余推广媒体可在1月的上旬和中旬各做一次推广，上旬主要推广点在于释放高层房源春节推出的信息，吸引客户来电和到访；

中旬主要推广点是释放春节活动的邀约信息。

四、定价建议

对本地项目来说，如果价格走势做的不好，相对开盘来说价格不升反降，在客户和市场中的反映极为不好，给人一个不良印象“房子卖不动了，才会降价。

”

所以，本项目定价建议为均价低于3900元/㎡；

定价方面，一楼私家花园房源价格提升到4700元/㎡来拉低2—6层的定价，5、6层价格降低，形成价格优势。

楼层

表价

一次性9.7

按揭9.8

1F

4760

4610

4665

2F

3940

3821

3861

3F

3980

3860

3900

4F

3783

3822

5F

3790

3676

3714

6F

3660

3550

3586

均价

4005

3883

3924

（暂定价格）

采用低开低走高频的策略，用较低的价格开盘，高频率的小幅的价格上升，其中心思想就是“房子卖的太快，所以才不断的涨价，涨幅又是在可接受范围内”。

具体涨价幅度建议为开盘初期8月-9月交房期为每周一涨，幅度为30元\平；

10月-16年1月间每个月一涨，幅度为50元\平，同时，需要根据市场及项目的时事情况做出针对性的调整涨价幅度和频次。

五、销售计划

1、现场控制

无论大大小小的楼盘都进行销控处理，而本项目不能只是对所推的楼栋进行控制，没有对楼层进行控制，销售人员的价格表上所剩房源太多，给了客户太多的选择机会，同时也失去了更多的成交机会，建议对楼层进行销控，办法如下：

每栋楼同一种户型只开放所占比例的40-50%套，同时封存一些好的户型，最多给客户2个或1个选择机会，一旦卖出去一套，就开封一套，销售经理做好控制和核对工作。

这样可以给客户和外界造成一种房子已售出大部分，机会不多了，并且房价格还会上涨，通过这种销控对本项目销售一定会起支促进作用。

2、计划任务

（1）在开盘当天计划销售出释放房源的50%，在元旦前销售释放房源的80%以上。

（2）如有新释放房源，争取新释放房源销售率达到50%以上。