上海写字楼市场分析报告.docx

上海写字楼市场分析报告.docx

《上海写字楼市场分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海写字楼市场分析报告.docx（24页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

上海写字楼市场分析报告

2022年上海写字楼市场分析报告

2022年1月

一、上海写字楼市场进入成熟期，周期性明显

写字楼市场的发展与经济的结构密切相关，当一个经济体从工业转向服务业为主的时候，一个经济体的写字楼市场也就从成长期转向成熟期，写字楼市场在这段时期快速增长，而本身写字楼市场受经济周期影响会出现较大的波动。

上海市第三产业占比从改革开发以来逐步上升，90年代增速最快，占GDP比例从30%上升至52%，属于快速增长期，进入2000年后，第三产业占比增速开始放缓，截至2020年年底，第三产业占GDP比例达到60%，与世界第三产业平均水平接近，但低于美国、日本、德国和英国等发达国家第三产业占比（70%-80%），同比增速达到8%，仍高于上海市GDP增速7.5%，第三产业成为上海市经济主要驱动因素，第三产业进入成熟期，同发达国家相比，未来仍有增长空间，但增速应当会逐步放缓。

相应，从90年代至今，上海写字楼市场经历了从起步期到成熟期的转变，90年代初期，上海写字楼市场只有上海商城和虹桥商务区，主要客户结构是纺织业和制造类企业，1991年陆家嘴被政府划定为金融贸易开发区，浦东写字楼市场开始兴起。

随着经济的快速增长和第三产业的发展，写字楼需求增加，1996-2001年，上海写字楼市场进入建设高峰期，浦东和浦西逐步形成两个核心中央商务区。

进入2000年后，上海写字楼市场逐步成熟，出现与成熟市场相同的特征，首先核心商圈形成，且新增供应有限，新增供应多集中在非中心区域；其次，中长期租金上涨速度平缓，与通胀基本保持一致，1999-2021年租金复合增长率约为3.7%，与通胀基本保持一致；最后，受供给需求波动影响，写字楼市场呈现周期性波动，同其他国家一样，写字楼建设期较长，整个写字楼周期也较长，1999-2018年，上海市写字楼市场基本走完了一个完整的周期，1996-2001年的建设高峰期，在1998年形成一个供应高峰，而受到亚洲金融危机的影响，市场需求下降，供应过度，写字楼租金大幅下滑，空置率上升，随后开发商放缓了投资开发的速度，随着中国加入WTO，市场需求逐渐恢复，市场出现供不应求的状况，一直持续到2015年，而2016年-2018年受金融危机影响，需求大幅下滑，同时08年形成一个供应高峰，市场严重供过于求，08年-10年，上海市写字楼租金指数累计下滑幅度达到27.8%。

二、区域市场分析

目前，上海优质写字楼主要分布在浦西和浦东中央商务区，其中浦西包括黄埔、静安、长宁、徐汇和卢湾区域，浦东则主要是陆家嘴区域和竹园区域，其中淮海路和南京路两条传统的商业街成为中央商务区最初的两个中心点，黄埔、静安和陆家嘴区域写字楼面积占到总写字楼存量的71.4%。

从租户结构上看，浦西以咨询、会计、律师和房地产公司等专业服务机构为主，其中静安区以大型房地产企业、商业服务业、贸易以及旅游业服务商为主，卢湾区以会计事务所、律师事务所和咨询公司为主，黄埔区则以制造或工程类跨国企业、本土企业以及专业服务业、船运、医药、物流公司以及高端零售公司为主，而浦东则以金融服务业为主；从租金上看，占据中央商务区核心的南京路、淮海路和小陆家嘴区域租金水平最高，日租金在9-10元/平方米；长宁、徐汇、黄埔以及浦东其他区域日租金在6-8元/平方米；市场整体空置率在7%左右，黄埔、静安和陆家嘴等核心区域空置率相对较低。

三、前景展望

随着上海市经济发展进入工业化末期，第三产业客户已经成为写字楼的主要客户群体，因此，写字楼的快速增长期以及结构性调整已经完成，未来整个写字楼市场租金和空置率将主要呈现周期性变化。

需求方面将主要受第三产业发展速度的影响，而第三产业的发展速度与宏观经济增长速度息息相关。

2020年，上海市GDP达2万亿元，同比增速为7.5%，其中第三产业增长10.6%；固定资产投资为0.5万亿元，同比增长3.7%，进出口总额为4367亿美元，贸易逆差为231亿美元，同比进一步扩大，社会零售总额为7387亿元，同比增长9%。

从各类指标看，上海市经济发展正逐步倚赖第三产业的发展，但潜在增速下滑，短期看正逐步向好。

2020年货物运输量为94376.25万吨，同比增长1.1%,在内外部需求下滑的背景下，上海市工业增长的速度放缓；而2020年上海市旅客发送量为1.45亿人次，同比增长7.6%，其中机场和铁路旅客发送量同比增速分别为9%和5.5%，2020年全年平均酒店入住率为57%，相对2019年正逐步改善，酒店经营转好和旅客发送量上升说明商旅活动正在逐步恢复。

从微观层面看，上海市经济正逐步改善。

而就业率保持低位，为4.2%、居民可支配收入同比增速达到10.9%，仍然保持高速增长，都将有利于上海市经济稳定发展。

总体上看，上海市经济发展良好，经济活动逐步复苏，而经济的主要推动力来自于第三产业，特别是居民消费，而工业和进出口仍然较弱，将拉低上海市经济增长速度。

因此，从宏观角度看，上海写字楼市场需求已经度过衰退期，进入缓慢复苏阶段。

从细分行业看，2020年上海市金融行业增加值为2450.36亿元，比上年增长12.6%，占上海市GDP比例为12%，金融行业仍然保持较快速度增长，且是上海市的主要产业之一。

从统计公报中可以看到上海市全年新增各类金融单位136家，同比增长14%。

2020年年末，上海市各类金融单位达到1124家，在沪经营性外资金融单位数达到208家,外资金融机构代表处210家。

上海作为国际资本进入中国的窗口，与北京、香港成为中国主要的金融重镇，金融行业正处于快速发展阶段，即使08年金融危机也未出现大幅度的下降，对优质写字楼需求也将不断上升。

零售行业继续保持快速发展，2020年零售和批发行业增加值为3291亿元，同比增长11.5%，占GDP比例为16%，受益于经济仍然保持较快速度增长，居民收入快速提升，零售批发业仍然稳定快速增长，但增速有所放缓。

中国正处于大转型时期，外资品牌商对中国消费市场十分重视，而上海和北京往往是外资进入中国的第一站，因此，我们认为，零售批发业仍然将带动写字楼的需求增长。

经过近10年的城市化和人民币升值，房地产行业快速发展，但房地产行业则受政策、宏观调控和经济周期影响波动较大，货币政策仍较宽松和居民收入增速仍较快，仍将短期内支撑房地产行业稳定发展，但发展速度难以恢复到2014-2016年的期间增速。

信息传输、软件和计算机服务行业仍然保持快速发展，尽管短期内受宏观经济影响会出现波动，会计、法律和咨询等专业服务业则主要受宏观经济影响，尽管上海市整体经济增速受进出口和工业制造增速下滑影响下降，但与专业服务关系更紧密的在金融行业发展仍较快，因此，整体看专业服务业仍然将保持稳定快速发展。

从细分行业看，预计目前写字楼市场需求仍然能够保持每年7%-10%的增速，每年的净吸纳量预计最高能达到40万平方米，而短期内上海市经济仍然处于缓步恢复期，写字楼需求也难以出现快速的增长，市场需求处于复苏初期。

从结构上看，2016年以来，由于受到金融危机的影响，外资企业和外资金融机构的扩张速度放缓，而内资企业则继续保持较快速度的增长。

外商投资企业固定资产投资额下滑，之后一直未能恢复到2015年水平，而2020年外商金融行业直接投资额同比下降23%，尽管相对2019年下降幅度有所放缓，但仍然是一个较大的跌幅。

而从金融企业数量来看，外资金融机构数量在2020年开始增加，从173家增加至208家，将有利于提升金融机构聚集区陆家嘴的高端写字楼需求。

供应方面，由于大量计划08年推出的市场的项目受金融危机影响降低了建设速度，推迟推入市场时间，导致未来2年上海市写字楼仍然处于供应高峰期，但市场新增供应将逐步下滑，2021年和2014年预计市场新增供应量分别为38万平方米和30万平方米。

核心区写字楼供应高峰期过去。

新增供应以非核心区为主。

竹园和长宁未来两年新增供应占总供应量的65%。

黄埔和徐汇区未来两年则缺乏新增供应。

因此，从整体供需来看，2021年市场供需将基本平衡，2014年则市场将出现供不应求的状况，因此，从整体市场看，2021年市场仍将处于复苏期，而2014年市场则逐步进入繁荣期。

从区域市场看，各个区域供需结构不一样，写字楼市场所处周期也不一致，由于外资特别是外资金融企业有继续扩张的迹象，他们需求主要集中在核心区域优质写字楼，而从供给上看，核心区域新增供给有限，大量新增供应集中在非核心区域；因此，我们认为核心区域写字楼市场表现将好于非核心区域，而陆家嘴区域未来两年新增累计供应增速仅为4.8%，将受益于外资金融企业扩张而率先从复苏期进入繁荣期。

四、投资建议

上海写字楼市场正从周期性底部复苏，但仍然受制于供应充足而复苏速度较慢，预计2014年将有较好的表现，而不同区域市场由于供需结构不一致，景气度也有较大的差别，核心区域由于新增供应较少而景气度较高，陆家嘴区域受益于外资金融企业重新扩张，且供应高峰期已经过去，预计在2021年有较好的表现，我们推荐持有写字楼主要位于陆家嘴区域，且未来3-5年持有商业地产面积仍有大幅增长潜力的陆家嘴。

2022年乳制品行业分析报告

1行业壁垒高，护城河宽广

1.1行业壁垒高，新进入者难以进入，中小企业将被淘汰

2017年7月16日，工业和信息化部与发改委联合发布《乳制品工业产业政策（2017年修订）》。

这是自2016年三聚氰胺事件发生后，我国首次就乳业的发展规范等问题做出重大调整，修订后的《乳制品工业产业政策》大幅提高了乳业准入门槛。

新政策最大的变化在于，新建乳制品项目可控奶源占比从30%提高至40%，大幅提高了奶业企业扩张成本。

同时，还原奶彻底被禁。

2018年12月1日，工信部、发改委、质检总局联合下发了《关于在乳品行业开展项目（企业）审核清理工作的通知》，组织开展乳品行业项目（企业）审核清理工作。

将对达不到规定要求的企业，依法撤销生产许可证。

”2018版的《企业出产乳制品许可前提审查细则》与之前相比严格很多，不仅增添了很多常规审查项目，还要求婴幼儿配方乳粉出产企业须配备相应检测设备，对食物添加剂、三聚氰胺等64项指标进行自检。

企业必需具备三聚氰胺检验项目相关的检验设备及能力，不得进行委托检验。

2020年初，在中国质检工作会议上，中国国家质检总局介绍，2019年中国质检系统全年吊销注销食品和工业产品企业生产许可证1.5万张，依法吊销注销乳制品企业生产许可证426家、淘汰了40.4%的企业。

上述政策将导致很多中小企业被淘汰，有利于行业龙头扩张。

1.2行业护城河宽广，未受到国外竞品冲击

相比于葡萄酒、啤酒等子行业遭遇到国外竞品的强烈竞争，乳制品行业并未受到国际巨头冲击。

虽然近年来，雀巢、美赞臣等境外公司纷纷进入我国乳制品行业，但由于受到奶源的限制，境外公司的产品主要以奶粉为主，液态奶的生产和销售主要通过与国内企业设立合资公司的方式进行。

到目前为止，我国液态奶终端市场仍是以国内龙头伊利、蒙牛、光明的产品为主导，国外产品占比极低。

2行业供需不平衡，未来几年供给不足

由于成本增长速度过快，散户养殖不断退出，规模化养殖短期又难以快速推进，奶牛存栏量和单产短期内都难以得到快速提高，预计中短期内国内乳制品市场供给将维持偏紧局面；与此同时，国内乳制品需求正处于快速增长阶段，乳制品市场仍然具备巨大的想象空间，供需矛盾的客观存在使得我国乳制品企业有充分的施展空间。

2.1供给不足，我国乳制品行业国内供给仍然存在缺口

2.1.1散户养殖退出严重，奶牛存栏量难有增长

从原奶价格和乳制品价格近年来的增速对比来看，原奶价格的快速提升引致了乳制品价格的快速增长，乳制品涨价属于典型的成本驱动型，两者存在强烈的正相关关系。