皂头镇有色金属产业基地控规说明书Word格式文档下载.docx
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依据中国地震烈度区划图《1990年》（江西部分）上饶县属小于Ⅵ地震烈度区，一般建、构筑物可不考虑设防。
4、建筑现状条件
规划区内用地大多为山地，同时散布有较多的水库（塘），并有少量的农田。
规划区内还散布有农民住宅，为皂头镇窑山村所辖，沿上禹公路侧有农民新建住宅，共20户，建筑面积约3808m2，其它为农民早期自建房。
规划区内无大型建、构筑物，农民自建房大多为二～三层砖混结构且多破旧。
规划区内的农民住宅大部分均位于规划的居住用地内，故规划初期均予以保留，后期逐步改造新建。
沿上禹公路东侧的农民住宅规划后期考虑予以拆迁，总的拆迁面积约为3808平方米。
上饶县皂头镇新农村创业基地现状用地平衡表
表一
序号
用地代号
用地名称
单位
数量
百分比
1
R
居住用地
ha
3.89
3.70
2
E3
荒地
6.95
6.61
3
E1
水域
3.33
3.17
4
E2
耕地
20.63
19.62
5
E4
山林地
70.35
66.90
规划区总面积
105.15
100
三、规划区开发建设条件
本规划区呈东—西走向的矩形状，距皂头镇区约2公里。
目前已有一条上禹公路自上饶市区经皂头镇区连接本规划区，该公路为上饶市城区及上饶县城与上饶县南部14个乡镇联系的重要的内陆桥梁和通道，上饶市城区公交车已开通至皂头镇区专线，区位、交通条件十分优越。
在规划区西部上禹公路西侧百米内，已建有110kV皂头变电所，容量为2×
35000kVA，以10kV电力线可直接引入规划区；
沿上禹公路，镇区供水主管（管径DN100）也已经进入规划区。
由于整个规划区地势较高（均在海拔高度90米以上），与丰溪河间有山岭相隔，故无洪涝灾害影响，地质构造简单和稳定，工程地质条件较好，地下水位较低，未发生过强烈地震，属二类建设用地。
由于本规划区交通较为便利，拆迁工程量较小，基础设施条件日趋完善，故具备了开发建设的各项基本条件。
但因为该地地形条件较为复杂，山高谷低，起伏较大，因此开发建设中土石方工程量较大。
第二章规划原则、依据及目标
一、规划原则
1、遵循上饶县皂头镇总体规划对本规划区的控制要求，适应上饶县和皂头镇经济发展的需要，为上饶县工业经济的发展创造良好的条件，为基地的开发提供充足合理的建设用地。
2、坚持规划的科学性、可行性、系统性、长远性和可操作性原则，充分结合现状条件，坚持“社会、经济、环境”三效益并重的原则，结合市场经济发展规律，使规划适应现代工业发展建设的需要。
3、坚持以人为本、生态优先的原则，合理利用自然山水形成绿景，因地制宜地规划本基地，为建设生态化工业基地创造条件，为皂头镇工业经济可持续发展创造条件。
4、坚持基地生产力布局与生活服务区域相结合的原则，保证工业企业具有良好的生产条件和劳动条件，为企业的远景发展，以及交通和其它用地的扩大提供可能性、合理性和规划实施的可操作性。
5、将城市设计纳入本规划中，创造良好的环境质量和工业景观，创造有个性的舒适宜人的生活工作空间，体现现代工业城镇风貌。
二、规划依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《城市规划编制办法》（建设部2005年第146号令发布）
3、《城市用地分类和规划建设用地标准》（GBJ137-90）
4、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）
5、《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）
6、《城市给水工程规划规范》（GB50293-1999）
7、《城市电力规划规范》（GB50293-1999）
8、《室外排水设计规范》（GBJ14-87）
9、《村镇规划标准》（GB50188-93）
10、《江西省城市规划管理技术导则》
11、《上饶县皂头镇总体规划》（以下简称“总规”）
12、上饶县对产业基地建设的有关指示意见、会议纪要、规划方案审查意见等
13、上饶县建设局提供的1:
1000实测地形图
14、《关于上饶县皂头镇、枫岭头镇、茶亭镇三个产业基地控制性详细规划的评审意见》
三、规划目标
1、建设环境优美的生态工业基地，并充分体现乡镇现代工业新形象，将工业基地开发与环境保护及可持续发展有机融合，提高上饶县和皂头镇综合实力，做到经济、社会、环境三大效益的统一。
2、带动乡镇工业跨越门槛，促进现代乡镇工业的开发，创造有个性的舒适宜人的生活工作空间。
3、保留并充分合理地利用自然山水形成的“绿景”，着力打造绿色生态的工业基地。
4、对基地内的土地实行全面的、微观的控制，全面落实上饶县皂头镇总体规划的要求，为基地开发建设提供一个管理依据。
第三章土地利用规划
上饶县政府确定，在皂头镇建设新农村创业基地，以有色金属加工为主。
根据皂头镇总体规划，至2015年，皂头镇区的生产建筑用地为27.18ha（不包括道路及配套设施用地），整个用地位于皂头镇的北侧，与上饶市信州区接壤地区。
本次规划考虑到产业基地的特性，以及用地的区位和少占农田、利于发展的条件，将工业用地调整选择在镇区南侧山地上，靠近电源中心的位置。
一、用地布局
根据基地用地的现状条件，规划将基地分近期、远期二阶段式布置，沿上禹公路向东至风雾水库西侧工业三路间为近期开发用地，工业三路以东为远期发展用地，前后期用地通过主干道路相连。
沿上禹公路东侧，中部规划为近期工业用地的起步区，南、北两侧则规划为产业基地的管理中心用地和商务、展销用地，形成产业基地的窗口和配套服务中心，产业基地建设初期则保留南、北两侧公路边的农民自建房。
基地内保留窑山村的农民宅基地，与基地配套生活居住用地相结合。
规划保留了风雾山水库及周边山体，开辟为基地中心绿地，规划保留基地西北角中国人民解放军总参测绘基准点的山体，开辟为生态保留绿地，形成本规划区的绿色中心。
基地工业用地布置从西至东依次为无污染的一类工业用地和有轻微污染的二类工业用地。
规划力图通过沿主干公路一侧布置的工业用地和商展用地、办公用地，凸显现代工业的景观风貌，打造一幅崭新的沿街新画面，令人耳目一新，给人以强势的吸引力，同时突出工业基地的特色。
主干道横贯基地东西，工业风貌展示一览无余。
基地内工业用地与居住、商住、办公等用地间均设置了较宽的绿化隔离带，尽可能地降低工业生产对居住、商住和办公场所的干扰和影响。
二、用地细分
为了与土地开发出让以及工业用地建设的具体条件相适应，规划充分考虑功能布局的同时，对土地进行了用地细分，部分用地划分至小小类。
土地细分体现政府所有和向社会出让两种方式，以公共利益第一为原则，将规划区中的河湖水系以及凭借水系所形成的绿地系统和与公共服务设施相联络的公共空间等划分出来，统一由政府做一级开发，统一进行公共配套设施建设，成本可按比例分摊到周边细分地块中。
细分地块可向社会出让，工业地块可进行招商引资，要求比较简单，便于实施操作和融入整个系统。
细分后的居住用地地块为最小出让地块，应严格作为最小出让单位，不允许再细分，提倡以成片开发为主的模式。
细分后的工业用地，单元地块可以自由组合成大地块，保证每个单元地块有1～2个出入口。
规划充分适应各种规模，各种类型工业企业的不同要求，以规划图则的附图形式表达。
基地工业用地分类表
表二
M1
一类工业用地
27.70
35.05
M2
二类工业用地
51.33
64.95
工业总用地
79.03
基地用地一览表
表三
3.82
3.63
M
工业用地
75.16
其中
近期
26.34
远期
48.82
C
公共设施用地
3.4
3.23
S
道路广场用地
10.23
9.73
G
绿地
8.67
8.24
总用地面积
三、人口预测
整个规划区人口分二部分进行预测，一部分是居住人口预测，一部分是就业人口预测。
居住人口预测采用人均用地指标法。
根据《城市用地分类与规划建设用地标准》，结合上饶县皂头镇人均建设用地指标，规划取人均居住用地指标为26m2，因此规划区总人口预测为1469人，按户均3.5人计，总户数为419户。
就业人口预测，采用就业岗位指标确定。
规划参照国内其它城市工业区的指标，结合本工业区以有色金属冶炼企业为主的实际，确定如下就业岗位指标：
工业用地：
100m2/人
公共设施用地：
50m2/人
市政设施用地：
300m2/人
根据上述指标进行计算，本工业区提供的就业岗位为8580个。
根据上饶地区工业就业情况的预测，就业人员的带眷比例为50%，带眷系数为2，因此，本规划区因就业而产生的人口总数将达17160人。
本规划区仅能解决约三分之一居住用地，则其余约三分之二的居住依“皂头镇总规”的安排，以皂头镇区居住用地来解决。
四、拆迁安置
规划区内需拆迁安置的总户数约20户（均为远期建设用地内），总建筑面积约为3808平方米。
规划本着“以人为本、就近安置”的原则，采用设置拆迁安置区专用地的方式，以就近、集中安置的方式，布置拆迁用地于A1-7地块。
五、用地分类与构成
本规划区用地共分为五大类，即居住用地（R）、工业用地（M）、公共设施用地（C）、道路广场用地（S）和绿地（G）。
用地构成见基地用地构成表（表四）。
六、土地使用兼容性
基地控制性详细规划坚持规定性与灵活性相结合的原则，根据土地控制具有多样性的特点，规划充分考虑了各类土地使用的兼容性要求，以适应工业区功能的变化、土地级差的不同以及对城市设计的不同要求。
规划区内土地使用性质一般不得更改，尤其是公共设施用地及绿地严禁更改土地使用性质。
其它用地的土地使用性质需要更改，则必须经城市规划行政管理部门核准，同时应符合“上饶县皂头镇新农村创业基地土地使用适建范围规定表（表五）”的规定。
基地用地构成表
表四
用地类别
用地面积
占建设用地比例（%）
一
二
3.40
其
中
C1
行政办公用地
0.88
C2
商业金融业用地
2.52
三
一类工业用地（近期）
二类工业用地（远期）
四
五
G12
街头绿地
7.69
G22
防护绿地
0.98
建设总用地
上饶县皂头镇新农村创业基地土地使用适建范围规定表
表五
用地
类别
序
号
规划土地使用类别
拟建建筑类别
居住用地R
公共设施用地C
工业用地M
道路广场S
市政公用U
绿地G
二类R2
行政
办公
商业
金融C2
文化
娱乐
C3
体育
C4
医疗
卫生
C5
一类
工业
二类
道路
S1
停车场S3
供应
设施
U1
交通
U2
邮电
U3
环卫
U4
施工
维修
U5
公共
绿地
G1
生产
防护
G2
居住
多层住宅、其它低层住宅
√
△
×
单身宿舍
教育
幼托
文化娱乐设施
体育设施
6
小区配套文体设施
金融
7
商业服务设施
8
金融、贸易、保险业设施
9
旅馆业设施
10
集贸市场设施
11
基层级管理机构
12
行政办公用房及外地驻基地办事处
13
医院设施
市政
公用
14
小型市政公用设施及管理机构
15
污水处理厂、环卫设施、供应设施
16
邮电设施
17
交通设施
18
社会停车场
19
公园、垃圾站
20
一类工业
21
二类工业
备注：
“×
”表示不得设置；
“√”表示允许设置；
“△”表示有条件允许设置。
由于开发建设不确定因素很多，为了提高本规划科学性和实施可行性，对土地利用性质替代性和建筑适建性作相应规定。
也就是说每个地块规划土地主项使用性质，规划可以替代用地性质和不可以替代用地性质以及须经过特殊审批才能替代的用地性质。
另外还规定不同的土地使用性质对建筑适建性不同的要求。
土地使用性质替代可分为：
允许替代用地性质即在具体实施中，该地块主项用地性质可以替换或部分替换为其他用地性质，比如规划主项用地为二类居住用地，可以替换或部分替换为公共绿地。
原则上允许替代用地性质即允许替代但应经过特定程序审批，并取得城建、规划、消防、环保、卫生等部门许可才能替代。
比如规划主项用地为二类居住用地，经过审批可以部分替换为第三产业用地（包括商业、娱乐等用地）。
不允许替代用地性质是规划禁止用地性质转换，比如城市绿化用地转换为开发用地是禁止的。
建筑适建性分为允许修建建筑类别和不允许修建建筑类别。
允许修建建筑类别是指在该土地使用性质上可以建设的建筑物类别：
而不允许修建建筑物类则是指该土地使用性质上不允许修建的建筑物类别。
允许修建建筑物类别根据修建情况不同又分为完全适建建筑、相对独立地段适建建筑物和有特殊容量控制要求适建建筑。
完全适建建筑是指在地块上任何位置适建，有一定容量控制完全适建建筑类别；
相对独立地段适建建筑是指需要集中布置和有相对区位要求建筑物类别；
有特殊容量控制要求适建建筑物是指在地块中其建设规模和建设容量有严格控制的适建建筑类别。
不允许修建建筑类别又可分为二种情况：
完全不允许修建建筑物类别和原则不允许修建建筑类别。
完全不允许修建建筑类别是指在地块中不允许出现和修建该类建筑物；
原则上不允许修建建筑物类别是指原则上不允许修建表列的建筑的建筑物，但必不可少的配套或公益上需要，而本规划中没有具体反映，经采取技术措施后，符合有关规定，并取得消防、卫生或环保部门许可的，经规划主管部门批准才允许修建的建筑物。
建筑适建性具体规定详见实施细则和分图则。
七、地块编码
地块划分根据地形条件、用地性质和土地开发建设方式及基地道路走向进行划分，充分考虑用地性质对周边环境的影响，以及对现状地形的适应性。
根据国内外的工业区资料分析和研究，结合上饶的具体实际情况，工业用地地块划分按矩形（南北窄、东西长）分块。
大地块规模为3～5公顷不等，以适应各种工业性质的企业对用地规模的不同要求。
地块编码按小区、基本地块两级编码，小区采用A、B英文字母，基本地块按数字编码，在规划区用地范围内自左至右，由下而上进行编码。
第四章土地使用强度与综合控制规划
一、土地使用强度
土地使用强度控制，就是对开发（建筑）容量的控制。
它不仅与土地的投入产出和开发的收益率直接相关，而且与经济、社会、环境三个效益的统一息息相关。
土地使用强度的控制指标主要是：
建筑密度、容积率、建筑高度（或层数）、绿地率等四项，其中前三项均为上限指标，即开发时不得突破规划规定的指标，绿地率为下限指标，即开发时，实际绿地面积不得少于该项指标。
对于工业用地，因政府出让带有一定的政策倾斜，某些企业多征地建单层厂房的费用小于少征地建多层厂房的费用，为了防止土地投机，提高土地利用率，因此，本规划对工业用地确定了最低容积率的不得小于0.5的要求。
本规划各地块具体控制指标详见“上饶县皂头镇新农村创业基地控制指标一览表（表六）”。
上饶县皂头镇新农村创业基地控制指标一览表
表六
编剧
规划
性质
面积
（ha）
建筑
密度
（%）
容积率
绿
地
率
限高
（m）
人口
（人）
主出
入口
方向
停车
泊位
（个）
建筑退线
组团
编码
地块
A
A1-1
0.07
A1-2
0.13
A1-3
0.11
40
0.5-1.0
30
24
N
E（0）,S（3）,W（0）,N（3）
A1-4
A1-5
2.00
A1-6
A1-7
R2
28
1.0
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