广州市农村集体土地登记作业技术指引文档格式.docx

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2.1.6行政村范围核定资料的应用8

2.2农村地籍调查作业区划分9

2.2.1集体土地所有权调查作业区9

2.2.2集体土地使用权调查作业区10

2.3宗地及宗地代码10

2.3.1.宗地的划分10

2.3.2.宗地代码10

2.3.3.宗地编号12

第3章集体土地所有权调查16

3.1集体土地所有权调查16

3.2集体土地所有权调查作业16

3.2.1资料搜集17

3.2.2资料整理17

3.2.3基础数据及工作底图21

3.2.4界址线核查21

3.2.5实地调查23

3.2.6农村地籍调查数据入库及成果输出30

3.2.7调查中若干问题的处理33

附表：

集体土地所有权调查属性数据入库格式............................................................35

第1章农村地籍调查

1.1农村地籍调查工作任务

地籍调查包括地籍测绘和土地权属调查，是土地确权登记发证工作的重要环节。

为加快推进我市农村集体土地确权登记发证工作，本次土地登记按总登记组织，采用地籍调查前置的工作模式。

农村地籍调查的任务是，依据土地确权登记发证和土地调查的法律法规，全面查清全市范围内的集体土地所有权和集体土地使用权，为集体土地确权登记发证发证工作提供准确的基础数据和技术支持。

广州市的行政区划设荔湾、越秀、海珠、天河、白云、黄埔、花都、番禺、萝岗和南沙10个市辖区，以及从化、增城2个县级市。

由于集体土地在各区、县级市均有分布，农村地籍调查工作在各区、县级市均须开展。

我市农村地籍调查工作由市发证办统筹，各区、县级市人民政府组织本辖区农村集体土地确权登记发证工作机构、镇（街）相关部门、集体经济组织和有测绘资质的专业技术单位共同完成。

专业技术单位包括农村地籍调查作业单位、农村地籍调查作业监理单位和农村地籍调查入库数据质量控制与建库单位（以下简称作业单位、监理单位和建库单位）。

1.2农村地籍调查基本要求

农村地籍调查的技术工作执行国家有关集体土地地籍调查的技术规范，并遵从省市土地管理部门关于进一步加快推进农村集体土地确权登记发证工作的要求，充分利用第二次全国土地调查（下称二次调查）成果和其他土地管理资料，采用先进的技术方法，按统一的标准生产用于土地确权登记的数据。

同时，通过信息化管理与共享，将地籍调查和登记成果与其他相关信息整合，为节约集约利用土地资源的管理工作提供服务。

地籍调查以宗地为基本单元。

宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间，宗地分为独用宗地和共用宗地。

根据我市集体土地登记的工作任务，农村地籍调查须区分集体土地所有权宗地、集体建设用地使用权宗地和宅基地使用权宗地。

农村地籍调查的内容包括：

土地权属人及相关信息、土地权属性质、土地座落（地址及四至）、界址认定、土地用途、土地面积、土地权属来源及实际使用情况等。

调查内容应按《地籍调查表》等规定的格式记录；

调查作业结果应体现实地、图件与数据一致；

数据必须符合技术规范要求；

用调查结果建立的地籍数据库要适应土地确权登记发证工作的业务需求。

1.3农村地籍调查作业依据

1.

1.1.

1.2.

⑴、《土地调查条例》（国务院令第518号，2008年2月7日）；

⑵、《土地登记办法》（国土资源部令第40号，2007年12月30日）；

⑶、《第二次全国土地调查技术规程》（TD/T1014—2007）；

⑷、《集体土地所有权调查技术规定》（国土资发〔2001〕359号）；

⑸、《宗地代码编制规则（试行）》（国土资厅函〔2011〕907号）；

⑹、《城镇地籍调查规程》（TD1001—1993）；

⑺、《关于确定土地权属问题的若干意见》（[1989]国土[籍]字第73号，国家土地管理局1989年7月5日）；

⑻、《土地权属争议处理办法》（国土资源部令第17号，2003年1月3日）；

⑼、《广东省农村土地登记规则》（粤国土资（地籍）字[2002]73号，2002年4月8日）；

⑽、《广东省城镇地籍调查测量实施细则》（广东省国土厅，1999年）；

⑾、《广东省加快推进农村集体土地确权登记发证工作实施方案》（粤国土资地籍发[2011]191号，2011年9月26日）；

⑿、《广州市国土房管局加快推进农村集体土地确权登记发证工作方案》（穗国房字[2011]895号，2011年9月7日）；

⒀、《广州市第二次土地调查作业技术指引》（广州市第二次全国土地调查领导小组办公室，2008年10月）；

⒁、《广州市土地基础数据库技术规范》（下称《土地数据规范》）。

1.4农村地籍调查成果

⑴、数据成果，即将农村地籍调查过程和结果以数据形式存储的成果。

⑵、图件成果，农村地籍调查数据成果的可视化形式，包括用计算机显示和输出的区域地籍图、标准分幅地籍图和宗地图。

⑶、文字成果，反映农村地籍调查工作过程和调查成果情况的各类文本，包括农村地籍调查的工作文件，作业单位的工作报告、技术报告、质量报告，以及有关农村地籍调查的专题报告等。

⑷、数据库成果，在计算机中存储的数字地籍数据及其管理软件的集合。

地籍数据库是广州市土地基础数据库的核心，集体土地地籍数据库是其组成部分，按统一的技术要求建立和管理。

第2章农村地籍调查工作区域

2.

2.1地籍区和地籍子区

地籍区和地籍子区的划分是宗地统一代码编制工作的前提和基础。

把现有城镇和农村编码体系中的“街道、乡、镇和街道办”的概念整合为地籍区，“街坊、行政村、居委会”的概念整合为地籍子区，保持编码的稳定性，为城乡一体化的土地管理及其信息化打下坚实的基础。

采取典型地物与行政区划相结合的方式进行地籍区、地籍子区的划分符合实际，简便易行且方便与现行编码方法衔接。

2.1.1地籍区、地籍子区划分工作

⑴、广州市各区、县级市的地籍区、地籍子区划分工作由市局组织并负责县级成果市级备案、汇总和市级成果上报。

⑵、市局测绘管理处负责地籍区、地籍子区划分工作的技术指导，协助各区分局、县级市国土房管局和市房地产测绘院完成全市地籍区、地籍子区划分及标图建库的工作任务。

⑶、各区分局、县级市国土房管局负责本辖区地籍区、地籍子区的划分、标图建库和县级成果上报。

⑷、市房地产测绘院负责对地籍区、地籍子区划分的县级成果进行质量检查，统一处理图形接边问题，负责全市数据入库、资料汇总，负责形成我市上报省国土资源厅的地籍区、地籍子区市级成果。

2.1.2工作流程

⑴、各区分局、县级市国土房管局依据《广东省宗地编码地籍区、地籍子区划分和备案办法（试行）》（粤国土资地籍发[2012]38号）的要求，提出本辖区的地籍区、地籍子区划分方案，同时组织技术力量将方案中的界线标绘到“一张图”数据库上。

各区、县级市地籍区、地籍子区的标图建库结果先汇交市房地产测绘院进行质量检查和接边处理，再根据反馈的数据形成县级成果和上报资料，按文件规定向市局报备。

⑵、市房地产测绘院组织专业技术人员，在测绘管理处指导下对各区、县级市汇交的地籍区、地籍子区标图建库成果质量进行全面检查和问题反馈。

统一处理县级行政区之间的数据接边问题，生成符合全市“一张图”数据库技术要求，无缝拼接、不重、不漏的地籍区、地籍子区数字成果，向各区、县级市分发。

⑶、各区分局、县级市国土房管局依照“粤国土资地籍发[2012]38号”文件的要求制作本辖区地籍区、地籍子区划分的上报资料，按规定程序上报市局备案。

⑷、市房地产测绘院对各区、县级市上报的资料进行汇总，结合全市“一张图”的地籍区、地籍子区数字成果制作我市上报省厅的市级成果资料，由市局按规定程序报省国土资源厅备案。

2.1.3地籍区、地籍子区的划分

⑴、各区、县级市应以本辖区各街道办事处或建制镇政府的行政区域为基础，结合主干道、路、河沟等明显线性地物划分地籍区，还要将地籍区划分为若干个地籍子区。

⑵、农村中划分地籍子区要尽量保持集体经济组织土地权属范围的完整性，城镇建成区中划分地籍子区应以地籍管理工作的需要为主，适当兼顾其他社会管理工作的需求。

⑶、辖区内没有集体经济组织的行政区域也要划分地籍区和地籍子区，以便按宗地统一编码规则进行国有土地使用权宗地编码，但有关街道办事处不参与本次集体土地调查的具体工作。

⑷、地籍区、地籍子区的划定涉及宗地编号等土地管理工作，划定后应尽量保持稳定。

除大规模城市建设等原因导致原界线完全失去定位基础，需由土地管理部门依法依规调整地籍区、地籍子区外，任何人不得擅自改变地籍区、地籍子区的划分成果。

2.1.4地籍区、地籍子区界线划定

⑴、地籍区、地籍子区界线划定要在认真研究和复核二次调查中的“街区、街坊”划分成果基础上进行。

先将二次调查成果数据（街区、街坊层）套合在具现势性的高分辨率遥感影像上，参考民政部门提供的行政区域勘界资料或街道办事处辖区划分资料，结合铁路、公路、河流等明显线性地物的位置对“街区、街坊”界线走向作适当调整，最终在“一张图”数据库上实现地籍区、地籍子区的划分。

⑵、地籍区、地籍子区属于土地管理区域，与其他社会管理区域既相关又有自的己鲜明的特点，地籍区、地籍子区界线应尽量选择有利管理、便于标绘、位置稳定的地物为依托。

⑶、在城镇中划分地籍区、地籍子区，要利用二次调查的1:

500地形地籍图，沿合适的地物如铁路、公路、河流、宽阔的街道等线性地物划界。

通过建筑群的界线不应穿越建筑物、大院、住宅小区等有明确边界的宗地，避免不必要的分宗。

2.1.5地籍区和地籍子区编码

在一个行政区内，地籍区、地籍子区从西至东，从北至南，从001号开始编码。

2.1.6行政村范围核定资料的应用

“行政村界”（村界）是上世纪80～90年代土地详查工作中，主要以行政村之间的边界为调查对象，利用1:

10000比例尺的工作底图，经由土地管理部门在农村组织各村委会派代表实地指界，签定《土地权属界线核定书》等程序形成的。

在实际工作中，行政村界除了沿农用地的地块或乡间地形、地物走以外，也进入了国有土地之中，如以国有铁路、公路和河流的“中心线”为界等，造成以行政村命名的村界范围内包含国有土地的现象。

此外，行政村之间也存在“飞地”现象。

二次调查及本次农村地籍调查中，全市采用1:

2000比例尺高分辨率遥感影像数据作工作底图，原来的村界可作为划分地籍子区参考。

以此为基础，将行政村范围内的土地与其他土地管理资料进行叠加分析，经实地调查逐宗核实，最终划定的集体土地所有权宗地界址线才是真正的土地权属界线。

土地确权后的真实情况应该是：

在同一个地籍区或地籍子区内分布着多个集体土地所有权宗地和国有土地使用权宗地，集体土地和国有土地之间既毗邻又互相分割。

2.2农村地籍调查作业区划分

农村地籍调查任务包括集体土地所有权调查、集体土地建设用地使用权和宅基地使用权调查。

各区、县级市要根据辖区实际情况，按任务性质在地籍区、地籍子区内划分两类作业区，即集体土地所有权调查作业区和集体土地使用权调查作业区。

第1章

1.1

1

2

2.1

2.2.1集体土地所有权调查作业区

集体土地所有权调查作业区指地籍区、地籍子区内有集体经济组织，需调查和确定集体土地所有权的区域。

⑴、一般情况下，集体土地所有权调查作业区与二次调查的农村土地调查区相仿，各农民集体的土地所有权宗地界址线多在农用地之间，或在农用地与建设用地、未利用地之间调查和划分。

属于本集体的村庄建设用地多包含在以农用地为主的集体土地所有权宗地之中。

⑵、城市或建制镇建成区中的“城中村”，集体土地所有权调查作业区即集体土地使用权调查作业区的外围。

全部土地均为建设用地的“城中村”，集体土地所有权调查可与集体土地使用权调查一并进行。

2.2.2集体土地使用权调查作业区

集体土地使用权调查作业区指城市、建制镇建成区和村庄建筑群中，需调查和确定集体建设用地使用权和宅基地使用的区域。

2.3宗地及宗地代码

2.1.

2.2.

2.3.

2.3.1.宗地的划分

⑴、农村地籍调查以宗地为基本单元。

宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

根据我市集体土地确权登记的工作任务，农村地籍调查须划分集体土地所有权宗地、集体建设用地使用权宗地和宅基地使用权宗地。

⑵、由同一农民集体所有权界址线所封闭的地块划分为一宗地。

集体土地所有权宗地主要按村集体（行政村或经济联社）、村内集体（村民小组或经济社）两种类型划分，少数地籍区内可能有村以上集体的宗地，但主张所有权的集体经济组织必须依法在农业部门登记。

同一地籍区、地籍子区内，村集体、村内集体的宗地互相毗邻但不应重叠；

集体土地所有权宗地的总数及总面积应为村集体宗地与村内集体宗地之和。

⑶、农村地区的集体土地所有权宗地以非建设用地为主，也含有本集体的村庄建设用地；

城市和建制镇建成区里的“城中村”，集体土地所有权宗地以建设用地为主，也可能有少量、零星的非建设用地。

在两种地区中划分集体土地所有权宗地应采用适当的基础图件和技术方法：

前者以高分辨率遥感影像图，采用调绘技术作业；

后者要辅以大比例尺（1:

500）地籍地形图，采用调绘技术或解析法测绘技术作业，调查中要将国有土地建设用地（如国有土地上的建筑物用地、市政设施用地等）从连片集体土地中分离出来。

⑷、连片村庄用地由两个及以上农民集体共有的，应利用土地分类调查成果进行分宗，村庄外的非建设用地图斑与村庄建设用地图斑分别划分宗地。

非建设用地宗地一般由一个集体所有；

村庄建设用地则根据实际情况由两个及以上农民集体（含村级集体）共有。

⑸、集体建设用地使用权宗地和宅基地使用权宗地，要在二次调查农村土地调查成果的“城、镇、村及工矿用地”图斑内，利用二次调查城镇村庄1:

500地籍图划分，逐宗地、逐幢房屋进行地籍调查。

⑹、有权属争议的按下列要求划分宗地：

①争议土地的界址明确，但权属有争议的，将争议土地单独设宗（各方可通过协商将宗地界址线定性为工作界，将本宗地登记为共有土地）。

②界址线有争议的，划定争议界线，以争议界线代替界址线设宗（界线性质为争议界）。

2.3.2.宗地代码

国家要求在集体土地确权登记发证工作中按照“双码运行、逐步并轨”的工作方式推行全国宗地统一编码。

根据《宗地代码编制规则（试行）》，宗地代码共19位，按“县级行政区—地籍区—地籍子区—土地权属类型—宗地号”5个层次编制（图1）。

XXXXXXXXXXXXXXXXXXX

宗地号

土地权属类型

地籍子区

地籍区

县级行政区

图1.宗地代码结构

⑴、第一层次为县级行政区划，代码为6位，采用《中华人民共和国行政区划代码》（GB/T2260）。

⑵、第二层次为地籍区，代码为3位，用01—999表示。

⑶、第三层次为地籍子区，代码为3位，用01—999表示。

⑷、第四层次为土地权属类型，代码为2位，其中，第一位表示土地所有权代码，用G、J、Z表示：

“G”表示国家土地所有权；

“J”表示集体土地所有权；

“Z”表示土地所有权争议。

第二位表示宗地特征码，用A、B、S、X、C、D、E、F、W、Y表示：

“A”表示集体土地所有权宗地；

“B”表示建设用地使用权宗地（地表）；

“S”表示建设用地使用权宗地（地上）；

“X”表示建设用地使用权宗地（地下）；

“C”表示宅基地使用权宗地；

“D”表示土地承包经营权宗地；

“E”表示林地使用权宗地；

“F”表示草原使用权宗地；

“W”表示使用权未确定或有争议的土地；

“Y”表示其他土地使用权宗地，用于宗地特征扩展。

⑸第五层次为宗地号，代码为5位，在相应的宗地特征码后顺序编码，其中前2位全市统一编码为“12”，按本次土地总登记年份“2012”末2位取值，以后按土地登记的年份续编，后3位用001—999表示。

2.3.3.宗地编号

⑴、预编宗地号和宗地代码

①广州市农村集体土地确权登记发证工作执行《宗地代码编制规则（试行）》，与全国宗地统一编码保持一致。

②为顺利开展工作，在农村地籍调查中的宗地编号可分两个阶段进行：

第一阶段先由外业作业单位对本标段调查范围中的全部集体土地所有权宗地进行预编宗地号；

第二阶段再由各区、县级市根据调查作业进度组织作业单位依据本辖区上报备案的地籍区、地籍子区划分成果编制集体土地所有权宗地代码（其他宗地暂不编号）。

③各区、县级市也可根据本辖区地籍区、地籍子区划分和农村地籍调查工作的实际情况，组织各作业单位直接按《宗地代码编制规则（试行）》统编集体土地所有权宗地代码。

④采用分阶段编号工作模式的，可由各作业单位在农村地籍调查过程中对本标段作业区内全部集体土地所有权宗地进行宗地号预编。

预编宗地号数据格式与宗地代码相仿，方便各作业单位根据地籍调查对象的隶属关系自行编号。

⑤预编宗地号数据格式：

县级行政区代码（6位）+土地所属街/镇代码（3位）+土地所属村/社区代码（3位）+土地权属类型+土地登记年份代码（2位）+宗地序号（3位）。

v县级行政区代码见附表B.1；

v土地所属街/镇代码/村/社区代码指集体土地所有权人所隶属的行政区或管理区代码，由各区、县级市土地管理部门提供，统一采用统计部门的行政区划编码（没有集体土地所有权宗地的社区代码不必引用）；

v土地权属类型：

第1位见附表B.2，第2位见附表B.3；

v宗地序号由各作业单位从001—999自编，但必须保证同一行政村内全部集体土地所有权宗地编号的唯一性。

⑶、预编宗地号与宗地代码的数据处理

①广州市土地基础数据库内，预编宗地号和宗地代码分列。

②预编宗地号和宗地代码的关联由各区、县级市在统编集体土地所有权宗地代码工作中建立，划清地籍区、地籍子区，理顺宗地序号。

③建库单位对各区、县级市地籍区、地籍子区划分成果及农村地籍调查入库数据进行全面检查后确立宗地代码。

④土地登记成果数据交换（公开查询）或土地登记成果输出件上应直接采用《宗地编码规则（试行）》中的宗地代码。

第3章集体土地所有权调查

3.1集体土地所有权调查

集体土地所有权调查是集体土地确权登记发证工作最重要的环节，集体土地所有权调查成果为集体土地确权登记发证提供了客观事实的依据，更是集体土地建设用地使用权和宅基地使用权调查、确权和登记工作的基础和前提。

集体土地所有权调查应以二次调查的农村土地调查成果为基础，二次调查后的年度土地变更调查成果和遥感影像也应利用。

集体土地所有权调查工作应依据各地农民集体对土地登记的具体需求开展，在不同的地区分别调查并划分村集体（行政村或经济联社）、村内集体（村民小组或经济社）的集体土地所有权宗地。

3.2集体土地所有权调查作业

集体土地所有权调查在农村地区已普遍进行过集体土地所有权调查和登记的基础上进行。

具体的工作要根据已有土地确权登记发证成果，利用二次调查、变更调查、最新遥感影像和相关资料，对应登记但未登记的集体土地所有权宗地展开调查，为土地登记提供技术支持；

同时，对已登记但土地权属界线（宗地界址线）有变化或有争议的集体土地所有权宗地进行核查和变更调查，为土地变更登记或土地权属争议调查处理提供技术支持。

集体土地所有权调查作业要体现内外业生产和建库一体化的技术路线。

3.2.1资料搜集

⑴、农村地区二次调查数据库

农村地区二次调查数据库是我市二次调查农村土地调查的主要成果，包括二次调查应用的高分辨率遥感影像、2010年9月上交国家的土地利用现状图数字化成果及相关的属性数据，以及《土地调查数据建库与管理系统》。

农村地区二次调查数据库由各区、县级市国土房管局负责提供。

⑵、集体土地权属数据

集体土地权属数据指我市各区、县级市2004年以来在集体土地所有权登记工作中形成的《地籍调查土地登记审批表》、《土地权属界线协议书》（或“核定书”，下同）、《土地权属界线争议原由书》、土地权属图等权属资料及其数字化成果。

集体土地权属数据由各区、县级市国土房管局负责提供。

⑶、土地变更调查数据

我市2010年度土地变更调查以2009年末土地利用数据（即二次调查上交国家入库数据）为基准，参照2010年遥感监测结果在实地调查土地利用变化情况并更新了我市县、市两级二次调查数据库。

2011年度土地变更调查也利用2011年的遥感影像，在2010年度土地变更调查成果的基础上进行。

集体土地所有权调查工作须充分利用二次调查以来的土地变更调查成果，数据由各区、县级市国土房管局负责提供。

⑷、国有土地使用权登记资料

指各区、县级市中的国有农、林、牧、渔场（含部队、劳改农场）国有土地使用权登记资料，以及各区、县级市开展集体土地所有权登记以来，原集体土地宗地被依法征用、征收并进行了国有土地使用权登记的资料（不含城镇建设用地区内国有土地上拆迁重建项目的土地及房产登记资料）。

1　已登记的国有土地，应以批准的用地范围作为依据从原集体土地宗地中划分出来。

2　坐落在连片集体土地中的国有土地房地产权登记资料也应通过房地产登记档案查册等方式获取，作为国有土地使用权登记资料的补充，其占地面积应在集体土地所有权宗地中扣除。

实地调查结束前未查册的，可由集体经济组织签署具结书，承诺土地登记后如发现宗地内有其它土地所有权（国有土地或其他集体土地）的，自愿承担相应责任。

③国有土地使用权登记资料由土地所在区、县级市国土房管局负责提供。

荔湾、越秀、海珠、天河、白云、黄埔区（下称中心城区）的国有土地登记资料应通过市局相关部门的复核。

⑸、征地红线数据

指有土地审批权的人民政府或政府部门历年依法发出批准征用（征收）集体土地所有权并已结案的用地批文及附图的数字化成果（不涉及土地所有权转移仅改变使用性质的个案除外）。

土地权属调查中，征地红线数据是确定新增建设用地土地权属来源的关键信息，应以已结案结案的用地批文范围作为依据从原集体土地宗地中划分出来。

征地红线数据由土地所在区、县级市国土房管局负责提供，资料不全的可请市局有关单位协助，中心城区的征地资料应通过市局相关部门的复核。

⑹、其他资料

包括