房地产评估之收益法习题.docx

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房地产评估之收益法习题

收益法及其运用

　　一、单选题

　　1.收益法适用的条件是房地产的（　）。

　　A.收益能够量化

　　B.风险能够量化

　　C.收益或风险其一可以量化

　　D.收益和风险均能量化

【正确答案】D

【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。

　　2.收益法的理论基础是（　）。

　　A.替代原理

　　B.预期原理

　　C.均衡原理

　　D.边际收益递减原理

【正确答案】B

【答案解析】参见教材P213。

　　3.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%。

那么，甲的价格（　）乙的价格。

　　A.高于　　B.低于

　　C.等于　　D.条件不足，无法确定

【正确答案】B

【答案解析】

　　4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（　）元/平方米。

　　A.2400　　B.2405　　C.2410　　D.2415

【正确答案】C

【答案解析】

　　5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。

则该宗房地产的合理经营年限为（　）年。

　　A.32　　B.34　　C.36　　D.38

【正确答案】C

【答案解析】参见教材P229。

该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n:

16－8（1＋2%）n－1＝0，n＝36（年）。

　　6.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。

则该宗房地产的收益价格为（　）万元。

　　A.267.35　　B.287.86

　　C.298.84　　D.300.86

【正确答案】D

【答案解析】参见教材P221。

　　V＝＋＝300.86万元

　　7.某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。

该写字楼目前的价格为（　）万元。

　　A.5061.44　　B.5546.94

　　C.5562.96　　D.6772.85

【正确答案】A

【答案解析】折现率=6%+6%×25%=7.5%

　　6000×（1-6%）/1.0755+400×0.7/0.075×（1-1.075-5）=5061.44

　　8.某商铺建筑面积为500㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/㎡，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。

该商铺的价值为（　）万元。

　　A.521　　B.533

　　C.695　　D.711

【正确答案】A

【答案解析】参见教材P216、P233。

实际租金收益低于市场类似租金收益，应该采取客观收益。

　　年净收益＝500×120×12×（1－25%）＝54万元

　　收益现值

　　9.某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。

该房地产的价格为（　）万元。

　　A.313　　B.329

　　C.417　　D.446

【正确答案】D

【答案解析】参见教材P233。

　　偿债基金系数，就是将未来的终值转变为年金的系数（年金终值系数的倒数）

　　第一步，求取收益年限

　　7.59%=6%/（1.06n）-1

　　得n=10

　　第二步，求取房地产价格

　　V=20/6%×（1-1.06-10）+1.2V/1.0610

　　V=446

　　10.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。

该宗房地产的价格为（　）万元。

　　A.159.56　　B.168.75

　　C.169.39　　D.277.70

【正确答案】B

【答案解析】分两步求解：

（1）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益

　　求得A=15.97

（2）再求取35年净收益的现值，即房地产价格==168.75

　　11.某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米，报酬率为6%，则该公司的租赁权价值为（　）。

　　A.98.8　　　B.592.81

　　C.691.61　　D.667.22

【正确答案】A

【答案解析】年租金优惠＝（3.5－3）×360×500＝90000元

　　还有18年租期，报酬率为6%

　　承租人权益价值＝＝98.8万元

　　12.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。

租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。

该房地产的净收益为（　）万元。

　　A.245　　B.275　　C.315　　D.345

【正确答案】D

【答案解析】折旧费，抵押贷款还本付息额都不作为运营费用扣除。

需要扣除的就是：

维修费、保险费、管理费50万元，水电供暖费40万元，营业税及房地产税65万元，所以净收益为500－40－50－65＝345万元。

参见教材P236。

　　13.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（　）。

　　A.净收益包括有形收益和无形收益

　　B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

　　C.通常只有客观收益才能作为估价依据

　　D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

【正确答案】B

【答案解析】运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。

这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨款，作为运营费用消耗了。

参见教材P238。

　　14.某写字楼的建筑面积为540㎡，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元／㎡，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。

该写字楼用地的价格为（　）万元。

　　A.500　B.750　

　　C.800　D.1000

【正确答案】C

【答案解析】土地年净收益=1080000-540×400=864000

　　土地价值=864000/0.108=8000000

　　15.某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08。

则该宗房地产的价格为（　）万元。

　　A.22

　　B.22.5

　　C.23

　　D.23.5

【正确答案】B

【答案解析】参见教材P257。

　　购买者要求的税前现金流量＝5×12%＝0.6（万元）

　　偿还抵押贷款的能力＝2－0.6＝1.4（万元）

　　抵押贷款金额＝1.4÷0.08＝17.5（万元）

　　该宗房地产价格＝自有资金额＋抵押贷款金额＝5＋17.5＝22.5（万元）

　　16.某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%。

该房地产的价值为（　）万元。

　　A.489.99

　　B.495.53

　　C.695.53

　　D.800.00

【正确答案】C

【答案解析】参见教材P254～255。

　　建筑物收益200×12%＝24万

　　土地收益＝60－24＝36万

　　土地价值＝36/6%×（1－1/1.0630）＝495.53

　　房地产价值＝200＋495.53＝695.53

　　17.某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。

则该宗房地产的价值为（　）万元。

　　A.440B.450

　　C.460D.470

【正确答案】C

【答案解析】参见教材P259。

土地价值＝＝260（万元）

　　该宗房地产价值＝土地价值＋建筑物价值＝260＋200＝460（万元）

　　18.某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（　）万元。

　　A.690.40

　　B.8284.79

　　C.8720.83

　　D.9746.81

【正确答案】B

【答案解析】参见教材P216。

年净收益＝40000×95%×40×12×85%×（1－35%）＝1007.76万元

　　V38＝＝8284.79

　　19.某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年、年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（　）。

　　A.8.8%　　B.10%

　　C.18%　　　D.18.6%

【正确答案】D

【答案解析】参见教材P256。

抵押贷款常数×分期偿还额＝贷款总额

　　月抵押贷款常数＝＝2.028%

　　年抵押贷款常数＝2.028%×12＝24.33%

　　综合资本化率＝60%×24.33%＋40%×10%＝18.6%

　　20.报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（　）。

　　A.报酬率是投资回收与投入资本的比率

　　B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高

　　C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

　　D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

【正确答案】D

【答案解析】参见教材P242。

　　报酬率是投资回报和投入资本的关系，A说成了投资回收。

投资回收只是保本。

　　风险大，风险报酬高。

二者是正比关系。

B也不对。

　　能获得额外报酬时，投资者的报酬率可以适当降低，C也不对。

　　土地投资可靠，风险小，所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些。

　　21.下列收益法乘数中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（　）。

　　A.毛租金乘数法

　　B.潜在毛收入乘数法

　　C.有效毛