房地产评估之收益法习题.docx

1、房地产评估之收益法习题收益法及其运用一、单选题1.收益法适用的条件是房地产的（）。A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化【正确答案】D【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。2.收益法的理论基础是（）。A.替代原理B.预期原理C.均衡原理D.边际收益递减原理【正确答案】B【答案解析】参见教材P213。 3.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙

2、的价格。A.高于B.低于C.等于D.条件不足，无法确定【正确答案】B【答案解析】4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。A.2400B.2405C.2410D.2415【正确答案】C【答案解析】5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的合理经营年限为（）年。A.32B.34C.36D.38【正确答案】C【答案解析】参见教材P229。该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n

3、:168（12%）n10，n36（年）。6.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.267.35B.287.86C.298.84D.300.86【正确答案】D【答案解析】参见教材P221。V300.86万元 7.某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%

4、。该写字楼目前的价格为（）万元。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85【正确答案】A【答案解析】折现率=6%+6%25%=7.5%6000（1-6%）/1.0755+4000.7/0.075（1-1.075-5）=5061.44 8.某商铺建筑面积为500，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。A.521B.533C.695D.711【正确答案】A【答案解析】参见教材P216

5、、P233。实际租金收益低于市场类似租金收益，应该采取客观收益。年净收益50012012（125%）54万元收益现值9.某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为（）万元。A.313B.329C.417D.446【正确答案】D【答案解析】参见教材P233。偿债基金系数，就是将未来的终值转变为年金的系数（年金终值系数的倒数）第一步，求取收益年限7.59%=6%/（1.06n）-1得n=10第二步，求取房地产价格V=20/6%（1-1.06-10）+1.2V/1.0610V=446 10.某宗房地产的收

6、益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。A.159.56B.168.75C.169.39D.277.70【正确答案】B【答案解析】分两步求解：（1）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益求得A=15.97（2）再求取35年净收益的现值，即房地产价格=168.75 11.某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写

7、字楼租金为每天3.5元/平方米，报酬率为6%，则该公司的租赁权价值为（）。A.98.8B.592.81C.691.61D.667.22【正确答案】A【答案解析】年租金优惠（3.53）36050090000元还有18年租期，报酬率为6%承租人权益价值98.8万元12.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A.245B.275C.315D.345【正确答

8、案】D【答案解析】折旧费，抵押贷款还本付息额都不作为运营费用扣除。需要扣除的就是：维修费、保险费、管理费50万元，水电供暖费40万元，营业税及房地产税65万元，所以净收益为500405065345万元。参见教材P236。13.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【正确答案】B【答案解析】运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨款，作为运营费用消耗了。参见教

9、材P238。 14.某写字楼的建筑面积为540，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（）万元。A.500B.750 C.800D.1000【正确答案】C【答案解析】土地年净收益=1080000-540400=864000土地价值=864000/0.108=8000000 15.某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08。则该宗房地产的价格为（）万元。A.22B.22.5C.23D.23.5【正确答案】B【答案解析】参见教材P257。购买者要

10、求的税前现金流量512%0.6（万元）偿还抵押贷款的能力20.61.4（万元）抵押贷款金额1.40.0817.5（万元）该宗房地产价格自有资金额抵押贷款金额517.522.5（万元）16.某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%。该房地产的价值为（）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【正确答案】C【答案解析】参见教材P254255。建筑物收益20012%24万土地收益602436万土地价值36/6%（11/1.0630）495.53房地产价值200495.53695.53 17.某宗房

11、地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。则该宗房地产的价值为（）万元。A.440B.450C.460D.470【正确答案】C【答案解析】参见教材P259。土地价值260（万元）该宗房地产价值土地价值建筑物价值260200460（万元）18.某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（）万元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81【正确答案】B【答案解析】参见教材

12、P216。年净收益4000095%401285%（135%）1007.76万元V388284.79 19.某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年、年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（）。A.8.8% B.10%C.18%D.18.6%【正确答案】D【答案解析】参见教材P256。抵押贷款常数分期偿还额贷款总额月抵押贷款常数2.028%年抵押贷款常数2.028%1224.33%综合资本化率60%24.33%40%10%18.6% 20.报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A.报酬率是投资回收与投入资本的比率B.风险大

13、的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【正确答案】D【答案解析】参见教材P242。报酬率是投资回报和投入资本的关系，A说成了投资回收。投资回收只是保本。风险大，风险报酬高。二者是正比关系。B也不对。能获得额外报酬时，投资者的报酬率可以适当降低，C也不对。土地投资可靠，风险小，所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些。 21.下列收益法乘数中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（）。A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛