某项目前期物业管理服务协议Word文件下载.docx

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4、制止违反国务院《物业管理条例》等有关物业管理法律法规、本物业的物业管理制度、《某·

项目业主手册》规定的行为；

5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；

7、编制物业管理服务及财务年度计划；

8、每6个月向乙方公布物业管理费用收支帐目；

9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方,并与乙方在领房时签定《某·

项目室内装饰装修管理服务协议》；

10、不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；

11、依法向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务，并合理收取费用；

12、自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；

13、按物业管理合同，实施小区具体管理。

二、乙方的权利义务

1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；

3、签定本协议时，应与甲方签定《某·

项目房屋装饰装修重要事项的约定》；

4、遵守本物业的物业管理制度、《某·

项目业主手册》及《某·

项目房屋装饰装修重要事项的约定》的规定；

5、依据本协议按时向甲方缴纳物业管理费用、代收代缴费用和其他相关费用，享有与所缴纳物业管理服务费相应的服务；

6、领房时，应与甲方签定《某·

7、装修前，应会同装修企业与甲方签订《某•项目装修施工管理协议》，遵守有关装饰装修的法规、规章和政策的规定；

与装修企业及物管处三方，在装修前对房屋进行质量复验，以明确质量责任。

8、装饰装修房屋时，遵守《某·

项目房屋装饰装修重要事项的约定》、《某·

项目室装饰装修管理服务协议》、《某·

项目装修施工管理协议》；

9、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

不得擅自安装防盗栅栏。

因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先征得甲方同意，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；

10、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；

出租房屋时，应及时告知甲方，并至管理处办理有关手续。

11、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《某·

项目业主手册》的规定造成的损失、损害承担民事责任；

12、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

13、因甲方维护修缮共用部位、共用设施设备需要通过或临时占用乙方自用部位、自用设施设备的，乙方应予以配合；

14、不得擅自将住宅改为商业经营用房使用；

不得将储藏室改作住宅使用；

15、甲方为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方需采取紧急措施的，乙方应予以必要的协助。

第二条物业管理服务内容

一、房屋共用部位的维护和管理

共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、内天井、室外墙面、屋面和其他共用部位。

二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理

共用设施设备，是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施、共用设施设备使用的房屋和其他共用设施设备。

三、受相关企业委托，物业管理区域内供水、供电、供气由甲方实行统一服务管理。

四、环境卫生

1、园区公共场所清扫、道路保洁；

2、公共设备、设施保洁。

3、生活垃圾的收集、清运。

五、安全防范

1、内容

（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，进行安全防范；

（2）24小时门岗站岗执勤；

（3）24小时巡查，重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；

（4）24小时报警监控；

（5）进出小区的外来人员实施登记出入管理。

2、责任

（1）协助公安部门加强治安管理，协查各种违法案件，维护小区公共安全；

（2）及时发现各类事故苗头，采取有效措施力争把事故消灭在萌芽状态。

六、交通秩序与车辆停放

（1）限速、限重、限高；

（2）禁鸣；

（3）车辆按规定停放；

（4）外来车辆实施证、卡管理、泊位管理。

（1）指挥车辆遵章行驶，有序停放；

（2）保持本物业区域内安静；

（3）维护交通安全。

七、房屋装饰装修管理

1、甲方根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》、《长沙市城市房屋装饰装修管理条例》、《某•项目房屋装饰装修重要事项的约定》、《某•项目室内装饰装修管理服务协议》、《某•项目装修施工管理协议》，对乙方的房屋装饰装修行为实施管理。

2、甲方要履行宣传、告知政府有关装修管理规定的义务。

3、甲方对乙方违章装修行为进行劝阻、制止，并及时向政府有关行政主管部门报告。

4、乙方装修应符合建设部《住宅室内装饰装修管理办法》、《长沙市城市房屋装饰装修管理条例》、《某•项目房屋装饰装修重要事项的约定》、《某•项目室内装饰装修管理服务协议》、《某•项目装修施工管理协议》等有关房屋装饰装修的法律法规以及本物业有关房屋装饰装修制度的规定。

八、消防管理

（1）消防器材管理；

（2）易燃品管理；

（3）义务消防。

（1）消防器材无缺少、不失效；

（2）消防通道畅通；

（3）发生火灾及时报警，并积极组织灭火。

九、公共绿化管理

（1）修剪、浇灌、施肥等绿化养护；

（2）清理公共绿地；

（3）除虫和必要的补种。

（1）及时养护，保持花草树木的正常生长；

（2）保持公共绿地整洁；

（3）绿化无虫害、无枯死。

第三条物业管理服务质量

一、房屋外观

1、外墙无破损；

2、户外无擅自安装的防盗栅栏等有碍外观整体形象的设施；

3、无随意安装空调室外机现象；

4、屋顶无擅自安装的设施设备；

5、确保外观一致，无乱涂乱画现象。

二、共用部位、共用设施设备的维护和管理

1、设备运行正常；

2、定期维护保养；

3、专人维护保养；

4、每日巡查1次小区、大厦公共通道及公共部位，并做好记录，发现损坏及时养护、维修；

5、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和蚁、鼠害现象；

6、消防设施可随时启用；

路灯、楼道灯完好率不低于95%。

三、环境卫生

1、环境整洁、无污染；

2、垃圾日产日清；

3、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次；

垃圾袋装化，持垃圾桶清洁、无异味；

4、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；

电梯厅、一层共用大厅保养良好，地面定期抛光、打蜡，楼内其它公共区扫2次，每周拖洗1次；

共用部位玻璃每周清洁1次；

路灯、楼道灯每月清洁1次；

及时清除道路积水；

无卫生死角；

5、共用雨、污水管道每年疏通1次；

雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；

化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏；

6、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求；

7、根据小区情况制订合理的消毒和灭虫除害计划并有效实施。

四、绿化

1、绿化覆盖率高，园林美观；

2、有专业人员实施绿化养护管理；

3、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；

花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；

4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防旱、防涝、防冻；

5、定期喷洒药物，预防病虫害。

五、交通秩序与车辆停放

1、畅通有序；

2、停放整齐。

六、保安

1、统一服装，持证上岗，文明值勤；

2、辖区内无重大火灾、刑事和交通责任事故。

七、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：

设立24小时客户服务体系，随时接受物业管理诉求，及时安排处理。

小修：

及时修理，两天内完成。

急修：

10分钟到现场，当天处理。

第四条物业管理服务费用（暂定，以物价部门批文为准。

不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用、市政人行道清扫费及政府部门规定的其他经营性费用）

一、乙方缴纳费用从开发商通知领房之日计收。

二、乙方缴纳费用周期：

每6个月预收一次；

缴纳费用时间：

每半年第一个月的上旬。

三、收费标准：

小高层、高层公寓自然层一层按建筑面积1.4元/㎡·

月、自然层二层以上（含二层）按建筑面积1.7元/㎡·

月（含电梯运行费）；

商铺按建筑面积2.00元/㎡·

月；

办公用房按建筑面积2.4元/㎡·

月，地下泊位30元/个·

储藏室按：

建筑面积30平方米以内（不含30）8元/间·

月、30平方米以上（含30）12元/间·

月。

四、乙方出租物业的，物业管理服务费由乙方缴纳；

乙方与承租人约定由承租人缴纳的，从其约定，乙方负连带缴纳责任。

五、乙方转让物业时，须缴清转让之前的物业管理服务费用。

六、由于本物业管理服务费用标准的测算是依据现行政府水、电价格计算，在本协议期内，如遇政府水、电价格调整，则物业管理服务费标准作相应调整。

七、其他收费参照长沙市相关规定。

第五条热水供应计费方法及开启方案

一、热水开启时间

1、交付后第十三个月起

由业主投票决定开启热水供应与否。

二、热水运行费用分摊

热水运行总费用按使用物业户内用水吨数进行分摊。

三、热水开启手续办理及运行管理程序

1、凡要求使用热水的住户，需填写热水申请使用函，并预交当月热水押金（暂按5元/㎡·

月）。

2、当日热水运行费用在使用结束后，由管理处核算分摊到户并进行累计。

3、每月25日为当月热水费用断帐日，管理处将该月使用热水费用函至使用住户确定，各使用住户接函后三天内交纳费用。

4、使用住户如不能按期交费，管理处将函告使用住户后停止室内热水供应。

说明：

1热水运行总费用包括：

热水运行维护人员人力资源成本、锅炉等设备运行的电费、天然气费、公共部分设施设备日常维护保养费用以及合理的管理服务费（前几项费用总和的10％）。

2业主或房屋使用人先预付每月的热水费用，在下月按实结算；

3在初期热水供应时，管理处将征求业主的意见，确定开启时间；

4每月向入住业主公开计算方式，透明热水帐务开支。

第六条其他有偿服务费用

一、露天泊位使用费：

按政府有关规定执行。

二、其它有偿服务项目的收费标准另行约定。

三、乙方的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由乙方按实际发生的费用计付。

第七条代收代缴收费服务

因本项目为二次供电及部分二次供水，乙方同意二次供电依据《湖南省物价局关于省电网电价调整有关问题的通知》在政府定价上加收6%；

二次供水依据《湖南省物业服务收费管理实施办法》相关规定在政府定价上加收8%及二次供水加压电费。

如交付时，本项目供电系统改变为公变，则乙方不缴纳二次供电的加收费用。

第八条维修基金的管理与使用

一、根据《长沙市住宅区物业维修基金管理办法》的规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。

乙方在购房时由湖南某置业投资有限公司按有关规定代收物业维修基金。

二、维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。

三、维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。

四、乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第九条保险

一、房屋共用部位、共用设施设备需要保险时由甲方代为办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋面积比例分摊。

二、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理，甲方不承担相应的保险责任。

第十条广告牌设置及权益

一、所有商铺的店招、广告牌安装须提前报甲方审核，乙方应按甲方的要求统一规格、材质，安装在甲方指定位置。

二、乙方不得在房屋外墙面、屋顶及窗户内外侧设置任何形式的广告。

第十一条违约责任

一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。

二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。

三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。

四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。

第十二条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第十三条在本协议履行期间，如遇不可抗力致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第十四条本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第十五条本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；

协商或调解无效的，可向长沙市仲裁委员会申请仲裁。

第十六条本协议正本连同附件共12页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

第十七条在签订本协议前，甲方已将协议样本送长沙市房屋产权管理局（物业管理行政主管部门）备案。

第十八条本协议自签字（盖章）之日起生效。

甲方（章）：

乙方（章）：

代表人：

代表人：

签订日期：

年月日签订日期：

年月日

附件

某·

项目房屋装饰装修重要事项的约定

为保证某·

项目物业的高品质，维护全体业主的共同利益，根据国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》、《长沙市城市房屋装饰装修管理条例》及其他有关法律法规的精神，甲方（长沙某物业管理有限公司）和乙方（购房人）在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方对所购房屋进行装修的有关重要事项作如下约定：

一、乙方对该商品房进行装修必须在遵守建设部、省、市有关装修管理规定的同时遵守本约定。

二、本约定所指装修是乙方为提高生活舒适程度、改善居住环境，自行或者委托他人对所购房屋进行装饰处理的行为，包括对该房屋的水、电等线路的改造，墙面、地面的装饰，家具的制作，家用电器以及洁具、厨具的安装等。

三、乙方对该房屋进行装修必须按规定办理装修申请手续，并服从房产管理部门以及甲方的管理。

承接该房屋装修工程的企业，须具备长沙市房屋产权管理局核发的《住宅装修企业资质证书》，施工人员必须具有《长沙市住宅装修上岗证》。

四、装修期限：

为保持楼宇电梯、大堂等公共设备、部位的完好，减少装修对相邻居民生活的影响，建议乙方在领房之日起十八个月内完成所有的装修工程。

如乙方实际接收该房屋时已超过期限或所剩期限已明显不足以完成该房屋的装修，甲乙双方可另行协商装修期限。

五、为保持楼宇电梯、大堂等共用设备、部位的完好，乙方使用电梯必须遵守甲方有关电梯管理的规定。

乙方超过规定时间进行装修（包括房屋的再次装修），其装修人员进出、装修材料和垃圾运送等使用电梯，甲方有权向乙方收取电梯保护费。

六、乙方保证装修时不封闭阳台、不改变阳台式样，并保证在所有窗户和阳台门上对外使用白色窗纱，在阳台内统一位置安装统一式样的晒衣架（具体式样由甲方在房屋交付时提供），同时保证不在阳台内堆放物品。

七、如因业主（使用人）擅自移动、更改原有室内装饰装修材料、配置的设施设备等，造成材料损坏、邻里渗漏、设备使用不正常等现象的，概由当事人承担一切后果，并赔偿相应损失。

八、如因业主（使用人）使用房屋不当造成公共部位、公共设施及其他业主（使用人）经济损失的，概由当事人承担一切后果，并赔偿相应损失。

九、该房屋装修时，应当采取有效措施，以减轻或避免对相邻居民正常生活所造成的影响，不得在夜间19时至次日8时（节假日、双休日为9时）及中午12时30分至~14时30分进行产生噪音的施工活动；

建筑垃圾必须在每天7时前和21时后按照指定路线堆放到指定地点，能袋装的必须袋装，不能袋装的必须绑扎。

十、为保持房屋外立面整齐、美观，乙方同意任何时候均不在该房屋外（包括外墙、门窗外侧、阳台、露台等）架设、搭建或安装遮阳蓬、花架、广告牌、太阳能热水器及独立天线等；

不在非指定位置安装空调室外机、采暖设备、热水供应装置等。

十一、为维护楼宇的良好管理，保持楼宇电梯、大堂等共用部位及设施设备的完好，乙方同意在该房屋交付的同时，与甲方签订《某·

项目室内装饰装修管理服务协议》，并于装修前向甲方缴纳装修押金人民币2000元整。

如乙方无违约行为，此押金在该房屋装修结束后由甲方一次性退还乙方（此条款同样适用于房屋的再次装修）。

十二、违约责任：

1、如乙方违反本约定第五条规定，对电梯和公用部位造成损坏的，乙方须据实予以赔偿。

2、如乙方违反建设部、湖南省、长沙市有关装修管理的规定，甲方有义务视情节轻重，提请相关部门给予行政处罚，直至由司法机关依法追究刑事责任。

十三、本附件作为《某·

项目前期物业管理服务协议》之不可分割的一部分，具有同等法律效力。

签订日期:

年月日签订日期: