试论我国房产税的现状与改革Word下载.docx

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Abstract2

1房产税5

1.1房产税的概念及性质5

1.1.1房产税的概念5

1.1.2房产税的特点及性质5

1.1.3计税依据6

1.1.4房产税的特殊处理6

1.1.5房产税的相关法律7

前言

房地产税费制度是房地产市场体制的重要组成部分。

建立和健全房地产税费制度，对于充分发挥国有土地资源的效益，防止其流失，保障房地产市场健康有序地发展等都有重要的意义。

目前，我国房地产市场的不正常发展带给我们现行房地产税费制度的思考。

1房产税

1.1房产税的概念及性质

1.1.1房产税的概念

房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。

对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。

　　2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。

但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。

2011年1月28日，上海重庆开始房产税试点改革，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；

重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。

1.1.2房产税的特点及性质

1.房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只有房屋，征税对象规模小。

2.现行房产税的征收范围仅限于城镇的经营性房屋，税源来源狭窄。

3.由于房产税具有水源分布广泛的区域性特征，所以适宜于地方政府对税源实施监管。

由于房产具有不可隐匿的特征，所以减少了偷税的可能性，征收成本相对较低。

4.房产本身具有价值，随着经济持续增长、人均收入水平的提高，房产税税源稳定可靠并会稳步增加。

5.房产税具有直接税性质，税负一般难以转嫁。

6.基于纵向公平的税收原则，财富较多的人将通过房产税多纳税，财富少的人缴的较少。

1.2计税依据

　房产税的税率按照规定，房产税采用比例税率、从价计征。

实行从价计征的，税率为1.2%;

从租计征的税率为12%。

一、从价计征

按照房产余值征税的，称为从价计征

房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。

扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。

这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。

房产原值：

应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

主要有：

暖气，卫生，通风等，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

二、从租计征

按照房产租金收入计征的，称为从租计征，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

1.1.4房产税的特殊处理

　　1、新建房屋的纳税时间按照规定，企业新建的房屋，凡是企业自建的，自建成之日的次月起征收房产税;

委托其它施工企业建设的，从办理验收手续之日的次月起征收房产税。

企业在办理验收手续前已经使用或者出租的、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。

　　2、投资联营房产的计税方法按照规定，对于企业投资联营的房产，应当根据投资联营的具体情况确定房产税的计税方法。

对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，以房产余值作为计税依据计征房产税;

对于以房产投资，收取固定收入，不承担风险，实际上是以联营名义收取租金的，应按规定由出租方按租金收入计征房产税。

　　3、融资租赁房屋的计税方法按税法规定，对于企业自用房产，应以房产的计税余值为计按照规定，对于融资租赁房屋，由于租赁费中包含了房屋的价款、手续费和融资利息等，与一般房屋租赁的租金的内涵不同，且租赁期满后，当承租方支付最后一笔租赁费后，房屋的产权要转移到承租方，实际上这是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在对融资租赁房屋计征房产税时，应以房产余值计算征收。

4、无租使用房产的纳税人问题按照规定，企业无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

1.1.5房产税的相关法律

中华人民共和国房产税暂行条例（国发[1986]90号）

第一条房产税在城市，县城，建制镇和工矿区征收.

第二条房产税由产权所有人缴纳。

产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳.产权出典的，由承典人缴纳。

产权所有人，承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳.

前款列举的产权所有人，经营管理单位，承典人，房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）.

第三条房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。

具体减除幅度，由省，自治区，直辖市人民政府规定.没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据.

第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；

依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%.

第五条下列房产免纳房产税：

一，国家机关，人民团体，军队自用的房产；

二，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

三，宗教寺庙，公园，名胜古迹，自用的房产；

四，个人所有非营业用的房产；

五，经财政部批准免税的其他房产。

第六条除本条例第五条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由省，自治区，直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税.

第七条房产税按年征收，分期缴纳。

纳税期限由省，自治区，直辖市人民政府规定.

第八条房产税的征收管理，依照<

中华人民共和国税收征收管理暂行条例>

的规定办理。

第九条房产税由房产所在地的税务机关征收.

第十条本条例由财政部负责解释；

施行细则由省，自治区，直辖市，人民政府制定，抄送财政部备案。

第十一条本条例自1986年10月1日起施行

1.2房产税的征收

1.2.1为什么要征收房产税

房产税的作用主要体现在以下两点：

一方面，房产税可以为筹集地方财政收入做出重要贡献。

房产税属于地方税，征收房产税可以为地方财政筹集一部分市政建设资金，解决地方财力不足。

而且，房产税以房屋为征税对象，税源比较稳定，随着地方经济的发展，城市基础设施改善和工商各业的兴旺，房产税收将成为地方财政收入的一个主要来源；

另一方面，征收房产税有利于加强房产管理。

税收是调节生产和分配的一个重要经济杠杆。

对房屋所有者征收房产税，可以调节纳税人的收入水平，有利于加强对房屋的管理，提高房屋的使用效益，控制固定资产的投资规模。

若房产税能对房屋所有者的多套房屋征税，则可以抑制房产投资和投机，阻止房地产市场泡沫化，促进宏观经济的协调稳定发展。

征收房地产税至少有三大正面意义：

首先房地产税是与分税分级财政体系相匹配的

地方税体系的重要财源支柱；

其次房地产税是房地产业健康发展过程中不可缺少的配套条件；

第三，房地产税还会增进财产税再分配调节功能，对整个社会和谐及长期可持续发展的正面意义也是值得期待和肯定的。

开征房产税可挤压房地产需求泡沫。

1.2.2征收相关事项

一、征收范围

称房产税“课税范围”，具体指开征房产税的地区。

房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

二、征收标准

房产税征收标准从价或从租两种情况：

1、从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%--30%后的余值；

2、从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。

从价计征10%--30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。

如浙江省规定具体减除幅度为30%。

房产税税率采用比例税率。

按照房产余值计征的，年税率为1.2%；

按房产租金收入计征的，年税率为12%。

房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：

（1）以房产原值为计税依据的

应纳税额=房产原值*（1-10%或30%）*税率（1.2%）

（2）以房产租金收入为计税依据的

应纳税额=房产租金收入*税率（12%）

三、征收期限

房产税征收期限可结合房屋情况咨询当地房管部门或税务部门。

房产税征收时间是多少呢？

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条明确规定---房产税按年征收、分期缴纳。

纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

所以，各城市的征税时间并不一致。

四、征收对象

房产税的征税对象是房产。

所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。

但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。

但室内游泳池属于房产。

由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；

但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

负有缴纳房产税义务的单位与个人。

房产税由产权所有人缴纳。

产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳。

产权出典的，由承典人缴纳。

产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。

因此，上述产权所有人，经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称房产税的纳税人。

1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；

产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；

2、产权出典的，由承典人纳税；

3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；

4、产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税；

5、无租使用其他房产的问题。

纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税；

6、产权属于集体所有制的，由实际使用人纳税

外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华侨、港澳台同胞所拥有的房产不征收房产税。

五、征收税率

1．按房产余值计征的，年税率为1.2%；

2．按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。

从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

2我国房产税现状

2.1