北京市海淀区太阳园小区物业治理招标邀标书最新文档格式.docx

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如贵公司不参加物业管理服务的投标，亦请以书面形式通知发标人。

投标人应具备的资格:

（1）物业管理一级资质;

（2）具有ISO9001-2000认证;

（3）在管项目与太阳园小区相似，且管理业绩及业主评价优秀者优先;

（4）具有“市优”项目的物业管理服务公司优先考虑;

（5）有业主大会招标的中标项目且管理业绩及业主评价优秀者优先;

（

二零零五年九月日

附:

招标书:

一、项目概况3

（一）地理位置3

（二）主体建筑情况:

3

（三）本小区共有车辆1000辆以上，具体需再统计3

（四）主要设备3

（五）其它情况3

二、太阳园小区业主委员会概况4

三、物业管理服务内容及要求4

（一）管理范围4

（二）小区安保监控系统4

（三）房屋建筑的日常养护维修5

（四）给排水设备运行维护5

（五）供电设备管理维护5

（六）电梯运行维修5

（七）卫生保洁6

（八）绿化管理6

（九）保安、消防、秩序管理及门禁系统的运行管理6（十）社区文化娱乐设施的管理养护6

（十一）其他要求7

四、管理目标及各项指标要求7

（一）管理目标7

（二）管理服务应达到的各项指标7

五、物业管理服务收费及财务管理要求7

六、物业管理投标书应包括的基本内容7

（一）报价7

（二）公司情况7

（三）管理总体构想8

（四）日常管理服务项目、标准、承诺指标及采取的措施。

8（五）房屋及设施设备的维修养护计划及实施方案。

8（六）财务管理制度及物业管理收费标准的测算8附件一:

报价函9

附件二:

物业管理服务、价格表10

附件三:

报价文件说明（报价方视需要编写）11附件四:

资格证明文件12

一、项目概况

（一）地理位置

太阳园小区位于北京市海淀区大钟寺，东至蓝景丽家、轻轨，西至太阳园西路，南至北三环

路，北至热力厂。

太阳园小区由14栋塔楼（其中26层7栋，22层2栋，27层4栋，30层1栋），，另外

配套建筑包括1栋幼儿园，1栋会所，1栋小学，1栋垃圾站楼及两层地下车库。

总建筑面

积351064平米（不含地下车楼、地二人防和物业管理用房）。

其中:

1、塔楼14栋:

319342M2

2、幼儿园1栋:

4752M2

3、小学1栋:

9595M2

4、会所1栋:

17275M2

5、垃圾站楼1栋:

6、住宅套数:

2824套

7、各楼层用途:

全部住宅楼地下一层为自行车库、设备间和物业管理用房，1、2、3、4、5号楼地下二层为物业管理用房，10、11号楼地下二层为人防，12、15、16、17号楼地下二层为地下车库。

8、全部住宅楼安装楼宇对讲，24小时热水（8、9号楼除外），热水价格10元/吨

（三）本小区共有车辆1800辆以上，具体需再统计

地下停车库共有车位3700个，小区采用人车分流，车辆全部停入地下车库，地面禁止停车

（四）主要设备

电梯:

34部

消防水泵:

14套

生活水泵:

热力交换站两座

变配电室:

1座（应由供电局负责维护，以实际考察为准）

（五）其它情况

1、小区共有出入地面出入口四个，分别位于小区的东侧（两个）南侧（两个），其中南侧出入口只启用一个，只允许行人及非机动车出入。

地下车库出入口三个，分别位于小区东侧（两个）和北侧（一个），其中北侧出入口需经过小区东侧地面出入口最靠北侧的出入口。

2、物业产权性质:

普通商品住宅

3、现物业管理服务费用:

1.78元/月/M2（不含中修费）。

4、会所的产权属开发商，地下车库开发商拥有结构产权。

二、太阳园小区业主委员会概况

根据《物业管理条例》、《业主大会规程》、京国土房管物<

2003>

949号文件及成立业主委员会的相关规定，由北京市海淀区太阳园社区居委会代表、开发商代表、太阳园小区业主代表于2004年6月28日成立太阳园小区业主大会筹备组。

太阳园小区业主大会筹备组在太阳园小区居委会及海淀区小区办指导下负责制定了《太阳园小区首届业主大会投票和业主委员会选举办法》，起草了《太阳园小区业主大会议事规则》、《太阳园小区业主公约》，由太阳园小区业主采用自荐、推荐的方式报名，经筹备组讨论决定后，14人确定为太阳园小区业主委员会候选人。

太阳园小区业主大会筹备组于2004年7月7日起在小区公告栏内公告《太阳园小区首届业主大会投票和业主委员会选举办法》、《太阳园小区业主大会议事规则》、《太阳园小区业主公约》、《候选人名单及简历》，并于2004年8月13日-9月7日以书面征求意见形式召开业主大会，并进行了表决。

经过表决，《太阳园小区业主大会议事规则》、《太阳园小区业主公约》高票通过，14名业主委会员侯选人中有11人合法当选太阳园小区业主委员会成员，

业主委员会正式成立。

2004年9月11日，经过当选的委员召开第一次业委会会议，并表决选出刘志萍女士为业委会备案主任，聂明隽、邵建军先生为业委会备案副主任。

同时通过业委会议事程序，业委会在日常工作中采用轮值主任制度，每月由不同的委员担任轮值主任处理业委会日常事务。

2004年9月9日起在太阳园小区公告栏内公示了业主大会表决的结果和业委会表决的结果。

2004年9月13日填制备案表，2004年9月28日备案完毕。

业主委员会成立后的正式名称为:

北京市海淀区太阳园小区业主委员会。

太阳园小区业主委员会成员共有11人，其中主任1人，副主任2人。

太阳园小区业主委员会的办公地址:

北京市海淀区太阳园小区十号楼一层东侧。

三、物业管理服务内容及要求

特别要求:

1、本小区物业管理服务实行薪酬制，并且年度预算物业费不得超过1.70元/平方米*月;

除物业管理企业应获得的合理利润（建议不超过物业管理费的10%）外，其他一切利润归全体业主所有，营业性收益按照比例分成的原则，由物业公司和业主分摊收益，物业公司在投标时需明确物业费利润、经营收入的分配原则。

2、本小区物业管理要求细分物业管理服务，保安、保洁、绿化、电梯、其他设备维护等分项核算，电梯维护由物业公司提供管理方案及维保合作企业;

保洁由物业公司提供向业主进行的增值服务返还的比例;

其他部分涉及到外包服务的，需经过公示、论证后施行;

每年进行设备运行状态检查并向全体业主公示。

3、本小区物业管理要求进行财务监督管理，由物业公司和业主代表共同监管，并每个月公布帐目，每季度公布预算，每年9-10月进行下一财务年度物业费预算，并向业主公示，具体方案由物业公司提出。

4、主要物业管理人员的管理。

要求物业公司保证中高层管理人员和技术工人的工作稳定性，为保证本小区的长期稳定，物业公司管理人员及技术工人需向业主委员会签定保证合同，业主委员会将监督物业公司按照国家规定向物业公司员工提供合理的保险和保障措施，物业公司要在物业管理合同中明确可以接收目前愿意留下来的物业管理人员。

对技术精湛的物业管理人员，可以考虑工资水平10-20%的提高比例。

5、质量保证金。

（一）管理范围

1.工程设备管理区域:

变配电室、水泵房、锅炉房、中控室。

2.物业管理区域:

红线范围内的所有公共区域。

（二）小区安保监控系统

小区安保监控是指闭路监控系统的值班、检查、检测和弱电设备的日常维修保养工作。

标准:

1、24小时值班，每班人员不少于2人，值班人员持证上岗;

2、保证小区闭路监控系统运行正常、工作稳定，设备灵敏可靠;

3、设备出现一般性故障时立即排除，暂时不能处理的故障应立即通知相关部门采取应急措施;

4、每月进行一次消防器材检查、及回路检测，每年进行二次消防演习;

5、应制定相应的应急预案。

6、本小区安保系统由于开发商迟迟不与完善，请投标物业公司提供改造及完善方案、预算。

（三）房屋建筑的日常养护维修

房屋建筑的日常养护维修是指为保持小区房屋完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损等房屋维护管理工作。

标准:

1、每年进行一次房屋安全普查和房屋完好等级评定，保证房屋完好率达到98,;

2、维护号小区的公共设施，未经业委会同意不得对小区内的任何设施进行改动。

3、及时完成零维修任务，维修人员在接到报修后应在20分钟内到达现场，零维修合格率100,。

（四）给排水设备运行维护

给排水设备运行维护是指为保证小区排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。

1、加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行;

2、建立正常供水制度，保证水质符合国家标准;

3、定期巡视检查设备，防止跑、冒、滴漏，保证设备设施的完好率;

4、二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全（按规定进行水质化验）;

5、定期对水箱进行清洗、消毒，保持水箱清洁卫生，无二次污染;

6、保证室内外排水系统畅通，定期清掏化粪池（每月一次）;

7、设备出现故障时，维修人员应在5分钟内到达现场,排除一般性故障不过夜;

8、节约用水符合市政府的相关规定，制定住宅楼节水措施及停水应急预案;

9、处理好小区的防汛排水工作，制定防汛应急预案。

（五）供电设备管理维护

供电设施设备管理维护是指为保证小区供电系统正常运行对供电设备的日常管理和养护维修。

1、统筹规划，做到合理、节约用电;

2、严格执行用电安全规范，确保小区的用电安全;

3、供电运行和维修人员必须持证上岗;

4、加强日常维护检修，公共照明、指示灯、线路、开关要保证完好;

5、加强配电值班，定期巡检配电设施;

6、设备出现故障时，维修人员应在5分钟内到达现场,排除一般性故障不过夜;

7、制定停电应急预案;

8、保证避雷设施完好、有效，取得年检合格证。

（六）电梯运行维修

电梯运行维护是指为保证小区电梯设备正常使用所进行的日常运行维修养护。

1、电梯采用有人值守，无监控系统，24小时开梯运行;

2、安全设施齐全有效，电梯内求救电话保持正常工作状态，监控值班人员不得脱岗;

3、电梯通风、照明系统及其他附属设施完好;

4、电梯按规定年检，准用证、年检合格证、维修合同完备;

5、因故障停梯维修人员应在5分钟内到达现场排除故障。

（七）卫生保洁

卫生保洁是指为保持小区公共区域、公共部位及电梯等环境清洁而进行的日常管理工作。

1、楼梯、走廊、指示牌、通风窗口、地脚线、墙壁、顶板无污物;

2、各楼入口、台阶、墙壁、玻璃门窗，无污迹、水迹;

3、庭院地面清洁干净无废弃物，执行垃圾分类管理，桶内垃圾不超过2?

3，摆放整齐，外观干净;

4、垃圾清运及时，垃圾站消毒，无蚊蝇滋生;

5、扫水（扫雪）及时，地面无积水（积雪），符合市政府门前三包要求;

6、电梯大堂、走廊表面干净，明亮、随时清扫;

7、电梯门干净，轿箱内部、指示牌、干净明亮，地面、顶棚、井道、槽底干净整齐。

（八）绿化管理

绿化管理是指小区内的植被、花草及建筑小品进行日常养护管理。

1、保护小区绿地不被侵占，绿地无裸露黄土，植被配置合理;

2、花草树木修剪及时，无枯枝、死杈及病虫害现象;

3、草地平整，无斑秃;

4、重大节日要摆放花木，烘托节日气氛。

（九）保安、消防、秩序管理及门禁系统的运行管理

小区保安、消防及秩序管理是指为保证小区安全和正常生活秩序，对来访客人进行登记、查检，做好安全保卫和防火、防盗工作，并做好车辆、道路及环境秩序的维护管理。

1、保安员要持证上岗，严格登记制度，杜绝闲杂人员进入小区;

2、按规定布置固定岗位，设立楼宇保安，24小时小区巡逻;

3、小区环境秩序良好，道路通畅，车辆存放有序，机动车、非机动车存放井然，车库照明、通风良好;

4、各种消防设施、设备配置合理，更新及时，使用有效;

5、能及时发现和处理各种安全事故隐患，有效处理各种突发事件。

（十）社区文化娱乐设施的管理养护

社区文化娱乐设施的管理养护是指小区室外体育活动站、老年活动站的健身器材的日常管理维护。

1、组织开展丰富多彩的社区文化活动;

2、健身器材的保养和清洁;

3、每月对健身器材进行一次检查，确保器材的安全和正常使用。

（十一）其他要求

1、建立健全房屋档案资料、业主档案资料、设备及维修档案资料;

2、接受委托对业主自用部位、自用设施、设备进行维修养护;

3、在业主委员会的指导下，充分挖掘小区的边际效益，为小区全体业主谋福利。

四、管理目标及各项指标要求

（一）管理目标

成为北京市执行物业管理法规和服务标准化的典范;

为小区的广大业主提供安全、舒适、温

馨的生活环境，为业主提供良好的服务。

（二）管理服务应达到的各项指标

1.杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件;

2.环境卫生、清洁率达100%;

3.消防设备设施完好率100%;

4.房屋完好率98%;

5.设备完好率95%;

6.智能监控设备、周界防范系统运行正常率%;

7.零修、报修及时率100%，返修率?

2%;

8.服务有效投诉?

2%，处理率100%;

9.业主满意率95%。

五、物业管理服务收费及财务管理要求

1.房屋及设施设备的大中修理费用不计入物业管理成本。

大中修理费用发生时，按〈住宅公

共部位公用设施设备维修基金管理办法〉执行。

（现阶段业主还没交维修基金）2.物业服务费由物业公司按季或半年向业主或使用人收取。

3.未达到委托协议中服务质量、标准的，经业主大会投票有权修改、终止协议。

4.中标企业要制定财务预算，年终要进行财务决算并进行财务审计。

六、物业管理投标书应包括的基本内容

（一）报价

1.报价函

2.物业管理服务价格表

3.报价文件说明（报价方视需要编写）

（二）公司情况

1.投标物业管理公司具有合法资格的相关文件及资料;

（1）经营执照（复印件）

（2）法人代表授权书

（3）报价单位基本情况表

（4）资质证明文件（复印件）

（5）公司获奖证书（复印件）

（6）经会计事务所审计的上年度财务情况报告（复印件）2.物业公司的介绍及所获荣誉、奖励的证书复印件。

（三）管理总体构想

1.管理模式，各项管理规章制度、机制;

2.人员配备，人员的选聘及劳资管理、培训;

3.管理工作必需的物资装备计划情况;

4.采购制度，成本控制目标、方法;

5.外包工作选聘的原则、方法;

6.计算机在工作中的应用。

（五）房屋及设施设备的维修养护计划及实施方案。

（六）财务管理制度及物业管理收费标准的测算

1.财务管理工作模式、制度、预算、决算的方式、内容;

2.能源费的估算与控制措施;

3.物业管理费标准及测算明细;

4.物业管理公司的报酬金额及取酬方式;

5.达不到管理服务目标愿意接受的经济惩罚;

6.某某小区的接管方案。

七、标书封装与投递

八、评标

按照北京市小区办的要求进行评标，技术标、经济标分别占70%和30%的比例，技术

标的评标原则为保证业主的有效监管、保证财务的公开透明、保证物业管理人员的稳定。

九、合同签署。

第一次合同期为1年、第二次合同期为3年、以后递增，物业公司违反合同时，合同自

动终止。

二?

?

五年八月二十八日