分时度假型旅游房地产发展新模式探讨Word格式.docx

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钟栎娜认为，产业基础、经济基础、市场基础、资源基础是两者结合的优势基础，而区域、土地区块、项目运营则是有效结合的层面。

魏峰群试图通过阐释旅游驱动型房地产的内涵、类型、特点来说明旅游房地产的发展优势所在。

施金亮、周德力通过定量的投入产出分析和影响力、感应度系数分析说明房地产业与旅游业结合发展有较强的互补性，也就表明了旅游房地产有很好的发展前景。

司成均等以充分、翔实的数据剖析旅游房地产发展面临的机遇，在旅游业蓬勃发展，休闲度假养生逐渐成为旅游目的主流，中央及地方政府有力支持，节假日时间充分，交通便捷，宏观调控带来转型动力的形势下，旅游房地产发展面临前所未有的发展机遇。

2关于我国旅游房地产发展模式的研究

我国目前大多根据旅游房地产的功能对其开发模式进行分类，分类的方法偏重于“房地产”这个要素。

此外，由于旅游房地产对旅游资源有极大的依托性，也有按旅游房地产和旅游资源的关系分类以更加突出“旅游”要素。

陈卫东依据其组织方式，将旅游房地产开发模式分为随意（资源）型、规划型和混合型3种基本模式，可以说是国内最早尝试进行的分类。

而张雪晶不但提出了自然资源依托模式、新城旧城模式、克隆模仿模式、行业嫁接模式和文化主题模式5种开发模式，旅游房地产而且更进一步分析了它们在旅游房地产不同发展阶段的地位、潜力和制约因素。

司成均等采用广义旅游房地产的概念，在更大范围内尝试将旅游房地产的开发模式分为：

满足旅游度假目的的度假房地产（细分为产权酒店、时权酒店、养老型酒店、度假别墅等）；

以提供第一居所为主要目的的景区住宅；

满足旅游接待的自营式酒店；

与旅游相关的写字楼；

景区里大盘形式的综合性房地产；

旅游小城镇；

“汽车营地”。

刘艳则将其概括为旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产和旅勃争住宅地产四大类型。

马秋芳、黎筱筱以华侨城和西安曲江新区分别作为造景和借景者两种旅游房地产开发模式做了比较研究，得出这两种模式在区位、市场定位、用地特征和文化主题确立上存在差异。

马楠等则从开发布局结构入手将开发模式分为叠加、景区伴生、增长极、点一轴4种模式。

3关于分时度假的研究

余贵玲等介绍了"

分时度假"

的概念及其对经济发展的积极作用。

从供给方面、需求方面及基础条件方面分析了我国现已初步具备了发展旅游分时度假业的条件。

从分时度假的历史看,真正启动分时度假的是空置房地产，分时度假在我国的发展,对激活我国闲置房市具有一定作用。

最后本文探讨了分时度假房产发展除了一般房地产发展所具有的诸如市场风险、商业风险、政治风险等外的政策风险、消费预期风险、近期需求不旺风险、产品设计风险、市场定位风险、系统管理风险、竞争风险、国际化风险、市场形象风险等九个方面,相应提出了促进我国“分时度假”房产发展的对策和措施。

罗守贵等介绍了分时度假的特点及其发展状况，分析了分时度假在中国的消费群体定位及主要制约因索，最后从消费者、经营者和政府三个方面分析了发展分时度假的对策。

燕浩鹏等研究在当前商品房积压、客房出租率下降的背景下,我国开始引入了旅游分时度假业.本文介绍了旅游分时度假业的情况及作用,分析了发展旅游分时度假业的条件,并提出了进一步发展的措施。

4关于物业管理的研究

王继宁等认为我国物业管理企业是随着社会经济的发展，人们对生活、工作环境的要求不断提高派生出的新兴的服务性行业。

一个运行良好的物业管理体制，不仅是房地产成熟发展的标志，而且是房地产持续发展的保证。

物业管理作为房地产开发过程中的最后一个重要环节，已经成为许多人选择物业时的一个很有份量的法码。

作为一个新兴行业，物业管理诞生伊始，便显示出了强大的生命力。

目前我国物业管理行业经过了20多年的经验和理论积累，正逐步走向成熟。

实践证明，在这一前进过程中，物业管理企业必然向着规模化、区域化、专业化的方向发展。

郝杰等在当前房地产企业物业管理现状及对策一文简要介绍了房地产与物业管理的关系,通过对我国物业管理现状的分析,指出物业管理服务应贯穿于房地产开发的全过程,然后提出了解决其发展中出现相应问题的解决方法,即全过程介入、规模化经营、市场化经营、注重物业管理企业的自身建设等。

毛骏飞在浅析我国房地产物业管理发展趋势一文中他认为房地产的物业管理，不仅是房地产投资、开发、建设、流通的自然延续，也是房地产中不可或缺的一个重要的子行业。

一个机能健全、运行良好的物业管理服务系统，直接影响房地产业能否持续、快速、健康的一个重要因素。

综上所述，我国目前关于旅游房地产、分时度假和物业管理方面的研究是比较的多了，但是这3个概念都是最近20年才兴起的，它们的发展也都还处在初级阶段，具有很好的发展潜力。

根据国外旅游房地产的发展经验，旅游房地产与分时度假想结合、并引入物业管理，使整个供应链更加的专业化，以适应不断变化的市场需求，是一种大的趋势。

因此，很有必要的对这方面的理论进行一些初步的探讨，并提出一些解决方案。

二概念鉴定

旅游房地产

从广义上定义，旅游房地产是指一切与旅游相关的房地产项目，旅游房地产既包含了各类以实现旅游服务（包括旅游住宿、娱乐、购物、餐饮服务等）为功能的房地产物业，也包含旅游房地产开发、旅游房地产建设、旅游房地产经营等各类以旅游为主题或内容的房地产经营活动。

从狭义上定义，旅游房地产指消费者以旅游、度假、投资等为目的，以旅游服务实现投资回报，并最终以多种形式长期持有的房地产物业。

既特指如产权酒店、分时度假酒店、度假别墅等，这样一些具体实现旅游住宿、接待功能、服务的房的产物业项目。

这类房地产项目按照产权所有程度来划分，可以分为完全产权（如度假别墅、景区住宅等）、基本产权（如产权酒店、时权酒店等）、使用权（如分时度假等）三个类别。

本文倾向于从狭义上来理解旅游房地产，即旅游房地产指消费者以旅游、度假、投资等为目的，以旅游服务实现投资回报，并最终以多种形式长期持有的房地产物业。

分时度假

分时度假（timeshare），又称（vocationownership）或者是（holidayownership）最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式后来，逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假房产使用杈，并且可以通过交换系统对不同房产的使用根进行交换也就是说，在某一段时间内归某一户人家所独有。

这种权利可以自己享用，也可以赠与他人或租借给他人，或通过分时度假系统与相似的设施进行交换。

它的特点就是在于把使用权按照时段分割开来，运用时序性这一特点成功的引入了分时共享和分时交换这两大消费理念，从而实现了价值的最大化。

物业管理

物业管理产业是指从房地产业中分离出来的，以物业（住宅、写字楼和商场等）资源为管理对象，通过物业管理企业对物业实施专业化的安全保卫、清洁绿化和维修养护等工作，以保持物业的良好功能，同时为住户提供安全、优美、舒适的生活和工作环境，以及为社会提供与物业相关服务业务的综合性服务行业。

旅游物业管理

旅游房地产的物业管理是指以物（包括产地和环境）为对象的管理，其管理的结果是确保被管理“物”能够安全运行，顺利发挥其功能为人类服务。

物业管理的主体是人，通过对物的管理，让物发挥其意想的效果，为人所用，体现以人为本的原理。

第一部分现阶段旅游房地产发展的现状

一国外旅游房地产的发展历程

旅游房地产的产生始于20世纪初法国地中海沿岸，当时地中海沿岸开发了大量海滨别墅，一时间欧洲、北美的游客蜂拥而至，地中海成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。

21世纪60年代法国阿尔卑斯山的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户，而今天分时度假溜店、离尔夫度假村、山地度假村，休闲别墅等巳遍布世界各地。

20世纪70年代中期美国的石油危机，使英国的经济进人爆缩期，泡沫经济造成了大量房地产积压和闲置，特别是经济繁荣时期开发的大量别墅。

为了充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入“时权酒店”这一概念，取得了巨大成功；

1977年美国市场95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的；

到1987年后，大量的投资商开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟；

1999年全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元，540万个家庭参与了分时度假网络。

在亚洲，随着旅游消费髂求从观光向度假层次的转变。

日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家。

利用其优越的海滨自然资源，推出了假日休闹周末度假旅游度假、会议休闹、运动健康休闲等多种休闲度假类产品，对旅游房地产及其相关的配套设施需求激增随即，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，取得了可观的收益，同时也带动了亚洲各国经济的增长。

二我国旅游房地产的发展历程

近年来，我国旅游房地产业得到哦了快速的发展，海南、北京、上海、广东、福建等省市以及深圳、大连、青岛、厦门等一些城市已经开工的旅游房地产项目达到近百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店超过80家。

从1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，并取得了较大的市场反映。

其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店、北京金都恒基房地产开发有限公司开发的金色假日酒店（四星级产权式酒店）、位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓、京港物业发展有限公司开发由拥有四星级酒店的赛特物业管理公司管理的“都会国际”、新加坡大华银行集团投资并管理的厦门大华公寓酒店、中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店）、新世界集团投资的海南新世界家园、香港侨务物业服务有限公司投资建设和管理的新世界太华公寓等。

此外，还涌现了像宋城集团和华侨城集团这样以旅游房地产为主的房地产开发商，华侨城主要从事旅游及房地产开发，其主题旅游地产销售收入占主营收入61.91%，景区及酒店等旅游收入占31.14%，具有“旅游＋地产”的独特模式。

其开发的欢乐谷、世界之窗、波托非诺等旅游房地产项目是国内旅游房地产的知名品牌。

宋城集团是中国最大的民营旅游投资集团，是中国先进休闲理念的倡导者和大型休闲社区开发的实践者。

其投资开发的杭州宋城是中国最大的宋文化主题公园，国家AAAA级景区。

这样专业化的旅游房地产开发商的出现，极大的促进了我国旅游房地产业的快速发展。

三国内旅游房地产的发展模式　

我国旅游地产最早出现于20世纪80-90年代，虽然起步较晚，但发展势头良好。

尤其是进入21世纪以来，作为拉动内需的两个热点行业，旅游业和房地产业都有了长足的发展。

近年来，旅游业与房地产也的结合发展趋势也越来越明显，并得到了高速的发展，也逐渐形成了现在的几种旅游房地产的发展模式：

1以旅游区域开发带动旅游房地产开发

以宋城集团开发的杭州乐园和深圳华侨城的案例为代表，这种开发模式的特点是，开发商挟品牌和资金优势，在市场上以较优惠的价格获得符合开发旅游地产条件的土地，通过对项目的整体规划和精心建设，并做好周边配套设施的建设，从而取得良好的业绩。

如华侨城在各地兴建的欢乐谷等区域开发板块。

2以产权式酒店等旅游住宿设施为主体的房地产开发

产权酒店是指将酒店的客房分套出售，购买者获得客房产权后再委托给酒店的管理方进行统一经营获利的一种投资性房产。

一般在每年分得一定的红利同时，还可以获得一部分酒店客房的免费或低价使用天数。

产权酒店的特点是产权分单位出售、专业经营、统一管理、长期持有、稳定回报，具有很强的投资性，购房实际上就是一种投资行为。

开发商通过客房销售快速收回投资，规避未来的经营风险；

对购买者来说，通过购买房产获得投资回报，同时，获得一定的客房优惠使用权。

产权式酒店项目的运作有以下三种形式：

一是对城市中心地带房地产项目的改造；

二是城市3小时交通范围内的度假型产权酒店建设；

三是旅游度假地的度假型产权酒店建设。

产权酒店的特点是产权分单位出售、专业经营、统一管理、长期持有、稳定回报。

虽然产权式酒店、时权酒店、养老型酒店等旅游房地产项目在我国已有了成功的经验，但《商品房销售管理办法》的相关规定：

“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

”在法律上对产权类旅游地产形成了一定的限制，影响了产权类旅游地产的发展。

3以第二居所为主的旅游房地产开发

度假地第二居所的开发，主要针对的地块多在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。

这类旅游房地产的特点是：

开发地具有突出的旅游吸引力，特别是生态环境，而当地居民较少且购买力有限，在旅游旺季虽然有旺盛的人气，但都是以旅游观光、度假为目的的短住宿需求客户。

这类房地产主要用来满足有经济实力的外地消费者的休闲、度假需求。

4经营服务类旅游房地产的开发

这类旅游房地产主要包括：

以历史遗迹、博物馆、宗教建筑、标志性景观建筑、历史修复性建筑等为主要内容的观光类房地产，其房地产开发一股是围绕历史和宗教内容展开，为旅游观光服务；

以休闲、娱乐为主要内容的房地产，如澳门的搏彩业的场所、上海的新天地等；

以实现旅游服务功能为主旨的房地产项目，如游客中心、旅游交通设施（停车场、售票厅等）、会展旅游设施和RBD（城市游憩商业区）中的接待设施等。

这些房地产项目一般被旅游区的经营者长期持有，或者通过提供旅游服务获得投资收益，或者以其公益和非盈利的特点支撑整个旅游区的发展。

5酒店式公寓的发展　　

酒店式公寓，又成公寓式酒店、产权式酒店，最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家。

酒店式公寓是最近两年盛行于我国房地产市场的一种既有酒店式服务又有居家舒适性，主要用于投资的居住建筑。

它具有提供酒店式服务和管理，商居两宜的特点，介于旅游住宿类房地产项目和商用住宅两类之间的一种房地产，其主要特点是独立空间、家庭式环境、酒店式服务、产权可全可分、一般有较高的投资回报。

综上所述，我国现阶段旅游房地产的发展模式比较多，而且每种模式都有自己的特点，都有一定的市场地位。

旅游房地产的发展模式并无定式，要因时因地而选择，这样旅游房地产项目才能取得成功。

四国内旅游房地产发展的不足

1投资与投机并存

美国是人均拥有旅游房地产产品最多的国家，中产阶级投资于60%的旅游房地产产品，其它机构和个人投资者投资于其余40%的旅游房地产产品，整个旅游房地产行业得到了一个良性的发展空间。

而我国投资与投机并存，许多投资者像炒城市房地产一样炒作旅游房地产，而没有认真对比这二者之间的不同点，造成了房价虚高，如三亚、杭州、江浙等个别城市，这种操作也使有的人“炒房炒成了房东”。

再加上，个别开发商的推波助澜，以未来虚假预测、高额回报来误导购买者。

导致我国旅游房地产市场的投机之风盛行，极大的阻碍了我国旅游房地产市场的发展。

2法制不健全

法制不健全，这是我国绝大多数新兴产业在发展过程中所遇到的共同的难题。

目前我国对于规范房地产业和旅游业的法律法规尚且不健全，而对于规范这个房地产和旅游交叉地带的旅游房地产更是薄弱。

导致了开发商在开发运作过程中的很多的不规范行为，如虚假广告，许诺较高的投资回报率，更有一些不法之徒采用欺诈性销售、非法集资等手段牟取暴利，严重的扰乱了我过旅游房地产市场的健康发展。

2004年消费者起诉“南海传说”项目开发商的案件，是中国第一例因产权式酒店预售合同纠纷产生的官司，这个案件从一个侧面暴露了我国在旅游房地产方面缺乏必要的法律规范的问题。

因此，必须加强旅游房地产相关方面的法制建设，不能让法制的落后成为阻碍旅游房地产业发展的绊脚石。

3产品设计不合理

目前的旅游房地产经营开发方式和产品设计缺乏创新，在经营操作上普遍采用单一的旅游风景式，过多的投向旅游风景式的旅游房地产，导致了项目不能形成自有稳定的消费群体，难以形成一个整体的营销网络，企业的利润来源单一，波动大，严重的阻碍了企业自身的发展。

企业在不能很好的适应市场，不能对市场的需求导向的改变作出及时的反应，缺乏创新，这也是困扰我过企业发展的通病，旅游房地产开发企业在这一方面亟待加强。

第二部分旅游房地产发展新模式的提出

根据国外的发展经验，基于分时度假理念的旅游房地产的开发是现在国外发展的比较成熟而且比较成功的一种商业模式，同时，物业管理与房地产相结合也是眼下的一大趋势。

因此，本文力图在旅游房地产发展的过程中引入分时度假和物业管理这两个概念，整合构建出一个新的商业模式——旅游房地产综合服务体，这个模式的参与市场主体有：

旅游房地产开发商、分时度假管理集团、物业管理公司和消费者。

旅游房地产综合服务体由旅游房地产开发商、分时度假管理集团、物业管理公司构成，是旅游房地产综合服务产品的供给方，而消费者则是指旅游房地产综合服务产品的需求方，两方共同构成一个旅游房地产综合服务的细分市场，共同服务于旅游地产的消费者。

如图表-1：

图表-1

一功能与角色定位

1旅游房地产开发商

旅游房地产开发商的主要功能就是组织对旅游房地产项目的开发和规划建设，提供的一个有形的房屋产品。

这是一个最重要的环节，旅游房地产项目本身就是开展其它业务的基础，是整个旅游房地产综合服务产品的基石。

旅游房地产项目的成功与否，在于旅游房地产项目的规划设计和建造。

旅游房地产是依托旅游资源而进行的房地产开发行为，旅游资源是旅游房地产的一大特色，也是旅游房地产竞争优势的所在，因此旅游房地产项目的规划设计和建造要与项目依托的旅游资源相契合，充分发挥旅游资源对房地产项目的提升作用。

这个旅游资源不管是人造的还是天然的旅游景观，都有其特色，这是旅游景观自身固有的特点，是一个常量；

而房地产项目则是一个具有很强的可塑性的人造建筑，是一个变量，这个变量的价值很大程度上是与旅游景观这个常量相关的。

因此，房地产开发商开发的楼盘，不仅在于楼盘本身的建筑特色和设计特色，更在于与周边旅游景观的契合程度，使建筑与景观相得益彰。

让人置身其中，不但能够感受到建筑带来的美好气质，又能够感受到旅游景观带给他们的那份旅游休闲的闲适品味。

此外，旅游房地产开发商出了自己新开发的楼盘之外，还可以将符合要求的其它的空置的房产引进来，加以改造使之更好的融入旅游房地产综合服务产品这个体系。

由于旅游房地产开发商建设的这个房地产项目的好坏将直接影响后续的产品开发，因此，把好房地产开发的第一道关就相当重要，旅游房地产开发商职责重大。

2分时度假管理集团

分时度假管理集团的角色定位在于，依托管理集团的强大实力和良好的管理经验，从业主或者旅游房地产开发商处获得对旅游房地产项目的经营权，负责对整个项目的营销和经营，既在房地产开发商完成项目开发，并交付物业管理公司验收合格之后，分时度假管理集团负责分时度假旅游房产的前期销售、后续的推广和日常的经营管理。

首先，分时度假管理集团最基本的功能在于销售分时度假产品。

国际上分时度假的通常把旅游地产的使用权根据时间分割，因为国外家庭每年全家外出度假的时间基本在一个星期左右，因此以周为单位分为52个时段，用锁定且优惠的价格分时段卖给多个客人，短至3年，长至终生，购买者可在这一期限内每年在该住所住宿一个时段，同时还可以通过专业经营公司的交换服务，在世界各地上千家旅游度假别墅或酒店选择一家享受相同时段的使用权，以此实现低成本到各地旅游度假的目的。

我国的分时度假产品也可以采用相识的方案分割出售。

因此可知，分时度假的最大的好处在于：

一般的消费者能用比较的少的资金拥有一个单位的旅游地产一段时间的使用权，而且这种使用权通过交换网络可以在不同的地方交换分享这一好处。

通过以小搏大，提高了资金的使用效率和时间的利用效率。

商品的价值要通过市场交换得以实现，旅游房地产综合服务产品的价值也要通过市场交换才能实现它的价值。

因此，分时度假管理集团必须在市场上将旅游房地产综合服务产品销售出去，把前期的销售做好，这样企业才能生存发展下去。

其次，分时度假的消费理念是分时共享和分时交换，分时度假管理集团必须建立分时度假的共享网络，充分发挥分时度假产品的价值。

目前，美国的两家分时度假产品交换商IntervalInternational（II）和ResortCondominiumsInternational（RCI）是拥有全球最大的分时度假网络，其中的RCI已于2001年正式进入中国，国内近年也有了自己的分时度假系统，如天伦度假。

国内的分时度假管理集团可以根据自身的实力和市场竞争状况，选择自己分时度假网络的解决方案：

有实力的分时度假集团可以发起建立新的分时度假系统；

也可以加盟现在已有的分时度假系统。

不管选择何种解决方案，分时度假集团必须保证分时度假的分时共享和分时交换的消费理念得以实现。

同时，分时度假集团还得负责分时度假旅游房产的日常经营工作。

如后续的推广和销售工作，品牌的维护等。

总的来说，分时度假管理集团的主要职能在于分时度假网络的建设和营销推广。

3物业管理公司

在这个旅游房地产综合服务体中引入物业管理，就是将原来分时度假集团所拥有的对旅游物业的日常管理职能交由专业的物业管理公司来承当，从而使整个旅游房地产综合服务体的内部分工更加明确、简洁和专业化。

物业公司接管了旅游物业的管理权之后，主要的职责就是：

维护保养好房屋和设备；

办理日常的消费者入住和交房手续；

做好保安和保洁工作；

保管消费者的财物（办理贵重物品寄存和车辆管理）；

保持旅游物业小区的水电、通信通畅；

以及提供其它一些特色服务（如代买飞机票等）等等。

这里需要特别指出的是保管消费者的财物和特色服务。

由于消费者出门旅游度假，有时候是自驾游，又有的时候是在进行商务办公活动，这时他们身上可能有一些贵重的物品以及车辆需要专门的保管服务。

因此，物业公司可以办理付费的贵重财物保管和车辆管理，并签订专门的合同，这样就能提高顾客对服务的满意度。

如代买飞机票这样的特色服务，则可以更好的方便消费者，缩减他们的时间成本。

这样的一些应消费者特殊需求而开办的特色服务，不但能够满足消费者的需求，提升满意度，而且能够在一定程度上提升消费者的品牌忠诚度。

以上所举的这些物业公司的职能，主要是想说明，引入专业的物业管理公司提供高质量的专业化服务，一方面有利于提高旅游房地产综合服务的水准，另一方面把分时度假管理集团从日常的管理事务中解放出来，把更多的精力放在交换网络的发展和市场的拓展上。

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