资产评估实务一不动产及在建工程评估复习题Word格式.docx
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C、牌坊
D、高架道路
5、某经济主体行为使他人或社会受损，而该经济主体却没有为此承担成本。
此属于房地产社会经济特性中的（ ）。
A、价值量大
B、用途多样性
C、涉及广泛性
D、权益受限性
6、待拆迁改造的再开发地产的评估应用（ ）进行评估。
A、成本法
B、市场法
C、剩余法
D、基准地价系数修正法
7、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；
该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/m2，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；
运营费用率为租金收入的25%；
采用报酬资本化法，报酬率为10%。
该商铺的价值为（ ）万元。
A、521
B、533
C、695
D、711
8、运用收益法评估投资性不动产公允价值，当建筑物剩余年限与土地使用剩余年限不一致时，下列关于确定收益期的说法中，正确的是（）。
A、按孰短原则确定
B、按土地使用剩余年限确定
C、按建筑物剩余年限确定
D、按孰长原则确定
9、某宗土地，单价为10000元/平方米，规划容积率为8，建筑密度为0.5，则其楼面地价为（ ）元/平方米。
A、800
B、1250
C、5000
D、20000
10、下列有关不动产的交易因素的表述，错误的是（ ）。
A、通常情况下，不动产的供给弹性系数为负值
B、商品需求缺乏价格弹性，需求量变动对价格变动的反应不敏感
C、商品需求富有价格弹性，需求量变动对价格变动的反应敏感
D、不动产的供给弹性系数为负值，是不动产价格上涨的预期在起作用
11、非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为（ ）。
A、85%
B、90%
C、95%
D、100%
12、下列有关采用基准地价系数修正法的前提条件，表述错误的是（ ）。
A、当地政府已公布基准地价
B、可以取得基准地价修正体系
C、土地具有收益或者具有收益性
D、在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的
13、相对于不动产的其他评估方法，市场法的评估依据是（ ）。
A、合法原则
B、替代原则
C、谨慎原则
D、最高最佳利用原则
14、某地区某类房地产2016年4月至10月的定基价格指数分别为99.6、97.5、100.7、105.0、106.2、108.5、110.1（以2016年1月为100）。
其中某宗房地产在2016年6月的价格为18500元/平方米，修正到2016年10月的价格为（ ）元/平方米。
A、20226.91
B、19398.57
C、20848.00
D、19179.38
15、对所评估的不动产进行现场调查时，要了解不动产的入账原值、历史成本、账面净值等情况，此属于对（ ）状况进行调查。
A、权益状况
B、财务状况
C、造价状况
D、交易状况
16、不动产评估时，拟定评估方案、选择评估方法的前提是明确（ ）。
A、不动产评估的评估对象
B、不动产评估业务基本事项
C、不动产评估的评估目的
D、不动产评估的评估基准日
17、下列关于不动产清查核实的说法错误的是（ ）。
A、必须进行逐项调查
B、评估专业人员在现场勘查时很少使用专业的不动产鉴定
C、可以利用专家及其工作成果
D、可以要求相关当事人提供保证书或承诺函
18、界定某项建筑物是否属于在建工程的依据是（ ）。
A、是否已经付清工人工资
B、主体建筑是否已经完工
C、是否进行了整体竣工验收
D、是否已经竣工
二、多项选择题
1、下列选项中，属于公共所有权的有（ ）。
A、征收权
B、征税权
C、警察权
D、充公权
E、个人所有权
2、影响不动产价格的因素可分为不动产的自身因素、外部因素以及交易因素等，其中不动产自身因素包括（ ）。
A、实物因素
B、区位因素
C、权益因素
D、政策因素
E、心理因素
3、下列选项中，不宜作为市场法评估中可比实例的有（ ）。
A、急于买卖的交易
B、有利害关系人之间的交易
C、相邻不动产的合并交易
D、二级不动产市场的交易
E、交易期间磋商频繁的交易
4、在用收益法评估不动产时，求取资本化率的方法包括（ ）。
A、净收益与售价比率法
B、安全利率加风险调整值法
C、各种投资收益率排序插入法
D、加权平均资本成本法
E、可比交易案例法
5、房地分估模式下房屋建筑物评估时，确定重置成本需要计算的项目有（ ）。
A、建安综合造价
B、前期费用及其他费用
C、土地增值
D、利息
E、合理利润
答案部分
1、
【正确答案】D
【答案解析】设写字楼的价值为X，8000＋6000＋800＋600＋720＋X×
6%＋X×
16%＝X，X＝20666.67（万元）。
【该题针对“成本法——不动产评估”知识点进行考核】
2、
【正确答案】C
【答案解析】一般情况，土地补偿费和安置补助费标准的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。
3、
【答案解析】选项D属于土地的地下附着物。
【该题针对“不动产的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】
4、
【正确答案】B
【答案解析】选项B属于地上附着物，但不属于构筑物。
5、
【答案解析】涉及广泛性又称相互影响性，某经济主体行为使他人或社会受损，而该经济主体却没有为此承担成本属于负外部性。
6、
【答案解析】剩余法的适用范围：
（1）待开发不动产的评估（假设开发）；
（2）对已建成不动产中的房屋或土地的评估；
（3）将生地开发成熟地的土地评估；
（4）待拆迁改造的再开发地产的评估，这时的建筑安装费用还应包括拆迁费用。
【该题针对“剩余法——不动产评估”知识点进行考核】
7、
【正确答案】A
【答案解析】实际租金收益低于市场类似租金收益，应该采取客观收益。
年净收益＝500×
120×
12×
（1－25%）＝54（万元），收益现值p=a/r[1-1/（1+r）n]＝54/0.1×
[1－1/（1＋0.1）35]＝520.78（万元）
【该题针对“收益法——不动产评估”知识点进行考核】
8、
【答案解析】本题考查的是收益法。
当土地使用年限与建筑物剩余经济年限不同时，按孰短原则确定剩余收益期限。
9、
【答案解析】楼面地价=土地单价/容积率=10000/8=1250（元/平方米）。
【该题针对“影响不动产价格的因素”知识点进行考核】
10、
【答案解析】选项A错误，一般情况下，由于不动产价格与供给量同方向变动，所以不动产供给弹性系数应为正值，但特殊情况下，不动产供给弹性系数为负值。
11、
【答案解析】非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为100%。
【该题针对“在建工程评估方法”知识点进行考核】
12、
【答案解析】采用基准地价修正法的前提条件是：
（1）当地政府已公布基准地价；
（2）可以取得基准地价修正体系；
（3）在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的，即满足基准地价的评估基准日距估价对象评估基准日应在3年以内。
【该题针对“基准地价系数修正法在土地评估中的应用”知识点进行考核】
13、
【答案解析】市场法是不动产评估方法中最常用的基本方法之一，其基本含义是，依据替代原则，通过对与评估对象类似的不动产的交易价格的修正调整，得出评估对象在评估基准日的价值。
【该题针对“市场法——不动产评估”知识点进行考核】
14、
【答案解析】修正到2016年10月的价格=18500×
（110.1/100.7）=20226.91（元/平方米）。
15、
【答案解析】在财务核算情况的调查中，要了解待估对象的账面价值，包括了解不动产的入账原值、历史成本、账面净值等情况。
【该题针对“现场调查”知识点进行考核】
16、
【答案解析】明确不动产评估业务基本事项，是拟定评估方案、选择评估方法的前提。
选项ACD都属于需要明确的基本事项。
【该题针对“不动产评估基本事项的明确”知识点进行考核】
17、
【答案解析】对不动产进行现场调查时可以采用的方法有逐项调查或抽样调查。
对于数量较大的不动产，当资产评估专业人员认为通过对样本的调查，可以推断整体不动产的状态时，可以采用抽样方法进行现场调查。
18、
【答案解析】在建工程指正在建设尚未竣工投入使用的建设项目。
一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据。
【该题针对“在建工程评估概述”知识点进行考核】
【正确答案】ABCD
【答案解析】公共所有权表现为政府力量执行的征收权、征税权、警察权和充公权。
【正确答案】ABC
【答案解析】本题考查的是影响不动产价格的因素。
不动产的自身因素包括区位因素、实物因素和权益因素。
【答案解析】以下交易实例不宜作为可比实例：
（1）有利害关系人之间的交易；
（2）交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易；
（3）交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易，如急于脱售或急于购买；
（4）采取拍卖、挂牌、协议等不同交易方式，往往使不动产交易表现出不同的价格；
（5）交易税费非正常负担的交易；
（6）相邻不动产的合并交易；
（7）受债权债务关系影响的交易；
（8）其他特殊交易的情形，如房地产开发土地出让，包含保障性住房的相关条款等。
【答案解析】在用收益法评估不动产时，求取资本化率的方法包括①净收益与售价比率法，②安全利率加风险调整值法，③各种投资收益率排序插入法。
【正确答案】ABE
【答案解析】房地分估模式下房屋建筑物评估时重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润。
土地增值属于房地分估模式下土地使用权的评估需要计算的项目。
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