南宁蓝山上城价值白皮书Word文档下载推荐.docx
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平时紧张的工作节奏，希望有一个避风的港湾，注重家人的健康，认为这是最大的财
富和幸福。
对于下一代倾注了期望，重视孩子的教育，尊重孩子的意见和想法。
生活形态：
注重享受，知道只有在享受中放松身心，才能更好地投入工作。
每天大量的阅读以摄取咨讯，尤其是报纸；
因为受过高等教育，使其具备了对广告真假的判别能力。
人生观：
人生只有一次，要善待自己，活得精彩。
小波的置业观（个体）
将主力消费者界定为某人，我们来描述以上特征
消费群细分及特征（群体）：
（1）为城市的中高收入阶层，资金较充裕，有着较强烈的购房需求，未来购买力较强；
（2）年龄在30~45岁之间，家庭成员较复杂，两人世界、三口之家，及三代同堂皆有比例；
（3）文化素养较高，大专本科以上学历，注重楼盘品位，并希望与其有相当素质和社会地位
的业主群居；
（4）热衷于现代都市生活，重视居住生活质量，要求回归自然，形成“注重个性化，环境舒
适和确较高精神享受”的第三类居住观（第三类住宅的建设地点应在摆脱城市羁绊的风
景优美，空气清新的近郊，其类型应追求集自然山水、休闲度假为一体的住宅；
（5）主要需求户型：
面积为100-140的三房二厅、120-160的四房二厅、130-180的五房或楼中楼；
（6）主要价格承受：
多选择房款总价50万左右的物业，承受价格2000-3000元/平方米，首期
付款15万以下，月供800-1300元/月，物业管理费150元/月，普遍选取按揭年限长、首期
少，月供低灵活的付款方式。
（7）主要购房用途：
二次或以上置业者、市内急房的“夹心阶层”、为父母购买颐养之所的
重复置业者、喜欢安宁与方便的生活环境的老年客户、作为渡假休闲物业的客户、外企
寻求高尚物业的客户、看中凤岭片区升值潜力的客户。
主要客户分析见附件<
<
客户群体分析报告>
>
2，项目外部显性价值定义
2.1城市形象价值
金色兴宁（兴宁的商业与生活味道）
阳光新城（新城的蓬勃气象）
灰色江南（江南的工业）
蓝色南湖（南湖的水）
绿色凤岭（凤岭的山）
白色的永新城北（教育与破旧的房屋）
南宁城市发展趋势
“塘”（西乡塘）
“城”（城中心朝阳、星湖广场）
“江”（邕江沿线江南区）
“湖”（南湖和仙湖）
“山”（青秀山）
“郊县”（城北、江南、青秀、
凤岭等市郊与兴宁县）
2.2区域形象价值
2.2.1区域形象综述：
大区域：
新城区以东
小片区：
凤岭片区
现状：
开发的重点，投资的热点，置业的焦点
发展前景：
南宁集政治、文化、金融、经贸、会展、科技、园林于一体新都市中心，更是投
资增值的首选
片区特性：
环境优美，交通便捷，空间广阔，前景无限
竞争状况：
已有不少大盘在售，竞争比较激烈。
南宁集政治、文化、金融、经贸、会展、科技、园林于一体亚城市中心，更是投资增值的首选
已有众多大盘雄居于此，目前竞争比较激烈
2.2.2具体形象价值部分：
自然环境价值：
南湖公园、南湖广场、石门森林公园、体育中心、体育公园、民族广场青秀山风景区等山水相依，是南宁市比较高档的居住区。
人文环境价值：
商业文化、住宅文明与生态科技衍生互用，人与自然和谐共生之地！
商业环境价值：
华联超市、利客隆、大热门购物中心、梦之岛百货，另金湖广场5万平米大型商业配套，
交通环境价值：
213、211、220、11、6路公交汽车超始站，并能享受到南宁市最好的市政要道——民族大道及快速城市外环道带来的方便快捷
其他环境配套价值：
银行：
农行广西分行、建行广西分行、中国银行、工商银行各储蓄点遍布周围
教育：
市三十中、市三中、市二十九中、天桃实验中学、广西艺术学院、广西医科大、广西幼师
服务：
国际大酒店、夏威夷大酒店、跨世纪大酒店、明园新都酒店、琅东大酒店
市政：
市政府、市政协、市人大、区党委、区人大、区政协、区政府及各机关单位已经或将东移与此。
3，项目外部隐性价值挖掘
3.1城市发展趋势的未来价值
3.1.1积极推进城镇化进程，改革城镇户籍管理制度，预计促进人口流动将超过30人。
南宁市区周边的城镇居民，扩大了南宁市商品住宅市场的容量。
3.1.2城市规模的扩大，将使南宁市房地产业进入发展的黄金时代。
《南宁市城市总体规划》，到2010年，城市规划范围达到4158平方公里，比2000年增长36%，实际居住人口达150万，比2000年增长36.4%。
城市化市我国实现现代化的重要标志和途径，城市化的快速发展为房地产业带来了巨大的发展空间。
与此同时快速增长的城市人口及逐步扩大的城市规模，形成了巨大的商品住宅需求量。
3.1.3大南宁的政府规划使南宁的行政区域和人口扩张。
2003年政府大南宁的概念圈定以后，使得南宁的区域圈分扩大了从原来的1002平方公里扩至2548平方公里，包括了原五城区及邕宁，武明以外的横县，宾阳，上林，马山，隆安，人口从原来的298万扩充到654万，使得南宁对洲边城市的吸纳力加大，使得住房购买力扩充。
3.3区域延伸价值
3.3.1入市时机：
南宁房地产经过几年的发展已经到了一个成熟的时期，项目所处区域经过前面已售及在售项目和政府规划的共同作用，已经形成了南宁市成熟的高档楼盘聚集区，是南宁市CBD和CLD中心，具有良好的区域形象价值，这时入市，项目的区域形象足可以支持项目的价值部分，比较容易得到市场的认同
3.3.2价格性能比：
开发商所确定的每平米3100元的均价，结合项目的产品素质和地段具有非常良好的价格性能比，而且在同区域具有不错的竞争优势。
3.3.3政府规划的未来价值：
3.3.3.1、实行城市规划与改造政策，大量拆迁户由此产生。
《南宁市城市总体规划》（1995—2010年）已经国务院批准生效。
城市建设2002年度下达计划项目75项，计划投资9.66亿元，其中防洪建设预计15654万元。
仅防洪工程建设一项就会产生拆迁户10038户，涉及拆迁人口36467人，这些拆迁户将成为一支购房大军。
3.3.3.2、南宁市三大中心与项目为临。
紧邻项目的南宁国际会展中心，体育中心，文化中心建成后将成为南宁市标志性建筑物，成为广西甚至中国西南地区对外交流和商业活动的重要窗口。
区域形象非常良好，目前国际会展中心已经投入使用，聚集了许多上规模的大型政府活动，展览活动，商务活动等，区域人流急速加大，城市亚中心形象已经形成。
3.3.3.3、南湖广场的投入使用，为琅东南湖一带的房地产带来更多商机。
南湖广场规划用地178亩，建成以观察、休闲为主的开敞式景观区，主要满足南湖区及凤岭、琅东片区周边高层建筑及湖对岸俯视、远眺及城市休闲的需要。
3.3.3.4，城市重心东移：
区党委及相关政府机构的东移，加大了项目所在区域的中心作用，结合相关的城市配套的跟进，很好的塑造了城市的亚中心形象。
3.3.4，宏观政策背景的利用
3.3.4.1，政策措施方面
为了进一步启动住房消费、拉动经济增长，实现“十五”计划提出的住宅发展目标，国家中期的八项措施来推进住房消费改革：
（1）、加快立法，明晰产权，制定了《物权法》、《住宅法》及《物业管理条例》；
（2）、加大货币化分房力度，支持职工买房和换购住房；
（3）、加快二级市场，培育租赁市场；
（4）、加大技术、产品创新力度，提升质量；
（5）、拓展住房消费服务，建立房地产经纪人执业制度，规范中介业；
（6）、大力发展住房金融，提高金融对住房市场的支持力度；
（7）、规范发展物业管理业，改善居住环境。
出台职工工资中增加物业管理消费支出的政策，提高物管消费的支付能力；
（8）、切实改进房地产行政管理工作，简化房地产交易与房屋权属登记程序。
3.3.4.2，宏观调控方面
国家近期的政策宏观调控以后反映出来的问题：
（1）从总体住房市场情况来看，对南宁市影响不大，上半年总体成交量与去年同期相比略有上升，市场发展比较正常和良好，但从整个市场成交价格来说，高价房的销售速度可能有所减缓，低价房走势较好。
在整个市场而言，本项目是高价房，销售走势可能会遇到一些阻力，但从区域的角度看，本项目价格居中，性价比较好，具有比较好的竞争优势。
（2）从总体土地放量情况来看，土地供应量减少，市场放盘量将逐渐减少，竞争压力可能有所减缓，特别是区域可供再开发土地量几乎没有了，因此项目的竞争优势还是比较好，销售应该问题不大。
（3）从整个国家宏观调控的时间来看持续时间不会太长，在项目的中后期销售阶段速度可能会比较快。
4，项目内在刚性价值定义
4.1地盘状况
地貌：
陇状丘陵，山地建筑，地势起伏较大，总体布局为西面较低，东北角较高，东西地标落差13米。
新辟规划路位于西面和临近香榭里的南面。
形成东高于西，北高于南的盆地状态。
地形：
整个地块形状比较规则，无不好利用的菱形或三角形等不规则部分，在规划布局方面比较好利用
4.2规划布局
采用“内向围合，周边布置”方式，再造小区生态环境，建筑物总体排布顺应地形，充分配合小区内景观空间，同时又照顾最佳朝向。
整个小区以高层和小高层为主。
高层集中在地势比较高的东北面，可望青秀山风暴区，小高层位于地势较高的西南角，可看市中心繁花似锦，地下均采用一至三层的架空层处理地势的落差，使整个小区形成高低错落有致又步至于落差太大。
中央圆形水体周围分布几栋低密度的小高层，由于是环水体低密度中心区，内景最佳。
小区公建部分主要集中在新规划路的西南角。
4.3功能定位
纯住宅小区，带有少部分商业物业
4.4产品特性：
项目主要技术指标
面积分项计算表及主要技术经济指标
区间
户型名称
面积
幢数
层数
占地面积
建筑面积
户数
住宅占地面积
A3（18）
标准层
477.53
2
18
955.06
17191.08
144
复式
0
A4（18）
502.94
1005.9
18105.84
A5（17）
422
17
844
14348
136
A5-1（17）
462.12
1
7856.04
68
C1（17+1）
606.23
16
9699.68
424
424.361
C1-2（17+1）
624.23
9987.68
437
436.961
C1-3（17+1）
582.54
1165.1
18641.28
408
815.556
C2（11+1）
451.6
5
10
2258
22580
220
316
1580.6
E（17）
581
1162
19754
340
F（9+1）
630.71
8
5045.68
441
441.497
D1（17）
488.32
4
15
1953.3
29299.2
256
342
1367.296
D1-1（17）
488.2
1952.8
29292
1366.96
D2（11+1）
478.77
6
2872.6
28726.2
264
335
2010.834
D4（11+1）
554.42
2217.7
22176.8
176
388
1552.376
D4-1（11+1）
521.82
5218.2
44
365
365.274
D3（17）
461
922
15674
公建面积
办公
45000
47612
幼儿园
2612
住宅面积
294319.11
总用地面积
102484.86
停车建筑面积
单层停车
23967.6
102990.1
双层停车
51713.9
负一层停车
27308.6
双层商铺面积
9439.8
总建筑面积
（1）
341931.11
（不含商铺面积）
总建筑面积
（2）
454361.01
（含商铺、停车场面积）
总建筑密度
38.50%
总容积率
3.34
绿地率
35.20%
总停车位数
2943
估计数
总户数
2474
4.4.1建筑风格
*（规划引导部分）现代风格
4.4.2室内空间布局
*从入户的过渡空间到公共活动空间到私密的居住空间，相互之间严格区分功能明确，动静分隔互不干扰。
在整个居住的大空间上又紧密融合，结构紧凑，实用比例高浪费面积少。
4.4.3户型配比
*以三房和四房为主
4.4.4外立面风格
*（规划引导部分）
4.4.5朝向
*多为南北方向并参照南宁的气候和风向有一定的角度倾斜，基本能保证各户采光通风的良好性
4.4.6通风
*夏东南风，冬东北风。
且东向地势稍偏高，户型多南北向且有少许角度的倾斜，故东南、东北向通风状态良好。
4.4.7采光
*采光良好，各功能房基本无暗房
4.4.8景观
*小区的中央水体园艺和绿化组团加上区域景观基本能保证各户景观的良好性
4.4.9建筑材料
（规划引导部分）
4.4.10环境布局
4.4.11交通布局
*S环道设计，构成观景大道网络，同时把中央水景区与周边环小区住宅分隔开来
*各区域基本实现人车分流
4.4.12居住配套
*物业管理中心，
*幼儿园
*网球场
*会所
*智能化：
安防、生活服务、信息沟通，宽带入户
5，项目内在软性价值挖掘
5.1售后服务（物业管理）
服务理念：
引进国际知名品牌物管，塑造高质量的居住标准和无忧无虑的居住理念
5.2品牌塑造
项目品质的塑造，工程进度完好塑造，舒适的居住感觉的塑造
5.3品质保障
产品质量的保障，工程进度的保障，销售服务的保障，售后服务（物业管理）的保障
5.4社区文化
居住文化（一种舒适的居住感觉，邻里交往沟通的渠道，健康向上的居住导向）
5.5开发商的实力
包括资金实力，运作能力
5.6邻里关系
突破建筑以外的融洽的和谐的邻里沟通渠道，增加人文沟通减少呆板的建筑本身所构筑的封闭环境，倡导一种新的居住沟通方式，
华海项目价值白皮书之二
项目核心价值体系
项目核心价值定义
项目主题理念
项目诉求主张
项目主题形象
项目价格策略和销控计划
1项目核心价值定义
区域价值：
南宁集政治、文化、金融、经贸、会展、科技、园林于一体的亚城市中心，更是投资增值的首选
城市价值：
西南地区重镇，西部开发的重点，代表现代化山水城市概念的绿城
项目价值：
大型园林型、生态型、智能化、超大型、标志型的国际化住宅小区
形象价值：
国际化高尚生态居住小区华南板块未来新生活的领跑者
亚城市中心高尚居住社区
项目
南宁亚城市中心首席纯住宅
超大型社区
尊贵，荣誉，舒适
目标消费群定位：
投资者、换房者、自用者等
项目优势：
市凤岭区，建筑质素高，环境优美，交通便利，星级物管、智能网络
提供
1.1城市价值定义：
西南地区重镇，西部开发的重点，代表现代化山水城市概念的绿城，中国最佳人居城市
1.2区域价值定义：
项目所在区域是南宁集政治、文化、金融、经贸、会展、科技、园林于一体的亚城市中心，更是投资增值的首选
1.3项目价值定义：
山水是自然
建筑是艺术
居住是文化
成熟意识：
总体规划
回归自然：
环境特色
以人为本：
人情味建筑
舒适、大气
健康、休闲
简洁、明快
浪漫、现代
精品、尊贵
文化、教育
和谐、文明
南宁城市规划重心由西向东倾斜，政府对琅东、凤岭片区的重点投资支持
理念
依托
产品
品牌
定位
创意
来源
连动
有机结合
个性化设计、国际性标准
工业化生产、科技化含量
超前化意识、多元化服务
多种行业共同发展
“要做就做最好”
的开发主导思想
·
项目卖点价值细化：
一号地带——亚城市中心一号居住地块，城市生活第一线
城市发展的重点区域和高尚区域，有着天然的地段和居住环境优势，具有唯一的、绝版的地块属性。
两湖内聚——水中有楼，楼中有水，永恒不变的依湖情怀
内聚两大人工生态湖浸润着天地之灵气，良木葱茂，绿草如茵；
湖光楼色相映成趣，花鸟鱼虫自得其乐，不是桃源，胜似桃源。
三大公园——花园里的房子，房子里的花园
石门公园、体育公园、青秀山公园分布其周。
在这里，庭园和公园毫无界线家就是公园，生活就是渡假。
四项革命——主题革命：
倡导新住宅国际化，营造人与自然和谐相处的绿化环境，建设起大规模的生态家园。
规划革命：
全区依山而建，由风景各异的高层、小高层合成小区的“生命脉络”，楼体立面独创“清新现代化”格调，高层和小高层的结合，错落有致，变化丰富，废除传统以道路为骨干区隔的方式，独创以绿化带为骨干的柔性区隔，有较高的绿化。
空间革命：
打破传统平面格局，提出高实用的空间概念，采用过渡空间，活动空间，私密空间设计将家庭生活、家庭社交、隐私休息划分为三度空间，室内与室外空间自然融合。
观念革命：
通过前瞻性及回归人性设计手段创造出真正以人为本，关注未来，日具升值潜力的优秀产品，合理成本控制，力创品牌物业，引领同类物业。
五重教育——给孩子一个理想的全素质起点
社区配套幼儿园推崇国际化教育模式，多重素质培养。
给予孩子一个先人一步的美好未来
六大空间——事业辉煌，生活从容
良好的城市空间，区域空间，社区空间，居住的过渡空间，交流空间和休息的私密空间将生活规划的从容不迫。
七色会所——休闲主题会所
会所配设阳光泳池、水上乐园、网球场、羽毛球场，设于小区西南角的娱乐会所是您娱乐休闲的轻松之所；
生活因此而更缤纷多彩，整个园林就是会所。
八种智能——“国际住宅”的标志之一
宽频带高速上网，社区局域网，可视对讲系统，可视、红外周边防范、社区消防控制中心室内、外安防警报中心，IC储值消费、车辆智能化管理系统。
九大便利——生活配套方便业主
社区及周边公交巴士、大型超市、医疗门诊部、保健中心、家政服务中心、政府部门、银行、休闲会所，学校等一应俱全。
十分舒适——各具特色的主题生态庭园和几大主题公园
41万平米精典国际社区、独有的居住概念和建筑设计、山水气息无处不在、生态化庭园环境、窗窗有景、户户向阳、青秀山美景朝夕相伴，两大人工内湖灵性相聚,山水相依，生活写意。
2主体理念
2.1主题口号
成功者的理想家园
2.2主体解说词
源于自然高于自然的心筑社区
源于生活高于生活的优雅生活
成功者的理想家园，
“成功者的家园”理念
“亚城市中心”理念
要求
市场
定位目标
创造
宽松怡人的舒适生活方式
有品位
有钱
有身份
有成就感
理想的家园、成就的家园、品位的家园
3诉求主张
3.1项目整体诉求
上游社会生活之城市
3.2项目阶段性诉求
结合项目销售计划和整体安排，从时机，环境，配套，销售业绩等各个角度进行
4主题形象
4.1城市形象
最佳居住的城市之一
4.2区域形象
地处中央商务区和中央居住区的核心地带，中央形象区
4.3产品形象
高品质社区
4.4推广形象
自然的
生态的
舒适的
休闲的
尊贵的
亲和的
现代的
充实的
缤纷的
丰富的
精品的
浪漫的
文雅的
方便的
5价格策略和销控计划
5.1总体价格策略和销售安排
总体价格：
项目的总体均价核定：
每平米3100
销售周期安排：
30个月（销售部分）
5.2阶段性价格策略和销售策略
（销售部分）
5.3项目开发的周期安排
项目的整体开发分四部分：
（参照总体开发周期表）
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