土地估价实务剩余法讲解与试题分析4.docx
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2017年土地估价实务：
剩余法讲解与试题分析（4）
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、采用剩余法中的传统方法评估地价时，开发完成后的不动产价值及开发成本均根据预测。
A：
当前市场状况
B：
未来市场状况
C：
过去市场状况
D：
市场变动情况
E：
时间因素
2、在一个地区的土地适宜性评价中，评价对象和评价范围的提出必须从实际出发，充分考虑当地的自然、社会和经济条件，这体现了土地适宜性评价所遵循的__原则。
A．辨证
B．针对性
C．潜在适宜性
D．实践性
3、在评估某临街商业用地土地价格时，经实地勘察，得知宗地被里地线分割为两部分，宗地所在区域既有路线价成果，又有级别基准地价成果，则下述评估技术思路最为恰当的是。
A：
评估时里地线以内以路线价为主，里地线以外以级别基准地价为主
B：
分别利用路线价和级别基准地价评估单价，取两者的平均值确定待估宗地单价
C：
先利用路线价和级别基准地价分别进行评估，再选择适宜的估价基本方法作为印证进行评估，取与基本估价方法评估结果最接近的价格作为最终结论
D：
一般情况下，路线价与级别基准地价的价格水平相差悬殊，不宜采用基准地价系数修正法
E：
合法性
4、在进行路线价评估过程中，估价师调查收集了若干临街商业宗地的租赁收益资料，在经过样点地价测算后统计得到下表数据，则对该表所做的分析正确的是（）。
A．由该表编制的路线价深度修正系数符合苏慕斯法则
B．由该表编制的路线价深度修正系数符合霍夫曼法则
C．以1m为级距，则2～3m级距内的地价为7～8m级距内地价的1.230倍
D．表中数据可直接用于计算平均深度百分率
5、路线价是设定在街道上的__的单位地价。
A．标准宗地
B．比较宗地
C．类似土地
D．相邻区域
6、确定土地产权的法律手段是。
A：
地籍调查
B：
权属调查
C：
地籍测量
D：
土地登记
E：
35％～50％
7、商业服务业的规模等级与土地利用的集聚效用成关系。
A：
正相关
B：
负相关
C：
互补
D：
不相干
E：
时间因素
8、把土地资源分为平原、盆地、丘陵、高原、山地的依据是。
A：
地形特征
B：
利用特征
C：
植被特征
D：
气候特征
E：
35％～50％
9、求取土地收益及确定__是收益还原法的关键。
A．经营费用
B．土地租金
C．投资利率
D．土地还原率
10、由于没有遵循，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。
【2004年考试真题】
A：
替代原则
B：
变动原则
C：
协调原则
D：
收益原则
E：
时间因素
11、下面选项中准确反映会计的基本职能的是。
A：
决策
B：
核算和监督
C：
财务分析
D：
会计核算
E：
土地
12、企业建造办公大楼领用生产用原材料时，相关的增值税应借记的会计科目是。
A：
管理费用
B：
生产成本
C：
在建工程
D：
其他业务支出
E：
土地
13、会计核算的基本前提包括__。
A．会计主体
B．持续经营
C．会计监督
D．会计分期
E．资金流入
14、在土地评估中，涉及房屋折旧年限计算的说法，下列正确的是。
A：
取建筑的耐用年限
B：
取土地的剩余使用年限
C：
取可使用年限
D：
耐用年限与可使用年限谁小取谁
E：
时间因素
15、预期收益原则可以在估价方法中得以应用。
A：
成本法和剩余法
B：
剩余法
C：
模型估价法
D：
剩余法和收益还原法
E：
合法性
16、转让房地产获得的增值额超过扣除项目金额150%、未超过扣除项目金额200%的部分，其增值额适用税率为（）。
A．30%
B．40%
C．50%
D．60%
17、确定还原利率时，通常可参考的依据不包括__利率。
A．存款
B．贷款
C．实质
D．资本
18、在土地估价过程中，以下不属于确定最佳开发利用方式内容的是。
【2009年考试真题】
A：
最佳用途
B：
最佳收益
C：
最佳集约度
D：
最佳规模
E：
时间因素
19、用土地收益资料评估基准地价，通过回归系数的统计显著性检验，判断因素对地价的影响程度的是。
A：
纯收益
B：
总收益
C：
土地收益
D：
净收益
E：
国家实行土地估价师资格认证制度
20、全国社会经济统计指标，不包括__指标。
A．总量
B．结构
C．房产
D．动态
21、现需要测算城市中A、B、C三点的繁华影响度分值，A点位于城市中心，B点距市中心5km，C点距市中心10km，已知三地块只受单中心影响，市级功能影响的作用分为10，半径为20km，区级功能影响的作用分为6，半径为8km，街级功能影响的作用分为3，半径为2km，则A、B、C三地的繁华度影响分各为。
A：
19，16，10
B：
19，19，16
C：
10，6，3
D：
16，6，3
E：
国家实行土地估价师资格认证制度
22、某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高年限土地使用权，预计2年完成开发建设，经调查测算，项目建成后的商场房地年净收益可达到400万元，综合还原率为7％，则开发完成后的不动产价值为万元。
【2009年考试真题】
A：
5333
B：
5277
C：
4804
D：
4754
E：
时间因素
23、在市场比较法中，选定的与待估宗地具有替代关系的交易案例宗地称为。
【2002年考试真题】
A：
类似土地
B：
比较宗地
C：
标准宗地
D：
交易宗地
E：
时间因素
24、《土地复垦规定》规定，耕地的损失补偿费，以实际造成破产__为计算标准，由企业和个人按照各年造成的实际损失逐年支付相应的损失补偿费。
A．以前两年平均年产量
B．以前三年平均年产量
C．以前五年平均年产量
D．以前八年平均年产量
25、某区域内的甲、乙两宗地除容积率外，其他条件都一样，已知甲宗地的楼面地价为800元／m2，容积率为1．0，若乙宗地的楼面地价为580元／m2，该区域土地价格的容积率修正系数如下表所示，则乙宗地的容积率为（）。
A.2．0
B.2．5
C.3．0
D.4．0
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、企业持未到期的应收票据向银行贴现时，其贴现净额的大小与有关。
A：
票据到期值
B：
贴现率
C：
申请日期
D：
贴现期
E：
企业利润率
2、由于位置固定的特性，使得土地市场基本上是一个地方市场，土地必须原地出售。
表明了土地市场具有__的特点。
A．交易实体的非移动性
B．土地市场的地域性
C．土地市场的垄断性
D．土地供给弹性大
3、影响商品需求的因素，一般来说有__。
A．消费者偏好
B．消费者的收入水平
C．商品自身价格
D．相关商品价格
4、地籍按表现形式可分为。
[2009年考试真题]
A：
初始地籍、日常地籍
B：
常规地籍、数字地籍
C：
城镇地籍、农村地籍
D：
税收地籍、产权地籍
E：
调节消费结构
5、材料在按实际成本核算时，应设置的科目是。
A：
原材料
B：
物资采购
C：
材料成本差异
D：
在途材料
E：
应付账款
6、根据工业区位理论，下列描述正确的是（）。
A.影响工业企业布局的因素为运输、劳力及集聚
B.遍布性原料的参与程度越大，原料指数则越大
C.限制性原料的失重程度越大，原料指数则越大
D.劳动力成本导致工业区位模式产生第一次变形
E.社会集聚为一般集聚因素，生产集聚为特殊集聚因素
7、《关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知》（国土资发[2006]133号）规定，征地补偿安置争议协调裁决制度，是一项具有自身特点、专门针对征地补偿安置争议设立的纠纷解决制度，必须坚持的原则。
A：
政府主导
B：
众主导
C：
政府参与
D：
公众参与
E：
重在协调
8、下列关于现行《土地利用现状分类》，表述正确的是__。
A．采用一级、二级两个层次的分类体系
B．采用一级、二级、三级三个层次的分类体系
C．共分57个一级类、12个二级类
D．共分12个一级类、57个二级类、78个三级类
E．共分12个一级类、57个二级类
9、城市规划、镇规划分为总体规划和__。
A．分区规划
B．简单规划
C．详细规划
D．控制性规划
10、在下列用地类别中，不得在土地利用总体规划和城市总体规划确定的城市建设用地范围外建设的是__。
A．变电站
B．高速公路
C．部队营房
D．高新产业开发区
11、包括现场经费、其他直接费和间接费等全部成本费用的是__。
A．完全单价
B．基本直接费单价
C．全费用单价
D．地区单价
12、同一时间序列中，累计增长量与相应时期逐期增长量的关系为__。
A．累计增长量等于逐期发展水平减100%
B．累计增长量等于相应时期逐期增长量之差
C．累计增长量等于相应时期逐期增长量之积
D．累计增长量等于相应时期逐期增长量之和
13、农用地分等定级的原则有__原则。
A．综合分析
B．分层控制
C．多重因素
D．土地收益差异
E．需求与供给
14、依据《土地登记办法》规定，土地登记提交的资料不包括。
A：
土地登记申请书
B：
地籍图
C：
宗地图
D：
土地权属来源文件
E：
35％～50％
15、下列关于兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地，正确的是。
A：
乡镇办企业使用属于本乡（镇）集体所有的土地，村办企业使用本村集体所有的土地
B：
允许乡镇办企业使用村或村民组所有的土地
C：
村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地
D：
集体经济组织可用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业
E：
不允许乡镇办企业使用村或村民组所有的土地
16、国土资发【2008】176号指出，土地整理复垦开发项目纵向上实行的管理制度。
A：
部级监管
B：
省级负总责
C：
市县人民政府组织实施
D：
国土资源部门牵头
E：
相关部门配合
17、划拨用地的供地程序包括。
A：
拟定土地供应方案
B：
土地供应方案公示、土地供应方案报批
C：
组织招标拍卖挂牌出让活动，签署成交确认书
D：
签署划拨决定书
E：
交纳土地相关税费、领取批准手续
18、用于估价的资料应。
A：
客观真实
B：
有代表性
C：
是正常交易资料
D：
不一定是正常交易资料
E：
可以是估计的资料
19、《土地登记办法》确定其制定依据的法律有__。
A．《土地管理法》
B．《城市房地产管理法》
C．《城乡规划法》
D．《建筑法》
E．《物权法》
20、地籍按功能分有。
A：
税收地籍
B：
产权地籍
C：
多用途地籍
D：
数字地籍
E：
城镇地籍
21、我国现行的地价管理制度包括__制度。
A．土地交易许可
B．基准地价和标定地价定期公布
C．地价评估
D．土地交易申报劝告
E．土地交易最低限价
22、有确定法律保护形态的无形资产包括。
A：
专业技术
B：
商誉
C：
商标权
D：
专利权
E：
取得开工许可证
23、当等行为发生时，应向税务部门缴纳契税．【2007年考试真题】
A：
以土地、房屋权属抵债
B：
法定继承人继承土地、房屋权属
C：
以获奖方式承受土地、房屋权属
D：
以土地、房屋权属作价投资、入股
E：
以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属
24、采用三阶段设计形式的工程建设项目，在__阶段，可能会发现工程项目的建设规模、结构、设备类型和数量有所变化，设计单位必须根据变化对初步设计总概算进行修正，完成修正总概算。
A．
升级会员 