雅安房地产市场及项目分析.docx

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雅安房地产市场及项目分析

雅安房地产市场及项目分析

一、2009—2010雅安房地产市场

2010年雅安市房地产概况

由于国家宏观调控因素，雅安市房地产投资出现增加状态。

2010年雅安市房地产开发投资额为人民币10亿元，同比2009年增加人民币13408.16万元，增长率为13.4％。

2009年雅安市住宅投资所占比重为83%，2010年住宅投资增加至89%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2009年7.8%上升至2010年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。

2010年，雅安市商品房市场进入共14宗，47幢，20.6万m2。

同比上年增加4.4万m2，增长为21.3%。

其中：

商品住宅进入市场16.9万m2，1338套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量增加93%；商业用房投入市场信息1.2万m2，占商品房投入市场总量度4%左右，比上年投入总量增加23%；商业用房投入市场2.94万m2，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入0.66万m2，占商品房投入市场总量4%左右。

从2010年商品房市场投入走势看，2009年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到2010年二季度。

从2010年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至10月底为最低端。

2010年雅安市商品房空置面积7.57万m2，比上年减少1.14万m2，负增长率为13%。

其中，一年以内商品房空置面积为6.03万m2，住宅187套，一年以上商品房空置面积为1.54万m2，住宅45套。

经济适用房施工面积1.5万m2，170套，同比2009年增加0.18万m2，增加17套。

别墅施工面积为0.9万m2，38套（幢），同比2009年增加0.1万m2，4套（幢）。

2.1.2雅安市房地产容量现状

2.1.2.1雅安市房地产市场商品房供给状况

2010年，雅安市商品房市场进入共14宗，47幢，20.6万m2。

同比上年增加4.4万m2，增长为21.3%。

其中：

商品住宅进入市场16.9万m2，1338套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量增加93%；商业用房投入市场信息1.2万m2，占商品房投入市场总量度4%左右，比上年投入总量增加23%；商业用房投入市场2.94万m2，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入0.66万m2，占商品房投入市场总量4%左右。

从2010年商品房市场投入走势看，2009年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到2010年二季度。

从2010年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至10月底为最低端。

2.1.2.2雅安市房地产市场商品房需求状况

2010年雅安市房地产市场需求总量大于2009年，房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2010年下半年商品房销售有所下降，2010年上半年商品房销售面积为14.0万m2，占全年商品房销售总面积56%；下半年销售商品房为11.6万m2。

占全年销售总面积44%。

（1）2010年，雅安市商品房销售25.0万m2，比上年增加7.6%。

表5：

2010年商品房销售面积情况：

增长点。

（3）消费者购成情况

随着雅安市城市化进程加快，城市居住环境及商品房小区环境的美化，雅安市城市品牌知名度的不断升高，外地人越来越成为我市住房消费的主力军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，2010年，外地人购买商品房8.07m2，比上年增加3.15m2，比上年增加64%。

2.1.2.3雅安市房地产价格现状

2010年，雅安市商品房销售平均价格为4460元/m2，（按建筑面积计算，下同）其中：

普通商品住房4350元/m2，电梯公寓4880元/m2，别墅7318元/m2，商业用房6531元/m2，其他用房4480元/m2。

从上列表中反映出，雅安市房地产商品房价格稳中有升，总体呈列小幅波浪走势，2010年普通商品房平均价格比上年增加120.26元/m2，电梯公寓比上年增加121.35元/m2。

不同户型商品房销售情况分析

从表所列数据看出，2010年每套90-130m2范围内仍然是人们购买的主要对象，每套90m2以下从2009年的25%上升到达29.27%，比上的上涨4.27个百分点，而每套130m2以上面积下降2.19%。

说明小户型购买者人群增加。

值得注意的是4000-4300元/m2商品房成交量从2009年的27%下降为2010年的17.68%，而4600-5000元/m2商品房成交量从35%上升为2010年的50.4%，呈现出户型变小，单价上升的势态，但总套价2010年同上年相比却变化不大。

2.2供需预测

（1）雅安市经济的持续发展，为房产业的持续发展提供了保证。

但是，由于近年国民经济GPP增涨速度放慢，将会影响到房地产市场。

从目前市场调查情况看，2011年可能投入市场项目15多个，投入市场面积53万m2。

（2）政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现。

经营性土地供应将得到进一下控制，政府调控与市场调节互补效应逐步显现。

经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现，招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数会是在大型开发企业之间竟价。

（3）2011年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。

雅安市房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋于理智与成熟。

房价稳中有升应该是2011年总趋势。

2011年总体上供给大于需求，仍属买方市场。

一方面，在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升，地段优越的优质楼盘，市场价格将有一定的上升空间。

另一方面，一些自身素质差，规划设计欠佳，推盘周期较长的项目，价格则会下降。

（4）二手房屋市场交易将继续保持畅旺

从2009年开始，其效果更加明显，预计2011年二手房市场将更加畅量旺，二手房交易的活跃也将推动商品房市场的发展。

（5）外来人口购房将进一步扩展，继续支撑雅安市房地产市场的繁荣。

但随着雅安市城市幅射力的减弱，周边城市竞争力的加强。

需要采取更有力的措施推广城市品牌，吸引外来人口购买商品房。

2.2.1供应预测

2010年商品房施工面积90万m2（其中：

本年新开工面积50万m2），施工面积比2009年增加6.5万m2，增长率7.3％。

从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为74.0万m2，6025套，比2009年所占比重增加6.3个百分点，为83％。

2010年普通商品房施工面积为41万m2，3160套，占住宅施工面积总量81％，同比2009年增加3.2万m2。

电梯公寓施工面积7.5万m2，487套，同比2009年增加1.7万m2，116套。

经济适用房施工面积1.5万m2，170套，同比2009年增加0.18万m2，增加17套。

别墅施工面积为0.9万m2，38套（幢），同比2009年增加0.1万m2，4套（幢）。

从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但投资结构发生变化较大。

2009年雅安市住宅投资所占比重为83%，2010年住宅投资增加至89%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2009年7.8%上升至2010年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。

（3）商品房竣工面积48万m2，比上年增长22%，其中商品住房竣工41.5万m2，3025套，比上年增长5%；商品用房竣工面积4.2万m2，比上年增长16%；写字间竣工1.8万m2，比上年增44%；其它用房竣工面积0.5m2，比上年增35%。

2010年雅安市商品房空置面积7.57万m2，比上年减少1.14万m2，负增长率为13%。

其中，一年以内商品房空置面积为6.03万m2，住宅187套，一年以上商品房空置面积为1.54万m2，住宅45套。

几年来，商品房价格一直没有大起大落，普通住宅多在4400元/m2左右上下浮动。

每年上升比例不超过10%，一直保持平稳发展。

商品房销售上涨速度较快，但下半年销售有所回落。

2009年下半年至2010年上半年，雅安市商品房销售出现前所未有的上升趋势。

仅2010年上半年商品房销售面积已达到16.6万m2，但2010年下半年商品房销售趋缓，只销售商品房8.62m2。

商业用房投资势头强劲。

2010年，商业地产呈现出强劲的投资势头。

据统计，2010年我市商业用房在建施工面积达50.24万m2，同比上年增加1.8万m2。

占全年在建商品房施工面积15%，比上年增加7.2%。

二手房市场增长较快，连动商品房市场销售快速增长。

衡量一个城市房地产是否健康稳定发展，二手房市场是否火爆是一个重要标志。

2010年，二手房市场已开始步入高发展期，本年同比上年增长88.1%，快速上涨极大地拉动了商品房市场。

外来人口购房成为我市房地产市场的主力军，外来人口购买我市商品房，近三年来增长速度不断加快，2007年外来人口购商品房2.10万m2，2008年购商品房4.47万m2，2009年购商品房4.55万m2，2010年达到8.07万m2，同本地人购房比例为32%、68%。

外来人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展。

为城市经济快速增长做出了贡献。

另外小户型商品房受到市场青睐，受到开发商、消费者追捧。

2.2.2需求预测

从2010年商品房市场投入走势看，2009年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到2010年二季度。

从2010年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至10月底为最低端。

雅安市政府对“旧城改造”投入力度不够，拆迁难度大，土地供应不足，规划中仅有姚桥组团有新城市中心含有居住片区外，其他区域无明确划分。

以上原因导致宗地和商品房市场捉襟见肘。

中心城区保障性住房建设控制性规划

一、用地布局

以下地块拟定为中心城区2008－2011年廉租住房和经济适用住房选址，并逐步确定具体地块和用地界限：

对岩飞机坝铁合金厂北侧地块，面积10.5亩；

斗胆片区泛华厂宿舍旁地块，面积50亩；

沙湾片区高颐阙附近地块，面积90亩；

大兴电站下游地块，面积50亩；

沙湾先锋路地块，面积8.5亩；

斗胆啤酒厂北侧地块，面积9.96亩；

南坝子原看守所地块，面积5.2亩。

二、2010年竞争楼盘调查分析

☆青江·国际花园

开发商

四川航空雅安房地产开发有限公司

项目地址

中国·四川·雅安滨江大道

项目规模

48086万㎡

建筑形态

高层电梯公寓

占地面积

35亩左右

总套数

395套，分二期开发，一期215套，二期180套。

容积率

1.9

绿化率

43%

停车位面积

地下停车库5000平方米

物管费

1.3元/㎡

1期推出日期

2010年10月25日左右

主力户型

110.32平方米（三室二厅卫）

销售状况

一期已售完。

（销售场面火爆）

销售均价

5200元/㎡左右

优惠折扣

一次性96折；按揭98折。

二期户型

C2户型——137.74㎡（三室二厅二卫带入户花园）

C3户型——168.37㎡（四室两厅二卫带入户花园）

项目动态

本项目一期已售完，2011年上半将推2栋18栋的电梯房，共180套。

热销现象

实现了一期项目开盘即刻售罄的火爆局面。

原因剖析

·市场因素：

2010年雅安楼盘放量较小，造成高品质楼盘相对缺乏，一定程度上需求大于供给；

·项目因素：

1、地理位置：

项目位于滨江大道核心地点，雅安新政务中心旁，纵览广袤江景美色；2、户型特点：

主力户型针对二次置业者或投资者，面积为110平米左右舒适型套三；3、产品特性：

品质型楼盘，代表了雅安未来生活的发展趋势。

项目短板

1、楼盘规模：

占地35亩，规模较小；2、园林绿化：

虽然号称4