雅安房地产市场及项目分析.docx

1、雅安房地产市场及项目分析雅安房地产市场及项目分析一、20092010雅安房地产市场2010年雅安市房地产概况由于国家宏观调控因素，雅安市房地产投资出现增加状态。2010年雅安市房地产开发投资额为人民币10亿元，同比2009年增加人民币13408.16万元，增长率为13.4。2009年雅安市住宅投资所占比重为83%，2010年住宅投资增加至89%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2009年7.8%上升至2010年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。2010年，雅安市商品房市场进入共14宗，47幢，20.6万m2。同比上年增加4.4万m2，增长为21.3%。其中：商品住宅进入市场1

2、6.9万m2，1338套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量增加93%；商业用房投入市场信息1.2万m2，占商品房投入市场总量度4%左右，比上年投入总量增加23%；商业用房投入市场2.94万m2，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入0.66万m2，占商品房投入市场总量4%左右。从2010年商品房市场投入走势看，2009年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到2010年二季度。从2010年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至10月底为最低端。2010年雅安市商品房空置面积7.57万m2，比上年减少1.14万m2，负增长率为13%。其中，一年以内商品房

3、空置面积为6.03万m2，住宅187套，一年以上商品房空置面积为1.54万m2，住宅45套。经济适用房施工面积1.5万m2，170套，同比2009年增加0.18万m2，增加17套。别墅施工面积为0.9万m2，38套（幢），同比2009年增加0.1万m2，4套（幢）。2.1.2雅安市房地产容量现状2.1.2.1雅安市房地产市场商品房供给状况2010年，雅安市商品房市场进入共14宗，47幢，20.6万m2。同比上年增加4.4万m2，增长为21.3%。其中：商品住宅进入市场16.9万m2，1338套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量增加93%；商业用房投入市场信息1.2万m2，占商品房

4、投入市场总量度4%左右，比上年投入总量增加23%；商业用房投入市场2.94万m2，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入0.66万m2，占商品房投入市场总量4%左右。从2010年商品房市场投入走势看，2009年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到2010年二季度。从2010年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至10月底为最低端。2.1.2.2雅安市房地产市场商品房需求状况2010年雅安市房地产市场需求总量大于2009年，房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2010年下半年商品房销售有所下降，2010年上半年商品房销售面积为14.

5、0万m2，占全年商品房销售总面积56%；下半年销售商品房为11.6万m2。占全年销售总面积44%。（1）2010年，雅安市商品房销售25.0万m2，比上年增加7.6%。表5：2010年商品房销售面积情况：增长点。（3）消费者购成情况随着雅安市城市化进程加快，城市居住环境及商品房小区环境的美化，雅安市城市品牌知名度的不断升高，外地人越来越成为我市住房消费的主力军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，2010年，外地人购买商品房8.07m2，比上年增加3.15m2，比上年增加64%。2.1.2.3雅安市房地产价格现状2010年，雅安市商品房销售平均价格为4460元/m2，（按建筑面积计算，下同）

6、其中：普通商品住房4350元/m2，电梯公寓4880元/m2，别墅7318元/m2，商业用房6531元/m2，其他用房4480元/m2。从上列表中反映出，雅安市房地产商品房价格稳中有升，总体呈列小幅波浪走势，2010年普通商品房平均价格比上年增加120.26元/m2，电梯公寓比上年增加121.35元/m2。不同户型商品房销售情况分析从表所列数据看出，2010年每套90-130m2范围内仍然是人们购买的主要对象，每套90m2以下从2009年的25%上升到达29.27%，比上的上涨4.27个百分点，而每套130m2以上面积下降2.19%。说明小户型购买者人群增加。值得注意的是4000-4300元/

7、m2商品房成交量从2009年的27%下降为2010年的17.68%，而4600-5000元/m2商品房成交量从35%上升为2010年的50.4%，呈现出户型变小，单价上升的势态，但总套价2010年同上年相比却变化不大。2.2 供需预测（1）雅安市经济的持续发展，为房产业的持续发展提供了保证。但是，由于近年国民经济GPP增涨速度放慢，将会影响到房地产市场。从目前市场调查情况看，2011年可能投入市场项目15多个，投入市场面积53万m2。（2）政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现。经营性土地供应将得到进一下控制，政府调控与市场调节互补效应逐步显现。经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断

8、做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现，招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数会是在大型开发企业之间竟价。（3）2011年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。雅安市房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋于理智与成熟。房价稳中有升应该是2011年总趋势。2011年总体上供给大于需求，仍属买方市场。一方面，在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升，地段优越的优质楼盘，市场价格将有一定的上升空间。另一方面，一些自身素质差，规划设计欠佳，推盘周期较长的项目，价格则会下降。（4）

9、二手房屋市场交易将继续保持畅旺从2009年开始，其效果更加明显，预计2011年二手房市场将更加畅量旺，二手房交易的活跃也将推动商品房市场的发展。（5）外来人口购房将进一步扩展，继续支撑雅安市房地产市场的繁荣。但随着雅安市城市幅射力的减弱，周边城市竞争力的加强。需要采取更有力的措施推广城市品牌，吸引外来人口购买商品房。2.2.1供应预测 2010年商品房施工面积90万m2（其中：本年新开工面积50万m2），施工面积比2009年增加6.5万m2，增长率7.3。从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为74.0万m2，6025套，比2009年所占比重增加6.3个百分点，为83。2010年普通商品房施

10、工面积为41万m2，3160套，占住宅施工面积总量81，同比2009年增加3.2万m2。电梯公寓施工面积7.5万m2，487套，同比2009年增加1.7万m2，116套。经济适用房施工面积1.5万m2，170套，同比2009年增加0.18万m2，增加17套。别墅施工面积为0.9万m2，38套（幢），同比2009年增加0.1万m2，4套（幢）。从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但投资结构发生变化较大。2009年雅安市住宅投资所占比重为83%，2010年住宅投资增加至89%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2009年7.8%上升至2010年15%对我市投资结构是否协调发

11、展产生了较大影响。（3）商品房竣工面积48万m2，比上年增长22%，其中商品住房竣工41.5万m2，3025套，比上年增长5%；商品用房竣工面积4.2万m2，比上年增长16%；写字间竣工1.8万m2，比上年增44%；其它用房竣工面积0.5m2，比上年增35%。2010年雅安市商品房空置面积7.57万m2，比上年减少1.14万m2，负增长率为13%。其中，一年以内商品房空置面积为6.03万m2，住宅187套，一年以上商品房空置面积为1.54万m2，住宅45套。几年来，商品房价格一直没有大起大落，普通住宅多在4400元/m2 左右上下浮动。每年上升比例不超过10%，一直保持平稳发展。商品房销售上涨

12、速度较快，但下半年销售有所回落。2009年下半年至2010年上半年，雅安市商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅2010年上半年商品房销售面积已达到16.6万m2，但2010年下半年商品房销售趋缓，只销售商品房8.62m2。商业用房投资势头强劲。2010年，商业地产呈现出强劲的投资势头。据统计，2010年我市商业用房在建施工面积达50.24万m2，同比上年增加1.8万m2。占全年在建商品房施工面积15%，比上年增加7.2%。二手房市场增长较快，连动商品房市场销售快速增长。衡量一个城市房地产是否健康稳定发展，二手房市场是否火爆是一个重要标志。2010年，二手房市场已开始步入高发展期，本年同比上年增

13、长88.1%，快速上涨极大地拉动了商品房市场。外来人口购房成为我市房地产市场的主力军，外来人口购买我市商品房，近三年来增长速度不断加快，2007年外来人口购商品房2.10万m2，2008年购商品房4.47万m2，2009年购商品房4.55万m2，2010年达到8.07万m2，同本地人购房比例为32%、68%。外来人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展。为城市经济快速增长做出了贡献。另外小户型商品房受到市场青睐，受到开发商、消费者追捧。2.2.2需求预测从2010年商品房市场投入走势看，2009年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到2010年二季度。从2010年二季度开始，我市房地产

14、受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至10月底为最低端。雅安市政府对“旧城改造”投入力度不够，拆迁难度大，土地供应不足，规划中仅有姚桥组团有新城市中心含有居住片区外，其他区域无明确划分。以上原因导致宗地和商品房市场捉襟见肘。 中心城区保障性住房建设控制性规划一、用地布局以下地块拟定为中心城区20082011年廉租住房和经济适用住房选址，并逐步确定具体地块和用地界限：对岩飞机坝铁合金厂北侧地块，面积10.5亩；斗胆片区泛华厂宿舍旁地块，面积50亩；沙湾片区高颐阙附近地块，面积90亩；大兴电站下游地块，面积50亩；沙湾先锋路地块，面积8.5亩；斗胆啤酒厂北侧地块，面积9.96亩；南坝子原看守所地块

15、，面积5.2亩。二、2010年竞争楼盘调查分析青江国际花园开 发 商四川航空雅安房地产开发有限公司项目地址中国四川雅安滨江大道项目规模48086万建筑形态高层电梯公寓占地面积35亩左右总 套 数395套，分二期开发，一期215套，二期180套。容 积 率1.9绿 化 率43%停车位面积 地下停车库5000平方米物 管 费1.3元/1期推出日期2010年10月25日左右主力户型110.32平方米（三室二厅卫）销售状况一期已售完。（销售场面火爆）销售均价5200元/左右优惠折扣一次性96折；按揭98折。二期户型C2户型137.74（三室二厅二卫带入户花园）C3户型168.37（四室两厅二卫带入户花园）项目动态本项目一期已售完，2011年上半将推2栋18栋的电梯房，共180套。热销现象实现了一期项目开盘即刻售罄的火爆局面。原因剖析市场因素：2010年雅安楼盘放量较小，造成高品质楼盘相对缺乏，一定程度上需求大于供给；项目因素：1、地理位置：项目位于滨江大道核心地点，雅安新政务中心旁，纵览广袤江景美色；2、户型特点：主力户型针对二次置业者或投资者，面积为110平米左右舒适型套三；3、产品特性：品质型楼盘，代表了雅安未来生活的发展趋势。项目短板1、楼盘规模：占地35亩，规模较小；2、园林绿化：虽然号称4