苏州市国有土地上房屋征收估价技术规范Word格式.docx
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（6）选定估价方法，包括拟采用的估价方法及评估技术路线，拟定评估的方法，计算确定估价结果。
（7）撰写估价报告，要求一户一报告。
（8）向房屋征收部门提供初步估价结果，由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示，注册房地产估价师应在现场说明解释，有异议的初步估价结果进行答疑复核，有错误的，估价机构进行修正。
（9）初步估价结果公示期满后，房地产估价机构应向房屋征收部门提供委托估价范围内被征收房屋的估价报告。
房屋征收部门向被征收人转交估价报告。
（10）被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，自收到估价报告15日内并向原房地产估价机构提出书面复核估价申请的，原房地产估价机构应当自收到书面复核评估申请5日内对估价结果进行复核。
复核后，改变原估价结果的，应当重新出具估价报告；
估价结果没有改变的，应当书面告知复核估价申请人。
（11）被征收人或者房屋征收部门对原房地产估价机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起15日内向被征收房屋所在地房地产估价专家委员会申请鉴定。
经估价专家委员会鉴定，估价报告不存在技术问题的，维持估价报告；
估价报告存在技术问题的，出具估价报告的房地产估价机构应改正错误，重新出具估价报告。
（12）房屋征收估价业务完成后，房地产估价机构将估价报告及相关资料立卷、归档保管。
1.9估价报告
房地产估价机构按《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收评估办法》及本技术规范等，出具房地产估价报告，并须经两名以上注册房地产估价师签名并加盖估价机构公章，不得以印章代替签字。
1.10资料存档
估价机构应将下列资料与估价报告（含技术报告）共同整理归档保存：
（1）房屋征收估价委托合同；
（2）房屋征收决定公告；
（3）已登记房屋的产权证、土地使用证及有关材料；
未经登记建筑认定处理情况等资料；
（4）被征收房屋的实地查勘记录、影像等资料；
（5）可比实例的实地查勘记录、影像等资料；
（6）确定估价结果的有关系数、参数等资料；
（7）复核估价申请与复核报告，鉴定申请与房地产估价专家委员会出具的鉴定报告（如涉及复核与鉴定）；
（8）其它涉及估价项目的必要资料。
估价报告应有纸质与电子文档，估价报告及有关资料至少应保留10年。
1.11证据保全
估价依法代管的房屋、产权不明确的房屋，估价机构应将估价报告（含技术报告）及估价过程中形成的有关估价资料另行提交委托人。
第二章比较法
2.1比较法的定义
所谓比较法，即依据替代原理，将需估价的被征收房屋与在价值时点附近已成交的类似房地产进行比较，对可比实例的已知价格作适当修正，测算出被征收房屋的客观合理价格的方法。
2.2比较法的公式
比较价值＝可比实例成交价格×
交易情况修正系数×
市场状况调整系数×
房地产状况调整系数
式中：
可比实例价格——建立价格可比基础上的房地产实际成交价格，如房产交易登记部门登记的正常成交价格；
交易情况修正——因交易行为中的某些特殊因素所造成的价格偏差，测定方法可以利用已掌握的同类型房地产交易资料或市场行情分析测算，应消除特殊交易情况造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的非正常成交价格修正为正常价格。
市场状况调整——将可比实例在其成交日期时的价格调整为价值时点的价格，应在调查及分析可比实例所在地同类房地产价格变动情况的基础上，采用可比实例所在地区同类房地产价格变动率或价格指数进行调整。
房地产状况调整包括区位状况调整和实物状况调整。
①区位状况调整——将可比实例在自身区位状况下的价格调整为在被征收房屋区位状况下的价格，且调整的内容应包括周边环境，交通便捷程度，小区规划布局、绿化、车位、街区中位置、配套设施等因素，商业用房的聚集程度、人流量等状况，单套房屋还应包括楼层和朝向；
②实物状况调整——将可比实例在自身实物状况下的价格调整为在被征收房屋实物状况下的价格。
主要包括建筑规模、用途、层数、层高、新旧程度、结构等级、档次、物业管理等因素，商业用房的进深，设施设备等状况。
被征收房屋的装修，由征收当事人协商确定或另行估价，不列入实物状况因素修正，可比实例有装修的，可在成交价格中直接扣除。
2.3运用比较法估价步骤：
（1）搜集交易实例；
（2）选取可比实例；
（3）建立比较基础；
（4）进行交易情况修正；
（5）进行市场状况调整；
（6）进行房地产状况调整；
（7）计算比较价值。
2.4运用比较法注意事项
2.4.1选取可比实例
选取的可比实例应符合下列要求：
（1）可比实例房地产应与被征收房屋处于同一供求圈或同一区位内。
（2）可比实例的权益状况或实体状况应与被征收房屋相同或相似，包括用途、规模、档次、结构等。
（3）可比实例应从交易实例中选取，且不得少于三个；
（4）可比实例的成交日期与价值时点接近，不宜超过1年，通常应选择6个月以内成交的实例；
（5）可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。
2.4.2修正方法及要求
（1）被征收房屋优于可比实例的，正值修正；
被征收房屋劣于可比实例的，负值修正；
（2）每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合全部调整不得超过30%；
（3）经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2；
（4）当幅度或比值超出
（2）、（3）条规定时，宜更换可比实例；
当因估价对象或市场状况特殊，无更合适的可比实例替换时，应在估价报告中说明并陈述理由。
2.4.3类似房地产价格评估。
在房屋成片征收区域内，当类似房屋较多时，可以采用比较法，先求取某一标准房地产的价格，再将其作为该区域内类似房地产价格的基准，详见第六章——标准价调整法。
2.5住宅用房的房地产状况调整
2.5.1区位状况调整系数表
序号
项目
项目内容
系数修正范围
1
周边环境
周边绿化、自然景观、环境卫生状况
±
2%
其中:
（1）
周边有大片绿地或自然景观、卫生环境良好
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%，有噪音或空气污染另可减0.5-1%
（2）
周边有较多绿地，基本整洁卫生
（3）
周边有少量绿地，卫生环境一般
（4）
周边基本无绿地，建筑拥挤，环境杂乱
2
交通便捷程度
汽车通达及公共交通情况
汽车顺畅通达（二车道以上），公共交通非常便捷，附近有轨道交通站点和公交站点有数条线路
每个项目与相0.5%
汽车顺畅通达（二车道以上），公共交通较便捷，附近公交站点仅一条线路
汽车能通行（仅一车道），公共交通较便捷，附近无轨道交通，公交站点有数条线路
汽车能通行（仅一车道），附近无轨道交通，公交站点仅一条线路
汽车不能通行，附近无轨道交通，公交站点有数条线路
汽车不能通行，附近无轨道交通，公交站点仅一条线路
（5）
汽车不能通行，附近无轨道交通、公交站点及公交线路
3
小区规划
布局
小区规划布局状况
其中：
按规划设计进行布置，人车分流
每个项目与相邻项目比较可增减1%
无规划设计，但有序布置，人车不分流
无序布置，人车不分流
4
小区绿化
小区绿化状况
1%
绿化率高、植被分层、修剪整齐
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%
绿化水平一般，植被不分层
绿化稀疏或基本无绿化
5
小区设施
公建配套与水电气等状况
文体活动室、社区用房、物业用房、公共车库等公建配套齐全，有水、电、气、污水系统
有部分公建配套，有水、电、气、污水系统
有部分公建配套，有水、电，缺气或缺污水系统
有部分公建配套，有水、电，缺气、缺污水系统
基本无公建配套，有水、电，缺气或缺污水系统
基本无公建配套，有水、电，缺气、缺污水系统
6
车位状况
有停车场，车位多，满足停车需要
有停车场，车位一般，无法满足停车需要
无停车场、车位较少
7
楼层
有电梯（多层、小高层、高层）与无电梯楼层
5%
有电梯楼层调节
每往上一层加0.5%，（最大可增减5%）
无电梯楼层调节
见无电梯楼层修正系数表2.5.3
8
朝向
朝向状况
朝南
朝东
朝西、朝北
9
配套设施
商店、银行、小学、中学、幼儿园、卫生所等配套设施在小区内或在小区附近状况
小区或小区周边商店、银行、小学、中学、幼儿园、卫生所等配套齐全
小区或小区周边有部分配套设施（包括有中学、小学或有小学、幼儿园）
小区或小区周边有部分配套设施（仅有中学或仅有小学或仅有幼儿园）
小区或小区周边仅有商店等配套设施
小区或小区周边基本无配套设施
10
其他区位
因素
2.5.2实物状况调整系数表
项目
成新
房屋新旧程度及保养情况
房屋已建成0-4年
每个项目与相邻项目比较可增减1%，此外，视房屋保养情况好坏，可增减1%～2%
房屋已建成5-8年
房屋已建成9-12年
房屋已建成13-16年
房屋已建成17-20年
（6）
房屋已建成20年以上
建筑间距
建筑间距系数
建筑间距系数1：
1.4以上
1-1.4
0.8-1：
0.8以下
层高
层高状况
层高4米以上
层高3.6-4米，含3.6米
层高3.2-3.6米，含3.2米
标准层高2.8-3.2米，含2.8米
层高2.8米以下
房屋结构
房屋结构状况
钢混结构
每个项目与相邻项目比较可增减2%
混合结构一等、砖木结构一等
混合结构二等，砖木结构二等
混合结构三等，砖木结构三等
简易结构
比混三砖三减3%
基础加固
可增1%至2%
（7）
混合结构二等内框架或现浇屋面
可增0.5%至1%
物业管理
物业管理情况
无物业管理
三级物业企业管理非全封闭物业管理
二级物业企业管理非全封闭物业管理
一级物业企业管理非全封闭物业管理
全封闭物业管理
其他实物因素
2.5.3成套居住用房无电梯楼层修正系数表
所在
1层
2层
3层
4层
5层
6层
7层
0.0%
1.5%
2.0%
0%（坡顶1%）
2.5%
0%（坡顶0.5%）
1.0%
2.6商业用房的房地产状况调整
按苏住建规[2011]4号文规定：
“商业用房按用途分为批零销售、金融保险、娱乐、餐饮、服务五类”。
本节所指“商业用房”是指批零销售、娱乐、餐饮、服务等四类及金融保险类沿街门面房。
其他金融保险类用房称其为“商务金融用房”。
2.6.1区位状况调整系数表
商店聚集程度
4%
商店聚集度高，业态齐全
商店聚集度较高，业态基本齐全
商店聚集度一般，业态基本齐全
商店聚集度一般，业态不齐全
沿街商店较少
交通通达与停车情况
公共交通便捷，附近有轨道交通
公共交通较便捷，汽车可顺畅通达
汽车可顺畅通达，停车位较少
汽车不能通达
临街状况
沿主要商业道路
沿次要商业道路
沿一般商业道路
人流量
指行人与非机动车流量情况
行人与非机动车流量较多
行人与非机动车流量一般
行人与非机动车流量较少
楼层状况
一至三层综合平均价
一层：
二层
1.4：
0.9
二层：
三层
0.9：
0.7
三层：
四层及四层以上
0.7：
0.6
其他区位因素
商业用房一般分为沿主要商业道路、沿次要商业道路、沿一般商业道路三种类型。
选取可比实例道路等级应相同或相似，最多不能相差一个级别。
2.6.2实物状况调整系数表
新旧程度状况及保养情况
房屋已建成1-4年
宽深比
宽深比调节状况
宽深比大于2.0，含2.0
每个项目与相邻项目比较可增减3%
宽深比1.5-2.0，含1.5
宽深比1.0-1.5，含1.0
宽深比0.5-1.0，含0.5
宽深比小于0.5
层高3.5米以下
层高3.5-4.0米，含4.0米
层高4.0-4.5米，含4.5米
层高4.5-5.0米，含5.0米
每个项目与相邻项目可增减2%
层高5.0米以上
设备设施
设备设施状况
电梯
中央空调
消防设施
说明：
商业用房选取可比实例应与被征收房屋规模相当，两者建筑面积比为0.5-2。
2.7商务金融用房的房地产状况因素修正
本节所指“商务金融用房”是指苏住建规[2011]4号文规定：
“商业用房按用途分为批零销售、金融保险、娱乐、餐饮、服务五类”中的金融保险用房。
2.7.1区位状况调整系数表
聚集程度
商务金融用房聚集程度
商务金融用房聚集度高
商务金融用房聚集度比较高
商务金融用房聚集度一般
商务金融用房聚集度较低
汽车通达与停车情况
3%
汽车可顺畅通达，停车位（停车场）满足需要
汽车可顺畅通达，停车位（停车场）基本满足需要
汽车可顺畅通达，停车位较少，不能满足需要
周边配套设施
周边配套设施状况
各类商店、各种中介、通讯信息齐全
各类商店、各种中介、通讯信息较齐全
各类商店、各种中介、通讯信息欠齐全
以第五层为基础，五层以下不调整，五层以上的每提高一层增加0.5%。
以中间层为准，每往上一层减0.5%，每往下一层减0.5%
2.7.2实物状况调整系数表
新旧程度状况
钢混结构一等
钢混结构二等
钢混结构三等
混合结构、砖木结构
层高4.5米以上
层高4-4.5米，含4.5米
层高3.5-4米，含4米
标准层高3-3.5米，含3.5米
±
电梯及电梯数目
二级物业企业管理非全封闭
升级会员 