拆迁补偿的财税处理Word文件下载.docx

拆迁补偿的财税处理Word文件下载.docx

《拆迁补偿的财税处理Word文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《拆迁补偿的财税处理Word文件下载.docx（14页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

营业收入10

营业成本8

开发产品8

根据实质重于形式的原则，以上纳税和会计处理欠妥当。

由于德华公司购入房屋并没有以自己为购买人，而是指定将房屋直接过户给拆迁安置人，德华公司相当于以每套90平方米标准价款72万元支付货币补偿给被拆迁户，被拆迁户委托德华公司以每套80万元购买A公司房屋并支付德华公司手续费2万元。

A公司销售不动产发票直接开具给被拆迁户，与德华公司无关。

因此，德华公司应以收取的超面积价差2万元按照“服务业——代理业”税目申报缴纳营业税。

会计处理如下：

①购入房屋：

其他应收款80

银行存款80.

②代购房屋收取差价

土地征用及拆迁补偿费　72

银行存款　　　　　　　10

其他应收款　　　　　80

营业外收入　　　　　2

最终，德华公司实际承担的拆迁补偿费支出为72万元，与国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）的“异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费”纳税处理一致。

德华公司不需就10万元差额缴纳营业税，仅就收取的代理手续费2万元缴纳营业税即可。

二、对农村集体土地拆迁补偿费征收营业税相关政策的解读

目前在城市化的过程中，对农地的需求越来越大，随之而来的农村集体土地拆迁也越来越多，因多数是政府工程，具有强烈的公益色彩，加之国务院财政、税务主管部门一直没有对农村集体土地拆迁补偿费有关税收问题作出具体规定，拆迁补偿是否该征收营业税也常被忽视。

如何加强、规范农村集体土地拆迁建设项目税收管理，实现税款的应收尽收，也成为当前亟需解决的问题，本文试从拆迁补偿不同取得者进行分析其是应如何适用营业税征免规定。

　　一、村委会取得的拆迁补偿费

　　《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》都规定：

“农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；

宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

”鉴于相关法律规定农村和城市郊区的土地属于集体所有，故村委会处置集体土地可以从处置土地所有权还是处置土地使用权这两个方面进行相关营业税分析。

（一）对于村委会通过合法程序出让农村集体土地而取得的土地补偿收入，这属于土地所有者出让土地使用权取得的收入，可以依照《营业税税目注释》中“对土地所有者出让土地使用权，不征收营业税。

”的规定依法不征收营业税。

　　这种情况最主要的表现形式就是集体土地被国家依法征收。

《中华人民共和国物权法》第42条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

　　《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）又进一步明确，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《营业税税目注释》（国税发[1993]149号）的规定，不征收营业税。

　　需要注意的是，此项规定只是对村委会出让土地使用权而取得的土地补偿收入不征收营业税，而在搬迁过程中，村委会取得的搬迁补偿费中对于“建筑物”的补偿应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

（二）对于村委会未经政府相关部门审批，私自转让农村集体土地，因其土地权属未进行变更仍为集体土地，既不属于“转让土地所有权”，也不属于“转让土地使用权”，在现行政策下，我们可以按照村集体将土地使用权对外出租考虑。

由于该行为属于提供了营业税应税劳务，故对其取得的收入按“服务业”税目中“租赁业”子目征收营业税。

　　二、用地单位取得的拆迁补偿费

　　有一些企业或者其他法人单位与村委会签订集体土地租赁协议，租用集体土地并自行兴建了厂房或其他建筑物用于经营，也可能是直接购买所租用土地上原已经存在的厂房或其他建筑物用于经营。

在拆迁过程中，租用土地的用地单位也可能会从村委会或者拆迁单位处取得一定的拆迁补偿费。

这些拆迁补偿费必须仔细根据拆迁补偿协议等文件分析拆迁补偿的具体内容，以明确其适用税种和征免规定。

对于拆迁补偿费中的“建筑物、构筑物和其他土地附着物”的补偿应按“销售不动产”税目征收营业税。

同时根据《江苏省地方税务局关于明确营业税若干征税问题的公告》（苏地税规〔2010〕7号）规定：

对单位销售自建房屋，如果房屋是由本单位所属施工队伍建造的，应在征收“销售不动产”营业税的同时征收“建筑业”营业税；

如果房屋是由其他单位或个人施工建造的，只征收“销售不动产”营业税，不征收“建筑业”营业税。

实际工作中拆迁主体可能会对相关单位进行停产停业补偿、机器设备补偿、员工失业补偿等其他补偿，由于这些补偿与被补偿单位提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产无关，因此并不属于营业税征收范围，不征收营业税。

如果涉及增值税的，按照增值税的有关征免规定处理即可。

比如，如果属于机器设备的补偿，可以比照机器设备出售，按照处置旧固定资产的要求进行处理。

实际工作中，不少取得补偿的单位没有规范的财务会计核算账簿，甚至根本不进行会计核算，就可能会发生将拆迁补偿费中对于“建筑物、构筑物和其他土地附着物”的补偿和不属于营业税征收范围的停产停业补偿、机器设备补偿、员工失业补偿等其他补偿混同在一起的情形，就属于混合销售行为，地税机关就可以要求将所有补偿收入全部并入建筑物补偿款，一并征收营业税。

　　如果被拆迁单位租用土地上的厂房或其他建筑物属于租用土地时直接购置或者受让，可以按照《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）中“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”的规定实行营业税差额纳税。

　　三、个人取得的拆迁补偿费

　　在农村集体土地拆迁过程中，农民自建房屋被拆迁而取得的拆迁补偿费，也构成销售不动产，虽《财政部国家税务总局关于调整房地产市场税收政策问题的通知》（财税字[1999]210号）规定，个人自建自用住房，销售时免征营业税。

但是《江苏省地方税务局关于明确营业税若干征税问题的公告》（苏地税规〔2010〕7号）规定：

对个人销售自建自用住房，如果房屋是由本人（含家庭成员）建造的应在销售时征收“建筑业”营业税。

如果房屋是由其他单位或个人施工建造的，不征收“建筑业”营业税。

故在实际征收中要注意区别对待。

三、拆迁补偿差价款是否缴纳营业税

房地产开发企业异地购房安置拆迁户，难以实现拆迁与补偿面积相互一致，因此收取的差价款如何纳税处理？

例如：

德华房地产公司向A房地产公司购房500套用于安置被拆迁户，每套房面积100平米，价值80万元，德华公司与A公司约定将房屋过户至指定的拆迁安置人。

按照拆迁补偿协议，德华公司应补偿被拆迁户人均90平米，由于购入安置房屋面积较大，对于超出补偿面积标准的每套10平米，德华公司拟按市场价值1万元/平米与被拆迁户结算并收取价款10万元，问题是德华公司每套安置房收取的10万元是否涉及营业税呢？

会计处理应当冲减拆迁安置成本吗？

营业税处理：

有人认为德华公司购入A公司房屋用于拆迁补偿，根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）规定：

对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；

由于购置与转让价格相等，偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分90平米补偿不需要缴纳营业税。

超过部分每套10万元，仅需按照购置差额2万元计算纳税。

①购入房屋：

借：

开发产品80万元贷：

银行存款80万元；

②安置补偿：

土地征用及拆迁补偿费72万元贷：

开发产品72万元；

③收取差价：

银行存款10万元贷：

营业收入10万元，借：

营业成本8万元贷：

开发产品8万元。

根据实质重于形式的原则，以上纳税和会计处理欠妥当，由于德华公司购入房屋并没有以自己为购买人，而是指定将房屋直接过户给拆迁安置人，德华公司相当于以每套90平米标准价款72万元支付货币补偿给被拆迁户，被拆迁户委托德华公司以每套80万元购买A公司房屋并支付德华公司手续费2万元。

因此，德华公司应以收取的超面积价差2万元按照“服务业—代理业”税目申报缴纳营业税。

其他应收款80万元贷：

②代购房屋收取差价：

土地征用及拆迁补偿费72万元银行存款10万元贷：

其他应收款80万元营业外收入2万元。

最终德华公司实际承担的拆迁补偿费支出为72万元，与《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定：

“异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

”纳税处理相一致。

德华公司不需要就10万元差额缴纳营业税，仅就收取的代理手续费2万元缴纳营业税即可。

四、城市房屋拆迁补偿费政策实例分析及会计税务处理

[案例1]A房地产企业通过拍卖方式受让取得一块土地进行房地产开发。

根据土地出让合同的约定，该块土地为毛地出让，A企业负责该土地上原有被拆迁户的拆迁安置工作。

根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》，A房地产企业对被拆迁户实行货币补偿，经市场评估，A房地产企业按5900元/平方米向被拆迁户支付货币补偿，补偿面积按照被拆迁户原房产证记载的建筑面积计算。

拆迁户用取得的货币补偿直接到市场购买商品房，符合条件的可以购买政府建设的经济适用房。

　　[解析]这是一个城市房屋拆迁中一个比较标准的货币补偿案例.被拆迁户给予拆迁户货币补偿，拆迁户用取得的货币补偿直接到市场购买新商品房。

由于其中涉及的关系比较简单，而且又是货币性质补偿，税务处理方法也比较明确。

　　这里，我们首先来明确以下几个概念。

　　1、毛地出让与净地出让

　　“毛地”和“净地”都是俗称。

从形态上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地；

净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。

　　从产权和法律关系上看，毛地和净地有明显不同。

毛地出让往往是政府出让土地时尚未完成国有土地使用权收回和拆迁补偿工作，涉及多方法律和经济关系，需要衔接好国有土地使用权收回、补偿和出让等方面的法律关系；

净地出让则往往是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作，法律关系相对简单。

　　毛地出让涉及的法律关系复杂，还涉及到土地使用权收回、出让与《房屋拆迁条例》规定的拆迁程序等衔接问题，同时，出让后拆迁和开发也往往容易出现纠纷。

　　毛地出让的实施步骤：

　　毛地出让，需要妥善处理好土地使用权收回、拆迁补偿和国有土地使用权出让的关系。

一般是按照如下步骤实施的：

　　第一，按照《土地管理法》第五十八条和《城市房地产管理法》第十九条的规定，由市、县国土资源管理部门向市、县人民政府提出收回出让地块原国有土地使用权并进行公开出让的请示，请示中除明确拟出出让宗地的基本情况、规划意见等一般信息外，还要明确因实施城市规划需要收回该土地的原土地使用权并公开出让，对原土地使用权人给予相应补偿，具体补偿安置由受让人按规定对原产权人拆迁安置实施，受让人在缴清土地使用权出让金并完成拆迁补偿安置工作后（原国有土地使用权收回程序完成），方可申请办理土地登记，取得土地使用权等具体内容。

市、县人民政府的批复文件同样要明确上述内容，并向社会公告。

　　第二，市、县人民政府批准出让后，国土资源部门按规定组织实施国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作，招标拍卖挂牌出让公告、须知等要明确第一步中的相关要求。

招拍挂成交后，国土资源部门在与受让人签订的《成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》中都要明确：

已经市、县人民政府批准收回该地块原土地使用权，对原土地使用权人的具体补偿安置，由受让人按照规定对原产权人进行拆迁补偿安置来落实，受让人在缴清土地使用权出让金并按规定完成拆迁补偿安置工作后（原国有土地使用权收回程序完成），方可申请办理土地登记，取得土地使用权。

出让宗地中，原《国有土地使用证》和《房屋所有权证》作为拆迁补偿安置的凭证，不得再行转让、出租、抵押。

　　第三，受让人按照当地拆迁安置办法和出让合同约定，完成拆迁安置工作后，市、县国土资源部门收回被拆迁人的《国有土地使用证》，房屋管理部门收回原《房屋所有权证》，受让人按规定申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》。

　　2、货币补偿

　　根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》的规定：

货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估单价（指每平方米建筑面积的价格，下同）和被拆迁房屋的建筑面积确定。

对大于房屋建筑面积的土地使用面积也应进行评估，并计入货币补偿金额。

房地产市场评估单价的确定，应当综合考虑被拆迁房屋所在区位级别、用途、建筑结构、成新、楼层、朝向等因素。

被拆迁房屋的建筑面积以房屋所有权证或者其他合法房产凭证的记载为准。

土地使用面积以土地使用权证或者其他合法土地使用凭证的记载为准。

　被拆迁房屋内装饰装修的补偿应当结合装潢材料的价格、折旧年限等因素另行评估。

　　从本案例来看，房地产开发企业是通过毛地出让方式取得土地的，他只有在对该地块的被拆迁户进行拆迁安置和缴纳土地出让金后才可取得该地块的国有土地使用证。

　　1、房地产开发企业的税务处理问题

　　房地产开发企业相关的评估资料向被拆迁户支付的货币化补偿作为拆迁补偿费按开发项目进入开发直接成本：

　　借：

开发成本-拆迁补偿费

　　　　贷：

银行存款

　　后附的合法有效的原始凭证包括房地产企业与被拆迁户签订的拆迁补偿协议、支付拆迁补偿款时被拆迁户的身份证复印件以及签名确认资料。

　　对这一拆迁补偿费，房地产开发企业据实进入开发成本并在结转房屋销售成本时在企业所得税和土地增值税时扣除。

　　由于实行的是货币补偿，对房地产开发企业支付补偿费时不存在营业税问题。

　　2、被拆迁户的税务处理问题

　　对于被拆迁户取得货币补偿涉及的主要是营业税、企业所得税和个人所得税的问题。

　　①营业税：

从我们上面介绍的毛地出让的程序来看，在毛地出让前，国土部门已经向政府申请收回该地块的国土土地使用权，然后再进行土地出让拍卖。

最终是由中标单位根据土地出让协议进行拆迁安置和支付土地出让金后取得该土地的国有土地使用权。

所以，在拆迁单位进行拆迁补偿时，被拆迁户的土地的使用权已经收回国有。

从本质上来间，拆迁单位是在替政府支付拆迁补偿款：

一是补偿政府收回国有土地使用权给予被拆迁户的补偿；

二是由于国有土地使用权已经收回，根据房随地走的基本原则，对被拆迁户地上的建筑物、附着物给予补偿。

所以，被拆迁户取得的货币化拆迁补偿同纳税人正常转让土地使用权和房屋是不一样的，不应该征收营业税。

这一问题粤地税函[1999]295有过明确表述。

　　②个人所得税《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》财税[2006]45号文：

对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

　　③企业所得税如果是属于政策性搬迁，企业所得税的处理应根据《财政部国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》财税[2007]61号文的规定处理：

　　企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。

（一）搬迁企业根据搬迁规划，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。

（二）企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额。

　　（三）搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

　　（四）搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

　　（五）搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

　　对于非政策性搬迁收入，企业拆迁补偿收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

[案例2]A房地产企业通过出让方式取得一块国有土地并符合该块土地上的拆迁安置工作。

根据土地出让合同的约定，该房地产企业在出让地块上应建设30万平方的安置房用于和被拆迁户进行产权调换。

为方便说明，我们以一户被拆迁户的具体情况来举例。

该被拆迁户B（个人）原有房屋的建筑面积为65平方米。

经市拆迁办聘请的第三方中介机构根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》的规定进行评估，被拆迁户房屋的评估价格为4600元/平方米。

考虑到调换房屋和被拆迁房屋在结构和配套方面的差异，房地产企业与该被拆迁户达成拆迁协议：

第一按被拆迁户房屋实际建筑面积进行产权调换；

二等面积补偿部分，被拆迁户应向房地产开发企业支付200元/平方米的结构差价；

三、调换面积低于被拆迁面积的，房地产企业按4600元/平方米向被拆迁户支付拆迁补偿；

四、超面积部分，10平方米以内的，被拆迁户按5500元/平方米向房地产企业支付补差款，超过10平方米的，被拆迁户应按市场价格6100元/平方米向房地产开发企业支付价款。

最终，该被拆迁户B通过产权调换取得了一套80平方米的房屋，根据拆迁补偿协议规定，B向房地产企业A支付了98500元。

经核定，同类房屋的建造成本为2100元/平方米（不含地价），含地价成本为3600元/平方米。

　　[解析]

　　根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》的规定，实行产权调换补偿的步骤如下：

　　实行产权调换的，拆迁人应当依照本办法第二十八条的规定计算被拆迁房屋的货币补偿金额。

货币补偿金额与所调换的房屋有差价的，结清差价后给予产权调换。

　　拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于产权调换。

　　拆迁人超过约定的过渡期限未提供产权调换房屋的，应当自逾期之日起，按过渡补助费的月平均数双倍支付。

当事人另有约定的，从其约定。

　　办法第二十八条规定为：

　　货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估单价（指每平方米建筑面积的价格，下同）和被拆迁房屋的建筑面积确定。

　　房地产市场评估单价由区位补偿单价和房屋重置单价两部分组成。

　　区位补偿单价由市价格主管部门会同市房屋拆迁管理部门确定，定期公布。

　　房屋重置单价的评估，应当按照市价格主管部门会同市房屋拆迁管理部门公布的基准价格，结合被拆迁房屋的结构、成新、用途、层次、朝向等因素确定。

　　被拆迁房屋的建筑面积以所有权证或其他合法房产凭证的记载为准。

　　房地产开发企业的税务处理

　　①营业税

　　根据国税函[1995]549、国税函[2007]768号的文件规定，该房地产开发企业实行产权调换以取得经济利益的行为属于营业税“销售不动产”的征税范围，应征收营业税。

　　营业税计税依据的确认：

　　等面积部分：

65平方米。

根据国税函[1995]549号文的规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。

这里对于成本价的理解有两种：

一种是不含地价的工程建造成本即2100元/平方米，二是含地价的房屋完全成本3600元/平方米。

从穗地税发[2000]79号的规定来看，广州乃至广东省对这个成本价的认定是房屋的工程建造成本。

从我们目前的征税实践来看，大多数也是采用的不含地价的工程建造成本作为营业税的计税依据。

考虑到等面积部分还有200元/平方米的结构价差，对于这个结构价差我们认为也应征收营业税。

这样，等面积部分的营业税计税依据就是149500元（65×

2100+65×

200）

　　超面积部分：

根据拆迁补偿协议，10平方米以内的，被拆迁户按5500元/平方米向房地产企业支付补差款，超过10平方米的，被拆迁户应按市场价格6100元/平方米向房地产开发企业支付价款。

因此，超面积部分的营业税计税依据为85500元（10×

5500+5×

6100）。

　　总体营业税的计税依据为235000元，应缴纳营业税11750元。

　　②土地增值税：

实行预征，计税依据同营业税，最终按项目进行清算。

应预征土地增值税2350元（按1%进行预征）。

　　③企业所得税

　　该企业实际是用房屋这种实物形式支付的拆迁补偿费。

这里关键是对于实物补偿的企业所得税处理问题。

从本质上将，房地产开发企业必须在履行了用房屋去和被拆迁户进行产权调换完成拆迁任务后，才能取得国土土地使用权。

因此，从本质上来将，是属于一种非货币交换行为。

只不过这部分拆迁费不是作为土地的出让金成本，但仍作为和土地出让密切相关的成本进入前期的开发成本。

　　根据《企业所得税法》第二十五条的规定：

企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等