7A文关于地下停车场可行性研究报告文档格式.docx

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（二）人力资源配置54

第九章工程招标56

（一）招标依据56

（二）招标原则56

（三）招标组织形式56

（四）招标方式56

（五）招标内容和范围57

第十章项目实施计划和进度表58

（一）项目实施计划58

（二）项目实施进度表58

第十一章投资估算与资金筹措59

（一）投资估算59

（二）资金筹措64

第十二章经济评价65

（一）概述65

（二）国民经济评价65

第十三章社会效益评价69

（一）社会效益69

（二）社会评价结论70

第十四章结论与建议71

（一）结论71

（二）建议72

第一章总论

（一）项目背景

1.1项目名称

RRRR停车场工程

1.2项目建设单位

RRRR有限公司

1.3编制单位

RR公司

1.4可行性研究报告编制依据

（1）RR有限公司关于本项目的设计要求；

（2）RR委员会及规划局提供的关于地块的规划设计条件；

（3）《三亚市海棠湾规划整合》；

（4）《工程建设标准强制性条文之----房屋建筑部分》2

（5）《建筑设计防火规范》（GB50016-20RR）；

（6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；

（7）《人民防空地下室设计规范》GB50038-20RR；

（8）《人民防空工程设计防火规范》（GB50098-98）（20RR年）；

（9）地下工程防水技术规范（GB50108-20RR）

（10）工程设计合同；

（11）国家和海南省、三亚市相关的标准、规范、规程、法规。

1.5可行性研究范围

本可行性研究主要包括项目背景及建设的必要性、建设规模与建设内容、项目建设地址与建设条件、工程建设方案、环境保护、工程招标、节约能源、组织机构与劳动定员、项目实施进度、投资估算与资金筹措、社会效益分析等内容。

1.6可行性研究工作的目的

本次可行性研究工作的目的和主要任务是在确定项目建设的必要性和工程建设规模的前提下，在通过对建设场址选择、项目规划及工程建设方案论述和综合效益分析的基础上，对三亚市海棠湾椰洲公共地下停车场工程建设项目建设的经济可行性进行研究和论证。

本报告旨在对项目建设的投资环境、项目需求态势及其综合效益做出较为深入的研究和分析。

通过对该项目各方面的必要性和可行性论证，最终使决策者和建设单位能够更好地把握和操作项目，合理控制对项目经济可行性影响较大的因素，避免不利于项目的情况发生，使项目沿着预期的方向良性发展，以取得较好的综合效益。

1.7项目提出的理由与过程

距市区28公里，与亚龙湾、大东海、三亚湾、崖州湾并列三亚五大名湾，具有较好的旅游区位条件。

海棠地区的西北多为山地，东南为较宽平坦的河流冲积地和滨海平原，区内旅游资源丰富。

规划范围总用地面积98.78平方公里，现状人口约3.8万人，海岸线总长21.8公里。

海棠湾远景预测可容纳居住人口规模约为25万人。

其中，过夜游客14万人左右（包括酒店和度假公寓），服务人员7万人左右，原住民4万人左右。

目前海棠湾基础设施及周边附属建筑已逐渐完善，急需建设一个大型停车场，以满足区域内停车需求，根据三亚海棠湾整合规划，三亚市海棠湾开发建设有限公司拟在海棠湾F路与2号路交叉口处新建一个地下停车场。

（二）项目概况

2.1项目拟建地点

公共地下停车场工程拟新建于三亚市海棠湾F路和2号路相交处，北侧藤桥河口，西侧为国家海岸湿地公园，南侧为酒店用地，交通便利，水电等基础设施配套正趋于完善。

项目是集社会停车及人防为一体的面积为48313.5m2地下停车库。

2.2项目建设规模与目标

公共地下停车场工程，总共两层，建筑面积为48313.5m2，其中负一层20203.6m2，负二层27109.9m2，楼梯口建筑面积1000m2。

地下室建筑面积中人防面积：

（1）、人防工事核六级甲类二等人员掩蔽所建筑面积3778.50m2；

（2）、人防工程物资库建筑面积24645.70m2。

停车场地面总用地面积为38242m2，其中占地面绿化面积为18910m2，占2号路面积为537m2，占F路面积为15355m2，占水系总面积3440m2。

本次项目建设的目标包括土建及装饰工程、电气照明工程、给排水工程、暖通工程、消防工程、综合布线工程、弱电安防工程、人防工程、电梯工程、交通工程及其他配套工程等。

2.3主要建设条件

海棠湾位于三亚的东南面，距三亚市28km，与著名的亚龙湾相邻，东线高速公路、海榆东线公路及东环铁路均在此区域通过，交通十分便捷，建设条件较为便利。

项目工程建设所涉及的通讯、电力、水源、交通等条件均已在施工之中，20RR年5-6月份完成海棠湾一线地块的“六通一平”（通水、通电、通路、通讯、排污、通排水和土地平整）的基础设施条件，即可保证本项目在下半年的动工建设实施。

2.4项目投入总资金及效益情况

（1）、投资估算

本项目投资估算总金额为19936.75万元，其中工程费用16855.00万元。

见下表。

投资估算汇总表

序号

项目名称

金额（万元）

第一部分

工程费用

16855.00

第二部分

工程建设其他费用

1604.96

第三部分

预备费

1476.80

总投资

19936.75

（2）、资金筹措

本项目建设采用BOT“建设—经营—移交”的投资方式进行，承包方自主筹集全部建设资金，完成投资建设后即享有经营权，收回成本后，经营权移交业主。

经过国民经济财务分析，此项目全部投资经济内部收益率为11.91%，经济净现值1.96亿元，经济动态投资回收期为14.17年。

2.5主要技术经济指标

（1）、总用地面积:

129375.7平方米

（2）、总建筑面积:

48313.5平方米

其中：

地上总建筑面积:

1000平方米

地下总建筑面积:

47313.5平方米

（3）、建筑基底面积:

27109.9平方米

（4）、机动车泊位设置标准:

800辆

（三）问题和建议

3.1问题

（1）、项目建设初期场址的基础配套设施尚未完全完成，会对工程正常施工造成一定影响。

（2）、海南省是雨水与台风多发地区，台风、雨季将影响工程施工，使工期延长，成本提高

（3）项目建设需要启动建设资金，并需要各级政府批复。

3.2建议

（1）、本项目的其他附属工程应同时设计，同时施工，同时交付使用，以确保施工质量及使用、管理等达到设计预期的良好效益。

（2）、环境保护是我国的一项基本国策，应做好环境保护设计资料的调查工作，使工程设计与沿线地形、地貌及环境相协调，尽量减少工程对环境的破坏。

（3）、项目建设具有显著的社会效益，建议有关部门给予支持，促成其早日建成投入使用。

第二章项目提出背景和建设必要性

（一）项目建设背景

由于远离城市，与亚龙湾、大东海相比，这里少了城市的喧嚣与繁闹，多了份原始生态的美与安宁。

海棠湾海岸线长21.8公里，区域内除海水，沙滩，风情，民俗，温泉及岛屿外，还有总长13.8公里长的原生态和水系。

站在这里的沙滩远眺，还能看到蜈支洲岛。

地处三亚市海棠镇与陵水黎族自治县英州镇交界处。

海棠湾其实只是“半湾”，因为行政区划的原因，本来一个完整的海湾一分为二，属于三亚境内的一半取名海棠湾，属于陵水境内的那一半海湾名称为土福湾，三亚这边就叫海棠湾。

两处“半湾”岸线合计总长25公里。

海棠湾内有“神州第一泉”珠江南田温泉、铁炉港、伊斯兰古墓群、蜈支洲岛、椰子洲岛等美景、古迹、名胜，还有的型原创歌舞剧《海棠.秀》，再加上世界级品牌的滨海酒店，这里是旅游度假的天堂。

在海南建设国际旅游岛的大背景下，海棠湾远景预测可容纳居住人口规模约为25万人。

本项目正是在这样的背景下提出本项目建设。

（二）项目建设必要性

（1）、节约土地资源，完善公共服务设施

充分利用地下空间，建设停车场设施，将有效地节约土地资源，保证土地的集约化利用。

缓解海棠湾国家海岸土地资源紧张的局面，符合集约利用土地的政策，促进可持续发展。

本项目位于规划中沙坝酒店内，该区域是世界级酒店及海滩公共设施集中区，项目的建设是完善公共服务设施的需要。

（2）、平战结合，满足人防建设的需要

本项目考虑到战时防空的需要，保障国家和人民生命财产安全，又考虑平时经济建设、城市建设和人民生活的需要，充分解决交通问题。

（3）、完善交通设施，解决“停车难”的问题

根据规划，本项目所处地段车流、人流较多，建设停车场，能有效地解决“停车难”问题，并促进土地综合开发利用。

（4）、改善道路通行能力

随着海棠湾旅游区的逐步建成及周边酒店的建成营业，交通量与日俱增，散落停泊着各式大小汽车，既严重影响了海棠湾旅游区形象提升，又严重妨碍了旅游区的交通运行，所以该项目建设有利于缓解交通压力，改善周边道路的交通状况。

综上所述，本项目建设是十分必要的、适时的。

第三章项目选址及建设条件

（一）地理位置

海棠湾位于三亚的东南面，距三亚市28km，与著名的亚龙湾相邻，东线高速公路、海榆东线公路及东环铁路均在此区域通过，交通十分便捷。

本项目位于海棠湾F路和2号路相交处，北侧藤桥河口，西侧为国家海岸湿地公园，南侧为酒店用地。

随着该地区周边生活配套的逐步完善，现在拟设计社会停车及人防为一体面积为48313.5m2地下停车库。

（二）用地及建设状况

项目选址于海棠湾“国际海岸”旅游度假区一线海景13#、14#、15#号酒店商业规划用地，北临椰洲国家湿地公园，西临海棠湾海滨路，南紧临洲际酒店项目。

（三）交通现状

1、现状道路

本项目对外交通主要有东线高速公路和海榆东线国道从北部边缘通过，海榆东线公路直进海棠湾，场地内部由海棠湾5号市政道路、4号道路等进入海棠湾滨海路。

海棠湾市政道路工程建设进展顺利，海棠湾地区已完成6号、5号、4号、3号、2号路、海棠大道、滨海景观大道的施工图编制和施工工作。

2、现状交通

东线高速公路和海榆东线国道有大量的交通量，其他道路基本上都是内部交通道路，交通量比较大。

（四）气象条件

三亚市属典型的热带海洋气候，按气象带的划分指标，三亚市属中热带，也是我国唯一属于中热带气候的城市。

三亚市年平均气温为25.6℃，月最高气温25℃～36℃，月最低气温在10℃以上，年平均日照时数为2518.7小时，年辐射总量为550.6KJ/cm2。

三亚年晴日300天以上，但年降水量在丰富，年均降水量1289.1mm，雨季出现在5～10月份，月平均降水量在127.7～259.5mm，旱季出现在11月份到来年4月份，月平均降水量在6.2～41.2mm，干旱季分明。

（五）地形地貌

海棠湾为一开口东南的耳形海湾，属海蚀—海积型港湾，海岸地貌类型为沙坝泻湖海岸和沙质海岸构成。

沙滩分布沿岸呈“L”型，朝向东南，沙滩连绵长达18km，沙滩洁白，沙滩后缘为高大沙坝，海岸地形平坦。

海棠湾至蜈支洲岛海区水深最大为18m，为浅海区，地形较平缓，其东部由蜈支洲岛岸边向西北海域的方向倾斜，坡度20～25%：

西部由大灶村岸边向东南海域的方向倾斜，坡度15～20%,在中部偏东位置形成一深槽。

海棠湾主体为沙质海岸，岸线较平直，潮间带为沙滩，由中砂、细砂构成；

后海山、铁炉礁和蜈支洲岛东南部海岸为岩岸，海岸在海浪的冲蚀作用下略有后退，海蚀槽沟发育。

（六）地质

1、区域地层概况

根据区域地质资料报告，在拟建区域内，无不良地质作用，未发现全新世以来活动性断裂。

区域稳定性较好，可作本工程项目的建筑场地。

拟建停车场项目路基土为第四系全新统海成沉积层（Qhm）。

根据本次勘察钻探20.50m深度所获资料，工程地质层划分9层：

①层素填土（Q4ml）；

②层级配良好中砂（Qhm）；

②-1层沙滩岩；

②-2层淤泥质中砂；

③层级配良好粉砂（Qhm）；

④层级配良好粗砂（Qhm）。

2、地层结构及岩性特征

各层土的地质特征分述如下：

①层素填土：

全路段分布，灰黄、深灰色，湿，松散，土质较均匀，以细砂为主，夹少量植物根系，多为种植土，部分为植物层。

该路段均有分布，厚度0.50～2.30m，平均0.78m，该层的力学强度较差，路基施工时应清除。

②-1层沙滩岩：

在海边零星分布。

中粗粒结构，值稍硬，锤击易碎。

埋深较大，不影响路基施工。

②-2层淤泥质中砂：

灰黑色，松散，饱和，粒度不均匀，淤泥含量较低。

工程性能较差，路基施工时应专门处理。

②层级配良好中砂：

基本全路段分布。

浅黄、灰白色，稍湿～饱和，稍密，粒度较均一，石英质，磨圆较好，夹少量贝壳碎屑。

揭露厚度3.50～19.30m，平均9.10m，该层顶界面埋深0.00～4.40m，标高-3.34～15.70m。

实测标贯击数7～18击，平均14.98击。

天然含水率（ωo）＝4.90～19.00％，天然重度（γo）为18.80KN/m3，渗透系数经验值（K）＝9～10×

10-3cm/s。

③层级配良好粉砂：

灰白、黄褐色，饱和，稍密～中密，石英质，粒度较均一，含细砾。

揭露厚度3.90～19.30m，平均9.12m，顶界面埋深0.70～16.10m，标高-9.20～7.78m。

埋深较大处，伏于②层之下。

实测标贯击数14～18击，平均16.3击。

④层级配良好粗砂：

浅灰、灰白色，饱和，稍密，粒度较均一，夹少量贝壳碎屑。

主要分布于F路K0+700～K3+967.6路段，揭露厚度4.40～15.50m，平均10.33m，层顶界埋深4.50～15.60m，标高-13.65～0.61m。

实测标贯击数14～21击，平均17.1击。

3、地震概况及液化

本项目地区基本地震烈度为6度，设计基本地震加速度0.05g，设计特征周期为0.35s。

按6度设防时可不考虑饱和砂土或粉土液化的影响。

场地类型划分为中软场地土，场地类别为II类，建筑抗震分类属可进行建设的一般场地。

4、场地的稳定性和适宜性

本次勘察范围内及周边地区，未发现滑坡、危岩、崩塌、地面沉降及影响场地稳定性的活动断裂等不良地质作用和地质灾害，场地地基稳定。

场地内未发现埋藏的河道、沟浜、墓穴、防空洞等对工程不利的埋藏物。

适宜进行本工程的建设。

（七）水文

项目范围内无明显河流。

路基土干湿类型多为稍湿～湿。

道路区内地下水土层主要含水层为②层级配良好中砂、③层级配良好粉砂，透水性较强，主要含孔隙潜水。

勘察期测得该路段地下水位埋深0.20～11.80m，依地质条件分析，地下水总体流向为由西向东径流，向海排泄。

主要受降水垂向渗入补给及侧向地下水径流补给；

据附近明井调查及区域水文地质资料，水位年变幅0.5～1.0m。

初步判定该场地内地下水、土及地表水对钢筋混凝土及钢筋混凝土结构中的钢筋均无腐蚀性。

（八）供水供电条件

供水工程分为两大部分：

一为海棠湾水厂供水工程，由水厂进水管线工程、海棠湾水厂工程和水厂供水管线三部分组成；

二为赤田灌渠补水工程，主要是对一条已有灌渠（赤田灌渠）进行改建。

输水管线地埋已在施工之中。

净水厂厂址位于三亚市海棠湾西北，在南田温泉度假区东南；

赤田灌渠从藤桥东河新民坝穿过三道农场、南田农场，与赤田灌区输水渠道汇合。

海棠湾水厂供水总规模为10万m3/d，分二期建设，每一期建设规模都为5万m3/d，可满足2020年远期用水需要。

第四章建设规模及建设方案

（一）项目建设内容和建设面积

海棠湾总体定位为“国家海岸”——国际休闲度假区。

海棠湾职能：

世界级的旅游度假天堂，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，国家海洋科研、教育、博览综合体。

海棠湾椰洲公共地下停车场工程拟新建于三亚市海棠湾F路和2号路相交处。

建筑的内容包括土建及装饰工程、电气照明工程、给排水工程、暖通工程、消防工程、综合布线工程、弱电安防工程、人防工程、电梯工程、交通工程及其他配套工程等。

公共地下停车场工程总共两层，建筑面积为48313.5m2，其中负一层20203.6m2，负二层27109.9m2，楼梯口建筑面积1000m2。

（二）建设方案

2.1总平面及建筑设计

（1）、设计原则及设计理念

根据地块周边现状，在设计时我们考虑以下几点：

（1.1）、以人为本——贯彻“以人为本”的思想

设计以满足人们对现代居住环境所要求的舒适性、健康性、生态性、安全性和经济性为出发点。

除了满足消防和人防人流疏散外在两端及中间配有扶梯和电梯，交通便捷、创造出一个布局合理、功能齐备环境优美。

（1.2）、注重品质——追求“地中海花园”的主题风格

地面疏散口部，结合园林规划设计和周边建筑物风格，把酒店设计的元素融合到出口设计上，使社会停车场融入周边环境之中，打造出一个高档次高品味的停车场。

（1.3）、环保健康——以创造健康为目的

以前期策划、地块选择、建筑设计、建设设施、物业管理等一系列环节进行全过程、多环节、多方面的科学开发、以创造出新世纪的健康。

（1.4）、人文融合——体现“融合自然生命，倾注人文关怀”的开发理念

讲求人与环境的融合，建筑与海棠湾椰子岛度假村的融合、居住行为与商业、休憩行为

（1.5）、经济节能——体现“合理利用资源、地势、节约资源”的理念

在设计中结合场地原有的地势再创造，减少开发建设的前期工程量，同时运用新技术达到节约开发成本、合理利用资源及节约资源的目的。

（1.6）、安全智能——实现居住区“安全性、智能化”的要求

合理的人车相对分流，确保车行系统与步行系统的利用率。

针对不同出行设置道路及出入口，避免交叉干扰。

设置智能停车管理系统，选用宽带接入、楼宇对讲、周界防盗报警、物业信息管理、广播等各功能，以实现停车场的智能化。

（2）整体设计布局

设计以人为中心，以整体社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点，着意刻画优质生态环境和丰富的江海城市景观，为居民塑造都市中心的自然优美、舒适便捷、休闲安静的怡然栖息之地为目的。

（2.1）、设计思路

功能布局、道路系统、绿化景观系统与市政基础设施统一设计，形成统一整体。

（2.2）、整体布局

地下车库两个主出入口设置在F路上，每个出入口10.0m宽为双车道，相隔约400m，人员出入口主要设计在公共绿化上，结合园林景观区与环境进一步的融合（详见总平面布置图）。

增强了竖向空间，提升了空间丰富感，提高了土地的利用率，形成丰富、休闲的度假环境，满足了居住者的配套需求,利于全方位营造高品质居住生活空间。

（2.3）、停车系统

本次设计主要考虑以下停车方式：

设置地下智能停车管理系统。

（3）、建筑设计

车库采用白色内墙涂料，地面采用细石混凝土，楼梯地面口部以浅色天然石材、板材外墙涂料，结合红色筒瓦屋顶，材料粗朴而富有质感，装饰适当。

（4）、消防

（4.1）、总平面布置

严格按照国家民用建筑防火规范进行设计，并严格按国家有关部门的要求进行消防组织。

高层建筑间距均满足规范规定的消防间距。

消防通道利用内部道路，满足消防要求。

（4.2）、建筑消防

本建筑耐火等级地下室一级进行设计。

建筑各部位的建筑材料均按防火规范规定的防火等级要求使用。

负一层设五个防火分区，负二层设七个防火分区，相连的防火分区设有特级防火卷帘门和甲级防火门，每个防火分区不大于4000m2，且有至少两个到直到室外的疏散楼梯。

每个防火分区设一个泡沫储罐室面积8～10m2。

（4.3）、给排水消防与电气消防（见下文相应专业说明）

（5）经济技术指标

（5.1）、总用地面积:

38242m2（地下两层总面积47313.5m2）

（5.2）、总建筑面积:

48313.5m2

楼梯口建筑面积:

1000m2

47313.5m2

（5.3）、建筑基底面积:

30506.6m2

（5.4）、机动车泊位设置标准:

2.2结构设计

（1）、工程概况

本项目位于海棠湾北部，北侧藤桥河口，西侧为国家海岸湿地公园，南侧为酒店用地。

现拟设计集地下社会停车场及人防为一体面积为48313.5m2大型地下停车库。

（2）、建筑结构的设计使用年限和安全等级

结构的安全等级

设计使用年限

抗震设防类别

地基基础设计等级

地下室防水等级

二级

50年

丙类

乙级

（3）、自然条件

风雪荷载

基本风压

地面粗糙度

基本雪压

Wo=0.80kN/m2（50年）

B类

抗震设防烈度6度，设计地震基本加速度值0.05g

（4）、本工程方案设计所遵循的标准、规范、规程

建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-20RR；

建筑结构荷载规范GB50009-20RR（20RR年版）；

混凝土结构设计规范GB50010-20RR；

砌体结构设计规范GB50003-20RR；

建筑地基基础设计规范GB50007-20RR；

建筑抗震设计规范GB50011-20RR（20RR年版）；

地下工程防水技术规范GB50108-20RR；

建筑工程设计文件编制深度的规定（建设部20RR年4月）。

人民防空地下室设计规范GB50038-20RR；

（5）、结构选型

（5.1）、抗侧力结构体系

本工程建筑采用现浇钢筋混凝土框架结构。

（5.2）、关于结构缝及后浇带的设置

地下室每隔100米设伸缩缝一道，然后再每隔50米左右设800宽的抗收缩后浇带；

上述后浇带应在其两侧结构施工完一个月后，采用比相应构件部位混凝土强度等级高一级的微膨胀混凝土进行补浇。

（6）、地基基础

本工程采用静压预制管桩基础。

2.3给排水设计

（1）、设计依据：

《建筑给排水设计规范》GB50015-20RR

《室外给水设计规范》GB50013-20RR

《室外排水设计规范》GB50014-20RR

建设单位提供的有关设计资料和建筑专业的委托资料

（2）、设计范围

（2