村镇服装产业园一期建设项目可行性研究报告Word文件下载.docx
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贵州省十二五产业园区发展规划
2.《遵义市“十二五”工业发展规划》
3．《贵州省习水县城市总体规划》
4．《习水县良村镇总体规划》
贵州省人民政府关于加快产业园区发展的意见
5．其他相关规划及文件
1．3建设条件
1、项目建设符合习水县城市发展规划；
2、项目资金有保障；
3、项目实施地的各项公共配套设施符合建设和运营的需要；
4、项目选址合理，交通便利。
5、项目建设技术方案切实可行，环保节能措施合理；
6、项目建设用地符合建设规划、土地规划，符合国家学校用地控制指标；
7、项目建设符合国家经济和投资政策，筹资方案具体可行，项目具有较强的财务生存能力和明显的社会效益，主要建设条件具备。
。
1．4资金投入及效益情况
项目投资总金额2亿元，建设单位出资1.5亿元，向银行贷款5000万元。
项目建成后将拉动全县工业经济发展，调整当地产业结构，带动相关产业链发展，创造工业总产值1亿元，增加税收2千万元。
产业园区建成水厂1座，可供应整个温水镇镇区用水，建立起规范完整的排洪管网、电力设施、通讯网络，改善了当地基础设施、生活环境，吸纳农村人口进入城镇，推动当地城镇化进程。
项目按20㎡/人的标准，园区将提供5000个工作岗位，为本地增加就业数量2000个，将当地人均年收入由8000元提高到12000元。
1．5主要技术经济指标
序号
项目
单位
指标数值
备注
一
项目总投资
万元
22284
1
新增固定资产投资
28384
2
流动资金
320
3
建设期利息
180
二
工程指标
占地面积
亩
总建筑面积
平方米
162776
建设周期
年
1
三
资金筹措
万元
财政拨款
5000
自筹资金
15000
银行贷款
9000
四
经济指标
贷款偿还期
6
项目年均收入
2920
投资回收期
34.3
1．6项目提出的理由和过程
1．6．1项目提出的理由
良村镇矿产资源丰富、农业基础扎实，虽有较好的优势产业和特色资源，但没有做大做强，没有形成规模效益。
一产二产向现代产业化生产转型慢、没有上规模的具有带动力的龙头企业。
从总体上看，良村镇工业经济处在低基础的快速发展阶段，工业聚集度低，结构不合理。
良村服装产业园区的建设能为企业创造了良好的发展条件，促进产业集聚和分工，带动相关产业链的发展，推动整个区域向工业型社会转变，促进当地经济结构的调整和优化，推动良村经济和社会持续发展。
1．6．2项目提出的过程
良村服装产业园一期建设项目，是落实习水县城市总体规划和良村镇总体规划的具体措施，经县政府批准已列入2014年重点工程之一。
项目对推动良村工业化发展，促进城镇化进程，实施资源集约、产业集聚，推动经济和社会同步发展具有重大意义。
项目选址和资金筹措已初步落实，项目建议书已批准，现进入项目可行性研究报告阶段。
1．7可行性研究报告的结论与建议
结论：
项目建成后将拉动全县工业经济发展，调整当地产业结构，带动相关产业链发展，创造工业总产值1亿元，税收2000万元，提供5000个工作岗位，为本地增加就业数量2000个，将当地人均年收入由8000元提高到15000元。
项目具有明显的财务效益、经济效益、社会效益，项目偿债风险小，财务生存能力强，本项目的建设是必要且可行的。
建议：
1、项目施工阶段注意规划交通，减少与镇区的相互干扰。
2、加强管理，保证质量、控制造价、缩短工期。
第二章项目背景及建设必要性
2．1项目提出的背景
纺织工业及其产品是人类永久的需求，服装业是纺织工业的终端行业。
服装是人类生活必须品，市场前景广阔，在纺织业乃至国民经济中起重要地位，是国内消费的重点和出口创汇的支柱。
纺织行业在我国国民经济中占据重要地位，产量位居世界第一。
纺织品服装出口多年来以两位数增长，始终保持世界第一出口量。
2013年我国出口和内需呈不同程度增长，服装生产增幅显著回调。
随着国际市场和国际竞争的变化，国内服装消费升级，国内大企业进一步壮大，贸易类企业参与竞争，加速了国内服装行业的竞争转型，服装企业致力于产品结构和市场结构的调整，数量竞争逐步让位于以品牌、价值、创新为特征的价值竞争。
2013年，我国规模以上服装企业累计完成服装产量170.02亿件，其中梭织服装80.96亿件，针织服装88.64亿件，与2009年相比分别提高11.86%、12.48%、11.17%。
全行业实际完成服装512亿件，比2009年增长10.54%，其中梭织服装180亿件，比2009年增长5.88%，针织服装332亿件，比2009年增长12.54%。
服装行业在满足需求、繁荣市场、创造外汇、增加税收、提供就业方面为国民经济发展做出了巨大贡献。
目前我国服装业已跟上世界步伐，制作水平显著提高，形成完整的工业体系，服装产品种类齐全，各种高新技术被应用于服装设计、生产管理，提升了服装行业的整体水平。
服装产业已成为我国发展最快、创汇最多和人民生活息息相关的产业，发展前景极为广阔。
纺织服装业由于进入门槛低，造成了行业内中小企业居多。
发展服装产业园可以形成产业集聚，充分利用资源，降低企业成本，带来竞争优势。
服装产业园成为承接产业转移、促进产业集聚、带动当地工业经济快速发展的龙头。
目前服装业面临从东南沿海向内陆地区发展的趋势，充分利用本地优势，把握机遇，承接产业转移，对繁荣地区市场、吸纳就业、增加地方收入具有重要意义。
习水县良村镇位于习水县中部，国土面积186.4平方公里，耕地27418亩，人口39243人。
境内赤桐公路、习犁公路（现改为302省道）横穿东西，良双公路贯通南北。
2012年工农业总产值2.43亿元、财政总收入2257万元、农民人均纯收入4933元。
良村境内资源丰富，矿产资源有无烟煤、铅锌矿、硫铁矿，重晶石、大理石等，农作物有水稻、玉米、油菜、黄豆、小麦、红苕、洋芋、高粱、蔬菜等，畜牧业以养猪、山羊、耕牛和家禽为主。
良村镇依据自身资源、区位优势和发展基础，制定了以发展服装产业园作为吸纳就业、实施产业集聚、调整产业结构、推动社会经济发展的经济发展模式。
2．2项目建设必要性
1.是推动地区经济发展的源动力。
项目所在地习水县良村镇矿产资源丰富、农业畜牧业较发达，虽有较好的优势产业和特色资源，但都没有做大做强，没有形成规模效益。
产业园的建设能吸引大量企业入驻，带来先进的管理经验和技术手段，提升本地企业管理水平；
形成集聚效应，节约企业成本、节约用地，减少政府对基础设施和服务体系建设的投入；
能够根据良村的资源禀赋，培养骨干企业和培育主导产业，发挥产业龙头的作用，带动地方经济发展，增加良村镇地方政府财政收入，成为县域经济的主角和主要经济增长点。
2.是调整地区经济结构的助推器。
目前，良村工业经济处在低基础的快速发展阶段，工业聚集度低，结构不尽合理。
产业园的建设将外来大型企业集聚到园区，吸引区域内中小企业加入到大企业集团和优势企业的产业分工协作体系中去，调整产业结构，改变过去良村以小煤矿、种植业为主的产业模式，发展以服装加工为主的高附加值的产业，形成产业集群发展，促进区域产业结构优化升级，经济结构调整和优化。
3．是推进城镇化建设的重要动力。
工业化与城镇化是一个相互促进，相互推动的发展过程。
工业化是城镇化的基础，城镇化又反作用于工业化。
良村产业园区建设可以引导企业向园区集聚，充分利用园区基础设施齐全的优势，以项目带开发，以开发促发展，使产业园区成为城镇副中心，成为习水县经济增长的一个发展极。
同时减轻习水县基础设施建设的压力，提高基础设施投入效益，吸纳周边农村剩余劳动力向城镇转移，为园区提供足够劳动力，加快城镇化过程，增强城镇的产业支撑。
4.是实现地区可持续发展的重要支撑。
工业化进程中必须解决工业发展同资源有限，工业为人类带来文明进步与对环境造成破坏之间的矛盾。
目前良村镇存在乡镇企业集聚度差、经济效益低下、环境污染严重。
良村产业园区的建设，可以充分发挥土地、资金、水、电、人才、信息等生产要素的集聚效益，集约利用各种资源，特别是土地资源，突破资源有限性的制约，使资源发挥更大效益。
同时，园区通过集中联片生产、对污水等“三废”进行统一综合治理、降低了治理成本，促进地区经济可持续发展。
5.是解决“三农”问题的重要保证。
党的十八大提出“解决好农业农村农民问题是全党工作重中之重，城乡发展一体化是解决三农问题的根本途径。
要加大统筹城乡发展力度，促进城乡共同繁荣。
”良村服装产业园的建设能够发挥小城镇和产业园区的载体作用，引导农民就地就近转移到工业领域，提高农民工作技能，增加农民收入，促进城乡和谐发展、共同繁荣。
第三章行业发展及市场预测
3．1行业发展
近年我国出口和内需呈不同程度增长，服装生产增幅显著回调。
3．2市场分析
2013年中国GDP增速预期在7.5%左右，CPI整体属于上行区间，全年CPI上涨3.5％左右。
对外贸易实现温和增长，全年总进出口增速约为8.5％，其中出口增速约为8.3％。
采购经理人指数50.9。
房地产投资增速略有回落。
前三季度，全国房地产开发投资61120亿元，同比名义增长19.7%，全国商品房销售额54028亿元，同比增长33.9%。
从宏观数据看出，国内经济增长保持稳定，国内制造业活动扩张，投资拉动内需，内需保持稳定增长。
受经济持续增长所惠，国内人民生活水平逐步提高，对于衣服等生活日用品投入越来越大，需求越来越高，为发展服装产业园提供了市场保障；
同时东南沿海地区受劳动力成本逐渐增高的压力，服装制造企业纷纷向内陆转移，为引进外来服装企业入驻良村服装产业园提供了发展机遇；
伴随着服装制造企业集聚产业园区，企业生产管理成本下降，增加了产品价格竞争力，促进了入驻企业的发展，为园区正常运营提供了保证。
3.3市场前景预测
根据宏观经济形势，结合良村镇资源情况研判：
随着产业园区的建设，入驻企业将不断增加。
服装企业集聚将获得更好的发展机会，并带动本地区工业发展，提供大量就业机会，提高当地人民经济收入。
第四章项目选址和主要建设条件
4．1项目地块
4.1.1地块区位及用地情况
1.地块区位：
园区地块位于习水县中部，良村镇区北部，距离县城东部的图书坝组团仅7公里，处于东皇镇（县城区）与温水镇（遵义市示范小城镇）之间。
一期建设项目位于园区中部。
2.用地情况：
园区总用地面积64.59公顷，一期建设项目占地12.01公顷。
其中居住用地面积1.74公顷，商业服务业用地0.72公顷，工业用地5.86公顷，物流仓储0.39公顷，绿化广场用地0.11公顷，道路交通3.19公顷。
详见下表
习水县良村镇服装产业园一期建设规划土地利用汇总表
用地代码
用地名称
用地面积
占建设用地比例（%）
人均用地指标（㎡）
R
居住用地
1.74
14.46
46.7
R2
二类居住用地
B
商业服务业设施用地
0.72
6.02
19.45
B1
商业用地
B2
商务用地
M
工业用地
5.86
48.82
157.65
M2
二类工业用地
W
物流仓储用地
0.39
3.27
10.55
W2
二类物流仓储用地
G
绿地与广场用地
0.1
0.87
2.8
G1
公园绿地
S
道路与交通设施用地
3.19
26.57
85.8
S1
城市道路用地
H
总建设用地
12.01
100.00
E
E1
水域
规划范围
64.59
3.控制性要求及指标：
控制性要求：
公共管理与公共服务设施用地、道路与交通设施用地、公用设施用地和绿地与广场用地，不得任意改变其用途。
容积率：
二类居住用地≤1.5;
工业物流用地≥0.8;
商业服务业设施用地≤2.0。
建筑密度:
二类居住用地≤30%;
工业物流用地≥35%;
商业服务业设施用地≤40%。
规划绿地率：
二类居住用地≥35%；
工业物流用地≥30%；
商业服务业设施用地≥25%。
建筑限高：
居住建筑限高不超过18米；
工业物流建筑限高不超过10米；
商业服务业设施用地不超过18米。
4.1.2地块现状
1.地形地貌：
良村镇地处大娄山脉向四川盆地过渡的边缘地带。
山形陡峭、沟壑相连、多有奇洞，具有典型的喀斯特地貌。
本项目范围内山行陡峭、沟壑相连、多有奇洞，具有典型的喀斯特地貌，相对高差较大，其高程在1100——1067M之间，周边山峦坡向巨大多数坡向东南；
山谷可建设用地内大多数坡向东南面，少数地段为平整地，采光条件较理想。
2.用地现状：
规划范围内，用地类型较少，共有六类用地，大多数为居住用地，剩余部分用地处于待建开发状态。
现状设施包含一所小学一所卫生院，现有道路已初具规模，与外界联系便捷，镇区人口1200余人。
如下拟建地块用地现状图
习水县良村镇土地现状表
面积（公顷）
比例（%）
人均（㎡）
7.09
67.72
59.08
其中
公共管理与公共服务用地
A
0.58
5.54
4.83
行政办公用地
A1
0.14
1.34
1.17
中小学用地
A33
0.42
4.01
3.50
医疗卫生用地
A5
0.02
0.19
0.17
0.59
5.64
4.92
零售商业用地
6.20
4
2.21
21.11
18.42
5
公用设施用地
U
0.002
0.2
环境设施用地
U2
城市建设用地
10.47
100
87.25
7
其他用地
55.49
8
65.96
注：
习水县良村镇人口约1200人
4.2区域概况
4.2.1交通状况
拟建地块内有一条习水至温水的二级公路穿越而过，交通可达性相对较强。
根据习水县“十二五”道路交通建设的“一横一环四高五纵八连线”规划，德江——习水高速公路（省高）将过境良村镇，并在良村场设有下道口。
经此高速公路，规划区东可进遵崇高速（国高）、温水—寨坝高速，西可入仁习赤高速（省高）。
同时，习水至温水之间将以习新公路为依托，建设40米快速大道。
这两条通道也是人口和产业进一步聚集发展通道，可方便良村融入周边经济圈。
4.2.2市政配套设施
目前规划园区电源来自35kV良村变电站，组团内输配电电压分为三类：
10kV/380V/220V，基本满足良村镇区用电需求；
镇区现无自来水厂，仅有高位水池一处，供水设施落后且无法满足今后的发展需求，园区规划拟建一自来水厂；
镇区居民采用煤炭和液化气做为燃料，园区建成后采用天然气供规划区用气。
4.2.3周边环境
规划区所在的良村镇生物资源种类繁多，粮食作物有玉米、水稻、小麦、大豆、高梁、红等，畜牧业以麻羊、生猪为主。
良村历来是农业大镇，农业基础夯实，有机红梁产业化生产初具规模。
地下矿产资源丰富，已知储量较大的矿产有无烟煤、铅锌矿、硫铁矿、重晶石等。
以煤炭为主的工业经济有一定发展基础，啤酒制造、石粉建材业方兴未艾。
总体而言，良村镇农业产业化、工业化基础具备。
4.2.4土地征收价格
耕地3万元/亩，林地1.5万元亩。
4．3场址主要建设条件
4．2．1地形地貌
4．2．2气象水文
境内平均海拔高度960米，年平均气温14.2℃，年平均无霜期274天，年平均降雨量1153.7毫米，属中温地带。
4．2．3工程地质
习水县内山峦迭障，绵延起伏，平均海拔1300米，项目地质情况属云贵高原喀斯特溶蚀地貌。
地质岩土分布均匀，上部为较薄层农耕土，下为红粘土，下伏基岩，粘土地基承载力可达120—180kPa，基岩则更高，一般为1500—3500kPa，粘土及基岩具备一定厚度均可作为建、构筑物的持力层。
项目所在地地震烈度为6度。
4．3基础设施配套条件
4．3．1供水
镇区现无自来水厂，有高位水池一处、水塘一口、沟渠一条，供水设施落后且无法满足今后的发展需求，园区规划拟建一自来水厂，水源来自天生水库，以一根DN300取水干管引至规划区自来水厂，经净化消毒处理达标后供其使用。
4．3．2供电
目前规划区电源来自35kV良村变电站。
组团内输配电电压分为三类：
10kV/380V/220V，目前基本满足良村镇区用电需求。
4．3．3交通
习水县基础设施完善，公路四通八达，马合公路、赤桐公路、茅习公路与县城相连。
良村镇区习水至温水的二级公路穿越而过，交通便利。
4．4区域规划发展前景
良村镇农业资源和矿产资源丰富，具备一定农业加工和工矿业基础。
根据良村镇资源禀赋，为延伸产业链，突出产业特色，规划园区拟建成以建材、食品加工、物流、服装加工为主的产业园区。
推进产业集群、企业聚集、资源集约节约利用，提高园区投入产出效率。
第五章一期建设方案
5．1设计依据
《工业建筑设计规范》ZBBZH/GJ19
《民用建筑设计通则》
办公建筑设计规范
宿舍建筑设计规范
饮食建筑设计规范
建筑工程设计文件编制深度规定
5.2指导思想设计原则
指导思想：
根据对产业园区主导工业的分析，提出适合进入标准厂房的企业类型，通过对工艺流程的分析，结合相关标准厂房的案例，现状用地情况，总结出标准厂房的结构、尺寸，设计布局方案。
设计原则：
建筑的尺度应与其高度相适合，形成合适的体量和比例。
在接近人的步行层面上，更要求建筑具有与人体相适宜的尺度，并通过建筑的材质、色彩、表面肌理和设计的细部处理来获得。
行政办公楼是园区的亮点，在这一类建筑尤其是空间处理上，要细致把握建筑的尺度，在开间、层高、入口台阶高度及建筑材质等方面符合人们游憩、娱乐、休闲的感受。
工业建筑和公寓建筑首先要满足功能要求，外形要简洁大方。
各组团的建筑外部形体应在有序的原则上相互衔接、协调，并以具有一定特征的形体来塑造整体的、富有个性的公共活动空间，同时兼顾土地容积率和城市空间特征。
厂房以简洁、科技、工业化的美学原则。
尽可能采取谦虚低矮的体量和干净利落的几何构成，表达建筑功能的特点。
建筑色彩宜采用暖色调为主。
层数控制在4层以下。
科研办公建筑采用较为科技、未来感的设计形式，营造动感的园区形象，表现企业的文化气质。
层数控制在7层以下。
园区内部的宿舍建筑采用现代主义的建筑分割，线条简洁明朗。
色彩温暖明净。
风貌应与厂方建筑相协调，层数控制在5层以下。
利用预留的行政办公楼广场、绿化、水景和篮球场的用地，创造开放空间，提高园区的环境品质。
绿化以节点绿化和道路绿化为主，保持绿化的连续性。
规划区域内的建筑群的空间布置应注重与周边的自然环境取得联系，并能将建筑所围合的院落空间与节点性公共空间相互渗透，能够形成良好的空间层次关系。
5．3功能分区
整个园区按功能分区分为高效生产区、科创服务区、核心产能区、健康生活区和安置区五个功能组团，中间再以公共服务进行衔接，营造高效共享的运作体系。
核心产能区：
核心产能区是园区最核心的生产片区，位于园区中央，生产园区的主要产品，注重生产的效率和质量。
景观良好，交通顺畅。
高效生产区：
高效生产区承担园区的生产职能，位于核心产能区东面，除生产该园区的主要工业产品外，同时生产主要产品的初步原料，供核心产能区加工，景观良好，交通顺畅。
科创服务区：
科创服务区为园区提供技术咨询指导、技术研发和新课题攻坚。
是园区的动力机制，通过科创服务区的技术指导，使整个园区的生产效率和质量稳步上升，工艺水平逐步提高。
科创服务区位于核心产能区西面。
健康生活区：
健康生活区是园区员工生活休息的栖所，以生活气息为主，为员工提供静怡舒适的休息场所，安居和谐的健康家园。
健康生活区位于科创服务区的西南面。
安置区：
安置区是安置良村镇居民的生活区，位于园区南面。
环境舒适，交通便利。
将镇区移民安置于此，可减少园区外部居民对园区工作的干扰。
5．4建筑工程方案
5．4．1设计原则
园区建筑以标准厂房为主，标准厂房的设计以拟入住的企
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