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国内商业地产发展模式比较疯狂
刘雄：
按照从业经验，目前这个环境可谓是群雄逐鹿的时代，不可否认政策带来了诸多红利，诸多住宅地产商转向商业地产，这是驱动商业转型的主要因素。
随着进入这个行业的人越来越多，包括万达、万科等，导致开发的强度越来越大，这种红利会越来越小，优势不会那么明显了。
持有型的商业地产开发对资金要求非常严格，对操作能力要求也远远高于住宅地产，一部分开发商在这个行业里面，会对回报周期比较长扛不住，由此带来的风险由整个行业承担。
购物广场开出来之后，对运营管理的难度也会加大，所以目前开发商还没有想清楚如何运营商业地产，就盲目入市，但还是坚持先下手为强，所以目前国内商业地产发展模式还是比较疯狂。
有网友评论说，看中国各大商业地产，偏重于城市综合体，他们的模式其实是差不多的，想请王教授谈谈，这两者之间会有什么差别，有什么独特性？
国内商业地产处在少年时期
王先庆：
要回答这个问题必须从基本问题开始。
第一，如何看待商业地产发展前景；
第二，看如何判断商业地产发展模式；
第三，城市综合体同质性问题。
第一，刚才提到万科转型，一部分做商业地产，这是一个标准。
以前说的是商业地产看万达，住宅地产看万科，北万达，南万科这是中国地产界的两面旗帜。
万科进入商业地产领域是犹豫了很长时间的，在犹豫过程当中做出明确决策，反映出整个中国地产界对于商业地产的高度认可，说明它从过去的边路军成为正规军。
中国发展先是工业地产，改革开放前15年是工业地产、工业开发，工业地产有一定资金之后，大概在98年之后就开始进入住宅地产，因为要改善居住需求，住宅地产通过几十年的疯狂发展，才迎来商业地产发展高潮。
目前来说，商业地产应该还处于少年期，尽管看上去一些局部区域或者某一些城市，可能商业地产的密集度过大，或者说同质化问题多，但不等于泡沫出现。
商业地产跟中国商贸流通发展处于同步期，是因为中国商业发展的需要而带动商业地产，所以商业地产应该还有10~20年的发展前景。
少年期有少年期的各种问题，是初期存在不足导致。
中国商业地产还有很大发展空间，我们要抓住这些空间，各种资本进来是顺应其势、抢占先机，万达现在进来也不晚，娃哈哈进来也还不晚。
第二，关于模式，早在10多年前，我就接触过地产界。
早期我从事过房地产，92年我进入房地产业，研究房地产20多年了，目前的商业地产，尽管它还处于少年期，还真的有一些模式成型。
而完全说一些成熟的模式或者说明确的模式，其实大家都还在探索。
少年阶段是学习、适应、摸索的阶段。
除了万达以全产业链带动的城市综合体为形态，是给模式一个评价和说法外，其他都还不足以说“我是什么”，因为模式就是告诉别人，我是什么样的，或者我走什么样的路。
而模式具有不可复制性和传播性的特点，因此这些模式都还在成型过程中。
如果我们简洁来看待商业地产的模式，我觉得可以从两个角度分两大类：
一类是地产主导型，这是地产的内涵，商业的外衣的一种模式；
还有一种模式是纯粹的商业地产，地产是外衣，商业是内涵。
我比较认同说万达是一种模式，但这些还有待于进一步的巩固，提升、明确。
第三，中国商业地产大多数是城市综合体，这是中国一种国情。
过去中国的城市化都是运动式的。
从农村、郊区往城市集中，集中之后各种资源就纷纷来到城市中心，这个中心发展到一定阶段就遇到瓶颈。
现在在市中心发展的商业地产是很困难的，就肯定要到郊区，城际之间发展商业地产，这种商业地产如果有一个很大的项目没有人气，没有配套就没有办法发展起来，如果是一个小项目就不会被别人关注，也没有生命力，他只有以一种全盘方式在这里生根下来。
重造一个新社区，娱乐、休闲、文化、购物都要齐全，所以必须是一个综合体的方式，中国城市特色跟国情这种模式比较适合中国城市化进程中的商业发展，这种现象一是合理；
二是具有很大的推广价值和发展空间。
王瀚：
商业地产我们通常形容为都市综合体，城市综合体也是综合体，可能和宣传推广上面的名称、噱头不一样，但意思是差不多。
万达是一个很有代表性的商业地产商，操作上也是一个比较快速销售的模式，这种方式和住宅的开发也很类似。
快速销售的操作模式可能会更加符合商家或者开发商的利益和考虑。
说到这一点上，现在说到“两万”，万科在04年底的时候，当时的战略规划是非常明确提出来：
只做住宅地产，而且在当时把有份参股的万佳超市退出，把所有精力放在地产，但风水轮流转他又走到商业地产，商住混合在一起；
而万达早期也做了很多大盘的住宅，但最近几年比较突出商业性，住宅这一块相对比较模糊了，但也是商住混合。
地产是手段，商业才是核心
陈海权：
商业地产是跟城市的发展有非常密切关系，受城市化水平、人口结构、消费水平、生活方式有密切关系。
中国的商业地产的发展也是在近十年里面才有一个比较快速的增长，在05、06年左右很多人不会讲商业地产概念，那时住宅地产处于低迷期，需要找一个新发展空间，这是一个背景。
另外一个背景是中国经济在那个时间段也出现了快速增长，社会需求有了，钱也有了，这个时候很多东西就会建立，会投资。
住宅并没有退步，06、07年又进入一个快速发展期，住宅地产膨胀发展的时候，需要商业地产做支撑，因为开发商一般一开就是几千亩地的盘子，以前的问题是，这个盘子只有人住而没有商业配套，因此住宅商又考虑到我们需要这样一个东西。
在这个背景下整个需求产生了，发展机会也来临。
但中国出现什么问题？
商业和地产没有进行很好的对接，没有对接的情况下是怎么回事呢？
做住宅地产的人不懂商业，做商业的人因为做空壳的，又没有钱投资硬件设施，所以很难进行对接。
房地产只考虑了居住刚需，但买的刚需不一定在这里产生，又与生活习惯、消费行为有关系。
07年进入膨胀期，这个时候有了大规模投资，当时最早切入的是东莞第一国际集团，包括广州郊区的、纯商业地产、住宅地产的，包括中怡店，进入天河商圈的地块，事实上是最成功商业案例之一。
之前很多地方出现商业和地产没有进行良好对接的问题，一开始第一国际就面临这个问题，导致广州中华广场最后不得不撤离。
这几年时间，中国的商业地产经历了快速增长期，西方走了几十年的路程我们几年就走完，中国的经济发展真的成为世界奇迹。
而谈模式根本不叫模式，购物中心是什么模式，或者所谓城市综合体是什么模式，城市综合体不是城市，而是用购物中心、酒店、住宅、写字楼套上去而已，实际核心还是商业，不能忘记地产只是一个辅助性的，商业才是核心。
在商业地产，地产不是核心。
就像电子商务的核心不是电子，电子只是手段，最重要的是商业。
商业购物中心、城市综合体是多业态，多业种和娱乐设施的一种组合，是根据消费人群进行组合的，而商业地产的发展，业态组合非常关键。
所谓模式就是可以复制和成为标杆的。
以前我们对购物中心理解有误区，认为购物中心是业态，但这不是业态，而是商业设施，是一种商业组合的商业设施。
商业设施不同业态，业态是可以复制，而商业设施是不可以复制，就像天河城不管搬去哪里，都不可能再出现一模一样的，但OK便利店就可以。
但商品结构也要进行微调，这就是商业，而不是模式问题，我们在高速发展过程当中出现很多毛病：
商业和地产没有真正对接，业态组合处于探索期，购物中心开发商服务能力和业态结构调整能力没有跟上，等等。
这些需要我们去思考。
刚才我们谈到商业地产的发展模式，鉴于万达说在珠三角建30座万达广场，一些商业地产就会涌现市场，在如此多商业地产涌入市场情况下，我们作为商业地产其中一个个体，如何做好自己那一块商业地产呢？
刘先生您在这一块是比较有经验的，因为你直接是商业地产经营总监，您可以谈谈。
“要坚持自己持有经营”
我们做操盘的时候，站在自己的角度我们会考虑更多的现实问题，跟开发商所考虑的问题是截然不同，老板打开门做生意就是赚钱。
第一我们是职业生涯的规划；
第二是我们如何把这个盘操活，如何把商业地产做好？
其实最大的问题是资金问题。
第三，要建立一个高效的运营管理团队，现在整个商业在广州来看，天河城是第一个开出来，经历了15年之后他的断尾就出现。
但凡你看到存在这个那个问题的，一定是运营团队不够高效的；
第四，对开发商来说非常痛苦，要坚持只做不收，自己持有经营非常考验开发商后面融资团队的耐心、寂寞和诱惑；
第五，根据商业地产这个项目实际情况做好商业定位和规划设计，最重要的环节是注重运营管理。
发展商业地产要找到空白
无论万达将在珠三角建多少个万达广场，这是一个伪命题，严格来说，过去30多年我们商业发展是落后于工业和经济发展的，所以快速兴起的这一批商业地产项目，初步弥补了过去的一部分缺陷：
城市化缺陷、经济发展缺陷。
雅居乐、恒大等进入商业地产领域，一个盘比一个盘大，动不动就四五十多万方，在广东甚至全国都有，可以说这是一场运动，这些项目肯定有一部分会死掉，一部分生存困难，当然还有一部分是蓬勃发展，这些都是难免的。
作为商业地产项目能否生存，能否多元化，这与一开始选择这条路如何，选择的位置如何有关，因为商业地产一定会形成大大小小的商圈，这些商圈的发展是有规律的，我们要尊重这种商业规律。
要有一种规划意识，因为一个区域的发展，取决于人口、消费水平等。
我们城市需要什么商业地产是有一个容量限制的，超越边界就不是一个、两个的问题了，而是整体问题。
我们要寻找边界，或者在边界之内空间还有多少。
刚才讲几个项目都是百货主导型的购物中心，还有市场主导型、物流主导型。
物流主导不行我们就找餐饮主导，像中华美食中心等，总之要找到空白，发展空间，才会轻松获得长远发展，而不是复制别人的做法，否则一开始就面临困难。
要选择特色道路，创造空间，商业价值就在这里，我们要寻找这个价值，从价值提升过程当中生存发展问题就不大了。
“不是投入多少的问题，而是需要了解做定位”
城市综合体是什么？
碍于开发商、政治家的面子，把我们的城市形象改观一下。
顺德经济那么发达就没有城市综合体，领导就要搞一个，在整个珠三角乃至全中国都有这种理念，这种路子是走不远的，真正的商业地产如何做？
不是投入多少的问题，而是需要了解做定位，做定位之前必须要有深入调研：
消费人群、覆盖范围、居住人口数量，消费方式手段等等。
但商业地产开发都没有做，有是假的。
所谓的规划，中国人觉得做多了没有用，他没有做，或做得不好，但真正规划是有用的。
至于开发模式，需求量大概多少，生活方式如何，未来如何开发，引什么业态进来，超市比例多少，都有计较。
东莞第一国际第一期开发时没有考虑，第二期引入吉之岛、乐购，都有非常清晰的选择。
为什么中国做商业地产不成功，因为在没有做开发规划之前已经招商了。
开业之后就不管了，不缴租就滚人，没有一个命运共同体的概念，不支持商业发展，我们不要仅仅收租，还要提供多方面服务，这样才能营造一种氛围，正佳一直没有被人看好，但管理层做出很重要的努力，不停的改变，所以今天我们看到的正佳会有转变，选址问题是一个重要因素，但这个商圈发生变化，更重要的是业态的调整，还有服务理念的新飞跃。
“要考虑开发和运营之间的平衡”
商业地产的发展，目前还是要考虑开发和运营之间的平衡，或者说开发商角色和运营商角色的平衡，不需要看未来30个万达会如何，看看旁边珠江新城就很明显，富某某、高某某地产等都是开发商和运营商的角色，珠江新城是数一数二大地产，既是大地产，也是大的商业地产运营商，从他们的一些经历或者观察他们的发展上看，我觉得，如果说开发这个角色要求是一种规模化的资本资金流动，就需要拿土地去银行抵押的过程，开发很注重这个阶段，而运营更应该偏重于精细化，或者说你招什么商，如何运营。
成功招了商户进来之后，商户如何在未来相当长一段时间里发挥商业的功能？
这需要很精细化的过程，不是靠大规模的资本流动，大规模银行信贷可以解决的问题。
从目前实际状况来说，由于很多开发商集了开发商和运营商的角色，既开发又运营。
很多商业地产商是从住宅开发转型过来，真正从经营百货、超市成长起来商业地产商屈指可数，最多不超过10个百分点，所有和商业地产有关的项目当中，纯商业成长起来的商人屈指可数，至少在广州市可以数出来我觉得不会超过10家，在未来相当长一段时间如何平衡开发和运营，开发商运营商的角色，这始终是没有办法绕过去的问题所在。
刚刚王教授说商业地产处于一个少年时期，但我们看到，像广州还是有很多项目入市，除了一个同质化的问题以外，还有一个电子商务冲击的问题，2012年双“十一”淘宝、天猫成交量很大，很多可以通过现场完成的交易转去网上，这个对于一些零售商场，或者商业地产会有一定冲击，现在可能还不太明显，但未来电子商务可能是大发展趋势，对于零售商场或商业地产这块冲击会越来越大，想请几位老师谈谈，商业地产这个行业如何面对电子商务的冲击呢？
王健林和马云之间没有输赢之分
购物中心有一个很重要功能就是体验功能，这是我们的优点所在。
电子商务缺少体验功能，王健林和马云对赌，他们讲的话都不对，未来电子商务发展趋势就是线上线下融合发展，他们两个人之间没有输赢之分。
前几年电子商务发展的时候，我们以为电子商务就是纯网上的东西，但这几年的发展，慢慢我们会发现纯电商的道路，特别是在广东并不符合我们的实际，广东发展电子商务有一个重要特色，就是跟实体经济紧密结合在一起。
我们广东是最大的产区，同时也是最大的消费市场，但就缺乏平台，这种情况不会永远下去，我们也在改变，制造业如何拓展，包括消费平台，前几年广百也在电商上面有一个拓展，他们也在做变革，做变革的时候做什么？
现在我们有一个非常重要的模式，包括前两天我们跟天河城王总在开会的时候说，我说该做了，以前我们在网上买的东西以为就是便宜的东西，但现在贵重物品也可以在网上买，只不过这个服务是有所区别，我们买几千块钱的衣服可能送你一朵花，一张卡片，多了一些增值服务的感动，有一种模式叫做O2O，从线上到线下，事实上现在像日本的71，一开始就利用上万家店铺的网络作为配送点，它有这种空间，中国的顺风为什么会建这些东西也有这样的考虑，O2O的模式高档产品一样可以做，广百可以做，高档一点的，不是低档，低档的东西不需要太多体验，直接送到家里。
但高档的东西，体验功能，商业模式设计有待完善，在家居领域有可以借鉴的，有一个尚品宅配这样的企业，如果我们不引入电子商务的概念，实体店走不远，这是明摆着的，中低档的商场，卖的都是跟网上一样的产品，这种购物中心很难走下去，因为这种不需要太多体验，电子商务对实体店有冲击，包括对购物中心都有一定冲击，但购物中心有体验功能，进行有效商业模式设计之后，我想有一部分商业地产体验中心和购物中心的融合度会非常高，前景只能说很好，但现在不能很清晰的把这个蓝图描绘给你。
电子商务之于商业地产不是冲击是机遇
陈教授讲得非常深刻，购物中心与电子商务融合，但这是狭义的，以百货、超市主导的商业地产，您刚才讲的电子商务对商业地产的冲击，这个有一点过了，冲击是零售商场，不是冲击商业地产。
冲击商业地产里面的某一些业态。
这些业态就是选择。
它有选择，可以跟线上对接，O2O也是。
电子商务发展给商业地产发展带来机遇，这点值得关注，这种机遇体现得越来越广阔。
电子商务不是凭空在天上发展，而是在地上发展，比如唯品会，那么大的公司得有很大的配送中心、展示中心，10~20万平的在做，还要建全国最大电子商务体验中心，这就需要商业地产。
白马市场以展贸为主，把专业市场变革成展贸和电子商务结合。
实际上电子商务发展为商业地产未来的转型升级指明了方向，这是一个大机遇，更多线上线下的融合，理性和情感的融合，体验式消费在这里会有更大的平台，过去还非常粗糙，非常简单，购物中心就是购物中心，业态就是业态，没有什么融合，这一回就是更大的融合。
为什么回应马云和王健林对赌的问题，这个月底梦巴莎的体验店要开业了，这是一个方向，也不是唯一，跟它的定位有关系，这一类企业要往线上走，跟淘宝小卖家是两个概念。
商业地产最好的应对方式：
增强体验性
站在商业地产前线角度来看这个问题，其实电子商务跟我们商业地产购物中心、综合体，是一样的东西，这只是一个平台，未来发展两者之间要有机融合，为消费者提供快捷性，他们之间不冲突，商业地产最好的应对方式就是如何增强体验性，吸引消费者来体验。
就只是来店里体验，消费可以通过线上。
你可以在实体店看，看到合适的在线上下单。
80后这一代这样的经验比较多，先去实体店看看功能如何，然后在线上下单。
以后移动终端越来越发达的时候。
物联网的发展。
商业伦理的问题需要解决，不是一下子就可以实现的。
阿里巴巴马上要跟几大运营商出手机，这样就会更加简单。
对，未来几年可能还会出现意想不到的变化。
电子商务冲击广州特色专业街
结合实际，我觉得马云冲击的不是王健林，而是广州特色的专业街，我观察这些年一德路的批发市场一直在膨胀，就算规划、消防有问题，也一直在膨胀。
但最近几年，越秀区政府主动把几块拆掉了，里面可能有很多考量，其中一个因素可能就是电子商务的冲击，就像陈教授所说，这种比较量大，比较大众，比较低端的货品完全可以走线上，或者说用电子商务的物流功能取代传统专业街。
但电子商务无法取代的就是平面功能，人在现场的现场感，或者你需要参与的东西是没有办法去完全取代的，吃饭我也可以通过线上去下单，但我不可能通过虚拟方式去吃饭，我还是得去现场，你需要现场感、参与感，这些功能是电子商务本身无法取代的。
我相信未来不是单一的竞争关系，而是竞争与合作的关系，目前因为电子商务也刚起步，需要去急速扩大自己的地盘，在目前来看这种冲击无可避免，肯定会取代一部分原有的传统商业形式所占据的市场份额，但过一段时间这种竞争与合作关系会慢慢显现出来。
商业地产抵挡住最初的、最强烈的冲击之后，可以活下来，商业地产可以借助电子商务这一手段或工具，更加丰富业态的各个方面，当一部分商业地产通过洗牌洗掉之后，存活下来的可以获取更大的市场份额，我自己设想未来可能会是这个样子。
商业地产面太宽，城市综合体是一种，这栋楼（南方传媒大厦）也是商业地产，商业文化地产。
刚才讲板块，这是广东的特色，跟城市综合体不一样。
70~80%的鞋子都从广东出去，这里也是电子商务的批发中心，做比较好的也是这里，目前专业市场的电子商务开展并不容易，也需要一个商业模式的创新才能突破。
商业地产为什么会讲到批发市场这个东西，在广东批发市场以前只做批发不做零售，但这几年随着通道的冲击改为批售兼容的方式，这种变化和趋势越来越严重，白云也可以单买，十三行也可以，十三行的电子商务模式创新也非常新，利用微信，加微信若干元素创新，每天赚五万的小老板很多。
利用微信这个平台？
不是，微信只是一个手段，一个传播手段，解决不了问题，还需要商业设计在里面。
前面说到商业地产面临问题，有老师认为这既是问题也是机遇，商业地产未来的发展方向是什么？
不知道几位老师有没有设想？
对于商业地产这一块不是特别了解的人，就觉得一年开那么多购物中心，未来几年会不会面临洗牌？
好的变得更好，差的面临停业？
商业地产发展方向：
社区型商业
这两年，很多房地产发展商在跟我沟通的时候，经常问我，你们是做现场的，接下来我要投入商业地产这个行业的时候，我应往哪个方向发展，是辐射周边5~10公里，是做HOPSCA，还是做超级巨无霸商业航母，我的看法和回答就是社区型商业，你服务好周边就可以了。
这是主要方向。
对，发展格局一定不一样，业态比例。
以前很多专家，很多行内人都说招商照黄金比例，餐饮娱乐、零售、儿童体验比例是3：
5：
2，但未来可能会发生比较大的变化，餐饮娱乐占6成，零售可能会急剧下降到2成，儿童体验占2成，洗牌不用等五年，现在就开始了，过年的时候就出现新闻，中信城市广场面临关张。
商业地产将走向
社区化、生活化、均衡化、主题化、连锁化
未来总体方向，中国商业地产还有10~20年发展期，因为中国地大。
从未来周期角度来讲有5大方向：
第一，认同他们所说的社区化，向3、4线城市下沉。
第二，生活化，商业地产从零售、购物逐步向生活化转型，餐饮、娱乐、休闲、健身、文化等，这些功能的比重会越来越大，就好像一个社区生活。
第三，均衡化，原来很大一块的城市，就像填空一样，在祖国大地上这里一个，那里一个，就形成网格化，商业地产的布局会逐渐变得均衡。
第四，主题化，不会是同一样的，而是各种各样的主题型，非常明显主题型，你是奥克莱斯，还是什么乐园，或者什么品牌，会在很大范围内出现很多主题类的商业地产类型。
第五，连锁化，品牌的连锁，像万达一样，不会什么人都可以在购物中心的江湖上一直混下去，肯定会出现洗牌，洗牌之后很多项目加入连锁，万达做200座、300座都可以，可能还会出现不同的类型。
，还有展贸，红星美凯龙是一个，还有大型会展，广交会再开几个展馆，类似这种连锁化的，甚至还连锁到国外去，连锁化商业地产就会成为一种趋势。
社区化的趋势，从某香港超市的发展就可以看出来，它加速开了很多社区类型的店，而把原来一些大的店关掉了。
一些日本超市也有类似情况，在之前几年，旗舰店、大的店已经开过，接下来我们可以看到最近1~2年，加速布局规模比较小的店，若干个。
原来一一个中心区布局一个大的店，适应人流、商流，但现在拆小，分到若干个中心，从主中心到次中心，变成社区化的设施。
说到商业地产的洗牌，我觉得不需要五年年，年年都在洗牌。
但大的变化会在什么时候，我个人感觉会在五年后。
为什么？
中国高铁时代即将来临，十三五规划期间，高铁几横几纵形成，在对目前比较成型的高速公路形成比较充分的竞争之后，大的流通环境得到改善，五年之后商业综合体会迎来又一个黄金期，而中小型这种趋势已经开始，或者说不是趋势，而是一种现实的进程。
“商家要跟着消费者屁股走才能玩下去”
我补充一下，刚刚王教授讲五个“化”，又社区化一下很好。
有一点必须抓住，所有商业地产开发都要有需求，这个需求来自谁？
消费者，消费者能做什么。
需求就决定我们可以开发什么，其中有一点，消费者的消费需求慢慢多样化，多样化过程当中我们从物的时代走到精神需求时代，慢慢往这个方向走。
两位讲业态组合结构发生变化，这是肯定，但对刚刚所说的比重就不太认同。
为什么会社区化？
所有的消费者都有一个共同行为，就近消费，就近消费就促进社区化，我只有买高档奢侈品去才去广州、香港，其他的就在当地解决，这是社区化的必然条件所在。
还要关注一点，汽车时代来临，汽车越来越多，我当时把番禺万博商圈，说成广州第四商圈，这是一个跟其他商圈完全不一样的地方，就是基于汽车移动的商圈，就有这个特色在里面。
未来的购物中心建设，我们讲城市综合体还是讲在城市里面，没有对副中心城市、卫星城市的区位进行考虑，若干年前美国、日本就往这个方向转变，中国能否这样走就要考
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