宁波写字楼市场分析报告.docx
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宁波写字楼市场分析报告
2016年度宁波写字楼市场分析报告
级市场：
2016年商服土地市场
1、2016年商服用地出让及成交走势
2016年宁波市商服土地市场出让及成交走势（万平米）
■岀让■成交
2016年商服土地市场共推出量约107万平米，总成交约106万平米，成交率接近100%，相比2015年商服土地推量增加了32万平米，成交量急速飙升，接近2014年的成交量。
2、2016年市六区商服用地出让及成交表现
2016年商服土地市六区出让及成交情况（万平米）
2016年商服土地区域出让及成交表现上，最大亮点在于江北区总推出量约45万平米，成交率达100%;其次为鄞州区，推出总量约22.9万平米，成交量达22万平米
3、典型土服用地价格排名（成交楼面价前10名、成交总价前10名）
地块名称
用地性质
占地面
积（就）
容积
率
成交楼面价（元
/就）
溢价
率/%
竟得单位
江北区财政局南侧地块
批发零售、商
务金融及配套
11420
1.3
2.2
5600
0%
宁波新姚房地产
开发有限公司
鄞州新城区钟公庙地段
YZ07-02-a4地块
商服
3659
1.3
1.8
3212
48%
宁波布利杰置业
发展有限责任公
司
东钱湖19-1b-1#地块
批发零售用地
9942
1.01
3066
21%
宁波和欣房地产
开发有限公司
东部新城核心区A3-
4#/5#/6#地块
商务金融、批发零售、住宿餐饮
10772
6
2225
0%
宁波富邦房地产
开发有限公司
宁波市宁丰地段JD06-
03-28-A地块
商服
5690
>
1.0
且
<1.3
2170
0%
鄞州区中河街道
宋诏桥村股份经
济合作社
鄞州新城区钟公庙地段
YZ07-01-d2地块
商服
7041
1.3
1.5
2087
7%
宁波四明文创投
资有限公司
东钱湖洞庭路南侧地块
住宿餐饮批发
零售
110501
0.79
2049
0%
澳门新恒昌集团
控股一人有限公
司
宁波市奥体中心1#地块
文体娱乐及配
套用地
241782
0.7
1993
0%
宁波奥体中心投
资发展有限公司
鄞州新城区钟公庙地段
YZ07-04-e3地块
商服用地
6436
>
1.0
且<
1.5
1847
0%
宁波汇峰沛瑞文
化传媒有限公司
北仑小浃江路北、北平
路西地块
商服用地
5064
>1.5
且V
1.6
1530
0%
宁波市北仑茗都
酒店有限公司
地块名称
用地性质
占地面
积（就）
容积
率
成交总
价（万
元）
溢价
率/%
竟得单位
宁波市奥体中心1#地块
文体娱乐及配
套用地
241782
0.7
48187
0%
宁波奥体中心投
资发展有限公司
东钱湖洞庭路南侧地块
住宿餐饮批发
零售
110501
0.79
17903
0%
澳门新恒昌集团
控股一人有限公
司
东部新城核心区A3-
4#/5#/6#地块
商务金融、批
发零售、住宿
餐饮
10772
6
14381
0%
宁波富邦房地产
开发有限公司
江北区财政局南侧地块
批发零售、商
务金融及配套
11420
1.3
2.2
14069
0%
宁波新姚房地产
开发有限公司
高新区GX03-01-03地
块
批发零售、住宿餐饮、商务金融用地
37853
2
11356
0%
宁波广电新视听
科技有限公司
镇海新城南区同心路地
块东地块
住宅、商服用地（仅适建服务式公寓、零
售商铺、餐饮、一般办公及相应配套设施）
51485
1.5
1.6
10676
0%
杭州开元房地产
集团有限公司
镇海新城南区同心路地
块西南地块
商服用地（仅适建零售商
铺、餐饮、一般办公及相应配套设施）
66196
1
1.1
9976
0%
杭州开元房地产
集团有限公司
梅山保税港区37-4#地
块
商服用地
86557
1.5
1.6
8794
0%
宁波梅港海洋投
资有限公司
北仑富春江路西、泰山
路北地块
其他商服用地
49832
>1.0
且w
1.2
7475
0%
宁波北仑太河人
力资源有限公司
江北前洋立交东北侧
（北侧）1#地块
商务金融、批
发零售及配套
用地
36011
1.3
1.8
7182
0%
宁波电商城投资
开发有限公司
4、小结
2016年宁波商服土地市场受住宅土地市场火爆的影响下，成交量有明显攀升，特别明显是江北区商服土地表现尤为突出，总量及成交率为3年来最高。
商服土地成交率也是2016年的亮点，成交率超99%，也预示未来商业办公项目有进一步的放量。
二级市场：
2016年写字楼市场
1、2014-2016年写字楼整体趋势情况
近3年写字楼趋势变化图（万平米）
■总存量■新增量■成交量
2016年写字楼总存量约163万平米，相比2015年总存量增加了约2万平米；新增供应方面，2016年写字楼新增供应量约37万平米，比去年减少了约9万平米；
成交方面，2016年写字楼总成交约34万平米，相比去年减少了约10万平米，与2014年成交量持平。
2、2016年写字楼区域总量情况
2016年市六区写字楼存量情况（万平米）
7%9%
16%
36%
10%
海曙区江东区鄞州区江北区高新区镇海区北仑区
2016年存量最多集中在江东区，总存量约58万平米，占市六区总存量36%；其次为高新区，存量约25万平米，约占16%;江北区存量约20万平米，占12%;鄞州区存量约17万平米，占10%。
3、2016年写字楼区域新增供应及成交表现
2016年宁波各区域写字楼市场表现（万平米）
■新增供应量■成交量
2016年新增及成交两方面来看，高新区、江东区、鄞州区、北仑区这4大区域
成交表现比较活跃，成交量都超过了4万平米。
其中表现最活跃的是，高新区写字楼成交明显超过了新增量，江东区写字楼成交量接近新增量4、2016年写字楼成交面积段表现
2016年宁波写字楼成交面积段表现
27%
100平米以下101-200平米201-500平米°500平米以上
2016年写字楼成交面积段主要集中在500平米以上，占所有成交面积的62%，整体成交面积段偏中大面积段
主要原因在于以高新区为主的写字楼成交体量占比大且部分写字楼以整栋整层
销售为主，这无形中拉大了宁波整体写字楼市场单元的成交面积。
5、2016年写字楼成交面积排行（前10名）
楼盘名称
区域
成交面积/平米
成交套数
套均面积
凤凰国际广场
北仑区
43360
125
347
宁波智慧园
咼新区
38002
81
469
扬帆广场
咼新区
31284
46
680
吉来大厦
咼新区
26318
89
296
宁波财富中心
江东区
24916
49
508
镇海大厦
镇海区
24121
2
12061
世茂日湖中心
江北区
16997
93
183
仙峰环合中心
江东区
11867
44
270
盛达城
鄞州区
11612
22
528
甬邦大厦
鄞州区
10837
29
374
以上前10名成交的写字楼项目，套均面积基本都在500平米以上6、2016年写字楼区域价格表现
近三年宁波写字楼各区域均价表现（元/平米）
25000
2016年写字楼各区域价格相比2015年有所下降，特别是江东区，写字楼均价在15000元/平米，相比去年下降近5000元的价格；鄞州区写字楼整体均价在9500元/平米，相比2016年下降1500元；而江北区写字楼均价在12500元/平米，比上年上升500元。
而镇海区写字楼均价基本维持在6500元/平米左右。
7、2016年典型写字楼价格表现
区域
楼盘名称
价格（元/平米）
北仑区
凤凰国际广场
7000
中央风景大厦
6500
冋新区
智慧园
8000
吉来大厦
8800
东城国贸中心
8500
扬帆广场
10500
海曙区
星汇金座
9000
南塘新街
9000
江北区
世茂日湖中心
12500
江东区
仙峰环合中心二期
12800
环球航运广场
17000
汇银国际
12500
宁波财富中心
16000
银亿东岸国际
11500
鄞州区
欧洲华商大厦
11000
恒业大厦
8500
甬邦大厦
9000
镇海区
东晨大厦
6500
天鸿大厦
5700
欣海国际
6000
8、写字楼市场总结
2016年写字市场目前总存量约163万平米，与上年基本持平。
可以看出，2016年写字是供需平衡的一年，新增供应与成交基本保持一致。
但写字楼价格表现来看，写字楼价格有所下降，特别是江东区写字楼价格降幅最为明显。
而从成交面积段来看，500平米以上的成交成为2016年的主力，初步可以看出写字楼产品是一种资产配资重要商品。
三级市场：
2016年写字楼租赁市场（沃德数据库）
2014-2016年沃德写字楼租赁客户接待量及成交量
需求量成交量
沃德地产数据库统计，2016年沃德客户接待量约3200组，同比上涨约21%，
客户成交套数约1050套，同比上涨约17%。
2016年沃德地产写字楼招商月度走势
2016年沃德写字楼招商客户需求及成交走势
需求量■成交量成交率
2016年中，沃德地产整体招商成交率约32%;其中3月份、9月份、11月份成交率超过了40%，突破了传统3-6月份旺季的特点，其中7-9月份客户接待量有着明显增加。
2016年沃德地产写字楼招商客户面积需求表现
2016年沃德地产接待客户需求量
10%
27%
31%
-100平米以下-101-200平米・201-500平米・501平米以上
2016年沃德接待的客户中，客户类型主要以中小面积客户群为主，其中101-
200平米客户占所有接待客户群的31%，100平米以下占所有接待客户群的
30%。
2016年沃德地产写字楼招商客户面积成交表现
2016年沃德地产客户成交量
6%
32%
■100平米以下"101-200平米・201-500平米501平米以上
从沃德成交客户来看，成交占比主要以201-500平米和101-200平米为主，其中201-500平米占比达36%，整体这类客户成交率达44%，这也体现201-500平米类型的客户群体对于寻找合适的写字楼是非常注重的
2016年沃德业务范围内写字楼租金及入住率表现
2016年沃德接待客户租金需求占比情况
1.1-1.3
15%
27%
沃德数据库显示，目前市场上中大面积房源供大于求现象严重，优质小面积房源供应量小，导致租金市场上101-200平米优质房源租金有所上升，涨幅约0.1-0.2元/平米*天。
沃德数据库不完全统计，1.4-1.6元/平米*天租金需求占总接待客户需求的27%，这类价格租金主要体现在南部商务区写字楼集群。
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