宁波写字楼市场分析报告.docx

1、宁波写字楼市场分析报告2016年度宁波写字楼市场分析报告级市场：2016年商服土地市场1、2016年商服用地出让及成交走势2016年宁波市商服土地市场出让及成交走势（万平米）岀让成交2016年商服土地市场共推出量约107万平米，总成交约106万平米，成交率 接近100%，相比2015年商服土地推量增加了 32万平米，成交量急速飙升， 接近2014年的成交量。2、2016年市六区商服用地出让及成交表现2016年商服土地市六区出让及成交情况（万平米）2016年商服土地区域出让及成交表现上，最大亮点在于江北区总推出量约 45 万平米，成交率达100% ;其次为鄞州区，推出总量约 22.9万平米，成交

2、量达 22万平米3、典型土服用地价格排名（成交楼面价前 10名、成交总价前10名）地块名称用地性质占地面积（就）容积率成交楼 面价（元/就）溢价率/%竟得单位江北区财政局南侧地块批发零售、商务金融及配套114201.32.256000%宁波新姚房地产开发有限公司鄞州新城区钟公庙地段YZ07-02-a4 地块商服36591.31.8321248%宁波布利杰置业发展有限责任公司东钱湖19-1b-1#地块批发零售用地99421.01306621%宁波和欣房地产开发有限公司东部新城核心区A3-4#/5#/6# 地块商务金融、批 发零售、住宿 餐饮10772622250%宁波富邦房地产开发有限公司宁波市

3、宁丰地段JD06-03-28-A 地块商服56901.0且1.0且1.5且V1.615300%宁波市北仑茗都酒店有限公司地块名称用地性质占地面积（就）容积率成交总价（万元）溢价率/%竟得单位宁波市奥体中心1#地块文体娱乐及配套用地2417820.7481870%宁波奥体中心投资发展有限公司东钱湖洞庭路南侧地块住宿餐饮批发零售1105010.79179030%澳门新恒昌集团控股一人有限公司东部新城核心区A3-4#/5#/6# 地块商务金融、批发零售、住宿餐饮107726143810%宁波富邦房地产开发有限公司江北区财政局南侧地块批发零售、商务金融及配套114201.32.2140690%宁波新姚

4、房地产开发有限公司高新区GX03-01-03 地块批发零售、住 宿餐饮、商务 金融用地378532113560%宁波广电新视听科技有限公司镇海新城南区同心路地块东地块住宅、商服用 地（仅适建服 务式公寓、零售商铺、餐 饮、一般办公 及相应配套设 施）514851.51.6106760%杭州开元房地产集团有限公司镇海新城南区同心路地块西南地块商服用地（仅 适建零售商铺、餐饮、一 般办公及相应 配套设施）6619611.199760%杭州开元房地产集团有限公司梅山保税港区37-4#地块商服用地865571.51.687940%宁波梅港海洋投资有限公司北仑富春江路西、泰山路北地块其他商服用地4983

5、21.0且w1.274750%宁波北仑太河人力资源有限公司江北前洋立交东北侧（北侧）1#地块商务金融、批发零售及配套用地360111.31.871820%宁波电商城投资开发有限公司4、小结2016年宁波商服土地市场受住宅土地市场火爆的影响下，成交量有明显攀升， 特别明显是江北区商服土地表现尤为突出，总量及成交率为 3年来最高。商服土地成交率也是2016年的亮点，成交率超 99%，也预示未来商业办公项 目有进一步的放量。二级市场：2016年写字楼市场1、2014-2016 年写字楼整体趋势情况近3年写字楼趋势变化图（万平米）总存量 新增量 成交量2016年写字楼总存量约163万平米，相比2015

6、年总存量增加了约2万平米； 新增供应方面，2016年写字楼新增供应量约37万平米，比去年减少了约 9万 平米；成交方面，2016年写字楼总成交约34万平米，相比去年减少了约10万平米， 与2014年成交量持平。2、2016年写字楼区域总量情况2016年市六区写字楼存量情况（万平米）7% 9%16%36%10%海曙区 江东区 鄞州区 江北区 高新区 镇海区 北仑区2016年存量最多集中在江东区，总存量约 58万平米，占市六区总存量36% ； 其次为高新区，存量约25万平米，约占16% ;江北区存量约20万平米，占 12% ;鄞州区存量约17万平米，占10% 。3、2016年写字楼区域新增供应及成

7、交表现2016年宁波各区域写字楼市场表现（万平米）新增供应量 成交量2016年新增及成交两方面来看，高新区、江东区、鄞州区、北仑区这 4大区域成交表现比较活跃，成交量都超过了 4万平米。其中表现最活跃的是，高新区写字楼成交明显超过了新增量， 江东区写字楼成交 量接近新增量 4、2016年写字楼成交面积段表现2016年宁波写字楼成交面积段表现27%100平米以下 101-200平米 201-500平米 500平米以上2016年写字楼成交面积段主要集中在 500平米以上，占所有成交面积的62%， 整体成交面积段偏中大面积段主要原因在于以高新区为主的写字楼成交体量占比大且部分写字楼以整栋整层销售为主

8、，这无形中拉大了宁波整体写字楼市场单元的成交面积。5、2016年写字楼成交面积排行（前10名）楼盘名称区域成交面积/平米成交套数套均面积凤凰国际广场北仑区43360125347宁波智慧园咼新区3800281469扬帆广场咼新区3128446680吉来大厦咼新区2631889296宁波财富中心江东区2491649508镇海大厦镇海区24121212061世茂日湖中心江北区1699793183仙峰环合中心江东区1186744270盛达城鄞州区1161222528甬邦大厦鄞州区1083729374以上前10名成交的写字楼项目，套均面积基本都在 500平米以上 6、2016年写字楼区域价格表现近三年宁

9、波写字楼各区域均价表现（元/平米）25000 2016年写字楼各区域价格相比2015年有所下降，特别是江东区，写字楼均价 在15000元/平米，相比去年下降近5000元的价格；鄞州区写字楼整体均价 在9500元/平米，相比2016年下降1500元；而江北区写字楼均价在 12500 元/平米，比上年上升500元。而镇海区写字楼均价基本维持在 6500元/平米 左右。7、2016年典型写字楼价格表现区域楼盘名称价格（元/平米）北仑区凤凰国际广场7000中央风景大厦6500冋新区智慧园8000吉来大厦8800东城国贸中心8500扬帆广场10500海曙区星汇金座9000南塘新街9000江北区世茂日湖中

10、心12500江东区仙峰环合中心二期12800环球航运广场17000汇银国际12500宁波财富中心16000银亿东岸国际11500鄞州区欧洲华商大厦11000恒业大厦8500甬邦大厦9000镇海区东晨大厦6500天鸿大厦5700欣海国际60008、写字楼市场总结2016年写字市场目前总存量约163万平米，与上年基本持平。可以看出，2016年写字是供需平衡的一年，新增供应与成交基本保持一致。但写字楼价格表现来看，写字楼价格有所下降，特别是江东区写字楼价格降幅最 为明显。而从成交面积段来看，500平米以上的成交成为2016年的主力，初步可以看出 写字楼产品是一种资产配资重要商品。三级市场：2016年

11、写字楼租赁市场（沃德数据库）2014-2016 年沃德写字楼租赁客户接待量及成交量需求量 成交量沃德地产数据库统计，2016年沃德客户接待量约3200组，同比上涨约21%，客户成交套数约1050套，同比上涨约17%。2016年沃德地产写字楼招商月度走势2016年沃德写字楼招商客户需求及成交走势需求量 成交量 成交率2016年中，沃德地产整体招商成交率约 32% ;其中3月份、9月份、11月份 成交率超过了 40%，突破了传统3-6月份旺季的特点，其中7-9月份客户接待 量有着明显增加。2016年沃德地产写字楼招商客户面积需求表现2016年沃德地产接待客户需求量10%27%31%-100平米以下

12、 -101-200平米 201-500平米 501平米以上2016年沃德接待的客户中，客户类型主要以中小面积客户群为主，其中 101-200平米客户占所有接待客户群的 31%，100平米以下占所有接待客户群的30% 。2016年沃德地产写字楼招商客户面积成交表现2016年沃德地产客户成交量6%32%100平米以下 101-200平米 201-500平米 501平米以上从沃德成交客户来看，成交占比主要以201-500平米和101-200平米为主，其 中201-500 平米占比达36%，整体这类客户成交率达 44%，这也体现201-500 平米类型的客户群体对于寻找合适的写字楼是非常注重的2016年沃德业务范围内写字楼租金及入住率表现2016年沃德接待客户租金需求占比情况1.1-1.315%27%沃德数据库显示，目前市场上中大面积房源供大于求现象严重， 优质小面积房源 供应量小，导致租金市场上101-200平米优质房源租金有所上升，涨幅约 0.1- 0.2元/平米*天。沃德数据库不完全统计，1.4-1.6元/平米*天租金需求占总接待客户需求的27%， 这类价格租金主要体现在南部商务区写字楼集群。