标杆地产项目操作模式Word格式文档下载.docx
《标杆地产项目操作模式Word格式文档下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《标杆地产项目操作模式Word格式文档下载.docx（140页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
开发部«
政府资料提交及配合工作流程〔宗地图、规划设计要点、打算立项等〕»
调查报告»
〔红线图、用地规划许可证、土地合同、营业执照、税务登记证等作为附件〕
2
2、资料真实性、合法性调查；
1、土地信息内容真实、合法、有效；
2、开发部配合复核资料准确度；
3
3、合作方、转让方信息收集；
合作方工商登记信息真实、转让过程合法可操作、风险可控；
项目情形与转让方提供信息相符、项目不存在其他或有债务、纠纷或瑕疵；
4
项目拓展
1、现场踏勘
位置/四至范畴/地势地势/自然资源环境/交通/配套/拍照
照相机/地图/交通工具
策划流程和操作规范
现场踏勘表
总裁
5
2、收集片区资料
规划/环境/交通/配套/文化/民俗
6
3、收集房地产市场行情资料
供给/需求/价格/政策/法规/
统计年鉴/各种机构研究报告
市场环境分析报告
7
4、收集典型代表楼盘资料
规模/产品形状/档次/价格销售状况
楼盘调查表
8
5、填写拓展建议表
SWOT分析和建议
项目拓展建议
9
前期打算立项
申请报告及录制好的电脑软盘；
固定资产投资打算申报表、自有资金验资文件、申请银行贷款的项目出具银行贷款意向书；
设计概算或估算书；
可行性研究报告；
项目法人注册文件〔营业执照〕、用地红线图、建设用地规划许可证；
政府资料提交及配合工作流程»
〔宗地图、规划设计要点、打算立项等〕；
设计报建工作流程〔图纸、填写表格、批文等〕»
打算立项批文
10
合作建房合同或土地转让合同
评审后的合同稿
国家土地政策»
签订后的«
合同»
11
项目开发总打算
1、进度打算；
2、资金安排与运用打算编写；
3、人员打算；
前期策划时期
12
市场调查
1、拟订调查方案
策划
目的/工作打算/要求
13
2、选择合作的调查公司
公司实力/合作方式/合同洽谈/签约
14
3、调查问卷设计
客户背景/产品需求/生活方式/价值观/片区认同
15
4、征询相关部门有关问卷意见
向产品设计部门/采购部门/总裁办征询和补充意见
16
5、调整、修订和确定调查问卷
修改/确定/报批
17
市场调查实施
6.1入户调查
调查人员确定/培训/上岗/填调查表/整理分析
18
6.2拦截调查
19
6.3行内专家座谈会
确定邀请专家名单/时刻/地点/确定座谈主题和议题/场地和礼品预备/执行/整理分析
场地和礼品
20
6.4潜在客户座谈会
确定邀请客户名单/时刻/地点/确定座谈主题和议题/场地和礼品预备/执行/整理分析
21
6.5典型代表楼盘调查
确定调查楼盘/调查人员确定培训/上岗/填调查表/归纳分析
22
6.6有关市场分析资料收集和分析：
收集片区规划、交通、配套、环境、人口和收入已开发和待开发项目、产业进展、都市文化和民俗等资料/整理分析
23
6.7撰写市场调查报告
都市宏观经济分析/都市房地产市场调查分析/项目所在片区房地产市场特点分析/消费者调查分析/市场细分和各细分市场评估
24
6.8市场调研报告宣讲
制定PPT文件/约请相关部门/正式宣讲/提出建议/修订
25
6.9市场调查报告审批
编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档
26
市场定位
1、市场定位报告撰写
项目土地特性分析/土地项目SWOT分析/市场细分、评估/目标市场选择/功能定位/档次定位/品牌价值定位/产品组合定位/价格定位/多方案对比评选/优选方案建议
市场定位报告
开发部/总裁
27
开发
召开专题研讨会：
总图布局研讨、平面户型及面积配比研讨、立面及建筑细部研讨、园林及装修风格研讨、强弱电、空调、通风等设施市场需求分析研讨；
策划规范»
策划定位报告调研、编写配合工作流程»
28
2、市场定位报告宣讲
29
3、市场定位报告审批
30
项目命名
1、拟订项目命名的原那么和方向
依据项目景观/规模/定位/意境/品位
31
2、项目命名讨论
命名提案/讨论/总结
32
3、命名初稿征询相关意见
向相关部门分发征询意见表
33
4、依照命名设计LOGO
依据命名方案设计
34
5、命名与LOGO报批
项目开发打算
35
1、打算草拟；
以公司年度经营打算为前提，合理分配相关部门、相关专业的资源及工作时刻，保证打算的科学性及可实施性，
公司年度打算、由各专业工程师提供的设计周期、施工周期资料
公司年度经营打算»
公司年度项目开发设计分解及调整配合工作流程»
〔需优化〕
开发进度打算»
初稿
36
2、征询相关部门意见
组织召开打算和谐会，出会议纪要
项目实施打算草拟稿
召开打算研讨会
37
3、打算调整
合理调整设计周期、施工周期、采购周期、营销周期等，各部门相关工作搭接流畅，打算的实际操作性强
打算研讨会会议纪要、相关部门书面意见
项目实施打算»
修订稿
38
4、定稿；
在满足公司年度经营打算的前期下，差不多能合理调配项目开发全过程中设计、采购、施工、报建、验收、营销时期各相关部门所需的时刻资源和其他资源，具备可操作性
经总办书面签字确认的«
39
5、关键路线。
方案完成时刻确定，初步设计完成时刻确定，降水支护及桩基施工完成时刻确定，主体施工图完成时刻确定，满足公司年度经营打算中预售时刻的进度要求
已被确认的«
关键线路版
概念设计时期
40
概念设计指引书
目标客户需求特性描述
差不多属性需求/生活便利需求/安全需求/私密需求/交流需求/审美需求/社会地位需求
项目开发理念阐述报告
开发/总裁
41
项目开发理念阐述
规划理念/人、自然、建筑三者关系关系//生活方式和人文精神倡导
产品形状组合表
42
产品形状组合
住宅组团产品形状和经济指标/商业位置面积/会所位置面积/教育配套位置面积/其它共建面积和位置/组团容积率/综合容积率
总体规划指引方案
43
总体规划指引
土地级差分析/产品组团布置指引/要紧出入口/交通组织路线/停车方式/要紧景观轴线/公共活动空间布置
环境设计指引方案
44
环境设计指引
环境设计概念/环境设计风格/环境设计采纳元素/要紧展现区域得环境设计要求
开发周期指引方案
45
开发周期指引
各期开发范畴的原那么/各期开发得区域划分/各期开发得顺序/开发周期多方案得评审
优展区规划指引方案
46
优展区规划指引
确定优展区范畴/优展区参观路线/优展区主推产品/优展区环境设计要求/优展区配套要求/
物业治理方式指引方案
47
物业治理方式指引
物业治理模式
开发/总裁/物业
48
项目概念设计营销评审表
有利于产品价值最大化/有利于实现客户价值最大化/有利于市场推广
49
项目环境设计营销评审表
50
设计单位甄选与招标；
编写概念规划设计方案招标任务书，针对重点规划要素进行定性、定量分析并组织相关专家论证
设计单位信息库»
设计单位相关设计资料、设计单位要紧设计师详情
概念设计工作指引»
甄选报告»
51
资料预备；
地块容积率分析及经济技术指标分析论证；
评审规划设计要点或依照市场需求调整规划设计要点；
实地踏勘，了解区域都市规划，并进行密度分析、模型分布尝试、景观及朝向论证等
总图、规划设计要点、宗地图；
规划许可证»
市场定位报告»
概念设计的营销建议；
设计任务书»
概念设计合同草案»
52
概念设计合同签订；
是否符合相关法律法规，设计进度满足项目开发打算要求，概念设计任务书编制，各经济技术指标确定
批示
、«
相关法律法规
正式签订生效的«
概念设计合同书»
53
设计跟进检查、草案比较优化
时期性设计概念图片满足设计合同、设计任务书要求，专业工程师检查设计修改进度及质量
概念设计方案草案
概念设计时期性成果
54
设计评审
1、设计内部评审
召开内部评审会，整合内部评审意见并形成会议纪要，计策划、销售、客服、物业的意见答复清晰，能找出解决问题的平稳点，部门级评审要紧确定建筑总平面图、户型方案、环境总平面方案、商业街及会所装修方案等
概念设计白图
设计概念及方案评审的配合工作流程»
图纸会审治理及配合工作流程»
经济标、技术标评分报告»
〈评审会议纪要〉
55
2、概念设计内部营销评审
对比营销评审表逐项打分
各方案总得分和优劣点评述
56
3、概念设计外部营销专家评审
会议纪要
57
4、概念设计营销评审结论
营销评审总结/中标方案建议
最终评审意见表
58
5、外部专家评审
召开评审会，总图布局是否满足市场定位要求，是否符合公司利益；
户型、景观、道路交通等分析图是否满足要求，形成会议纪要并调整设计
59
6、集团审批设计和营销评标综合意见
60
出概念设计册〔正式版〕
评审会议纪要»
概念设计方案册»
方案设计
61
方案设计指引
总平面图和经济指标评判
策划
营销评判讨论会
总平面图和经济指标评判报告
62
首期开发的面积和产品组合指引
首期面积/范畴图/主推产品
首期开发的面积和产品组合指引表
63
首期会所商业教育配套设计指引
会所、商业、教育等配套位置、主题和功能
首期会所商业教育配套设计指引表
64
首期交楼标准和公共装修指引
策划/采购部
同等楼盘调查/拟订本项目方案/成本核算
首期交楼标准和公共装修指引表
65
优展区展现指引
优展区范畴/参观线路/停车位/售楼中心/会所/看楼通道/小区入口/单位入口和电梯大堂/电梯轿箱/园林景观/部分建筑立面/精装修样板房/建筑结构样板房/交楼标准房/商业配套
优展区展现指引表
66
户型设计指引
户型面积配比及各部门功能和设计尺度描述
户型设计指引表
67
附加建筑方案设计营销评审表
68
方案设计单位选定；
召开评标会，对概念设计单位提交的概念成果进行评定，评标标准制订，评分结果公布
〈概念方案经济标、技术标评分报告〉
设计招标流程»
总办批复许可的«
设计单位甄选报批件»
69
方案设计应提供的资料预备；
项目策划定位报告，政府资料；
修改性详规及地块市政接口资料；
招标方案资料；
项目实施进度打算；
概念设计成果；
方案设计的营销建议；
方案设计工作指引»
概念设计册»
设计合同»
70
方案设计合同签订；
合同草案、设计任务书
方案设计合同书»
71
设计跟进
1、总平面方案设计确认
包括建筑形状及组团颁布分析确认；
公共空间及绿化景观系统分析确认；
路网交通及消防系统分析确认；
景观及中轴线系统分析确认；
立面方案设计确认；
方案设计合同
〈开发部方案设计流程〉；
〈建筑专业方案设计流程〉；
«
建筑、环境、装修方案设计过程中部门级评审配合工作流程»
设计规范»
检查、评审会议记要
72
2、户型设计优化；
户型平面方案设计确认，实现各户型的均好性、开发面积配比的合理性等
时期性设计成果图
方案设计的营销建议
户型确认书»
73
3、建筑功能设计优化
建筑功能确认书»
74
4、户型装修布置设计
户型装修确认书»
75
5、面积测绘意见征询
面积测绘征询意见»
76
6、国土、消防、人防意见征询
政府文件要求
征询意见»
77
78
2、建筑设计方案内部营销评审
79
3、建筑设计方案外部营销专家评审
80
4、建筑设计方案目标客户产品测试
81
5、建筑设计方案营销评审结论
82
6、外部专家评审
〈评审会议纪要
83
7、集团审批设计和营销评标综合意见
总裁/开发/策划
84
报建资料预备，出方案报建册；
对部分政府资料相关内容的修改，满足公司开发需要；
复核资料清单完整性、准确性，检查图纸电子文件及报建表格的准确性和是否符合报建要求，对表格中的各项数据的准确性负责；
协助报建组解决报建过程中的设计问题，对比图纸复核政府批文的准确性，有责任在满足各项法律、法规条件下将公司利益最大化；
确认并据政府批文要求修改图纸
评审报告»
方案设计图册»
〔蓝图〕
85
方案报建
1、方案规划报建
2、〔报市规划局〕
申请公文、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同书、用地点案图（红线图）、«
方案设计图»
〔蓝图〕2份、打算立项批文
各政府机构相关报批规定
〈建设工程设计方案审批意见书〉
86
3、方案消防报建
4、〔报市消防大队〕
打算立项文件〔复印件〕、建设用地许可证、用地红线图〔复印件〕、报审表〔应加盖公章及领导签字〕（一式一份原件）、总平面布置图1份、方案册1套〔电脑出图并盖章〕；
附电子文件1套
〈方案设计的消防审核意见〉
87
3、民防报建
4、〔报市民防办〕
用地规划许可证»
原件〔验后返还〕、复印件、红线图复印件、打算立项批文复印件、填写«
深圳市民防地下室报建登记表»
〔以上所有复印件需加盖公司公章〕
深圳市人防地下室建设意见征询单»
营销战略规划
88
1、营销宏观环境调研
宏观供给和需求变化/片区进展变化/政策变化
营销宏观环境调研报告
总裁/代理公司
89
2、竞争楼盘营销策略调研
推盘时刻/广告诉求点/主推产品/销售价格和优待/公关活动/品牌价值和形象
竞争楼盘营销策略调研报告
90
3、撰写营销战略报告
产品、竞争者和客户分析/SWOT分析/营销创新/品牌主张、形象、个性/关注点/4P阐述、4C检验
营销战略报告
91
4、营销战略报告宣讲
92
5、营销战略报告报批
营销战略报告报批件
93
6、市场推广打算和费用预算
形成打算表和预算费用表
市场推广打算和费用预算表
采购打算
94
1、标段划分；
采购部
划分原那么：
国家、地点招投标政策；
专业要求；
对工程造价的阻碍；
各专业«
施工图»
采购打算编制工作指引»
采购打算编制流程»
标段及采购方式划分一览表»
95
2、采购时刻打算编制；
熟悉施工图；
了解各材料、设备、半成品、成品加工时刻；
按招投标流程确定各时期所用时刻
开发总进度打算»
采购工作时刻打算»
〔分级打算〕
工地现场预备
96
场地平坦；
原地面标高测量〔方格网图〕；
运算零点位；
土方调配；
障碍物清拆；
场地平坦，实现现场三通一平；
红线图、用地规划许可证、场地及周围道路标高
场地平坦质量标准
施工场地平坦完成，达到土质密度要求
97
现场测量〔高程、红线点〕；
国土局托付有资质的测绘单位现场进行地界桩测设、交接、爱护；
现场平面平均标高、操纵点坐标检查；
红线图、用地规划许可证、都市测量坐标系统
相关法规、规范
地界桩测设报告、测量报告
98
围墙及临时办公设施施工
实现临时通水、通电、通路及临时排水
现场总平面图
围墙及临时办公施工图
临舍施工完成
99
临时道路及出入口报批、施工
批复手续
施工图
临时道路及出入口
道路标高及混凝土标号
1、交警局道管科办理路口手续所需资料：
①规划局的路口批文；
②平面图〔需含路口坐标点〕或宗地图；
③申请报告；
④路政治理审核表；
2、城管局〔道桥处〕办理路口占用手续所需资料：
②宗地图或平面图；
④占用都市道路申请表；
⑤交警局的占用挖掘道路许可证；
3、城管局〔绿化处〕办理开设路口占用都市绿地手续资料：
④砍伐〔迁移〕都市树木审批表；
⑤交警局的路口占用挖掘道路许可证；
⑥道桥处的占用都市道路许可证；
政府文件，相关法规
临时占用道路及出入口许可证
100
施工用水、电、手续办理及施工
临时排水许可证
用电许可证
开通
临时用水接驳口
1、用电：
营业执照、法人代表身份证复印件；
2、电话：
营业执照、代理人身份证复印件
3、用水：
申请报告、用地规划许可证、红线图
排水许可证、施工用水量批复
101
施工场地操纵点的测设
埋设置操纵点
规划要点、用地规划许可证
政府文件
施工操纵点测量报告
勘察设计
102
详勘设计单位甄选及报批；
托付任务书
分项设计单位选择配合工作流程〔地势图制作、地勘单位选择、分项设计单位选择〕
勘查设计规范及合同
勘查单位托付报批件
103
资料预备、现场踏勘；
红线图»
勘查设计任务书»
勘查设计合同»
草案
104
合同签订；
〈勘查设计合同〉草案报批件
签订生效的«
105
工程详勘实施
勘探操纵网；
实际勘探点深度；
勘探土样；
规划要点、用地规划许可证、地质勘察布点平面图
地质勘察报告
106
勘察报告编写
勘查单位
勘查记录
勘查报告»
环境概念设计
107
设计单
升级会员 