标杆地产项目操作模式Word格式文档下载.docx

1、开发部政府资料提交及配合工作流程宗地图、规划设计要点、打算立项等调查报告红线图、用地规划许可证、土地合同、营业执照、税务登记证等作为附件22、资料真实性、合法性调查；1、土地信息内容真实、合法、有效；2、开发部配合复核资料准确度；33、合作方、转让方信息收集；合作方工商登记信息真实、转让过程合法可操作、风险可控；项目情形与转让方提供信息相符、项目不存在其他或有债务、纠纷或瑕疵；4项目拓展1、现场踏勘位置/四至范畴/地势地势/自然资源环境/交通/配套/拍照照相机/地图/交通工具策划流程和操作规范现场踏勘表总裁52、收集片区资料规划/环境/交通/配套/文化/民俗63、收集房地产市场行情资料供给/需

2、求/价格/政策/法规/统计年鉴/各种机构研究报告市场环境分析报告74、收集典型代表楼盘资料规模/产品形状/档次/价格销售状况楼盘调查表85、填写拓展建议表SWOT分析和建议项目拓展建议9前期打算立项 申请报告及录制好的电脑软盘；固定资产投资打算申报表、自有资金验资文件、申请银行贷款的项目出具银行贷款意向书；设计概算或估算书；可行性研究报告；项目法人注册文件营业执照、用地红线图、建设用地规划许可证；政府资料提交及配合工作流程宗地图、规划设计要点、打算立项等；设计报建工作流程图纸、填写表格、批文等打算立项批文10合作建房合同或土地转让合同评审后的合同稿国家土地政策签订后的合同11项目开发总打算1、

3、进度打算；2、资金安排与运用打算编写；3、人员打算；前期策划时期12市场调查1、拟订调查方案策划目的/工作打算/要求132、选择合作的调查公司公司实力/合作方式/合同洽谈/签约143、调查问卷设计客户背景/产品需求/生活方式/价值观/片区认同154、征询相关部门有关问卷意见向产品设计部门/采购部门/总裁办征询和补充意见165、调整、修订和确定调查问卷修改/确定/报批17市场调查实施6.1入户调查调查人员确定/培训/上岗/填调查表/整理分析186.2拦截调查196.3行内专家座谈会确定邀请专家名单/时刻/地点/确定座谈主题和议题/场地和礼品预备/执行/整理分析场地和礼品206.4潜在客户座谈会确

4、定邀请客户名单/时刻/地点/确定座谈主题和议题/场地和礼品预备/执行/整理分析216.5典型代表楼盘调查确定调查楼盘/调查人员确定培训/上岗/填调查表/归纳分析226.6有关市场分析资料收集和分析： 收集片区规划、交通、配套、环境、人口和收入已开发和待开发项目、产业进展、都市文化和民俗等资料/整理分析236.7撰写市场调查报告都市宏观经济分析/都市房地产市场调查分析/项目所在片区房地产市场特点分析/消费者调查分析/市场细分和各细分市场评估246.8市场调研报告宣讲制定PPT文件/约请相关部门/正式宣讲/提出建议/修订256.9市场调查报告审批编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档26市场

5、定位1、市场定位报告撰写项目土地特性分析/土地项目SWOT分析/市场细分、评估/目标市场选择/功能定位/档次定位/品牌价值定位/产品组合定位/价格定位/多方案对比评选/优选方案建议市场定位报告开发部/总裁27开发召开专题研讨会：总图布局研讨、平面户型及面积配比研讨、立面及建筑细部研讨、园林及装修风格研讨、强弱电、空调、通风等设施市场需求分析研讨；策划规范策划定位报告调研、编写配合工作流程282、市场定位报告宣讲293、市场定位报告审批30项目命名1、拟订项目命名的原那么和方向依据项目景观/规模/定位/意境/品位312、项目命名讨论命名提案/讨论/总结323、命名初稿征询相关意见向相关部门分发征

6、询意见表334、依照命名设计LOGO依据命名方案设计345、命名与LOGO报批项目开发打算351、打算草拟；以公司年度经营打算为前提，合理分配相关部门、相关专业的资源及工作时刻，保证打算的科学性及可实施性，公司年度打算、由各专业工程师提供的设计周期、施工周期资料公司年度经营打算公司年度项目开发设计分解及调整配合工作流程需优化开发进度打算初稿362、征询相关部门意见组织召开打算和谐会，出会议纪要项目实施打算草拟稿召开打算研讨会373、打算调整合理调整设计周期、施工周期、采购周期、营销周期等，各部门相关工作搭接流畅，打算的实际操作性强打算研讨会会议纪要、相关部门书面意见项目实施打算修订稿384、定

7、 稿；在满足公司年度经营打算的前期下，差不多能合理调配项目开发全过程中设计、采购、施工、报建、验收、营销时期各相关部门所需的时刻资源和其他资源，具备可操作性经总办书面签字确认的395、关键路线。方案完成时刻确定，初步设计完成时刻确定，降水支护及桩基施工完成时刻确定，主体施工图完成时刻确定，满足公司年度经营打算中预售时刻的进度要求已被确认的关键线路版概念设计时期40概念设计指引书目标客户需求特性描述差不多属性需求/生活便利需求/安全需求/私密需求/交流需求/审美需求/社会地位需求项目开发理念阐述报告开发/总裁41项目开发理念阐述规划理念/人、自然、建筑三者关系关系/生活方式和人文精神倡导产品形状

8、组合表42产品形状组合住宅组团产品形状和经济指标/商业位置面积/会所位置面积/教育配套位置面积/其它共建面积和位置/组团容积率/综合容积率总体规划指引方案43总体规划指引土地级差分析/产品组团布置指引/要紧出入口/交通组织路线/停车方式/要紧景观轴线/公共活动空间布置环境设计指引方案44环境设计指引环境设计概念/环境设计风格/环境设计采纳元素/要紧展现区域得环境设计要求开发周期指引方案45开发周期指引各期开发范畴的原那么/各期开发得区域划分/各期开发得顺序/开发周期多方案得评审优展区规划指引方案46优展区规划指引确定优展区范畴/优展区参观路线/优展区主推产品/优展区环境设计要求/优展区配套要求

9、/物业治理方式指引方案47物业治理方式指引物业治理模式开发/总裁/物业48项目概念设计营销评审表有利于产品价值最大化/有利于实现客户价值最大化/有利于市场推广49项目环境设计营销评审表50设计单位甄选与招标；编写概念规划设计方案招标任务书，针对重点规划要素进行定性、定量分析并组织相关专家论证设计单位信息库设计单位相关设计资料、设计单位要紧设计师详情概念设计工作指引甄选报告51资料预备；地块容积率分析及经济技术指标分析论证；评审规划设计要点或依照市场需求调整规划设计要点；实地踏勘，了解区域都市规划，并进行密度分析、模型分布尝试、景观及朝向论证等总图、规划设计要点、宗地图；规划许可证市场定位报告概

10、念设计的营销建议；设计任务书概念设计合同草案52概念设计合同签订；是否符合相关法律法规，设计进度满足项目开发打算要求，概念设计任务书编制，各经济技术指标确定批示、相关法律法规正式签订生效的概念设计合同书53设计跟进检查、草案比较优化时期性设计概念图片满足设计合同、设计任务书要求，专业工程师检查设计修改进度及质量概念设计方案草案概念设计时期性成果54设计评审1、设计内部评审召开内部评审会，整合内部评审意见并形成会议纪要，计策划、销售、客服、物业的意见答复清晰，能找出解决问题的平稳点，部门级评审要紧确定建筑总平面图、户型方案、环境总平面方案、商业街及会所装修方案等概念设计白图设计概念及方案评审的配

11、合工作流程图纸会审治理及配合工作流程经济标、技术标评分报告评审会议纪要552、概念设计内部营销评审对比营销评审表逐项打分各方案总得分和优劣点评述563、概念设计外部营销专家评审会议纪要574、概念设计营销评审结论营销评审总结/中标方案建议最终评审意见表585、外部专家评审召开评审会，总图布局是否满足市场定位要求，是否符合公司利益；户型、景观、道路交通等分析图是否满足要求，形成会议纪要并调整设计596、集团审批设计和营销评标综合意见60出概念设计册正式版评审会议纪要概念设计方案册方案设计61方案设计指引总平面图和经济指标评判策 划营销评判讨论会总平面图和经济指标评判报告62首期开发的面积和产品组

12、合指引首期面积/范畴图/主推产品首期开发的面积和产品组合指引表63首期会所商业教育配套设计指引会所、商业、教育等配套位置、主题和功能首期会所商业教育配套设计指引表64首期交楼标准和公共装修指引策 划/采购部同等楼盘调查/拟订本项目方案/成本核算首期交楼标准和公共装修指引表65优展区展现指引优展区范畴/参观线路/停车位/售楼中心/会所/看楼通道/小区入口/单位入口和电梯大堂/电梯轿箱/园林景观/部分建筑立面/精装修样板房/建筑结构样板房/交楼标准房/商业配套优展区展现指引表66户型设计指引户型面积配比及各部门功能和设计尺度描述户型设计指引表67附加建筑方案设计营销评审表68方案设计单位选定；召开

13、评标会，对概念设计单位提交的概念成果进行评定，评标标准制订，评分结果公布概念方案经济标、技术标评分报告设计招标流程总办批复许可的设计单位甄选报批件69方案设计应提供的资料预备；项目策划定位报告，政府资料；修改性详规及地块市政接口资料；招标方案资料；项目实施进度打算；概念设计成果；方案设计的营销建议；方案设计工作指引概念设计册设计合同70方案设计合同签订；合同草案、设计任务书方案设计合同书71设计跟进1、总平面方案设计确认包括建筑形状及组团颁布分析确认；公共空间及绿化景观系统分析确认；路网交通及消防系统分析确认；景观及中轴线系统分析确认；立面方案设计确认；方案设计合同开发部方案设计流程；建筑专业

14、方案设计流程； 建筑、环境、装修方案设计过程中部门级评审配合工作流程设计规范检查、评审会议记要722、户型设计优化；户型平面方案设计确认，实现各户型的均好性、开发面积配比的合理性等时期性设计成果图方案设计的营销建议户型确认书733、建筑功能设计优化建筑功能确认书744、户型装修布置设计户型装修确认书755、面积测绘意见征询面积测绘征询意见766、国土、消防、人防意见征询政府文件要求征询意见77782、建筑设计方案内部营销评审793、建筑设计方案外部营销专家评审804、建筑设计方案目标客户产品测试815、建筑设计方案营销评审结论826、外部专家评审评审会议纪要837、集团审批设计和营销评标综合意

15、见总裁/开发/策划84报建资料预备，出方案报建册；对部分政府资料相关内容的修改，满足公司开发需要；复核资料清单完整性、准确性，检查图纸电子文件及报建表格的准确性和是否符合报建要求，对表格中的各项数据的准确性负责；协助报建组解决报建过程中的设计问题，对比图纸复核政府批文的准确性，有责任在满足各项法律、法规条件下将公司利益最大化；确认并据政府批文要求修改图纸评审报告方案设计图册蓝图85方案报建1、方案规划报建2、报市规划局申请公文、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同书、用地点案图（红线图）、方案设计图蓝图2份、打算立项批文各政府机构相关报批规定建设工程设计方案审批意见书863、方案消防报建4、

16、报市消防大队打算立项文件复印件、建设用地许可证、用地红线图复印件、报审表应加盖公章及领导签字（一式一份原件）、总平面布置图1份、方案册1套电脑出图并盖章；附电子文件1套方案设计的消防审核意见873、民防报建4、报市民防办用地规划许可证原件验后返还、复印件、红线图复印件、打算立项批文复印件、填写深圳市民防地下室报建登记表以上所有复印件需加盖公司公章深圳市人防地下室建设意见征询单营销战略规划881、营销宏观环境调研宏观供给和需求变化/片区进展变化/政策变化营销宏观环境调研报告总裁/代理公司892、竞争楼盘营销策略调研推盘时刻/广告诉求点/主推产品/销售价格和优待/公关活动/品牌价值和形象竞争楼盘营

17、销策略调研报告903、撰写营销战略报告产品、竞争者和客户分析/SWOT分析/营销创新/品牌主张、形象、个性/关注点/4P阐述、4C检验营销战略报告914、营销战略报告宣讲925、营销战略报告报批营销战略报告报批件936、市场推广打算和费用预算形成打算表和预算费用表市场推广打算和费用预算表采购打算941、标段划分；采购部划分原那么：国家、地点招投标政策；专业要求；对工程造价的阻碍；各专业施工图采购打算编制工作指引采购打算编制流程标段及采购方式划分一览表952、采购时刻打算编制；熟悉施工图；了解各材料、设备、半成品、成品加工时刻；按招投标流程确定各时期所用时刻开发总进度打算采购工作时刻打算分级打算

18、工地现场预备96场地平坦；原地面标高测量方格网图；运算零点位；土方调配；障碍物清拆；场地平坦，实现现场三通一平；红线图、用地规划许可证、场地及周围道路标高场地平坦质量标准施工场地平坦完成，达到土质密度要求97现场测量高程、红线点；国土局托付有资质的测绘单位现场进行地界桩测设、交接、爱护；现场平面平均标高、操纵点坐标检查；红线图、用地规划许可证、都市测量坐标系统相关法规、规范地界桩测设报告、测量报告98围墙及临时办公设施施工实现临时通水、通电、通路及临时排水现场总平面图围墙及临时办公施工图临舍施工完成99临时道路及出入口报批、施工批复手续施工图临时道路及出入口道路标高及混凝土标号1、交警局道管科

19、办理路口手续所需资料：规划局的路口批文；平面图需含路口坐标点或宗地图；申请报告；路政治理审核表；2、城管局道桥处办理路口占用手续所需资料：宗地图或平面图；占用都市道路申请表；交警局的占用挖掘道路许可证；3、城管局绿化处办理开设路口占用都市绿地手续资料：砍伐迁移都市树木审批表；交警局的路口占用挖掘道路许可证；道桥处的占用都市道路许可证；政府文件，相关法规临时占用道路及出入口许可证100施工用水、电、 手续办理及施工临时排水许可证用电许可证开通 临时用水接驳口1、用 电：营业执照、法人代表身份证复印件；2、电 话：营业执照、代理人身份证复印件3、用 水：申请报告、用地规划许可证、红线图排水许可证、施工用水量批复101施工场地操纵点的测设埋设置操纵点规划要点、用地规划许可证政府文件施工操纵点测量报告勘察设计102详勘设计单位甄选及报批；托付任务书分项设计单位选择配合工作流程地势图制作、地勘单位选择、分项设计单位选择勘查设计规范及合同勘查单位托付报批件103资料预备、现场踏勘；红线图勘查设计任务书勘查设计合同草案104合同签订；勘查设计合同草案报批件签订生效的105工程详勘实施勘探操纵网；实际勘探点深度；勘探土样；规划要点、用地规划许可证、地质勘察布点平面图地质勘察报告106勘察报告编写勘查单位勘查记录勘查报告环境概念设计107设计单